第八章与房地产开发有关的其它管理案例优秀PPT.ppt

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1、第八章 与房地产开发有关的其它管理第一节第一节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理二、房地产项目实行资本金制度二、房地产项目实行资本金制度 国家规定，对各种经营性投资项目，包括国国家规定，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必需首先落实资本金才能进行建设。目必需首先落实资本金才能进行建设。（一）项目资本金的概念（一）项目资本金的概念 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不担当这

2、部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有全部制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。（二）项目资本金的出资方式（二）项目资本金的出资方式 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地运用权出资，但必需经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权，非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对接受高新技术成果有特殊规定的除外。（三）房地产项目资本金（三）房地产项目资本金 房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。（30%-35%）。第三

3、节第三节 房地产税收管理房地产税收管理一、房地产税及其功能一、房地产税及其功能（一）房地产税的含义（一）房地产税的含义 税收是国家依据法律规定，强制地对经济单税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收购的实物或货币，是国家凭位和个人无偿征收购的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入安排和再安排的一种借政治权力参与国民收入安排和再安排的一种手段。手段。赋税的种类很多，区分不同税种类别的主要标记是征税对象。征税对象按性质一般可划分为：对收入额征税；对所得额征税；对财产的征税。其中财产税是指对纳税人全部的动产或不动产所征收的税。房地产属于不动产，房地产税是以房地产为课税对象的财产税。

4、二、房地产税收标准及企业税收负担二、房地产税收标准及企业税收负担（二）房地产企业税收负担（二）房地产企业税收负担房房地地产产企企业业所所得得负负担担率率=100%100%企企业业所所得得税税的的计计税税依依据据是是纳纳税税人人的的应应纳纳税税所所得得额额，纳纳税税人人每每一一纳纳税税年年度度的的收收入入总总额额(包包括括营营业业外外收收入入)减减除除成成本本、费费用用、国国家家允允许许在在所所得得税税前前列列支支的的税税金金和和其其他他扣扣除除项项目目，以以及及营营业业外外支支出出后后，其其余余额额即即为为应应纳纳税税所所得得额额，并并实实行行统统一一税税率率，即即全全部部企企业业税税率率均均

5、为为33%33%(其中其中3%3%为地方税为地方税)。第四节第四节 我国现行房地产税我国现行房地产税 我国现行房地产税有房产税、城镇土地运用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调整税、营业税、城市维护建设税、教化费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。一、房产税一、房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权全部人征收的一种税。（一）纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。（二）课税对象的征税范围 课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（三）课税依据（三）课税依据 对对于于非非出出租租的的房房

6、产产，以以房房产产原原值值一一次次减减除除10%-30%10%-30%后的余值为计税依据计算缴纳。后的余值为计税依据计算缴纳。对对于于出出租租的的房房产产，以以房房产产租租金金收收入入为为计计税税依依据。据。（四）税率（四）税率 接接受受比比例例税税率率。按按房房产产余余值值计计征征的的，税税率率为为1.2%1.2%；按房产租金收入计征的，税率为；按房产租金收入计征的，税率为12%12%。（五）纳税地点和纳税期限（五）纳税地点和纳税期限1、纳税地点 在房产所在地缴纳。2、纳税期限 按年计征,分期缴纳。（六）减税、免税（六）减税、免税1 1、国国家家机机关关、人人民民团团体体、军军队队自自用用的

7、的房房产产。但但是是，上上述述单单位位的的出出租租房房产产以以及及非非自自身身业业务务运运用用的的生生产、经营用房，不属于免税范围。产、经营用房，不属于免税范围。2 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。3 3、宗宗教教寺寺庙庙、公公园园名名胜胜古古迹迹自自用用的的房房产产。但但其其附附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。4 4、个人全部非营业用房产。、个人全部非营业用房产。5 5、经财政部批准免税的其他房产。、经财政部批准免税的其他房产。二、城镇土地运用税二、城镇土地运用税 城镇土地运用税(以

8、下简称土地运用税)是以城镇土地为课税对象。向拥有土地运用权的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人（一）纳税人 纳税人是拥有土地运用权的单位和个人。纳税人是拥有土地运用权的单位和个人。（二）课税对象和征税范围（二）课税对象和征税范围 土土地地运运用用税税在在城城市市、县县城城、建建制制镇镇、工工矿矿区区征征收收。征征税税对对象象是是上上述述范范围围内内的的土土地地和和集集体体全全部的土地。部的土地。（三）计税依据（三）计税依据 计税依据是纳税人实际占用的土地面积。计税依据是纳税人实际占用的土地面积。（四）适用税额和应纳税额的计算（四）适用税额和应纳税额的计算 接受分类分级的幅度定额税率。接受分类

