上海房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作的文字要求考试试题.docx

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1、上海房地产估价师案例及分析：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入与_。 A目标 B途径 C市场化 D商品化 2、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地产估价机构必须加盖公章3、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。 A：以一次为限，不超过六个月 B：以两次为限，每次不超过三个月 C

2、：以两次为限，共计不超过三个月 D：以三次为限，每次不超过三个月 E：执行层的组织协调 4、将借款本息视为现金流出的基本报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资计划及资金筹措表5、路线价法实质是一种。 A：经济法 B：权益法 C：市场法 D：比价法 E：工业用地的监测点评估价格 6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 7、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位与个人共同 D住房公积金管理中心 8、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0

3、.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_元/m2。 A1250 B1750 C2050 D2150 9、估价目的本质上是由_提出并决定的。 A估价人员 B委托人 C地方政府 D国家相关法规 10、等于产品价格及销售量的乘积。 A：平均收益 B：总收益 C：边际收益 D：长期收益 E：执行层的组织协调11、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值 D：收益价格 E：工业用地的监测点评估价格 12、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。 A：投资公司 B：股份有限公司 C

4、：有限公司 D：股份公司 E：执行层的组织协调 13、根据房地产市场租金及租约租金差额的现值之与求出的价值是。 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值 E：工业用地的监测点评估价格14、下列说法正确的是_。 A增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B增价拍卖皆为买方报价拍卖 C减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D减价拍卖皆为买方报价拍卖 15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为_元。 A2400 B2580 C2607 D2760 16、下列关于价值类型的表述中

5、，错误的是。 A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值 C：市场价值的前提之一是继续使用 D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、防范估价风险的最后一道防线是。 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档 E：工业用地的监测点评估价格 18、房地产开发企业取得方能预售商品房。 A：商品房预售许可证 B：商品房开发许可证 C：商品房经营许可证 D：商品房销售许可证 E：执行层的组织协调 19、业主委员会代表全体业主及物业服务企业签订的是。 A：物业管理合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业服务合同 E：执

6、行层的组织协调 20、关于单利与复利的区别，下列说法不正确的一项是_。 A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息 B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算 C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益 D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算 21、房地产面积测算中的房屋面积，不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积 22、商业信

7、用与国家信用等形式的发展往往依赖的支持。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用 E：执行层的组织协调23、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断该类商品住宅的需求。(2009年试题) A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性 E：执行层的组织协调 24、_是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务与会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资25、房地产开发企业在领取营业执照后的_日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。 A15 B30 C60 D90二、多项选择题（共25

8、题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将出租率归为。 A：时间类参数 B：融资类参数 C：评价标准类指标 D：收益类指标 E：借款合同 2、房地产业及金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资与_。 A信托融资 B股票融资 C抵押贷款支持证券融资 D权益融资3、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。 A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果 B：净利润为营业利润、投资净收益与营业外收支净额等三个项目的总额

9、减去所得税费之后的余额 C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润 D：补贴收入不计入利润 E：执行层的组织协调 4、贷款质押是借款人以作为债权的担保。 A：第三方保证人以自身的财产 B：财产 C：不动产 D：动产或权力 E：借款合同5、在_情况下，需要征收契税。 A国有土地使用权出让、转让 B房屋发生交换、买卖或赠及 C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D城镇职工首次购买公有住房 E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 6、依据中华人民共与国物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于

10、届满前1年申请续期 E：执行层的组织协调 7、及其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取现金 D面额固定 8、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。 A：土地使用权因土地灭失而终止 B：因土地使用者的转让而终止 C：因土地使用者的抛弃而终止 D：因土地使用者的出租而终止 E：因土地使用者的抵押而终止 9、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能 D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同 10、某房地产投资项目的

11、总投资为1000万元，其中60来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10。若项目全部投资的收益率为16，则其资本金的投资收益率为。 A：16 B：25 C：26 D：40 E：借款合同11、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于_。 A物业的交通通达程度 B停车的便利程度 C物业的周围环境 D物业所处区域的繁华程度 12、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括_。 A城市规划编制管理 B城市规划编制审查管理 C城市规划实施管理 D城市规划实施监察管理 E城市规划引导监督 13、质量控制包括_的质量控制。 A投资决断 B决策阶段 C设计阶段 D施工阶段 E检验阶段14、下列会计科

12、目中，属于资产类的有。 A：短期投资 B：累计折旧 C：实收资本 D：委托加工材料 E：坏账准备 15、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。 A2648元/m2 B2688元/m2 C2708元/m2 D2734元/m2 16、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为。 A：城市总体规划图 B：竣工图 C：城市详细规划图 D：地籍

13、图 E：执行层的组织协调 17、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率 D成本利润率 18、下列不符合工程建设定额特点的是。 A：稳定性 B：系统性 C：统一性 D：权威性 E：执行层的组织协调 19、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用_的收益估计值。 A较高 B较低 C最高 D居中 20、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是_。 A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价与租金资料 B由于在同一市场，相似房地产的

14、租金与售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D忽略了房地产租金以外的收入 E相对全面一些 21、关于违约与违约责任，下列说法有误的是_。 A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任 B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D违约的形式包括预期违约与实际违约 22、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种

15、情况下，建筑物的经济寿命应为_年。 A40 B43 C47 D5023、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 24、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等， A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率 D：土地使用权来源 E：土地用途25、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。 A平均价格 B加权价格 C抽样价格 D成交价格