2022年某小区物业管理专业技术方案范本.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 【御花园 】物 业 管 理 方 案桂林市桂安物业治理有限责任公司2022 年 4 月 10 日名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录致 函一、 桂林市桂安物业治理有限责任公司简介 二、【御花园】物业治理架构设置及人员成本费用核算 三、【御花园】物业治理服务费用商定 四、【御花园】物业治理内容设定 五、【御花园】物业接管要求 六、【御花园】物业治理服务分项标准与治理承诺 七、【御花园】物业治理规章制度及操作规程结 束 语名师归纳总结 - - - - - - -第 2

2、 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 致函敬重的台联房产开发有限公司：桂安物业治理有限公司特别荣幸能为贵公司负责的【御花园】商住楼供应物业治理方案建议；由于本公司所做方案是在未能最详尽地明白贵公司【御花园】之详细情形下完成的,故此,所提交建议,属初步治理思路；日后,我公司正式签约接管该工程,我们将对【御花园】 进行更进一步的深化明白与分析,并在此基础上供应全方位详尽的治理方案与建议给贵司批阅；我们期望能凭借自身积存的专业化治理体会,以高度的诚心及 热忱为贵司领导的 【御花园】 供应优质高效的服务,并期望通过此 工程的胜利接管与贵司建立开心、良好的合作关系！名师归纳

3、总结 - - - - - - -第 3 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、 桂安物业治理有限责任公司简介桂林市桂安物业治理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占 80%股份,其他自然人占 20%股份；桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987 年 12 月 28 日创办的,是一家向社会供应专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是 帮助公安机关保护社会治安削减违法犯罪的重要力气；现拥有固定 资产 1000 多万元,客户 150 余家,客户聘请保安员 1900 余名；公 司分支机构包括“ 技防公司” ,“ 金豹武装押运

4、公司” 、“ 桂安物业治理公司” ；并开办保安培训基地1 个、农场 1 个、保安器材销售部 1 个,承接全市 110 开锁服务业务等；桂安物业治理有限责任公司注册资金50 万元,物业治理资质为三级；在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业治理业务,从众多 物业治理企业竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、阳光花园、北斗 城南旺角、商务经贸大厦、汇通商务广场、红岭 小区、临江苑小区等楼盘的物业治理工程；及东方巨龙旅行公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃 江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江 饭店、广运商贸城、旅行进展总公司、大宇客车厂、水晶郦

5、城等专 业化的人防服务治理工程；桂安物业始终坚持以客户中意为先导,以目标治理为核心；在名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理实践中,通过提高自身治理素养,追求完善服务,不断超 越广大业户日益增长的对物业服务的需求,努力成为业户的“ 好保 姆、好管家” ,成为进展商的“ 好参谋、好帮手” ,成为行政主管 部门及社会各界的“ 好企业、好伴侣” ；精良的服务品质,使桂安物业正逐步获得业主和行业主管部门 的一样认可,亦培育和锤炼了一支作风优良、技术精深、团结敬业能打硬仗的队伍,公司在册员工200 余人,治理层人员平均年

6、龄为35 岁,所受训练涉及物业治理、企业治理、工民建、运算机、自 控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业；公司在管及在谈工程涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住 宅小区等多方领域,每接管一个新的工程,便针对工程的实际特点 及客户的需求,进行充分的讨论,严密合理的设计,快速建立与之 相适应的服务治理模式；目前,公司治理实力日益增强,治理制度更加科学严谨,治理 理念愈加表达了人文精神,促进并带动各项经营治理工作；同时借 助总公司的整体优势,结合本行业的特点,探究出一条具有“ 桂 安” 品牌特色的进展新路,在物业治理行业中坚固地树立“ 桂安”品牌形象；公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求

7、实治理；公司经营方针：纤尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求；公司治理目标：服务是本、治理是魂、信誉是源、形象是根；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 二、【御花园】物业治理架构设置及人员成本费用核算 1、我公司进驻 【御花园】 的详细时间,终以双方合同商定为准,初步建议为：（1）双方合同签订之日起至【御花园】 通过竣工验收并正式交付之日止,作为物业公司的前期介入阶段；（2）从通过竣工验收并正式交付之日起至物业治理托付服务合同有效终止日为止的正常治理阶段,期间负责成立小区业委员会； 2、各阶段的收费标准,服务内容以及