9、分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：(1)(1)大城市大城市0.50.5至至1010元；元；(2)(2)中等城市中等城市0.40.4至至8 8元；元；(3)(3)小城市小城市0.30.3至至6 6元；元；(4)(4)县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.20.2至至4 4元。元。随着时间的推移，一些地方已在次基础上分别乘随着时间的推移，一些地方已在次基础上分别乘3 3倍。倍。年应纳税额年应纳税额=应税土地面积应税土地面积(平方米平方米)适用税率适用税率 （五）纳税地点和纳税期限（五）纳税地点和纳税期限1 1、纳税地点、纳

10、税地点 土地运用税由土地所在的税务机关征收。土地运用税由土地所在的税务机关征收。2 2、纳税期限、纳税期限 土地运用税按年计算，分期缴纳。土地运用税按年计算，分期缴纳。（六）减税、免税（六）减税、免税1 1、政策性免税、政策性免税2 2、由地方确定的免税、由地方确定的免税3 3、困难性及临时性减免税、困难性及临时性减免税三、耕地占用税三、耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农夫家庭占用耕地

11、建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能人的人外，都可为耕地占用税的纳税人。（二）课税对象和征税范围（二）课税对象和征税范围 耕耕地地占占用用税税的的征征税税对对象象，是是占占用用耕耕地地从从事事其其他非农业建设的行为。他非农业建设的行为。耕耕地地占占税税范范围围，包包括括国国家家全全部部和和集集体体全全部部的的耕耕地地，耕耕地地是是指指用用于于种种植植农农作作物物的的土土地地，占占用用前前3 3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（三）税率和适用税额（三）税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率。具体分耕地占用税实行定额税率。具体分4 4个档次：个档次：

12、1 1、以以县县为为单单位位(下下同同)，人人均均耕耕地地在在1 1亩亩以以下下(含含1 1亩亩)的的地地区，每平方米为区，每平方米为2 2元至元至1010元；元；2 2、人人均均耕耕地地在在1 1至至2 2亩亩(含含2 2亩亩)的的地地区区，每每平平方方米米为为1.61.6元元至至8 8元；元；3 3、人人均均耕耕地地在在2 2至至3 3亩亩(含含3 3亩亩)的的地地区区，每每平平方方米米为为1.31.3元元至至6.56.5元；元；4 4、人均耕地在、人均耕地在3 3亩以上的地区，每平方米为亩以上的地区，每平方米为1 1元至元至5 5元。元。（四）计税依据（四）计税依据 耕耕地地占占用用税税

13、以以纳纳税税人人实实际际占占用用耕耕地地面面积积为为计计税依据，依据规定税率一次性计算征收。税依据，依据规定税率一次性计算征收。（五）加成征税（五）加成征税（六）减税、免税（六）减税、免税1 1、减税范围、减税范围2 2、免税范围、免税范围（七）纳税环节和纳税期限（七）纳税环节和纳税期限 耕耕地地占占用用税税的的纳纳税税环环节节，是是在在各各级级人人民民政政府府依依法法批批准准单单位位和和个个人人占占用用耕耕地地后后，土土地地管管理理部部门门发发放放征征(占占)用用土土地地通通知知书书和和划划拨拨用用地地之之前前、由由土土地地管管理理部部门门将将批批件件刚刚好好抄抄送送所所在在地地的的税税务务

14、征征收收机机关关，由由征征收收机机关关通通知知纳纳税税人人在在规规定定的的时时间间内内到到指指定定地地点点缴缴纳纳税税款款或或办办理理减减免免税税手手续续，土土地地管管理理部部门门凭凭完完税税收收据据或或减减免免税税凭凭证证发发放放用用地地批批准准文文件件。用用地地单单位位和和个个人人在在规规定定期期限限内内没没有有纳税的，土地管理部门应暂停其土地运用权。纳税的，土地管理部门应暂停其土地运用权。耕地占用税的纳税期限为耕地占用税的纳税期限为3030天。天。四、土地增值税四、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人 凡有偿转让国

