南山控股：2016年年度报告.PDF

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1、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2016 年年度报告年年度报告2017 年年 04 月月深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律

2、责任。公司负责人田俊彦公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人主管会计工作负责人马志宏及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李昆声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策

3、公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销售预期和毛利率。售预期和毛利率。由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临城市建由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况

4、产生一定的影响。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,877,530,273 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 2.07 元元（含税含税），送红股送红股 0 股股（含税含税），不以公不以公积金转增股本。积金转增股本。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文3目录目录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.10第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与

5、分析.33第五节第五节 重要事项重要事项.48第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.54第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.54第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.55第九节第九节 公司治理公司治理.64第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.69第十一节第十一节 财务报告财务报告.73第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.184深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文4释义释义释义项指释义内容上市公司、南山控股、公司、本公司、本集团指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司南山地产指深圳市南

6、山房地产开发有限公司深基地 B指深圳赤湾石油基地股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称南山控股股票代码002314股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司公司的中文简称南山控股公司的外文名称（如有）Shenzhen New Nanshan Holding(Group)Co.,Ltd公司的外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings公司的法定代表人田俊彦注册地址深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五

7、楼室注册地址的邮政编码518057办公地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号办公地址的邮政编码518054公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名沈启盟刘逊联系地址深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号电话0755-333723140755-33372314传真0755-332023140755-33202314电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报、中国证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址巨潮资讯网 http:/公司年度报告备置

8、地点深圳市南山区海德三道卓越后海中心 1801 号深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文6四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码无变更公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产事项完成后，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一，将进一步增强公司的核心竞争力及盈利能力。历次控股股东的变更情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产事项完成后，公司控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股份有限公司”（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。五、其他有关资料五、其他有关资料公

9、司聘请的会计师事务所会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层签字会计师姓名谢枫、李赟公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间国泰君安证券股份有限公司上海市浦东新区商城路 618 号徐慧璇、王天琦2015年4月13日-2016年12月 31 日六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2016 年

10、2015 年本年比上年增减2014 年调整前调整后调整后调整前调整后营业收入（元）4,985,812,076.684,883,102,441.334,882,239,641.332.12%1,732,840,621.404,715,965,998.45归属于上市公司股东的净利润（元）526,997,146.42221,928,079.54219,970,385.52139.58%-505,777,225.75-87,227,959.61归属于上市公司股东的扣除非经常性538,364,893.51229,614,286.92227,656,592.90136.48%-510,542,736.86

11、-108,294,891.21深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文7损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额（元）977,484,439.092,061,935,183.061,945,911,927.17-49.77%-3,847,867.32-751,916,974.78基本每股收益（元/股）0.280.120.12133.33%-0.87-0.05稀释每股收益（元/股）0.280.120.12133.33%-0.87-0.05加权平均净资产收益率8.75%4.50%4.46%4.29%-32.04%-2.01%2016 年末2015 年末本年末比上年末增减2

12、014 年末调整前调整后调整后调整前调整后总资产（元）14,716,068,515.8811,346,773,471.5011,807,882,440.0224.63%3,136,470,435.9910,801,512,739.40归属于上市公司股东的净资产（元）5,636,859,407.365,818,793,966.895,944,026,504.45-5.17%1,308,672,725.764,254,508,752.46注：因 2016 年中期对外投资，发生了同一控制下的合并，故对深圳新南山控股（集团）股份有限公司期初数进行了重述。七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准

13、则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元深圳市新

14、南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文8第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入2,072,197,719.551,352,681,944.34619,804,553.28941,127,859.51归属于上市公司股东的净利润279,333,835.30133,280,171.8684,037,285.0830,345,854.18归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润280,388,820.05140,682,853.9283,847,078.2233,446,141.32经营活动产生的现金流量净额1,362,453,909.46-1,512,939,990.13-52

15、9,740,909.391,657,711,429.15上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2016 年金额2015 年金额2014 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-15,900,422.88-8,064,767.011,183,787.63越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免2,576,673.24计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,620,678.931,374,8

16、94.311,185,429.37同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-11,268,170.20-6,129,591.28除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益4,756,099.70单独进行减值测试的应收款项减值准备转回1,528,822.76457,911.53除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,928,291.64339,499.9116,386,955.14减：所得税影响额-101,809.22-1,650,702.526,2

