对物业管理改革发展的几点思考.docx

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1、对物业管理改革发展的几点思考1月6日，成都市物业管理行业品牌建设委员 会对成都金房物业服务有限公司、四川嘉宝资产管理集团有限公司等 29家企业进行了表彰，统一授予成都市（首批）物业服务品牌企业 称号。此次表彰活动是对成都市2013年以来全市物业管理行业深入 贯彻落实物业管理“品牌年”主题活动的总结之一，旨在推进成都市 物业管理向现代服务业转型升级。而在稍早前的2013年10月28日，中国物业管理协会在北京发 布物业管理行业发展报告（以下简称“报告”），对行业、企 业深度调研后提炼的各种数据和统计分析，总结了行业的发展及近两 年来的进步，为行业未来的发展指明了方向。尽管时间悄然迈进了 2014年

2、，笔者却还时常沉浸在成都市、中 物协组织的这些活动中，憧憬着当前物业管理行业共同构建的中国梦, 思考着整个行业已经拉开大幕的“谋变革求发展”。在此，也谈几点 个人不成熟的感想和思考，以飨同业。行业好，企业才能好通过学习报告，使我们更加了解自己所在的这个行业。尤其 是深刻体会到了：只有行业好，企业才能好。用中物协谢家瑾会长的话来讲，物业管理行业的发展，提高了城 市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进 经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐 社会作出了积极贡献。伴随着行业的成长，一大批优秀的企业脱颖而出，特别是以 T0P100企业的发展数据来看，2011

3、年经营总收入为268. 2亿元，至 2013年，收入就达到了 425. 7亿元，年度净利润也由18. 1亿元上升 为23. 8亿元。在2013年，经营收入超过3亿元的企业达到了 55家， 而排名第一的万科物业甚至达到了 32亿元。除却这些数字，还有更 多的企业在提升服务水平、创新商业模式、承担社会责任等方面，作 出了积极的、有成效的贡献一一不能不说，这些物业服务企业取得了 巨大的成就。笔者所在的成都金房物业，从十多年前的200万平方米老旧小区 起步，至今已接管项目超过1200万平米。企业也由成立时的十几个 人到现在拥有7000多名员工，并成立分公司26个（省内15个，省 外11个），一个充满朝

4、气的现代集团型企业的发展轮廓已经初显。人才旺，事业才兴旺对任何行业和企业来说，人才是根本，物业管理行业依然。根据报告统计数据显示，至2013年，物业管理行业共有612. 3 万从业人员，其中，本科学历占5. 68%,大专学历占20%,物管师43919 人，占0.7九2013年相比于2011年，行业的人才结构已经发生了较 大的变化。再以T0P100企业的数据来看，2011年拥有物业管理师的 人数为1893人,2013年增加为4101人，企业的经营管理人员增长 T 42. 82%O可以说，尽管行业还未改变劳动密集型的行业属性，但是以物业管理师为核心的高端人才的大幅增加，已经和正在改变行业的人才状

5、况，并由此带动和促进了行业的职业化进程。在成都金房物业，十分注重优秀职业人才的培养。比如，我们在 提升员工专业素养的基础上，比较注重员工职业精神的塑造。如我们 结合实际情况提出了 “忍辱负重，勇往直前，团结奋进，开拓创新， 无私奉献”的职业精神。在金房物业，我们引导每一位员工首先从自 身的言行中体现出职业精神来：敬业、勤业、创业、立业。这些年来， 正是这种职业精神和职业情怀的大力培育和引导，才保证了金房物业 的几千名员工在自己的岗位上兢兢业业，并逐步从他律到自律再到自 觉直至信仰，最终大家都无限热爱自己的职业。人才兴，事业才兴。以金房物业的实践来看，企业15年来的发 展历程就是一个培育人才、使

