【完整版】2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告.pdf

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1、（二零一二年十二月）2020-2025 年中国商业地产行业经营管理战略研究报告可落地执行的实战解决方案让每个人都能成为战略专家管理专家行业专家2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家2报告目录第一章企业经营管理战略研究概述.6第一节研究报告简介.6第二节原则与方法.6一、研究原则.6二、研究方法.7第三节研究企业经营管理战略的重要性及意义.9一、重要性.9二、研究意义.9第二章市场调研： 2018-2019 年中国商业地产行业市场深度调研.10第一节商业地产概述.10一、商业地产涵盖商业经营类物业及办公物业.10

2、二、我国商业地产起步晚、发展快，问题较多.10三、商业地产特点：开发运营周期长、资金占用量大、具有稳定现金流.11第二节2018-2019 年中国商业地产行业发展情况分析.11一、商业营业用房市场概况.12二、中国商业地产行业发展现状分析.13三、 2019 年全国商业地产市场分析.16（一）市场承压.16（二）商业地产新趋势.17（三）行业格局转变.18四、中国商业地产行业八大现象.19（一）存量优质物业盘活迎来资产证券化热.20（二）大宗资产交易冷热不均运营水平彰显资产价值.20（三）新零售叫好不叫座线上线下融合期待依旧.20（四）实体商业加码数据智能技术驱动运营成为共识.21（五）存量商

3、业纷纷升级改造城市更新创造新商机.21（六）商业地产投资总体过热核心地段商业仍受追捧.22（七）消费降级争论四起商业潜力重在激活.22（八）购物中心招商难现象突出如期开业成为实力标志.22五、 2019 年中国商业地产行业趋势展望.22（一）市场总体预期趋于谨慎.22（二）消费市场分级更加突显.23（三）线上线下融合继续深化.23（四）商场与品牌构建命运共同体.23（五）政府着手规范商业地产发展.23第三节2018-2019 年中国商业地产行业市场供需情况分析.24一、整体供应过剩，区域分化显著.24二、空置率：城市间差异较大，一线城市空置率较低.24三、销售价格：商业地产价格涨幅远低于住宅，

4、部分地区出现价格倒挂.28四、短期调整：开发投资回归理性，新开工下降，库存回调.28五、市场体量：存量约30 亿平米，每年新增1.6 亿平米 .312020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家3第四节2018-2019 年我国商业地产行业竞争格局分析.31一、中国商业地产行业竞争格局分析.31二、龙头房企纷纷布局商业地产，呈现多强格局.34三、 2019 年商业地产行业进入高度竞争期.37第五节商业地产发展模式与企业案例分析.38一、商业地产发展模式：只租不售为主，租售并举为辅.38二、凯德：全产业链模式+定制化 &

5、标准化 .41三、西蒙：运用REITs 撬动资金完成大规模并购，打造品牌提升溢价空间.44四、万达：低价拿地，以售养租，高周转，低成本资本运作.47五、华润置地：集团孵化战略+差异化的产品线.49第六节2020-2025 年我国商业地产行业发展前景及趋势预测.53一、中国商业地产行业发展趋势分析.53（一）新一线城市步入存量时代，三四线城市进一步布局.53（二）体验式消费成就不变的创意主题.54（三）侧重最后一公里经济圈，复合型社区商业产品仍占优势.54（四）电商、 O2O 和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用.54二、商业地产机会预测.55（一）新型城镇化、收入增长、消费升级提升商业地产发

6、展韧劲.55（二）电商对商业地产的冲击逐渐趋弱.58（三）商业地产资产证券化提速，缓解企业资金压力.61（四）未来人口将向都市圈聚集，核心城市商业地产需求空间扩大.63三、投资建议.65四、风险提示.65（一）国内经济增速回落、消费增速大幅下行风险.65（二）电商冲击弱化程度低于预期风险.66（三）资产证券化推进进程不及预期风险.66第三章企业经营管理战略的基本类型与选择.67第一节经营管理战略的基本任务与内容.67一、经营管理的基本任务.67二、经营管理的主要内容.67第三节企业经营与管理的关系和区别.68一、经营与管理的关系.68二、经营与管理的区别.69三、市场战略与企业管理的关系.70

7、第三节企业经营观念的内容.70一、市场观念.70二、竞争观念.70三、效益观念.70四、创新观念.71五、长远观念.71六、社会观念 (生态观念 ).71第四节企业管理创新策略.71一、根据创新的程度分.71（一）首创型创新策略.712020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家4（二）改创型创新策略.72（三）仿创型创新策略.72二、根据创新的过程分.72（一）渐进式创新策略.72（二）突变式管理创新.73三、根据创新的独立程度分.73（一）独立型创新策略.73（二）联合型创新策略.73（三）引进型创新策略.73第四

