2022年物业服务中心内部管理制度汇编.docx

《2022年物业服务中心内部管理制度汇编.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年物业服务中心内部管理制度汇编.docx（64页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选学习资料 - - - - - - - - - 物业服务中心内部治理制度汇编客户服务部治理制度客户看法调查和回访制度明确物业服务中心中意度调查与分析的程序和方法,达改良物业治理服务质量的目的；以确保调查分析的有效性, 从而到适用于物业服务中心对客户的看法进行调查与分析工作；3.1 项目经理制定中意度调查方案,并组织实施；3.2 客户服务部负责对客户看法和建议的收集统计；4.1 客户看法的收集、统计与处理；4.1.1 物业服务中心每年组织一次客户看法调查；4.1.2 客户服务部负责向客户发放中意度调查表进行统计；,并负责收回,然后将中意度调查表4.1.3 项目经理对中意度调查表进行分析后,形成

2、看法调查报告,报告内容应包括：1） 客户看法调查结果概述包括调查表发放份数、回收份数、回收率、总中意率及分项满 意率；2） 客户对物业服务工作看法及建议的汇总；3） 服务处针对调查结果提出的改良措施；4.2.1 客户服务部将客户看法调查结果及整改情形在调查终止后一个月内向客户进行通报；5. 客户服务部主管及治理员、工程治理部经理、项目经理、项目经理助理应定期对相关客户进行回访；5.1 回访时,虚心听取看法,恳切接受批判,接受合理化建议,做好客户投诉处理表、回访记录；5.2 回访中,对客户的询问、看法,不能当即答复的,应告知预约答复时间；5.3 回访遇到的重大问题,应上例会争论,找出解决方案,做

3、到件件有落实,事事有回音；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6.0 每月报修回访率到达 100% 7.0 入住走访户数到达入住户数的 5%；中意度调查表中意度统计表客户投诉处理表回访记录客户投诉处理制度客户投诉接收凡客户对公司服务方面的投诉,不管实行何种方式,如信函、或来人面谈,统一由客户服务部前台人员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果；1.2 各责任部门接到投诉后,在预定时间内向客户答复实行何种补救措施,答复时间最长不 应超过三天；1.3 物业服务中心对每一份投诉或看法均予以记录,填写客户投诉处理表；1.4

4、为便于跟踪、检索,每一份客户投诉处理表应进行编号,并与客户来电来访登记 表中的编号保持一样；2.0 客户投诉处理必需符合公司对客户承诺的要求,酌情处理；2.1 客户服务部将客户投诉处理表连同客户投诉责成相应班组进行处理；2.2 相关班组负责人对投诉提出整改方案,作出补救措施, 经项目经理或项目经理助理确认,经与投诉人沟通后,依据投诉的程度等级稍微、一般、严峻由客户服务部主管或项目经 理助理敦促相关班组尽快付诸实施责,客户服务部填写处理报告,由客户服务部主管负责与 客户联系,报告处理结果,直到客户中意为止；对重大问题的投诉,物业服务中心处理不了需经公司和谐的问题,直接反馈公司品质治理 部解决；订

5、正预防措施实施验证报告中记录,以便跟踪检索；2.5 对客户的投诉,分半年和年终进行分析总结,对反复显现的问题,应组织有关部门进行 深化探讨并找出解决方法,防止重复发生；2. 6相关表格客户投诉处理表订正预防措施实施验证报告钥匙托付治理制度名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 标准钥匙托付治理工作,确保妥当保管好托管的钥匙；适用于特定情形下客户托付保管的钥匙的治理；3.1 客户服务部主管负责组织、支配钥匙的治理工作；3.2 客户服务部治理员负责依照本规程实施托管钥匙的日常治理工作；4.1 服务中心可以进行钥匙保管的范畴；