8、派出人员要求可根椐工程销售及工作需要,进行协商,相关费用由双方协商确定；3、【御花园】 正常治理阶段所需人员配置及人员工资安排如下：序号人员设置数量工资标准工资小计（1治理层人员）（2经理（兼队长）1 人1000 元/ 月1000 元/ 月工程技术类人员）（3水电工1 人900 元/ 月900 元/ 月保安类人员）（4保安7 人850 元/ 月5950 元/ 月保洁绿化类人员）名师归纳总结 （5保洁1 人600 元/ 月600 元/ 月第 6 页,共 19 页工资总额及人员总数- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - ）工资总额 8450 元/ 月 人员总数

9、10 人4、正常治理阶段每月费用总支出估算：序号工程测算依据测算公式月支出（元 / 月）1 员工工资11 天*50 元/ 天8450 2 国家法定假日加班费460 *10人 12 月=460元/ 月3 公共照明系统保修期间内由3000 及安全监控系开发商负责工统、住宅电梯程除外；电消耗及修理 耗材等4 绿化清洁用品按 5.5%运算200 办公消耗5 500 办公用水电6 500 税收7 550 合计支出8 13660 元/ 月5、费用收入核算：名师归纳总结 序物业收费收费面积费用收入号性质单价估测小计1 住宅0.58 元/ 月/ 平方 M 建筑面积4814 元/ 月约 8300 100%收费

10、2 电梯1 元/ 月/ 平方 M 建筑面积4200 元/ 月住宅约 4200 100%收费 3 地下1710 元/ 月45 元/ 位/ 月 38个停车场100%收费 3 地面第 7 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 停车场50 元/ 位/ 月10 个500 元/ 月4 合计为 11224 元/ 月5 月缺口-2436 元/ 月备 空置物业部分按 100%收取注 生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取6、工程前期物业开办费用：名师归纳总结 使用部门物品名称数量单价合计备注安管部办公桌2 套（元）（元）小计:10000 元

11、400 800 落地电风扇2 台200 400 警棍2 根50 100 对讲机3 部700 2100 服装10 套400 4000 餐具1 套1000 1000 上下铺床4 张400 1600 绿化枝剪2 把50 100 喷雾器1 个120 120 小计:920 元保洁软水管50M 4 200 保洁设备1 批500 500 公共设施修理梯2 把300 600 保护部绝缘鞋1 双80 80 小计:1680 元水电工具1 套1000 1000 治理处电脑1 套5000 5000 办公桌2 套300 600 宣扬黑板 2 个300 600 档案柜2 个500 1000 小计:8850 元电话机1 部

12、150 150 饮水机1 台500 500 沙发1 套1000 1000 合计21450 元第 8 页,共 19 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 三、【御花园】物业治理服务费用商定 1、物业治理服务收费商定：（1）物业治理服务收费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中 修、更新、改造、年检的费用,公共修理基金使用依照国家建设 213 号文件规定执行；（2）一般住宅物业治理服务费按建筑面积每月每平方 M 0.58 元,向业主或物业使用人收取；该物业治理服务费包含楼道照明及 公共照明电费；包括公共保洁用水费用,不包括生活垃圾清运费 用；电梯住宅物业治理服

13、务费按建筑面积每月每平方 M 1.0 元,向 业主或物业使用人收取；该物业治理服务费包含楼道照明及公共照 明电费,包括电梯电费及电梯日常维保费；包括公共保洁用水费 用,不包括生活垃圾清运费用；（3）因业主缘由或开发单位销售缘由空置房屋,依照上述标准自 楼宇交钥匙之日起,全额缴纳治理费用；（4）工程前期物业开办费用 成后 7 个工作日内全额支付；21450 元 ,在开发单位合同签署完（5）开发单位自楼宇交付之日起 1 年内实施治理费用补偿,补偿 金额为：2436 元/ 月 12 个月 =29232 元 ,按季度支付赐予；（6）业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其商定,业主负连

14、带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约 定,业主应准时书面告知乙方；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （7）物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1 ）、治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2 ）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保护费用3 ）、 物业 管理区 域清 洁卫 生费；用 ；、 物业 管理区 域绿 化养 护费用；4 ）、 物业 管理区 域秩 序维 护费用 ；5 ）、办公费用；67 ） 、 物 业 管 理 企 业 固 定 资 产 折 旧 ；物业共用部位、共用设施设备的

15、大修、中修和更新、改造、年检费用,应当通过专项修理资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本； 2 、停车收费商定：（1）路面停车场使用人应依据停车场治理规定支付停车泊位费用给治理公司,车辆停放费用收取依照市物价局收费标准执行；（2）业主自行购置地下停车场车位的,应按车位 45 元个 月标准,交纳停车场物业服务费；（4）电单车（含充电电费）摩托车停放物业服务费为30 元/ 月/辆,收益进入停车场的治理成本；四、【御花园】物业治理内容设定名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、对物业实施治理和对客户供应服务是

