2022年房地产开发项目管理的融资风险与防范对策.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程的融资风险与防范计策 房地产开发工程的融资风险与防范计策李 静-企业治理论文（成都传化置业有限公司,四川 成都 610500 ）摘 要：近几年,国家加大了对房地产业的调控,给房地产业带来了新的机 遇,也带来的更多的挑战,房地产业属于资金密集型行业,需要投入大量的资 金进行运转；但是,又由于房地产业投资周期长、流淌性差等特点给房地产业 的融资带来了许多困难；本文将结合房地产开发工程的融资渠道等相关专业知 识,分析其融资风险,并提出相应的防范计策；关键词：房地产开发工程；融资风险；防范计策 中 图 分 类 号 ： F293.3 文 献

2、 标 志 码 ： A 文 章 编 号 ： 1000-8772（2022 ）16-0105-02 一、引言 从 1998 年开头,国家对房地产行业的进展进行了多次宏观调整,房地产市场 也在反复的支持与抑制当中得到稳固的进展；由于城市化进程的不断推动以及 各方面利益的驱动,我国房地产行业进展的如火如荼,一批批万科、恒大之类 的大型房地产企业登上舞台；我国关于房地产开发工程融资风险的理论讨论深 度在不断的加强,从最初的定性讨论到现在的定量、模型讨论,并且逐步深化 到各个层面,给融资风险治理带来了肯定的方向性引导；但是在宏观经济的调 整下,房地产工程开发照旧面临着一系列的融资风险；房地产开发工程融资主

3、 要通过银行借贷、上市融资、房地产债券融资、信托融资以及合作开发等,虽 然融资渠道许多,但是却存在诸如违约风险、法律风险、政策风险等一系列风名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 险；只有在不断拓宽房地产开发工程的融资渠道的同时,分析融资所存在的风 险,才能在进展中不断解决融资风险问题；二、房地产开发工程的融资风险分析（一）房地产开发工程存在的融资风险 房地产开发工程存在的融资风险种类较多,但是主要可以分为两大类,即外部 风险以及内部风险；外部风险主要会受到社会大环境的影响,企业在外部风险 的背景下,往往处于被动状态,只能

4、努力调整自身进展状况来适应当种风险,达到规避风险的状态；比如,政策风险（国家对房地产政策的调整）、经济风 险（宏观经济调整或者房地产产业结构调整）以及自然风险（火灾等对房地产 工程的损害）等；内部风险就主要是由房地产企业自身治理以及决策所造成；虽然内部风险在风险识别过程中较犯难识别,但是相对于外部风险来说较为容 易掌握；比如,信用风险（融资后不履行融资协定的责任）、决策风险（房地 产企业决策机制不健全）、经营风险（缺乏高素养经营人才）、治理风险（缺 乏科学治理机制）以及合作风险（合作过程中的违约）等；这些风险都可以通 过企业自身各方面的调整,主动实行措施来进行规避；（二）房地产开发工程融资风险

5、存在的缘由 1.融资渠道运用不敏捷 正如上文所述,房地产在进行工程开发的融资过程中,理论上拥有许多种渠 道,但是企业对于这些融资渠道的操作并不是太敏捷,仅仅局限于较常规的方 式；银行贷款往往是企业的首选融资方式,这种方式融资成本低、风险程度也 较低,但是对银行的过分依靠会带来肯定的市场风险、经济风险；一旦银行政 策显现调整,企业就会面临着融资风险,造成工程资金短缺；此外,房地产企名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业往往会采纳预售的方式进行融资,这种方式可以在投资者、开发商以及银行 之间形成肯定的担保抵押,降低融资风险

6、；但是,企业往往存在经营治理不善 的因素,引发资金链的断层；投资者也会存在违约的现象,引发后续许多纷杂 的手续问题；工程的停滞不仅影响着企业的进展,也影响着投资者的利益；以 上是最常用的两种融资渠道,合作开发的融资方式也较为普遍,但是其他融资 方式在工程开发过程中很少用到,这样就会导致风险较为集中； 2.融资风险治理机制较差 在房地产企业工程开发过程中,融资风险治理是其风险治理的一个重要组成部 分；在实际治理中,由于工程治理人对融资风险治理利害的忽视以及相关治理 人员的专业分析水平不足等缘由,造成融资风险治理机制不健全；风险治理的 内容主要包括风险识别、风险评估、风险分析以及风险策略,完善的风