6、4.1.1 开发商交楼后,客户未入住时由进展商托管的钥匙；4.1.2 特定情形下客户托管的钥匙；特定情形是指：客户确有实际的生活、工作困难确需托 管钥匙,以不至于给服务中心工作带来额外事端的情形；4.2 客户在特定情形下托管的钥匙；4.2.1 客户托付保管钥匙时,治理员应按客户托管钥匙托付书一式两联要求填写日 期、单位编号、客户、钥匙数量、托存缘由及领取钥匙的要求等项目；4.2.2 治理员应特殊向客户说明本服务中心不承担为客户保管家庭财产的责任,客户同意后,请客户在客户托管钥匙托付书的“ 客户签名” 栏签名确认；4.2.3 治理员将客户托管钥匙托付书其次联交客户保管；4.2.4 治理中将客户托

7、管钥匙托付书上的有关内容登记在客户托管钥匙登记表内,并在托管的钥匙上贴上标有客户的标识,然后将钥匙整齐有序的放置在钥匙柜中储存；4.3 托管钥匙的治理；4.3.1 在修理或空置房巡察工作中需要使用托管的钥匙时,由客户服务部治理员在借用人办 理钥匙借用手续后,将钥匙交给借用人；钥匙借用手续的办理程序为：借用人在钥匙借用登记表中照实填写借用日期、钥匙编号、数量、预借期、借钥匙缘由、借用人联系 等 内容、然后签名确认；4.3.2 办理钥匙退仍手续时,治理员应在核对钥匙数量后,在钥匙借用登记表中标注钥 匙退仍日期,并在“ 接收人” 一栏签名确认；4.3.3 客户服务部主管应支配治理员依据各类登记表的记

8、录检查钥匙的借仍情形,发觉借期 超过 1 天不仍钥匙者,应致电借钥匙部门或上门催仍；4.3.4 客户或客户指定的领钥匙人前来领取钥匙时,治理员领钥匙人的身份证移交钥匙给领 钥匙人；同时应在客户托管钥匙登记表中标注移交日期,请客户 / 领钥匙人签名确认；治理员不得将钥 在无任何证件证明索匙者为钥匙所属单位的客户或客户指定的领钥匙人时,匙转交；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.4 全部与钥匙治理有关的记录应由部门归档储存 2 年；4.5 本规程执行情形作为相关人员的绩效考评的依据之一；客户托管钥匙登记表钥匙借用登记

9、表客户档案治理制度依据公司、物业服务中心档案治理要求,为加强部门档案治理,严守客户资料,有效地利用档案资源,特制订本制度；1. 治理机制及其职责：1.1 客户服务部档案治理工作由部门主管统一指导和监督,立卷、保管和使用；1.2 各岗位的档案治理工作由部门主管指定专人负责；2. 客户档案的收集与整理：对相关档案资料进行收集、 整理、2.1 客户服务部为储存客户档案设置的专用档案文件柜,严禁储存日常用品,严禁储存本部 门以外的其他需要储存的档案；2.2 客户档案资料在客户办理完入住手续后的三个工作日内完成归档；2.3 应归档的资料：客户本人资料、家庭资料、房屋档案、装修与验收记录、收费单据、涉 及

10、服务的图片资料等；2.3.1 归档人：客户服务部物业治理员；2.3.2 客户服务部物业治理员负责录入客户联系表、客户情形登记一览表2.3.3 档案治理人员须做好档案的防火、防虫、防霉、防鼠、防盗工作,确保档案资料的密整性和安全性；3.1 客户档案严禁出借或挪做它用；3.2 遇国家机关人员因公需要查阅时,查阅人员应出具相关证明；3.3 查阅者未经部门主管批准不得擅自影印、复制、翻印、拆毁、调换、抽取档案资料,任何人不得在档案上附加标注；3.3.1 复制档案时不得将资料带出档案室,必需有文字记录,并准时放回原位；3.3.2 有关客户的电脑资料同属保密文件,客户联系表客户情形登记一览表未经部门主管批

11、准, 保管人员不得随便给人查阅；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、工程治理部治理制度工程修理人员值班制度1.0 目的标准值班治理,确保值班质量；2.0 适用范畴适用于物业服务中心工程治理部值班工作；3.0 职责3.1 工程治理部经理负责对值班工作进行监督检查；3.2 修理领班负责值班工作的详细支配和检查；3.3 值班人员负责按此规程进行值班工作；4.0 程序要点4.1 交接班操作4.1.1 交班人员提前 20 分钟做好交班预备：检查设备并确保运行正常；4.1.1.2 做好值班室和设备房卫生工作；4.1.2 接班