8、章2020-2025 年中国商业地产企业经营管理战略探讨与建议.74第一节2020-2025 年中国商业地产企业经营发展战略建议.74一、必须把做强做优放在更加突出的地位.74二、大力实施精品名牌战略，推进市场竞争.74三、以客户为导向，满足客户需求.75四、创新经营模式.75五、价值创新开拓战略蓝海.75六、紧跟市场发展.76七、实施“走出去”战略.76八、坚持“五化”发展举措.77第二节2020-2025 年中国商业地产企业管理发展战略建议.78一、建立完善的企业管理体系.78二、深化现代企业制度改革，打造全新形象.78三、积极探索信息化网络化时代的管理模式.79四、大力提高企业集团管控的

9、能力.79五、提高人员素质，提高管理水平.80六、加强资金管理，提高企业融资能力.80七、开放式创新与组织学习.80八、强化安全法制化建设.81九、大力提升国际化经营管理水平.81第三节企业经营管理创新策略.81一、把握企业正确的经济发展理念.82二、调整企业管理模式，制定科学合理的规章制度.82三、强化企业的控制力，制定完善的企业经营管理监督体系.82四、尊重技术与人才.82五、企业领导者自身综合素质的提升.83第四节如果做好商业地产企业经营管理创新.83一、加强绩效管理与制度的创新.83二、推进精细化与专业化管理.83三、建立良好的企业经营管理环境.84四、推进企业文化建设.84第五章盛世

10、华研总结.85第一节企业失败的原因及提高胜率的策略.85一、企业失败的原因.85二、提高胜率的策略.862020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家5第二节盛世华研独创五大决策研究体系.87一、基于“产业”的研究与决策体系.87二、基于“周期”的研究与决策体系.87三、基于“人性”的研究与决策体系.87四、基于“变化”的研究与决策体系.88五、基于“趋势”的研究与决策体系.88六、小结 .88第三节致读者：商业自是有胜算.892020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、

11、行业专家、投资专家、成功企业家6第一章 企业经营管理战略研究概述随着我国市场经济的不断发展，企业所面对的未知挑战越来越多，企业管理的策略变更势在必行。企业只有树立创新意识、摒弃旧有陈腐策略、与时俱进、弥补自身企业不足，才能使企业发展在当前复杂的市场形势下未雨绸缪，更加长久的发展。面对当前市场形势与政府政策的不断转变，企业经营管理策略的不断调整与完善，显得尤为重要。第一节研究报告简介企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发展的重要工具，通过深度的行业研究和战略研究报告，

12、及时了解行业动态、未来发展趋势，及全面系统、实用高效的战略，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。本商业地产行业经营管理战略研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，在对我国商业地产业市场发展进行深入的调研和分析的基础上，对商业地产行业经营管理战略进行了全面系统的梳理，并提炼出一套可落地执行的实战解决方案，为商业地产行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，

13、为企业未来经营管理战略提供可参考的路径与方向。相信通过本报告对商业地产行业经营管理战略研究报告全面深入的研究和梳理，您对行业及经营管理战略的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。第二节原则与方法一、研究原则1、真实原则2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家7只有真实的信息资料才能做出正确的判断

14、，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。2、全面原则行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。3、客观原则能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是基础，是能够为投资者做决策的前提条件。4、逻辑原则条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点

15、支撑，才算是一个好的行业研究报告。5、思辨原则行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。二、研究方法本商业地产行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对商业地产行业进行深入研究。本报告主要研究方法有：1、历史资料研究法历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描2020-20

16、25年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家8述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。2、调查研究法调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性和探

17、索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。3、归纳与演绎法归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表所有给定事件的秩序。值得

18、注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先推论后观察，归纳法则是从观察开始。在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实( 研究 ) 中言之有理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够; 另一方面，只有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较研究方法，发现差别、解释差别过程

19、中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。5、倒推法和穷举法结合。首先假设有N种可能的结果，假设A结果发生，倒退A结果发生会有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家9第三节研究企业经营管理战略的重要性及意义一个企业如果想要永远利于不败之地，它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。企业战略是企业根据其外部