16、【御花园】 物业治理的主要工作内容,其中的每项工作中的每个环节都将表达【御花 园】 物业治理的专业化精神； 2、桂安物业治理公司将遵循以下7 项原就,针对 【御花园】物业治理制定明确的治理程序及高效操作的程序文件,并严格执行；（1）遵循国家及地方政府的有关法规；（2）有关物业经营治理规定；（3）遵循有关物业治理的总就；（4）保护客户及治理单位的正值权益；（5）建立系统全面的物业治理社会化体系；（6）健全具有可操作性的程序文件；（7）建立工作过程中的明确标识并具有可追溯性； 3、【御花园】 物业治理服务工程介绍【御花园】 物业治理服务包括：（1）物业治理区域内物业共用部位,共用设施设备及场所的使

17、 用治理及修理养护；（2）物业治理区域内公共秩序和环境卫生治理及保护；（3）物业治理区域内的绿化养护和治理；（4）物业治理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营治理；名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （5）供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业治理区域内对 相关管线、设施修理养护时的和谐和治理服务；（6）物业治理区域的日常安全巡查服务；（7）物业治理区域内的巡察、检查,物业修理、更新费用的帐 务治理,物业档案资料的保管；（8）物业治理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管 理；（9）物业治理工作中的业

18、主日常沟通及投诉建议处理； 4、物业治理工作中的便民服务治理 物业治理公司将在 【御花园】 小区内设立便民服务,详细工程 将依据 【御花园】 的特点及治理公司自身的实际情形确定：（1）便民服务将分为无偿服务和有偿服务两类,内容与价格将 透亮化；（2）无偿服务的成本费用从治理费中支出,有偿服务的价格应 依照政府有关法规执行；5、物业治理工作中的业主日常沟通治理（1）物业治理公司将高度重视与【御花园】业主的日常沟通,保持与每一个业主的良好关系；如遇业主发生违反治理规定 或发生其它不开心的大事时,承诺决不实行任何制裁性的措施,而应通过正面和谐直至寻求法律救济；6、物业治理工作中的客户投诉处理治理名师

19、归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 物业治理公司承诺：将严格规范客户投诉的处理程序,并将努 力做到：接到投诉时,第一要假定我们的工作存在问题；针对投诉问题的大 小,肯定要做到逐级汇报与仔细处理对待；在处理投诉问题的过程 中,应正确把握好与新闻媒体的关系,并应帮助投诉客户寻求法律 救济；五、【御花园】物业接管要求做好 【御花园】 物业接管工作是日后治理能够良好运作的重要 前提,接管前做好物业接管清单,接管时做到不遗漏、不疏忽,并 做好相关记录,是我们对 【御花园】 物业接管工作的基本承诺；1、【御花园】 物业接管的基本要

20、求：（1）资料齐全；（2）施工符合要求标准；（3）作好接管记录；2、【御花园】 物业接管的原就：（1）资料移交：应有工程图纸及相关资料等；（2）岗位移交：各岗位人员到位,测试设备试运行；（3）责任移交：设备测试合格,由设备责任人签署看法后,责 任移交；3、【御花园】 重点工程接管要求：（1）消防接管；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （2）配电室、发电机、水泵房等重大设备接管；（3）停车场接管；（4）绿化接管；（5）房屋本体接管；六、【御花园】物业治理服务分项标准与治理承诺 1、房屋及相关场地治理标准与完好率承诺

21、：（1）确保小区外观完好、干净；（2）确保小区组团及栋号配备明显标识及引路方向平面图；（3）确保小区房屋完好率达 现象；85%以上；无违反规划乱搭、乱建（4）确保房屋零修准时率达到98,零修合格率达100%,并建立回访制度和回访记录；（5）确保资料档案齐全、治理完善,并建立大厦业主及租户档 案,实现清楚、随时可查；（6）建立业主、使用人自用部位供应修理服务的治理规定；（7）建立业主、使用人装饰、装修物业的治理措施；确保装饰 装修物业的操作无危及房屋结构与他人使用安全；（8）建立住宅外墙或建筑物发生危急,影响他人安全时的工作 预案； 2、2、公共设施设备完好率承诺：名师归纳总结 - - - -

22、- - -第 14 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （1）确保小区内全部公共设施设备图纸、资料档案齐全,治理完 善；（2）确保小区内配电消防等大型机电设备修理保养良好、运行正 常,无事故隐患、保养、检修制度完备；（3）确保每日设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养 规范；（4）确保居民生活用水有严密的治理措施；（5）确保小区内消防系统设备完好无损,可随时启用； 3 、物业修理和治理的应急措施承诺：（1）建立业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措 施；（2）建立小区物业治理范畴突然断水、断电、无煤气的应急措施；（ 3）建立业主与使用人自用部位排