12、人员提前 15 分钟到达值班岗位；4.1.3 接班人员第一认真认真地检查各设备的运行情形：发觉反常情形应立刻实行有效措施,并通知交班人处理,接班人帮助；确认无反常情形再到值班室进行交接班程序；4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情形,重点讲明操作留意事项；接班人应认真倾听,如有疑问可向交班人提问,直至双方清晰；4.1.5 接班人查看上班的工程值班记录 ,检查仪器、工具等物品是否齐全完好；4.1.6 交接双方认为无误后共同在工程值班记录上签名确认；4.1.7 交接完毕后所发生的问题由接班人负责；4.1.8 以下情形之一不能交接班：上一班运行情形未交代清晰,记录不标准,值班室

13、、操作间不清洁；接班人未到岗,交班人不准下班；接班人醉酒或其他情形而未找到接班人；在事故处理过程中；4.1.8.5 假设交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人帮助；4.2 值班操作要点4.2.1 值班人应提前 10 分钟到达值班岗位,按交接班程序进行交接班；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.2 坚守岗位,不得串岗；4.2.3 如遇特殊大事,应按突发大事处理程序进行处理；4.3 值班房、设备房卫生治理制度；4.3.1 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作,并保持值班室卫生；4.3.

14、2 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作；4.3.3 接班人负责检查上一班的清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格；4.3.4 工程治理部经理负责本部门卫生清洁工作的日常检查的督导；工程值班记录交接班制度1. 接班人员应提前十五分钟到达岗位,做好接班工作；2. 查看上班记录,听取上班值班人员运行情形的介绍,未完成工作交代 . 3. 检查外表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量状况,并在交接班记录上签名；4. 检查设备运行情形；5. 检查珍贵物品是否齐全；6. 检查值班室的卫生是否洁净、物品放置是否整齐,钥匙是否齐全；7. 凡有以下情形不得交接班,必要时立刻通知工程治理

15、部经理处理：7.1 设备记录与实际运行状况不符时；7.2 交接班人数不齐或不在场时；7.3 接班人员精神状态不良,包括疲惫、醉酒、伤病等时；7.4 设备发生故障而在抢修中,而又必需交接双方共同处理时；7.5 设备运行有反常而又找不出缘由或运行情形不明时；7.6 交班时发觉外表、工具、机房钥匙及本部相关固定资产的数量与清单上记录不符时；工程工作检查制度1. 目的 确保小区设备设施安全、完好运行；2. 适用范畴：物业服务中心工程治理部全体职工；3. 职责：3.1 工程经理负责全面检查考评工作及日常贯彻、实施、巡查、复检；3.2 工程技工负责对自己责任区内设备设施进行检查、保养并做好记录；名师归纳总

16、结 - - - - - - -第 6 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4. 日检4.1 工程技工每天对自己责任区设备设施进行巡查；4.2.1 设备运行状态,开启台数、编号；附属设备开启台数、编号；各设备运行外表指示值,有无反常噪声,振动及异味；4.2.2 设备房保洁温度、天气状态、保洁卫生,工器具是否齐备,灯光、消防器材是否 齐全完好；4.3 设备设施运行中显现的故障及处理情形；4.4 记录填写：按现场实际情形填写要求,真实、齐全、简洁；4.5 日检发觉重大情形立刻汇报工程治理部经理；5. 周检5.1 工程经理每周对小区设备设施进行检查,行督导；5.2.1 小

17、区大型设备设施完好状态；5.2.2 技工日检完成情形；5.2.3 工程治理部周工作完成情形；填写设备巡察检查记录表 ,并对技工工作进5.3 记录表由技工填写,工程治理部经理抽查签认,内容包括：设备设施完好情形；6. 月检: 6.1 由工程治理部技工每月对全部设备设施状况进行检查；各责任区工作完成情形；6.3 记录由工程治理部经理填写并连同月报表呈报上级领导；7. 抽检：由项目经理或公司工程治理部、品质治理部随时检查设备设施爱护、保养情形；巡检记录表设备设施检查记录表电梯治理制度适用于公司各物业服务中心的电梯系统；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 35 页精选学习资料 -