17、49,021.84少数股东权益影响额（税后）-15,901,153.48-2,685,142.64-3,803,681.60合计-11,367,747.09-7,686,207.3821,066,931.60-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文9 适用 不适用项目涉及金额（元）原因税收减免7,464,433.24经常性业务产生公司报告期不存在将

18、根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。公司报告期不存在非经常性损益项目。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文10第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。1、房地产业务、房地产业务公司房地产开发业务主营包含房地产开发与销售、持有物业经营和物业管理。地产公司成立三十多年来，专注于住宅地产的开发建设，并逐步形成了以住宅开发为主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务

19、发展模式。公司主营普通商品住宅开发，主要开发区域位于珠江三角洲、长江三角洲，辐射广州、深圳、上海、苏州、南通、长沙等地。公司住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司开发的住宅项目定位于刚需和首改客户群体。公司致力于打造“品质生活，幸福家居”，围绕客户体验来设计产品和服务，提高项目溢价能力，并将其打造成公司的核心竞争力。多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据CRIC统计数据，2016年公司进入中国房地产企业销售TOP200。2、集成房屋业务、集成房屋业务公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用于建筑工地

20、、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集成房屋运营商之一。3、船舶舾装业务、船舶舾装业务公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司全资子公司华南建材已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球30多个国家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明货币资金同比增加 42.0%，主要系地产公司销售回款增加所导致存货同比增加 26.2%

21、，主要系地产公司购买了新地块所导致2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。1、房地产开发业务方面、房地产开发业务方面深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文11（1）公司独特的区域战略）公司独特的区域战略公司主要城市布局战略为深耕现有城市和重点城市布局。公司以苏

22、南区域为业务发展中心，继续深耕现有城市，同时根据业务发展战略需要，逐步拓展布局西南和中部重点省会城市，比如成都、合肥、武汉。随着成渝经济区和长江经济带发展的推进，上述战略定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。（2）战略转型规划具备发展蓝图）战略转型规划具备发展蓝图根据国家宏观政策和市场环境、公司运营情况和战略发展需要，公司确立了从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发展战略。随着上述转型战略的积极探索与初步尝试，未来各项目落地后将为公司带来丰富的经营经验，必将扩大公司的发展蓝图，使公司进入新的发展轨道。（3）优质的资产和良好的财务状况）优质的资产和良好的财务状况优质的资产和良好

23、的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。公司的在售项目及土地储备都是一线及强二线城市，近一年来无论是土地还是商品房都有较大幅度的溢价，未来的抗风险能力较强。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，不采用高利率的融资方式，保持合理的贷款体量，进一步加大公司的抗风险能力。（4）公司良好的品牌影响力）公司良好的品牌影响力多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是我们公司全体同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下，公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的2016

24、年中国房地产企业销售TOP200，2016年度公司房地产销售流量金额在全国房地产企业中排名第167位，销售权益金额排名第161位，房地产销售面积排名第183位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展突出，公司产品在苏州已具有一定的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，迅速提升物业管理服务水平，以“彩生活”为标杆，拓宽现有物业的服务种类，提进一步高物业管理业务的品牌知名度和美誉度。2、集成房屋及船舶舱室业务方面、集成房屋及船舶舱室业务方面公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我

25、推陈出新，已累计获得发明专利6项，实用新型专利67项，并培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较强的研发能力及技术优势。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文12第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、概述一、概述2016年，面对错综复杂的国内外环境，供给侧结构性改革继续深化，稳增长政策效应持续释放，国民经济总体保持了平稳运行的态势，实现了“十三五”良好开局。报告期内，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价、地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面

26、，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。报告期内，根据国家统计局的数据，全国商品房销售面积、销售金额经历了从年初高开高走到四季度的冲高回落，但全年行业销售规模仍创历史新高。新开工面积持续回暖，房地产开发投资、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款增速上扬。行业库存不断优化但仍居高位。2016年，全国实现商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%；实现商品房销售金

27、额11.76万亿元，同比增长34.8%；全国百城价格指数自2015年以来持续回升，到2016年11月百城住宅成交均价上涨至12938元/平米，同比上涨18.71%。2016年，全国商品房新开工面积16.69亿平方米，同比增加8.08%，新开工增速转负为正。全年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比去年下降3.44%；土地成交价款9129.31亿元，同比增长19.78%。全年房地产开发投资10.3亿元，同比增长6.9%，投资增速持续回暖，达到2015年年初水平。2016年末商品房待售面积6.95亿平方米，较2015年末减少2314万平方米，同比下降3.2%，库存结构进一步优化。另一方面