23、水设施堵塞的应急措施；（ 4 ） 建 立 雨 、 污 水 管 及 排 水 管 网 阻 塞 的 应 急 措 施 ；（ 5 ） 建 立 电 梯 突 然 停 运 或 机 电 故 障 的 应 急 措 施 ；（6）建立发生火警时的的应急措施；（7）确保修理工程质量合格率和回访验收率实现 4 、市政公用设施治理承诺：100%中意度；（1）确保小区内公共配套设施完好,不得转变供水、供电、通讯用 途；（2）确保小区内照明设备设施齐全,工作正常；（3）确保小区内道路畅通,坚固平整；污水排放通畅；名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （

24、4）确保小区内交通车辆治理运行有序,无乱停放机动车、非机动车； 5 、绿化草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺：（1）确保小区内公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分布,花 坛、树木、建筑小品配置得当；（2）确保小区内绿地治理及养护措施落实,无破坏、践踏及随便占 用现象； 6 、邻居道路、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部 位 24 小时内保洁次数与干净程度承诺：（1）确保小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备；（2）确保小区内实行标准化清洁保洁、垃圾日产日清；（3）确保小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（4）确保小区内房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下

25、室等部位保持 清洁,不得随便堆放杂物和占用； 7 、治安、保卫治理承诺：（1）确保小区实行封闭式治理；（2）确保小区保安工作规范、作风严谨；（3）确保小区危机住户安全处设有明显标志和防范措施；（4）确保小区重大火灾、刑事和交通事故率实现零治理； 8 、丰富社区文化,加强业主相互沟通的服务承诺：名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （1）建立小区治理规约,确保小区业主及租户能自觉遵守各项治理规定；（2）将积极协作街道办事处、居委会、派出所开展各项工作；（3）小区业主及租户支持和协作治理公司的工作,对治理单位的评 议,中

26、意率实现 80%以上；（4）建立小区财务治理公开,监督制度；七、【御花园】物业治理规章制度及操作规程 1 、物业治理规章制度包括：（1）员工手册；（2）岗位职责及工作流程；（3）财务制度；（4）员工考核标准；（5）文件治理制度；（6）办公设备使用制度；（7）值班治理制度；（8）消防治理规定；（9）停车场治理规定；（10）出租房及暂住人员治理规定； 2 、物业治理操作规程包括：（1）楼宇本体保护保养规程；（2）绿化园林养护规程；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）消防设施养护及使用规程；（4）供配电设备保护保养

27、规程；（5）机电及动力设备保护及保养规程；（6）路面停车场及车库保护及保养规程；（7）给排水设备保护及保养规程；（8）公共部位保洁及保养操作规程；（9）公共照明系统操作及保护规程；（10）通风系统操作及保护规程；（11）治理处内部运转治理规程；（12）租赁治理工作流程；结 束 语【御花园】 工程 接管完成后,我们将很抓如下几个方面： 1、统一企业形象：业户接待、保安值勤、修理人员操作时的言行举止严格遵循统一的行为规范,确保温馨、舒服和安全的生活环境；2、统一员工培 训：将全体员工的服务质量、训练培训作为“ 第一道工序” 来抓；强化员工的质量意识,解决实际工作中存在的各种服务和治理质量 问题,力

28、求使员工的日常工作纳入规范化、程序化、制度化的轨 道；名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 19 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、统一服务标准：不断细化各项服务内容,制定服务规范,形成服务操作质量标 准；特殊是对物业治理中业户接待、保安、保绿、保洁和设备修理 等专业服务内容将形成统一的服务标准和作业标准； 4、统一督导检查：将设立治理处质量督导部,加强治理服务全过程掌握,准时检 查和查处服务质量上存在的种种问题,同时定期考核,约束和规范 员工的服务行为、确保规范服务的有效实施；古人云：“ 感人心者,莫先乎情” ；物业服务要想赢得业户的 心就必需以诚待人,以情动人；如何供应富有人情味的服务,如何去吻合人们崇尚自然,注意 生存环境的文化意识,成为桂安物业治理人的共同话题；治理处的广大员工将与【御花园】 全体业主及租户携手并进,以百倍的真诚为 【御花园】 全体业主及租户供应正确的物业治理服务,努力营造优质的生活环境,共同打造 天；【御花园】 更加辉煌的明名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 19 页