18、- - - - - - - - 为确保电梯安全运行,保证人身和财产的安全,依据特种设备质量监督与安全监察规定,特规定如下： 2.1 电梯使用单位必需对电梯使用运行的安全负责,应至少设电梯安全治理人员一名,并 建立健全电梯设备技术档案及有关治理制度； 2.2 电梯使用单位必需托付有市质量技术监督局签发的有资质许可的电梯专业修理保养单 位对电梯设备进行修理、保养,以保证电梯的安全运行；2.3 在用电梯实行定期检验制度,检验有效期为一年,未经检验或超过检验周期或经检验 不合格的电梯不得连续使用； 2.4 电梯安全检验合格证应粘贴在电梯轿厢内明显位置,每台电梯都应有明显的安 全乘梯须知或电梯使用须知

19、； 2.5 严格执行电梯设备的常规检查制度,当发觉电梯有反常情形时,必需立刻整改,严禁 带故障运行,各种检查应均有记录,并存档备查； 2.6 电梯使用单位负责人每年至少组织一次电梯电梯困人救援标准作业规程演习,并 记录在案备； 2.7 新装、大修、改造电梯前,应到市或辖区质量技术监督机构办理告之手续后即可开工,经检验合格后到当地质量技术监督部门办理注册登记手续,方可交付使用； 2.8 电梯修理、保养人员必需经专业培训和考核,取得特种设备作业人员资格证后,方可 从事相应工作； 2.9 电梯发生严峻事故或致使人员伤亡事故,施立刻报告特种设备安全监察部门；电梯常规检查制度使用单位要爱护好现场, 并应

20、实行紧急救援措为贯彻国家及技术监督局相关文件规定的要求,结合实际情形,特制定常规检查制度；3.1 每月组织有关部门人员进行对有关电梯使用、运行工作状况的抽查；发觉问题填写“ 整 改看法书” ,制定订正和预防措施,保证检查工作的实效性；3.2 每月对在进行使用的电梯进行专检和抽检,确保电梯正常使用,并满意标准要求；对在 次月需要进行年度检验的电梯进行年度最终检验,保证年检电梯符合要求规定；3.3 电梯有关修理人员每天必需对自己管辖的电梯进行巡检,认真填写“ 巡检质量报告” ,发现问题准时处理,处理不了的问题准时上报主管人员,由电梯主管人员组织人员解决；电梯定期检验制度 凡本单位使用的电梯必需在安

21、全运行许可证到期前一个月报特种设备检验检测机构进行定 期安全检验；经检验、整改合格后重新换发新一年度安全运行许可证；4.1 有关部门或人员依据电梯档案查询电梯安全行许可证的使用日期,建立年度定期检验明 细表,在安全运行合格到期前一个月向特种设备检验检测机构申报年检；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2 在特种设备检验检测机构检验之前组织有关人员及修理单位对电梯进行年度保养；4.3 有关部门或人员在电梯进行年度保养后,对电梯进行安全性能检查,填“ 年度自检记录 报告” ,使电梯安全性能满意特种设备检验检测机构对有

22、关电梯检验规程的检验要求；4.4 新安装使用电梯第一年体会收合格后,其次年应到辖区治理的特种设备检验检测机构报 检,并将详细检验时间登记在年检电梯的明细表中；4.5 电梯主管人员依据电梯轿厢内安全运行许可证的有效日期提前一个月向主管领导报 告检验周期,防止漏报少报；4.6 主管人员每月检查的有关人员对电梯的报检及检验状况,准时调整存在的问题,作到本 单位治理的电梯 100报检,对于合同中要求维保单位报检的电梯,主管人员在安全运行 许可证到期的一个月通知维保单位,以便能准时地向特种设备技术检验检测机构报检；4.7 全部电梯报检工作均由主管人员负责进行支配,5.0 每周检查一次的项目：和谐确保年度

