鲁商置业:2016年年度报告.PDF
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1、2016 年年度报告 1/155 公司代码:600223 公司简称:鲁商置业 债券代码:135205 债券简称:16 鲁商债 鲁商置业股份有限公司鲁商置业股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、
2、三、大信会计师事务所(特殊普通合伙)大信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李彦勇李彦勇、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李中山李中山及会计机构负责人(会计主管人员)及会计机构负责人(会计主管人员)陈雪梅陈雪梅声声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,公司2016年度实现归属于母公司所
3、有者的净利润92,372,107.88元,母公司期末未分配利润-492,786,669.28元,合并期末未分配利润827,720,072.23元。鉴于公司目前仍处于转型发展阶段,各地产开发项目对资金需求依然较大,且2016年度母公司可供分配利润仍为负数,根据公司章程的相关规定,公司2016年度拟不向股东分配利润,也不进行资本公积金转增股本。以上利润分配预案尚需公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述,不构成公司对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在
4、被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?否 2016 年年度报告 2/155 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中描述存在的风险,请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中公司关于未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”的内容,敬请投资者注意阅读。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 3/155 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经
5、营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.27 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.41 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.48 第九节第九节 公司治理公司治理.54 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.60 第十一节第十一节 财务报告财务报告.61 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.155 2016 年年度报告 4/155 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含
6、义:在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:常用词语释义 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局 山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会 鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商置业股份有限公司 公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司 大信会计师事务所、公司审计机构 指 大信会计师事务所(特殊普通合伙)公司章程 指 鲁商置业股份有限公司章程 报告期、本期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元
7、、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 鲁商置业股份有限公司 公司的中文简称 鲁商置业 公司的外文名称 Lushang Property Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Lushang Property 公司的法定代表人 李彦勇 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 代玮玉 联系地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱
8、 600223L 600223L 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 山东省博山经济开发区 公司注册地址的邮政编码 255213 公司办公地址 山东省济南市经十路9777号 2016 年年度报告 5/155 公司办公地址的邮政编码 250014 公司网址 电子信箱 600223L 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易
9、所 鲁商置业 600223 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所(境内)名称 大信会计师事务所(特殊普通合伙)办公地址 北京市海淀区知春路1号学院国际大厦15层 签字会计师姓名 沈文圣、赵长峰 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位:元 币种:人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 7,645,921,649.99 5,864,434,715.18 30.38 5,681,863,161.13 归属于上市公司股东的净利润 92,372,107.88 112,4
10、91,753.95-17.89 206,420,706.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 90,521,293.20 129,739,236.00-30.23 215,872,114.68 经营活动产生的现金流量净额-2,468,118,717.22-1,797,507,829.18 不适用-2,363,097,628.14 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减(%)2014年末 归属于上市公司股东的净资产 2,226,176,651.09 2,136,190,027.28 4.21 2,023,698,273.33 总资产 42,525,357,657.67
11、34,760,903,817.61 22.34 30,817,631,617.56 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益(元股)0.09 0.11-18.18 0.21 稀释每股收益(元股)0.09 0.11-18.18 0.21 2016 年年度报告 6/155 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元股)0.09 0.13-30.77 0.22 加权平均净资产收益率(%)4.23 5.41 减少1.18 个百分点 10.68 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%)4.15 6.24 减少2.09 个百分
12、点 11.17 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明:
13、境内外会计准则差异的说明:适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位:元 币种:人民币 第一季度(1-3 月份)第二季度(4-6 月份)第三季度(7-9 月份)第四季度(10-12 月份)营业收入 1,033,246,142.13 977,463,854.77 1,696,825,306.80 3,938,386,346.29 归属于上市公司股东的净利润 18,164,476.93 14,627,348.77 45,311,917.07 14,268,365.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 23,766,205.83 10,436,52