6、用人才、依靠人才的过程。例如，金房 物业的李永明，十年前进入公司时是一名普通的秩序维护员，但是， 他在工作中用心观察、努力学习，不断提升自己的专业素养，在发现 他的学习精神和能力后，企业有意识地创造条件安排其学习管理。短 短几年后，李永明从当初的秩序维护员，逐步成长为主管、项目经理， 到今天，李永明依然是管理着100多万平方米项目、项目员工100多 人的片区经理。可以说，李永明在金房物业实现了自身的职业理想， 成功展示了自己的职业价值，而金房物业也通过一个个李永明实现了 企业的价值。谋变革，携手创未来早在2011年，成都市提出建设世界现代田园城市的目标，成都 市物业管理协会响应政府号召，鼓励成

7、都市各物业服务企业积极参与, 并藉此提升物业管理水平。2013年，成都市开展了物业管理“品牌年”主题活动，成都市 物业管理协会动员会员企业积极参与，经过申请条件审查、专业测评、 业主满意度调查、公众知名度调查和两次公示等评定程序，共有29 家企业成为成都市（首批）物业服务品牌企业，被纳入了成都市物 业服务品牌企业名录，并受到了表彰和相应奖励。相应地，金房物业也将2013年确定为“品牌年”，并成立了品 牌建设专门机构。自2013年3月份开始，召开了 “物业服务品牌企 业建设大会”，4月份开始全面投入测评工作，至10月底，测评准 备工作基本完成。期间，共召集总监、项目经理会议八次，组织了 102个

8、项目全面迎接品牌企业测评活动。其实，此次评选品牌企业也是对金房物业谋变革求发展的“测 试”。金房物业自创立以来，以老旧小区和项目起家，被业界戏称为 “草根出生”。其时，金房物业从人员到项目，在行业里都属低端, 尤其是所接项目多为二手小区、老旧小区，硬件条件落后，管理难度 大，问题比较多。因此，金房物业在打造企业形象方面选择了 “责任 企业”，并由此得到了包括中物协谢家瑾会长、行业同仁以及社会的 认可。但是，随着各类新项目的不断承接，在原来责任企业的品牌之 上，企业亟待塑造新的品牌形象，或者赋予企业品牌新的内涵。为此，金房物业大胆创新企业管理模式，由企业总部组织项目团 队，并把项目管理的权限极大

9、地授予项目经理，总公司层面只负责建 立良好的财务控制、风险控制和品质控制。由此，极大地激发了项目 团队的活力一一自2005年首家分公司在四川省宜宾市成立以来，至 2013年12月，金房物业共成立分公司26个，企业实现了走出成都， 走向全国的初步目标。值得一提的是，在金房物业目前接管的各项目，在做好物业服务 的基础上，开始积极探索经营模式的创新。例如，引进了民生银行进 行合作，由民生银行在项目设点，每设一个点给项目带来平均10000 元的直接收益。金房物业目前在管100多个项目，这笔收益就是100 多万元。再如，开展科技物业的探索，引进新技术和产品，鼓励各项 目开源节流，并由总公司制定奖励机制，

10、每个项目每减少1000元开 支，奖励500元。由此，各项目的积极性被调动起来。其中，龙锦雅 苑项目仅电费每个月就节约2000元。更重要的是，企业的改革发展激发了团队的工作热情和奉献精神。 例如，在工作紧张的时候，很多金房物业人常常没有周末休息日，早 上8点到办公室，晚上12点才离开。从主管到普通员工，将整个团 队凝聚在了一起，在废寝忘食的工作中，大家感受到了金房物业这个 团队积极向上、努力拼搏的企业精神。物业管理行业历经32年的改革发展，与业界一大批物业管理拓 荒者一样，笔者也将人生中最美好的年华奉献给了这个行业。回望过 去，遥看未来，物业管理是一个平凡却伟大的行业，像笔者当年一样 的许多年轻人，在其中找到了目标和方向一一只要充满激情与梦想， 敢于改革谋求发展，肯于付出汗水与努力，卑微的人也可以实现了自 己的理想。