23、安全检验工作的顺当进行；5. 1 检查对重缓冲距、轿厢缓冲距标准,配重防护栏、补偿链连接牢靠,运行是否正常；5. 2 检查上下限位开关动作是否牢靠；5. 3 检查安全钳间隙调整、清洁、开关动作是否正常；5. 4 检查液压缓冲器油位标准,限位开关动作是否正常；5. 5 检查底坑安全开关工作是否正常；5. 6 检查层轿门导轨是否清洁、润滑；5. 7 检查轿层门机电联锁开关动作是否牢靠；5. 8 检查安全触板动作敏捷,开关接线是否牢靠；5. 9 检查光电爱护、超声波爱护装置工作是否正常；5.10 检查轿顶安全窗限位开关工作是否正常；5.11 检查轿顶检修厢开关是否正常；5.12 检查轿顶感应器工作是

24、否正常、清洁；5.13 检查限速器封记完整,开关动作是否正常；5.14 检查制动器动作敏捷,爱护电压正常,间隙标准,轴销润滑是否良好；5.15 检查极限开关动作是否正常；5.16 检查紧急停靠装置工作是否正常；5.17 检查曳引机是否清洁、润滑,减速厢有无漏油及反常声响；5.18 检查各层层门及地坎、滑块清洁；5.19 检查各层门锁限位动作是否牢靠；5.20 检查轿门和自动门机构是否清洁,检查掌握柜是否清洁；5.21 各接触器、蓄电器、电阻、电容工作是否正常,接线是否坚固；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5.22

25、 检查操纵箱开关按钮、信号灯、指示灯工作是否正常；5.23 检查平层误差是否在规定范畴内；5.24 检查各层呼唤按钮、指示灯工作是否正常；5.25 检查层站开关门是否敏捷牢靠；5.26 检查消防开关工作是否正常；5.27 检查到站钟、工作是否正常；5.28 检查底坑、轿顶及机房是否洁净；5.29 检查轿厢、对重缓冲距是否标准；5.30 检查限速器张紧轮距地坑地面距离是否标准；5.31 计数器数值是否正确；6.0 每月检查一次的项目：6. 1 检查电动机、曳引机；6. 2 检查主付导靴及靴衬；6. 3 检查各导轨支架联接螺栓；6. 4 检查钢丝绳张力并调整；6. 5 检查轿顶轮、对重轮及导向轮,

26、清洁润滑；6. 6 检查曳引轮绳槽及钢丝绳磨损程度检查；6. 7 检查电动机、曳引机换油；6. 8 检查制动器铁芯拆洗调整；6. 9 检查各安全装置动作并调整；6.10 检查、清洁导轨；6.11 检查轿厢、对重缓冲距离并调整；71北京市电梯定期检验记录 见北京市劳动安全治理部门文件72北京市特种设备质量安全检测所. 北京市电梯及自动扶梯运行、修理保养工程及检测工作记录簿北京市劳动安全治理部门文件电梯自检记录电梯维保月考核评判表机房治理制度消防水泵房治理制度名师归纳总结 1未经工程治理部经理批准,外来人员不准进入水泵房；第 10 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - -

27、 - - - - - - 2 水泵房每周打扫一次,泵体和管道每半个月清洁一次；3 消防水泵房每日进行例行检查,每周运行一次,每半年进行一次“ 自动、手动” 检查,每年进行一次大检查；4 水箱每年清洗一次,清洗必需遵守操作规程；5 每周查看水箱水位,留意检查浮球开关,以防水箱没水或水外溢；6 系统按有利于工作和安全原就,在相应的设备管道阀门和电气开关上挂贴说明用途和状态的告示牌；7 保持机房的洁净,严禁堆放易燃、易爆物；严禁在机房内聚会、谈天、玩耍、睡觉、喧华等行为；8 相关表格维保记录台帐消防设备年保养记录表消防水泵月保养记录表公共能源计量治理制度对水、电等公共能源计量进行统计、分析、核对,保