28、，在去库存政策的推动下，2016年去库存成效明显，12月全国商品房待售面积同比增速转正为负，为2011年以来的新低。报告期内，房地产发展形势总体向好，但同时分化较为严重。一线城市和部分热点二线城市在前9个月，房地产形势发展加快，住房量价上涨明显，但四季度在国家因地制宜、分城施策下，这部分城市房价涨幅得到控制；三、四线城市复苏态势相对较弱，整体销售滞后于一、二线城市，去库存压力仍较大。报告期内，公司房地产项目主要集中于珠三角和长三角地区的一线、强二线城市，以上海、深圳、苏州、南通和长沙为主。2016年，公司项目布局城市房价、地价轮动上涨，尤其前九月一线城市如上海、深圳房价一路领涨，而随后在多轮政

29、策压制下，房价上涨过快态势得到遏制。年初，二线热点城市苏州土拍地王频出，带动市场预期向好，苏州楼市迅速升温量价持续走高，随着收紧政策出台，下半年楼市进入高位盘整期，成交量有所萎缩。南通、长沙受全国楼市调控影响，全年楼市呈现成交量先扬后抑、房价波动上扬的趋势。报告期内，面对复杂的市场形势，公司采取了全方位的积极应对措施，最终通过公司全员的努力，较好地完成了年初制定的各项经营计划。1、公司围绕销售工作积极创新，销售业绩大力提升。一方面对已开发项目进行营销创新，结合互联网思维，引入明源云客手机端和管理软件，增加拓客渠道，提高销售管理效率；通过新媒体运营，提高项目品牌知名度，扩大项目影响力，助力整体营

30、销业绩的有效提升；另一方面密切关注市场变化形势，及时调整开发节奏和销售策略，在各区域市场普遍升温时把握机会，加大现有项目库存房源的销售力度，尤其南山山语海作为深圳10月收紧政策后首个开盘项目，顶着压力较好的完成了销售去化。尽管四季度以来项目所在城市楼市步入调整期，受益于良好的区域布局，公司全年销售情况仍较去年大幅提升，房地产业务实现合同销售金额67.5亿元，合同销售面积39.4万平方米，双双创公司销售业绩历史新高。2、严守城市深耕和重点城市布局战略。根据公司业务发展要求及战略目标，紧紧抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇，在控制风险的前提下，不断拓宽拿地渠道，创新购

31、地模式。充分利用招拍挂、股权收购、旧城改造、合作开发、一级整理等方式多管齐下加强土地储备。在招拍挂上，公司多次参与上海区域已有项目城市及中部重点城市土地竞拍，于4月在苏州浒关获取一宗纯住宅地块，占地9.75万平方米，进一步实现城市深耕。在创新模式上，公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文13以增资扩股方式获得武汉为侨服务产业园产业用地；通过签订租赁协议方式，获得合肥汤池项目D地块租赁用地2500余亩；通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目180亩的土地一级开发权。至此，公司土地储备得到进一步加强，完成了现有城市深耕及战略目标城市布局，为公司未来发展打下了坚实基础，

32、也为公司实施战略转型提供了有力保障。3、顺应形势变化，加大整体战略转型力度，积极筹划新的产业和模式。在做强做大传统住宅地产的同时，积极探索生态旅游、养老养生、特色小镇、商业地产以及产业地产等领域。根据公司发展战略需要，2016年9月，随着合肥汤池项目南山三食六巷开业，公司文旅地产转型业务正式拉开帷幕；12月，合肥汤池项目2500余亩租赁用地协议签订，公司向旅游地产转型业务进展得到进一步推进。8月，公司以增资扩股方式完成收购武汉为侨服务产业园，成为公司向产业地产转型的重要里程碑。同时，公司积极探索集中商业持有经营模式，目前合肥汤池项目的经营模式、管理团队在不断完善。另外，公司在拟开发项目上，增加

33、养老概念，设计部分养老产品，目前仍在探索研究当中。4、充分利用货币市场和资本市场的有利形势，加大项目融资力度。通过与合作金融机构开展多种形势融资业务，扩大了公司的融资渠道。2016 年度主要经营计划完成情况如下：（1）主要销售和结算项目情况单位：万平方米城市区域在售项目名称在售业态权益比例可供出售面积（万）销售面积（万）结算面积（万）上海青浦区南山雨果住宅80%3.743.065.13苏州高新区南山柠檬城住宅100%4.244.1710.42苏州高新区南山柠府住宅100%8.326.750.00苏州吴中区南山维拉住宅100%11.508.410.00苏州相城区南山檀郡住宅、街铺100%0.11