14、2.54 42,502,622.70 13,815,942.13 经营活动产生的现金流量净额-754,477,489.84 671,812,936.78-4,156,002,094.74 1,770,547,930.58 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注(如适用)2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益 279,032.07 1,442,480.00 506,496.94 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业务密切相关,符合国
15、家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 13,688,300.00 项目超低能耗绿色建筑示范和智慧社区示范专项奖励及酒店税收返还等。533,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性177,232.74 2016 年年度报告 7/155 金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,925,882.66 -20,797,034.96-15,288,037.22 少数股东权益影响额-1,270,653.36 1,563,822.34 2
16、,996,944.79 所得税影响额-5,097,214.11 10,250.57 2,333,186.92 合计 1,850,814.68 -17,247,482.05-9,451,408.57 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内,公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务,累计地产开发项目30余个,公司坚持深耕山东,并积极实施全国化战略。省内以济南、青
17、岛为核心,重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等城市,省外已布局至北京、上海、重庆、哈尔滨等城市,开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。报告期内,公司房地产开发的销售收入占总收入的比例保持在90%以上。物业管理的经营规模随公司开发项目的增加稳步增长,并逐步开拓外部市场业务;公司利用自身专业的项目运作和管理能力积极扩大项目代建业务;同时涉足招商运营、设计服务等业务发展,进一步延伸了房地产开发链,为公司持续健康发展提供支撑。近年来,公司还开拓大健康养老产业,搭建了“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康养老服务体系。报告期内,临沂知春湖健康城一期获批2016年省重点建设项目,济
18、南福瑞达颐养中心获历下区首推民生服务示范项目,并完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。2016 年,房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:年初政府工作报告指出要支持住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。2016 年年度报告 8/155 作为一家以房地产为主业的上市公司,公司具有丰富的房地产开发经验,特别在商业地产与住宅结合方面有较强的市场
19、竞争力。未来公司将根据市场发展趋势,按照既定的区域发展战略,实现规模扩张,对公司品牌进一步梳理,加快产品线品牌的落地,提升产品竞争力和服务水平,深化产业战略转型,推进大健康产业转型发展,抓住中国人口老龄化趋势所带来的机遇,进一步完善健康产业战略布局和产业链,打造公司核心竞争力,增强可持续发展能力。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 作为一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司,公司的发展目标是凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的
20、品牌影响力,致力成长为全国知名的房地产综合开发企业和城市配套运营商。公司在以下几点具有竞争优势:1、企业文化 鲁商置业始终倡导“激情拼搏、全心奉献”的鲁商精神,始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业的决心。2、协同优势 鲁商置业现下设 41 家下属公司,开发项目 30 余个,已初步形成了“根植济青、双核驱动、聚焦省内、重点突破”的战略格局,分布在山东、北京、上海、重庆、黑龙江等省市,产品涵盖大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。公司控股股东山东省商业集团是多元化发展的特大型国企,商业、金融、旅游、医药、教育产业齐全,将直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源,都成为
21、公司的竞争优势,公司利用大股东产业协同及综合资源优势,能够进一步提升产品溢价能力和土地获取能力。3、品牌优势 公司以“品牌化、专业化、精益化、标准化”的发展模式,遵循“专业、创新、精品、诚信、共赢”的发展理念,致力于塑造“品质地产供应商”的社会形象。以专业视角精耕细作,构筑最有价值的生活空间,以绿色健康产品和智慧健康社区服务为特色,形成“鲁商生态美居”、“鲁商城市广场”和“鲁商康怡产业”三种开发业态。4、管理与创新优势 2016 年年度报告 9/155 产业创新优势:公司已形成“臻居、美居、优居”三个住宅产品线级配标准,通过产品线分类标准化,实现产品线组合与区域市场客户的匹配,产品部品配置和材
22、料标准与所在区域、市场价格和利润水平匹配。公司积极推进健康产业转型,形成大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。开拓物业服务外部市场业务,积极拓展项目代建、招商运营等业务,为公司持续发展提供支撑。信息化管理方面:鲁商置业在前期推广业务管理系统的基础上,2015 年启动了计划运营管控系统的建设,大力推进信息化系统的整合,对公司业务管控逻辑进行了系统梳理,以计划管理为主轴,以目标管理为抓手,以业务管理动作和目标实现结果为输入,实施了业务横向一体化管理信息化管控方案,通过信息化手段推动了公司管理行为的强制落地,实现了公司管理业务的协同、可溯源和动态监控。人力资源方面:公司作为国有控股的
23、上市房企,对优秀人才具有很强的吸引力,同时公司的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台。加大对现有人员的培训,提升专业管理能力,鼓励管理支持类人员向专业管理人员转型,实施定向人才引进优化公司的人力资源结构。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年,公司积极应对市场变化,落实“改革创新年”的要求,全体成员共同努力,坚定信心、振奋精神、解放思想、创新增效,完成了全年的目标任务。公司主要经营情况如下:1、紧抓市场回暖契机,实现销售和利润最大化。2016 年,公司深入把握市场脉搏,按照“去库存、增销售、快回款、创效益”的总
24、体思路,想方设法加快销售和回款,抓住市场量价齐升行情,调整价格,把握市场回暖机遇。利用微信公众号打造公司首个线上购房平台,线上线下互动开展“奥运我撑你”、“阳光彩跑”、“实心实意这十年”等活动,提高品牌美誉度和影响力。报告期内,公司实现合同销售额 72.58 亿元,销售面积 99.83 万平方米,分别同比增加 34.46%和 36.59%,实现了年初制定的销售目标。2、强化工程和服务质量管理,提升客户满意度。引入工程第三方飞行检测评价机制,对在建交付项目全面开展实体工程质量实测实量、项目质量风险等监督检查,系统总结业主较为关心的地上地下渗漏、回填土沉降、外墙保温脱落等问题,制定标准做法并组织专
25、题培训,通过前期预控和过程管控,有效解决质量通病。工程报修维修系统正式上线,对交付前查验、交付报修、物业接管维修三个阶段进行全面信息化监控。品质服务方面,开展第三方客户满意度调查,“鲁商会”2016 年年度报告 10/155 客户会员系统正式上线。截止 2016 年底,公司在建面积达 285 万平方米,2016 年全年实现新开工面积 115.43 万平方米,竣工面积 136.06 万平方米,分别同比增加 40.56%和 88.92%。3、加大内涵挖潜力度,促进增收节支。强化设计与成本管控,坚持定位先行,提高产品竞争力。公司制定“臻居、美居、优居”三个住宅产品线级配标准,推行项目开发全价值链成本
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