28、证物业服务中心所辖物业水、电能源计量的精确性,并提倡和培育合理利用、节省能源的良好习惯；物业服务中心所辖物业水、电能源计量的治理；3.1 项目经理负责能源计量的监督、检查、审核；3.2 工程治理部主管负责建立水、电用量台帐每月对水、电用量进行系统的分析；3.3 工程治理部负责每月对所用的水、电表进行核查；4.1.1 工程治理部对水、 电能源计量设备进行普查, 核实,逐级编号, 并建立公共计量抄表记录 ；4.1.2 工程治理部每月对全部公共用水、用电进行普查抄表,并确保抄表的精确性；4.1.3 工程治理部经理依据抄表人员供应的数据进行核算能源消耗,对全部数据实行动态分析随时把握能源使用状况,上报

29、项目经理审核；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.1 工程治理部保证能源计量设备外表清洁,编号清晰,显示精确；4.2.2 保证电表接线正确,压线螺丝无松动；配套电流互感器接线正确,线号清晰；4.2.3 保证水表安装正确,显示清晰,阀门接口无渗漏现象；公共计量抄表记录工具治理制度1. 目的 标准工程治理部工具治理,确保修理工具的完整及修理工作的开展；2、适用范畴 适用于工程治理部的工具治理；3、职责 3.1 工程治理部经理负责工具的申购、发放掌握、使用的监督检查；、监督、检查；领用工具的保管、合理使用；4、治

30、理规定 4.1 各修理员依据工作需要,可以配备个人常用工具及小组公用工具,个人工具由本人负责 保管,公用工具由主管或指定专人负责保管；4.2 全部工具都要进行建账治理,做到帐物相符,每人必需在各自的设备工具领用登记上签字；4.3 全部的工具必需正确使用,特殊是电开工具必需正确、合理地使用,发觉问题必需立刻 停止使用；要严格遵守安全操作规程,不准违章使用；4.4 全部工具坚持交旧领新的原就,在领用新工具时必需交回旧的工具,交回的工具统一由 客户服务部处理,不准外流；4.5 专业工具未经培训不得随便使用；4.6 较大型的专业工具应随用随借,当日归仍；4.7 新增加的工具必需经工程治理部经理批准后,

31、方可购买；新工具在领用时也必需进行登 记、建帐签字；4.8 全部工具实行丢失赔偿的原就；4.9 建立工具治理档案,实行工具报损制度；4.10 对部分易损工具实行交旧领新的方式进行；4.11 对部分常用而又不简单损坏的工具应实行定期更换的制度；名师归纳总结 4.12 对部分大型工具应建立严格的报损制度,依据报损损坏缘由、申购、选购应有相第 12 页,共 35 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 关工程人员伴随并提出相关数据 、领取的程序进行；4.13 对工具实行个人负责制,谁领用谁负责和损坏赔偿制度；4.14 对于公共工具及大件工具应由领班负责进行统一治

32、理,并进行缺陷记录；4.15 对在工作中损坏的工具应填写报损单后 同时将损坏的工具交回客户服务部 方可领取；4.16 对于损坏的工具应定期进行统一销毁设备工具领用登记报废工具登记表公共照明治理规定1.0 目的保证小区内公共照明灯具的完好；2.0 适用范畴适用于小区公共照明的治理；3.0 治理制度应有项目经理签字 ,并填写报废工具登记表；3.1 小区道路路灯照明、小区花园装饰灯具、高层住宅楼道及过道照明、活动区照明等均属公共照明；3.2 值班人员应每周巡察两次小区内全部公共照明的工作情形,对损坏的灯具准时更换；3.3 每半年检查灯具的使用状况,并进行清洁工作；3.4 每半年统计各类灯具,灯管的使

33、用寿命,制定合理的选材方案；3.5 严格执行公司制定的不同季节路灯开关时间及供电回路；3.6 节省用电,充分利用自然采光；安全运行治理规定1特殊岗位上岗人员必需持有政府部门颁发的特殊工种上岗证；2各工种需制定本专业修理操作规程和安全检查制度；3加强劳动安全训练,使职工提高安全意识及对危急工作和突发大事的处理才能；4对危及个人及设备安全以及对保洁有可能造成污染的修理操作,要加强自我爱护意识,严格执行操作规程,以防事故发生；5进行有危急的操作时,必需俩人以上进行操作；部门领导需到现场；6发生事故要准时填写事故调查报告,分析事故缘由,要使职工受到训练,并实行有效的 防范措施；7对外单位施工人员,要加