15、有土地运用权、地土建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。（二）征税范围（二）征税范围 土土地地增增值值税税的的征征税税范范围围包包括括国国有有土土地地、地上建筑物及其他附着物。地上建筑物及其他附着物。转转让让房房地地产产是是指指转转让让国国有有土土地地运运用用权权、地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物产产权权的的行行为为。不不包包括括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（三）课税对象和计税依据（三）课税对象和计税依据 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人有

16、偿转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额土地增值额为纳税人转让房地产所取得为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。的收入减除规定扣除项目金额后的余额。（四）税率和应纳税额的计算（四）税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率，速算公式：土地增值额未超过扣除项目金额50%的 应纳税额土地增值额30%土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 应纳税额土地增值额40%-扣除项目5%土地增值额超过扣除项目金额l00%，未超过200%的 应纳税额土地增值额50%-扣除项目15%土地增值额超过扣除项目金额200%的 应纳税额土地增值额60%-扣除项目金额

17、35%（五）扣除项目（五）扣除项目土地增值税的扣除项目为：土地增值税的扣除项目为：1 1、取得土地运用权时所支付的金额：、取得土地运用权时所支付的金额：2 2、土地开发成本、费用；、土地开发成本、费用；3 3、建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本、费费用用，或或者者旧旧房房及及建建筑筑物物的的评估价格；评估价格；4 4、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金5 5、财政部规定的其他扣除项目。、财政部规定的其他扣除项目。（六）减税、免税（六）减税、免税1 1、纳纳税税人人建建立立一一般般标标准准住住宅宅出出售售，其其土土地地增增值值额额未超过扣除金额未超过扣除金额20%20%的。的。

18、2 2、因国家建设须要而被政府征用的房地产。、因国家建设须要而被政府征用的房地产。因因城城市市实实施施规规划划、国国家家建建设设的的须须要要搬搬迁迁，由由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（七）征收管理（七）征收管理 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（八）其他规定（八）其他规定(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。(2)1994年1月1日以前已签订房地产

19、开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为淮。(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项门，其房地产在上述五年免税期以后首次转让的。经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住来满3年的，按规定计征土地增值税。五、契税五、契税 契税是在土地、房屋不动产全部权发生转移时，按当事

20、人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。（一）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地、房屋权属是指下列行为：1、国有土地运用权出让；2、土地运用权转让，包括出售、赠与和交换；3、房屋买卖；4、房屋赠与；5、房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（二）课税对象（二）课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。（三）税率（三）税率 契

21、税的税率为契税的税率为3%-5%3%-5%。（四）计税依据（四）计税依据 契契税税的的依依据据是是房房屋屋产产权权转转移移时时双双方方当当事事人人签签订订的的契契约约价格。价格。土土地地运运用用权权交交换换、房房屋屋交交换换，为为所所交交换换的的土土地地运运用用权、房屋的价格的差额。权、房屋的价格的差额。（五）纳税人环节和纳税期限（五）纳税人环节和纳税期限 契契税税的的纳纳税税环环节节是是在在纳纳税税义义务务发发生生以以后后，办办理理契契证证或或房房屋屋产产权权证证之之前前。依依据据契契税税暂暂行行条条例例，由由承承受受人人自自转转移移合合同同签签定定之之日日起起1010日日后后办办理理纳纳税

22、税申申报报手手续续，并并在在征征收收机机关关核核定定的的期期限限内缴纳税款。内缴纳税款。（六）减税、免税（六）减税、免税 六、相关税收六、相关税收（一）固定资产投资方向调整税（一）固定资产投资方向调整税 固固定定资资产产投投资资方方向向调调整整税税是是对对单单位位和和个个人人用用于于固固定定资资产投资的各种资金征收的一种税。产投资的各种资金征收的一种税。在在中中国国境境内内进进行行固固定定资资产产投投资资的的单单位位和和个个人人，为为固固定资产投资方向调整税的纳税人。定资产投资方向调整税的纳税人。投投资资方方向向调调整整税税以以在在我我国国境境内内全全部部用用于于固固定定资资产产投投资的各种资

23、金为课税对象。资的各种资金为课税对象。投投资资方方向向调调整整税税依依据据国国家家产产业业政政策策和和经经济济规规模模实实行行差差别别税税率率，具具体体适适用用税税率率为为0%0%、5%5%、10%10%、15%15%、30%30%五五个档次。个档次。对对经经济济适适用用房房，不不论论是是房房地地产产开开发发企企业业还还是是其其他他企企事业单位的建设投资，一律按零税率项目对待。事业单位的建设投资，一律按零税率项目对待。投投资资方方向向调调整整税税以以固固定定资资产产投投资资项项目目实实际际完完成成的的投资额为计税依据。投资额为计税依据。（二）营业税、城市维护建设税和教化费附加（二）营业税、城市

