2022年某BOBO汇馆策划全案——项目管理分析预测.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 项 目 分析猜测BOBO 汇馆权重比分析猜测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10% 0% % 10% 25% 4% 3% 100% 会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案0% 10% % 13% 8% 25% % 分析：规划： 从 BOBO 汇馆的整体来看,工程的规划比例占了整体的 10%；我们 的住户以年轻人为主,而工程周边交通非常便利,便利、快捷、通 达的生活条件正是年轻人所憧憬的,所以在产品的推广上占了肯定 的优势；设计单位： 设计单位目前在权重比中的优势尚无法表达；环境： BOBO 汇馆位于市区内,但由于在火车站邻

2、近,周边环境较嘈杂,人员流淌了量大,在目前情形下,必需强化BOBO 汇馆内部的环境设计,汇馆内部环境肯定要上档次,以健康、前卫、时尚、个性、舒服的超前 意识为主题；另外, BOBO 汇馆可以设计一个和楼盘相和谐的空中 花园,以提高它的观看性和舒服感；单体设计 ：汇馆是一个有 21 层的高层商住楼,单体设计成为本工程的一个重要 元素和亮点,也会成为春城市区内的一道风景线；前卫、时尚、和谐的单体设名师归纳总结 计在比重当中占到了10%的比例；第 1 页,共 6 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 房型 ：强调新城市主义,引领时尚的立体空间,跳动的小跃层让你

3、有空中别墅的居家感觉,可自由组合家具的室内空间,开阔的视觉成效,迎合了 BOBO 一族的性格,让BOBOS 在这里可以获得个性的释放；房型比重占到整体权重比四分之一；建材 ：BOBO 汇馆为了使客户进一步明白建材及施工工艺,实现“ 高起点 规划、高水平设计、高质量施工、高标准治理” 的四高商住楼,并 开展“ 新材料、新技术” 的运用,让专业化的施工与治理贯穿商住 楼的整个施工过程,同时选用新型、优质、环保的建材设备,让精 益求精落到实处；周边商配 ：汇馆周边商配不算齐全,在将来的推广中,利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利；会所： 在 BOBO 汇馆内建立设施完备的健身消遣休闲会所,实

4、现“ 健康、时尚、前卫、个性、另类” 的生活环境,让BOBO一族在会所内随便悠闲、表达个性,恣意挥霍自己的心情与感受；又可以和汇馆里的 新朋老友一起重温旧日的时间,乐趣无限；会所为本案的推广 带来了 20%的优势；小区配套 ：由于周边环境配套设施不尽完善,我们无法转变已有的大环境,但 是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施,供应更好的配套 服务和时尚生活环境,为业主生活增加颜色；因此我们建议加强汇馆生活配套设施的建设,在楼宇内设置BOBO STYLE 会所,让业主足不出户便可使其特殊的个性和生活的乐趣在这里得以激扬；人气 ：本案周边环境嘈杂,存在诸多隐患,在市民眼中属于较为杂乱的区 域；但

5、是它接近市中心,是多路公车的始发和终点站,客流量较大,不乏城市繁华的气息；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 品牌效应 ：从品牌的效应来看,由于新光地产是首次在春城房产市场显现,在 知名度上有肯定的影响,所以在产品推广中不占优势；人文环境 ：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施,因此其文化氛 围仍达不到肯定的水平,离本案拟定的要求有一段差距；惟有靠 BOBO 汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境,来吸引年轻人的留意力；地理环境 ：BOBO 汇馆在地理位置上有肯定的优势,因它靠近市区,且交通十 分便

6、利；加之随着大昆明建设的全面绽开,昆明将成为中国西南新 的、重要的移民城市,在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政 策下,势必导致周边地价的升值,所以将会带来庞大的投资商机；竞争个案 ：BOBO 汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬,它们多以小户型为主,总价 普遍不高,目标消费群较广,所以销售业绩较佳；周边楼盘中,永平苑开盘至今已超过一年仍在销售中,销售率为 户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为60%,缘由是所剩 65,多层销售情形较好（因有集团购买进入）,而高层因其总价过高造成市场接受 度低,造成后期销售不利；综合上述分析： BOBO 汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广 告策略上

7、极为重要,关系到整个工程的成败,本案所提倡的是一种 全新的生活理念,销售的是一种新新的、与众不同的生活方式,在 春城具有唯独性、排他性、权威性！名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不同毛利率的每月收益分析成本 2022 元总面积2530270004044毛利35第 1 月201361 15 1062 151103 10762 10784 第 2 月402723 25 1770 251838 201525 201568 第 3 月604084 40 2832 352573 302287 302353 第 4 月80544

8、6 60 4248 503676 453431 403137 第 5 月1006807 75 5310 654779 604575 503921 第 6 月6807 90 6372 805882 705337 604705 第 7 月100 7080 906617 806099 705489 第 8 月1007352 906862 806274 第 9 月957243 856666 第 10月1007624 907058 7080 第 11月7352 957450 第 12月7624 1007842 总销7842 说明：1、综合以上分析,本案如取40 44的毛利；在第1012 个月左右的综合收

9、益较高,风险也较低；2、以上分析中未考虑银行成本的影响；3、数字的单位为万元；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 6 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不同毛利率下总销金额随时间变化曲线45% 40% 35% 30% 25% 说明： 图中 X 轴数字的单位为月, Y 轴数字的单位为万元中国银行个人住房贷款月均仍款参考表户型面积45 60 80 名师归纳总结 平均单价2900 2900 2900 第 5 页,共 6 页总价130500 174000 232000 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 首付金额26100 34800 46400 （预付 20%）借款金额104400 139200 185600 5 年期月仍款额1959.17 2612.23 3482.97 （年利率 4.77%）10 年期月仍款额1109.36 1479.14 1972.19 （年利率 5.04%）15 年期月仍款额827.77 1103.72 1471.62 （年利率 5.04%）20 年期月仍款额691.30 921.78 1229.04 （年利率 5.04%）说明： 表中数字的单位为元；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 6 页