7、险治理 机制可以使工程开发部门能够很好的规避风险；目前,房地产风险治理在融资 风险治理机制的建设上存在的问题主要表现在程序不规范、机构不完善以及人 力资源不和谐等方面,这些因素影响着融资风险治理的各个环节； 3.融资法律法规不健全 由于房地产行业的快速崛起,国家在关于房地产业的法律法规方面仍存在着一 定的欠缺,很大程度上对开发工程的融资是实行宏观调控的方式；对于房地产 开发工程的融资渠道规范较少,这也是导致融资渠道运用不敏捷的缘由之一；比如对于信托融资渠道,许多学者认为国家对于该种融资渠道的规制门槛过 高,在法规制定上过于强调其严格性,缺乏肯定的可行性；此外,对于一些实 务中所显现的现象,相关

8、法律法规会有漏洞或者空白；对于同一种情形,有时 候会显现相互冲突的现象；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、房地产开发工程融资风险的防范计策（一）创建多元化的融资渠道 1.不断提高常用融资渠道才能 针对银行贷款、预售房产、合作开发这类较为常用的融资渠道,房地产企业要 不断加强其融资才能；企业要提高自身的信誉,信誉是企业的无形资产,企业 只有通过不断提升自身的竞争力,在行业中规范自己的行为,在市场中建立自 己的品牌,才能不断的制造企业信誉；多数企业会通过建设企业文化来赢得自 身的信誉,比如万科、绿地等,在银行贷款、合

9、作开发等融资方式中赢得对方 的信任,获得更多的融资机会； 2.拓宽其他融资渠道 房地产开发工程的融资渠道仍有许多种,比如债券融资、上市融资、信托融资 等等；企业应当在保证基本融资渠道的基础上不断查找其他融资渠道,提高融 资才能；针对上述融资渠道,企业主要努力方向在于提高企业自身竞争力；可 以看出,其他融资渠道无论是在法律的规定上仍是在民众的期许上,对企业融 资门槛都较高,企业只有通过不断提升企业实力,不断实现企业的战略进展目 标,才能达到融资门槛,进入融资市场,创建出多元化的融资渠道；（二）健全融资风险治理机制 1.程序规范化 要提高开发工程的融资风险抗击才能,就必需第一将融资风险治理程序规范

10、 化；企业应当从风险治理的基本内容下手,对融资风险的识别、评估、分析以 及策略分别进行程序化规定；特别是在对内部风险的识别与评估上,肯定要进 行严格的掌握；由于外部风险我们无法掌握,只能被动的接受,内部掌握就可名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 以主动进行调整；在整体规划下,企业仍应当这对每一次详细的融资进行针对 性的风险评估,针对性的提出风险策略,降低融资风险率； 2 引进融资风险治理人才 治理者水平高低直接打算了融资风险治理的质量,因此人才是融资风险治理的 关键所在；企业应当不断引进高水平人才,建立人才库；无论是在

11、理论讨论 上,仍是在工作实践中,都要对人才进行投资；对在职人员也要加以专业性的 培育,比如聘请相关专家进行座谈会讲座、组织工作培训、开展实战模拟演练 等等；（三）完善融资外部制度环境 1.不断完善房地产融资立法 房地产企业融资的进展需要良好的制度环境予以支持,相关部门应当不断完善 融资立法；比如,对于证券法、担保法的完善等；此外,针对实务中 的一些法律空白以及法律冲突也要进行分析讨论,防止对融资管控的不适当,也防止企业规避法律责任；企业也应当针对相关法律法规,制定合理的融资策 略； 2.相关政府部门要加强对融资的扶持 房地产工程开发的融资离不开政府的支持,有了政府的支持才能更好的促进房 地产金

12、融的健康、稳固进展；政府在出台各种优惠政策的同时,也应当对融资 进行有效的监督,创建公平、客观的监督机制,特别是对中介机构的监督；在 无形之中,对房地产开发工程的融资形成肯定的指导作用；四、结论 连贯的资金链条对于房地产开发工程的进展有着至关重要的作用,拥有良好的名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 融资系统能够很好的保证资金链的连贯；企业应当不断建立多元化的融资渠道,同时建立完善的融资风险治理机制,提高抵挡风险才能；政府部门也要为其营造良好的外部环境,不断推动房地产行业的稳固进展；参考文献： 1 金萍,房地产开发工程的融资成本及风险分析 2022 （12）. J.中国乡镇企业会计, 2 关宏宇,房地产开发工程的融资渠道与财务风险防范 J.中外企业家,2022 （30）. （责任编辑：陈喜辉）名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页