34、0.110.11长沙望城区南山苏迪亚诺住宅、街铺100%2.512.510.44长沙岳麓区南山雍江汇住宅、街铺100%6.966.727.17南通港闸区南山国际社区（一、二期）住宅、街铺、办公100%5.003.902.30深圳南山区山语海住宅50.98%5.823.690.79注：上表中“结算面积”指标统计原则为交房入伙。（2）各项目开发情况单位：平方米按业态区分项目名称项目状态权益比例占地面积计容建筑面积已完工建筑面积完工面积比住宅南山雨果竣工80%127,372159,028159,028100%住宅南山柠檬城竣工100%94,878208,692208,692100%住宅南山柠府在建1

35、00%75,120149,08700%住宅南山维拉在建100%173,640487,52000%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文14住宅南山苏迪亚诺在建100%334,612321,065297,88893%住宅、街铺南山雍江汇竣工100%61,604215,588215,588100%住宅、街铺、办公南山国际社区（一、二期）在建100%90,793270,299136,62250.50%商业南山三食六巷在建100%63,18538,5147,07718%住宅山语海在建50.98%35,22865,92660,35992%（3）各项目投资情况单位：人民币万元城市区

36、域项目名称权益比例预计总投资金额实际投资金额上海青浦区南山雨果80%283,869.63299,535.00苏州高新区南山柠檬城100%176,882.00166,277.00苏州高新区南山柠府100%156,870.0095,660.79苏州吴中区南山维拉100%433,102.00219,109.59苏州相城区南山檀郡100%167,003.15163,587.00苏州浒关南山新程100%404,659.00269,549.28长沙望城区南山苏迪亚诺100%147,021.00130581.67长沙岳麓区南山雍江汇100%171,094.00161,952.02南通港闸区南山国际社区（一、

37、二期）100%213,307.00122,119.41合肥庐江县南山三食六巷100%140,318.21109,449.40深圳南山区山语海50.98%45,100.0011,868.73武汉东湖高新区武汉为侨产业园60%32,000.0032,500.00合计2,371,225.991,782,189.89注：（1）长沙南山苏迪亚诺项目预计总投资金额 147021 万元，与 2016 年半年报披露 136021 万元的差异原因，为新增南山苏迪亚诺 B 地块预计投资金额 11000 万元；（2）苏州南山檀郡实际投资金额 163587 万元，与 2016 年半年报披露 164933.71万元的差

38、异原因，为退回 2696 万元土地增值税。（4）土地储备情况单位：万平方米项目名称待开发土地面积计容建筑面积区域分布报告期新增16.5829.31苏州、武汉报告期末累计持有65.34101.28苏州、长沙、南通、合肥、武汉注：报告期末，公司通过股权收购方式取得成都西二环红牌楼项目地块，该地块仅获得土地一级开发权权益，占地面积 12万平方米，未计入上述土地储备中。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文15（5）公司融资情况单位：万元2016年是公司制造业板块转型升级、寻求突破的关键之年。这一年，公司紧紧抓住市场的变化，在产品框架搭建、租赁资产处置和大幅减员缩编等基本完成的

39、基础上，集中优势资源建设“两大制造基地”和组建“一个设计院”，全力推进“三条业务主线”的开拓。通过一年的努力，公司大幅减亏，整体经营能力得到了明显提升，企业转型初见成效，且转型升级的方向更加明确，对未来持续、健康和高增长发展更具信心。二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2016 年2015 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计4,985,812,076.68100%4,882,239,641.33100%2.12%分行业房地产业务3,916,92

40、8,210.9078.56%3,612,186,024.2173.99%8.44%集成房屋业务526,935,290.8610.57%546,444,847.6811.19%-3.57%船舶舱室配套业务400,329,504.218.03%565,102,208.1911.57%-29.16%塔机租赁业务118,129,412.112.37%144,003,233.202.95%-17.97%其他业务23,489,658.600.47%14,503,328.050.30%61.96%分产品1）房地产业务商品房销售3,842,465,626.7977.07%3,552,083,918.8672.