20、环境和内部资源和能力状况，为求得生存和长期稳定的发展，为不断的获得竞争优势，对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考；企业战略是为了获得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。一、重要性经营管理战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一，直接关系企业的胜败兴衰和生死存亡！企业经营管理能够整合与优化企业的资源配置，随着我国社会主义市场经济的不断完善，企业生存发展的环境也不断变化，企业的旧有经营管理已经满足不了当前市场经济竞争体系，并且随着科学技术的发展，信息网络的涵盖范围越来越广，互联网思维、云计算、分享经济等新型理念的不断提出，企业的发展方向也不局限于实

21、体经济与传统行业，经营管理策略的创新有助于企业发展方向转型，多方面发展。当前社会注重技术创新，知识转变为生产力的周期不断缩短，不同企业面对自身市场竞争力的方向转变，只有调整企业管理策略，才能紧跟市场动态，抓住发展机遇，不断壮大。二、研究意义除了有清晰的企业经营发展战略外，决定企业经营成败的一个极其重要的问题，还要看企业经营发展战略的选择是否科学，是否合理。或者说，企业能否实现高效经营的目标，关键就在于对经营发展战略的选择，如果经营发展战略选择失误，那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重视。通过对经营管理战

22、略的研究，将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导，让企业的经营发展战略科学、合理、可行，减少失误带来的损失，有利于提高企业的整体水平和竞争能力。2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家10第二章 市场调研： 2018-2019 年中国商业地产行业市场深度调研市场及竞争环境是制定企业经营管理战略的基础市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。第一节商业地产概述一、商业地产涵盖商业经营类物业及办公物业商业地

23、产是指作为商业用途的地产，以盈利为目的，区别于以居住功能为主的住宅地产。广义上的商业地产包括用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本篇报告研究主要基于狭义的商业地产展开。二、我国商业地产起步晚、发展快，问题较多起步晚： 20 世纪初，欧美发达国家商业地产就进入发展阶段，70 年代进入成熟期。我国商业地产起步于20 世纪 90 年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。90 年代中期在百货店

24、的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入，形成购物中心。发展快：进入21 世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，连续多年保持两位数增长，2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家111999-2018 年，我国商业地产竣工面积接近20 亿平米，其中商业营业用房15 亿平米。问题集中在：由于重招商轻规划、重开发轻运营，部分地区商业地产投资过热、同质化竞争严重、开发顺序倒置、服务水平较低、空置率较高等。三、商业地产特点：开发运营周期长、资金占用量大、具有稳定现金流商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳

25、定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。第二节 2018-2019 年中国商业地产行业发展情况分析2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家12一、商业营业用房市场概况商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词

26、汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。2018 年 1-12 月，全国商业营业用房新开工面积为20066 万，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄 1.2 个百分点。 2018 年 1-12 月，全国商业营业用房销售面积为11971 万，同比下降6.8%，降幅较1-11 月扩大 1.7 个百分点。 2018 年 1-12 月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅与 1-11 月持平。2012-2018 年中国商业营业用房新开工面积统计资料来源：公开资料整理写字楼： 2018 年 1-12 月，全国写字楼新开工面积为6049 万，同比下降

27、1.5%，而 1-11 月同比增长 0.3%。2018 年 1-12 月，全国写字楼销售面积为4363 万，同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄 2.8 个百分点。 2018 年 1-12 月，全国写字楼开发投资额为5996 亿元，同比下降11.3%，降幅较 1-11 月收窄 0.7 个百分点。2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家132012-2018 年中国商业营业用房销售面积统计资料来源：公开资料整理二、中国商业地产行业发展现状分析2018 年商业不动产变革压力愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。全年商业

28、不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2017 年均出现下降，持续近一年的中美贸易战对现实中国经济和未来产生了不可预料的影响。2018 年全国商业地产投资额下降至20173.42 亿元，同比下降9.95%。2012-2018 年中国商业地产投资额及增长2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家14资料来源：公开资料整理施工方面，截止至2017 年全国商业地产施工面积增长至141247.12 万平方米，进入2018 年全国商业地产施工面积首次出现负增长，为138471.45 万平方米，同比下降1.97%。20

29、12-2018 年中国商业地产施工面积及增长2020-2025年中国商业地产行业经营管理战略研究报告让每个人都能成为战略专家、管理专家、行业专家、投资专家、成功企业家15资料来源：公开资料整理随着房地产行业发展速度减缓，中国商业地产销售额呈现波动变化，增速变化幅度也较大。2018 年全国商业地产销售额微微下降至19625.45 亿元，同比下降0.35%。2012-2018 年中国商业地产销售额及增长资料来源：公开资料整理长期来看，中国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2018 年，全国商业地产销售面积为16334.65 万平方米，同比下降7.16%，为历年最大下滑水平。2012-2018 年中国商业地产销售面积及增长