24、维护建设税和教化费附加 营业税是对供应应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并特地用于城市维护建设的一种特殊目的税。教化费附加是随增值税、消费税和营业税附征并特地用于教化的一种特殊目的税。销售不动产的营业税税率为5%。城建税实行的是地区差别税率，依据纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。教化费附加的税率在城市一般为营业税的3%。营业税、城市建设维护税和教化费附加通常也称作“两税一费”。（三）企业所得税（三）企业所得税 企业所得税是对企业在确定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得

25、征收的一种税。企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织。企业所得税实行33%的比例税率、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应纳税所得额在3万元至10万元的企业，暂按27%的税率征收所得税。应纳税所得额每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的收入。准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。（四）外商投资企业和外国企业所得税（四）外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。外

26、商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率。另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。减按0%、10%、15%、15%至20%、24%的税率征收企业所得税。（五）印花税（五）印花税 印印花花税税是是对对因因商商事事活活动动、产产权权转转移移、权权利利许许可可证证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印印花花税税的的纳纳税税人人为为在在中中国国境境内内书书立立领领受受税税法法规规定定应应税凭证的单位和个人。税凭证的单位和个人。印印花花税税的的征征收收范范围围主主要要是是经

27、经济济活活动动中中最最普普遍遍、最最大大量的各种商事和产权凭证。量的各种商事和产权凭证。印花税的税率接受比例税率和定额税率两种。印花税的税率接受比例税率和定额税率两种。对对一一些些载载有有金金额额的的凭凭证证，如如各各类类合合同同、资资金金帐帐簿簿等等，都都接接受受比比例例税税率率。税税率率共共分分5 5档档：千千分分之之、万万分分之之五五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。万分之三、万分之零点五、万分之零点三。对对一一些些无无法法计计算算金金额额的的凭凭证证，或或者者虽虽载载有有金金额额，但但作作为为计计税税依依据据明明显显不不合合理理的的凭凭证证，接接受受定定额额税税率率，每每件缴纳确

28、定数额的税款。件缴纳确定数额的税款。（六）与房地产有关税费的实惠政策（六）与房地产有关税费的实惠政策 为了深化住房制度改革，有效启动房地产市场，刺激住房消费，近几年，国家对房地产的有关税费，特殊是对住房消费的有关税费出台了一系列的实惠政策（这些政策曾经发生过而现在已终止，或现在还在执行，读者应留意新政策的变更）。第五节 节税、避税、偷税与税务代理一、基本概念一、基本概念 节税、避税、偷税都是企业减轻税负、追求利润最节税、避税、偷税都是企业减轻税负、追求利润最大化的手段。大化的手段。节税是利用法律并不企图包括的方法来使纳税人降节税是利用法律并不企图包括的方法来使纳税人降低赋税，即在法律规定许可的

29、范围内，通过对经营、低赋税，即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和支配，尽可能地取得税投资、理财活动的事先筹划和支配，尽可能地取得税收利益，因此，具有合法性、筹划性和目的性，其成收利益，因此，具有合法性、筹划性和目的性，其成因在于纳税人的主观意识。因在于纳税人的主观意识。避税是指利用税法的不健全，减轻纳税义务，削减税收负担的行为。避税与节税的主要区分在于：节税是完全合法的，甚至是税收政策予以引导和激励的，而避税则是钻税法的空子，有悖于国家政府的税收政策导向。偷税是指纳税人实行伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假的纳

30、税申报的手段，不缴或少缴应纳税款，其具有非法性和欺诈性。在法律行为上，偷税是公然违反、践踏税法与税法对抗的一种行为。三、税务代理三、税务代理 税务代理是指税务代理人在法定的代理范围内，受纳税人、扣缴义务人的托付，代办税务事宜的各项行为的总称。复习思索题复习思索题 1、简述房地产开发项目资本金的主要内容?4、什么是税收?5、熟悉我国现行各项房地产税的内容。6、房地产税收中，哪些税实行比例税率?哪些税接受累进税率?哪些税接受定额税率?7、了解节税、避税、偷税与税务代理的概念。人有了学问，就会具备各种分析实力，明辨是非的实力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富学问，培育逻辑思维实力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培育文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的学问面。有很多书籍还能培育我们的道德情操，给我们巨大的精神力气，鼓舞我们前进。