34、强安全训练,施工中进行检查监督,防止事故发生；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8设备设施上的安全检测装置及修理使用的安全用具,要执行安全要求,定期到有关部门进行检测；9重点设备要有保养检修制度,并按期执行；节能规定1工程治理部是节能措施的重点部门,要将节能工作当作重点工作；2严格执行巡查制度,杜绝跑、冒、滴、漏现象；3工程治理部所属机房,要做到人走灯灭,杜绝长明灯现象；4发觉设备故障,准时汇报、准时处理,削减能源铺张；5对大型能耗设备,要依据设备负荷情形,调整机组运行方式,到达节能成效；6全部当班职工都要严格遵

35、守巡察制度,发觉铺张现象要立刻复原正常；7电运行要依据负荷变化而变化,实行相应措施,到达节省能源之目的；8工程治理部对职工的节省态度及其成效要定期赐予奖惩；各专业要肯定听从部门关于节 能工作的统一支配；三、保安治理部治理制度一监控中心治理制度目的：保证监控中心各种设备正常运行；适用范畴：监控中心各值班员；制度内容 监控中心是项目的安全掌握中心,负责安保工作的全面监控调度；监控中心实行 24 小时人 员值班,是物业治理的要害部位,值班人员未经部门主管答应不得擅自离开本岗位；当班人员因个人缘由需离岗时,必需经保安治理部主管同意并支配人员接替,将情形交接清 楚后,方可离开；严禁其他无关人员进入监控室

36、,如有来访人员进入监控室必需经部门主管同意；监控室内不准吸烟、吃零食、看书、看报、收听录音机、睡觉、打 谈天或做其他与工作 无关的事情；当班人员必需爱护设备,不得违规操作,严禁收录放与工作无关的音乐、玩耍、录像等严禁 谈天,做与工作无关的事情；用对讲 为保证中心专线报警信息畅通,除紧急情形外不得使用中心专线报警 及对讲机；值班员值班时执行监控中心工作标准和工作程序；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 交接班制度必需在岗位上交班,接班人员提前 交记录,并将监控中心打扫洁净；15 分钟到达岗位,严格交接手续,即交装备、

37、交情形、3.8.2 检查全部设备运行是否正常,全部按纽应在规定位置；检查录相设施是否完好或需更换及火灾报警打印情形；交班人员等接班人员验收、核对,落实无误后方能离岗,验收时发觉问题由交班人员承担；交班时如接班人员未到不准擅自离开,必需经保安治理部领导批准并待有人接班方可离开；按规定认真填写各种记录,交接班时应检查各种记录表,严格做到上不清,下不接,相关记 录安防监控室交接班记录 ；当班时如发觉监控中心设备有反常情形,立刻通知保安治理部领导或工程治理部支配检修；4.0 值班人员如违反上述规定,按公司职工手册进行惩罚；5相关表格安防监控室交接班记录二保安治理部综合治理规定1目的：确立物业物业服务中

38、心保安治理部内部治理规章制度,标准部门建设,确立职工言行标 准；2. 适用范畴：保安治理部全体职工着装规定 保安治理员在工作、执勤或培训上课时,必需按规定统一着装；着降服时,应扣好衣扣,系 上领带,戴正帽子,将工号牌配戴于左胸前,穿黑皮鞋；不得穿降服外出小区,不得在业余 时间穿降服,降服要保持洁净、洁净；外表：头发常常修剪,保持洁净,男保安治理员不准留大包头、大鬓角,不准留胡须,不准留长指甲； 站姿保持全身正直成跨立姿态,身体的任何部位不得依靠建筑物、树木、汽车等；语言：执勤时遇到客人客户要让道、微笑、问好,常用语：您好！请！感谢！再见等；纪律：有自我约束力,不违章、不违法,听从领导安排指挥,