41、76%8.17%序号融资途径融资余额融资成本区间期限结构1金融机构贷款140,000.00同期贷款基准利率至同期贷款基准利率上浮 10%1-3 年2其他借款15,000.00同期贷款基准利率3 年3融资租赁20,283.73同期贷款基准利率上浮 20%4-6 年4应付债券75,158.926.5%-6.7%5-7 年5应付票据3,571.55-深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文16物业管理74,462,584.111.49%60,102,105.351.23%23.89%2）集成房屋业务销售业务449,203,526.169.01%446,157,043.329.1

42、4%0.68%其他业务77,731,764.701.56%100,287,804.362.05%-22.49%3）船舶舱室配套业务销售业务400,329,504.218.03%565,102,208.1911.57%-29.16%4）塔机租赁业务租赁业务118,129,412.112.37%144,003,233.202.95%-17.97%5）其他业务23,489,658.600.47%14,503,328.050.30%61.96%分地区华北地区11,526,558.440.23%73,729,987.881.51%-84.37%华中地区765,802,282.9015.36%805,11

43、5,315.0916.49%-4.88%华南地区675,266,794.7013.54%372,932,566.287.64%81.07%华东地区3,081,816,688.4861.81%3,185,324,129.6071.75%-3.25%西南地区102,530,489.942.06%135,779,370.522.78%-24.49%西北地区153,762,949.173.08%73,300,596.841.50%109.77%东北地区1,560,845.480.03%188,778.420.00%726.81%境外地区193,545,467.573.89%235,868,896.70

44、4.83%-17.94%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业单位：元营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业房地产业务3,916,928,210.90 2,207,401,422.7343.64%8.44%-12.37%13.38%集成房屋业务526,935,290.86439,184,933.1716.65%-3.57%-22.49%20.35%船舶舱室配套业务400,329,504.21302,101,

45、627.8324.54%-29.16%-35.66%7.63%塔机租赁业务118,129,412.11107,608,224.538.91%-17.97%-11.18%-6.96%其他业务23,489,658.6017,935,644.5223.64%61.96%235.90%-39.54%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文17分产品1）房地产业务商品房销售3,842,465,626.79 2,142,266,642.7744.25%8.17%-13.33%13.83%物业管理74,462,584.1165,134,779.9612.53%23.89%38.16%-

46、9.03%2）集成房屋业务销售业务449,203,526.16374,264,069.8716.68%0.68%-20.59%22.32%其他业务77,731,764.7064,920,863.3016.48%-22.49%-31.91%11.55%3）船舶舱室配套业务销售业务400,329,504.21302,101,627.8324.54%-29.16%-35.66%7.63%4）塔机租赁业务租赁业务118,129,412.11107,608,224.538.91%-17.97%-11.18%-6.96%5）其他业务23,489,658.6017,935,644.5223.64%61.96

47、%235.90%-39.54%分地区华北地区11,526,558.444,438,031.2661.50%-84.37%-94.17%64.69%华中地区765,802,282.90641,771,900.6816.20%-4.88%-1.40%-2.96%华南地区675,266,794.70453,740,751.1132.81%80.65%33.44%23.78%华东地区3,081,816,688.48 1,654,823,316.7946.30%-3.25%-26.32%16.82%西南地区102,530,489.9471,055,545.8630.70%-24.49%-39.17%16

48、.73%西北地区153,762,949.17131,030,777.8314.78%109.77%90.07%8.83%东北地区1,560,845.48-100.00%726.81%-100.00%40.46%境外地区193,545,467.57117,371,529.2539.36%-17.94%-35.72%16.77%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否行业分类项目单位2016 年2015 年同比增减房地产业务-商品房销售销售量万平

49、方39.3734.215.13%生产量万平方30.2433.56-9.89%库存量万平方8.8919.24-53.80%集成房屋业务-销售业务销售量万平方95.4778.0922.26%生产量万平方50.8581.38-37.51%库存量万平方26.460-56.00%深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2016 年年度报告全文18船舶舱室配套业务-复合板销售量万平方131.96191-30.91%生产量万平方134.09200-32.96%库存量万平方42.13405.33%船舶舱室配套业务-防火门销售量扇43,48177,004-43.53%生产量扇77,454103,040-24.83

50、%库存量扇6,5225,87011.12%船舶舱室配套业务-卫生单元销售量套9,64214,293-32.54%生产量套14,02514,270-1.72%库存量套7,2642,881152.13%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用1、房地产业务响应国家去库存政策，库存量大幅减少；2、华南建材船舶行业经济形势依然严峻，产能及销售量均大幅下滑。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用（5）营业成本构成）营业成本构成单位：元行业分类项目2016 年2015 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重