39、严格遵守考勤制度,不迟到、不早退、不擅自替换班；在小区内不准酗酒、不准私自进入客户家中,工作时间不准抽烟、打私人 及做与工作无关的事情；按各岗位职责、制度进行工作,在岗时严禁嘻笑、打逗、谈天、睡岗、脱岗、空岗、串岗；工作态度： 端正稳重、 尽职尽责为客户供应便利、 快捷的服务； 处理问题要有耐心, 不急躁,名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 当小区客户、职工、顾客生命财产、安全受到威逼或可能受到缺失时,要机灵、敏捷、妥当地实行应急措施,全力爱护客户、职工、顾客的生命、财产安全,力争将各种投诉大事降低 为零；值班制度

40、 保安治理部实行 24 小时值班；保安治理部值班人员分早中晚三班进行；3.2.3 未经保安治理主管批准任何人不得随便换岗、代岗、调休；3.2.4 认真填写保安治理值班记录表 ；交接班制度必需在岗位上交接班,接班人员提前15 分钟到达岗位由保安治理班长统一带队统一交接,严格交接手续,交接装备及物品,交接情形认真填写在交接班记录表上,并将工作保洁 区打扫洁净；交班人员等接班人员验收、签字认可后才能离岗,验收时发觉问题由交班人承担；交班时接班人员未到不准擅自下班,必需经领导批准有人接岗后方可离岗；安防请示报告制度 各岗位发觉的反常情形,应随时向保安治理主管或项目经理报告；发生事故,发觉重大情形应立刻

41、向保安治理主管或物业服务中心领导报告,并认真填写在保 安治理交接班记录表 、保安治理值班记录表上；3.4.3 报告应准时、精确、实事求是,对于报告的问题,保安治理主管应准时处理,报告人 应追踪结果；3.4.4 汇报通常以口头形式或书面形式逐级汇报,重要事项须以书面形式报告；器械、装备治理规定 全部的器械、装备由保安治理部主管统一领取；辞职、辞退的职工,必需在规定时间内将装备、服装交保安治理部,并退回客户服务部；遗 失的按规定进行赔偿；凡在工作中损坏的、遗失的按规定进行赔偿；保安治理主管每周对各种装备进行一次检查和爱护,发觉问题记录在巡检记录上并同时 报告物业服务中心；355 用装备器材者要爱护

42、装备,如不是因公损坏,须照价赔偿,并赐予严格处理；巡检记录车辆进出登记表保安治理交接班记录表名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 保安治理值班记录表保安治理月考核评判表三来访人员暂住治理规定1. 目的1.1.1. 加强对人口和治理,把握辖区流淌人口情形,爱护辖区正常的治安保安；2. 适用范畴2.1.1. 各项目物业治理辖区；3. 工作程序3.1.1. 小区来访暂住人员,应准时到保安治理部进行登记,主要内容包括：4. 房号、户主、本人、籍贯、性别、身份证号码、暂住事由、婚姻状况、职业；5. 暂住时间；6. 本人照片和身

43、份证复印件；6.1.1. 暂住人口文字档案,一人一页有序存放,编码清晰,相应资料齐全；6.2. 辖区暂住人口应做到以下事项：6.2.1. 应随身携带身份证、暂住证 或客户担保 ；6.2.2. 不得在辖区内进行违法犯罪活动；6.2.3. 遵守辖区物业治理规定；6.2.4. 代替住户履行各项权益和义务；来访登记表客户情形登记一览表客户信息登记表四保安治理员培训制度1.0 目的提高保安治理员综合素养、业务学问技能；2.0 适用范畴：物业物业服务中心保安治理部3.0制度；保安治理主管每年初订出本年度培训工作策划及培训方案安防人员上岗前,在岗均需进行培训,培训后要考核、记录；培训中违反纪律,将按公司规定惩罚；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 35 页精选学习资料 - - - - - - - - - 每次培训建立培训人员档案,并做好培训记录；4.0 岗前培训 41 公司理念、职工意识的培训；保安治理部各项规章制度的培训；业务学问、职业道德的培训；日常培训 5.0 职业道德、业务技能、军事礼仪等相关学问培训,晨跑及体能训练；消防培训6.1 每季度进行一次系统的消防常识培训灭火器、消防水带等,以消防学问为基本教材；每年进行一次消防、治安、车辆应急演习；6.3 依据岗位上显现的问题进行订正和专项培训；年度培训方案培训记录签到表五消防器材治