2022年---商业地产公司成立可行性报告-工作报告 .pdf

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1、前言：北京作为中国政治、经济、文化中心，对区域内商业地产的价值影响巨大，为了实现企业改制，建立现代企业管理制度，提高资产管理和运营效率，成立商业地产公司来运营现有商业门店遵循了科学发展观，也是适应时代发展的步伐。因此。我们有必要对用商业地产公司的新理念、现代化的公司管理体制来操作商业地产的重要性和可行性进性论证。一、成立公司的背景分析1、公司概况公司拥有有一些商业设施的门店，以小型为主，分布主要在北京城区及城乡结合部，为国有资产。目前，这些商业设施全部出租经营，主要分两类：一是对因企业改制解决职工人事关系问题便宜租给职工经营；二是对外出租（比如餐饮、洗浴等），我们负责资产的监管、租金收取及安全

2、管理等工作。根据现有的资产和市场发展情况看，现有的经营理念及发展战略已经落后，不适应市场的发展了，为了优化和整合资源，提高资产利用率，公司实行改革已成为必要。2、国企转制在国有企业改革的浪潮中，国企转制提高资源的利用效率，实现经营利润最大化。为了适应市场发展的需要，作为一家国企转制公司，在商业设施的运营上面应该有新思路，遵循科学发展观，建立有效的管理体制和运营体制。目前，具备业务发展的基础，缺乏一个有效运营的平台和优化资源的机制。国企转制使大批职工人事关系出现转变，以前的计划经营变为现在的自主经营，改善了周遍业主的生活，满足了他们的需求，但是，目前运营的水平还处于低层次，管理也欠缺，很难实现利

3、润最大化。国企转制本来就是为了实现企业利润最大化，在这样的北京下实现公司化运营，能更好的平衡国家、集体、个人的利益，也能使业主、周围居民和公司的利益得到优化。二、商业地产行业分析北京商业地产具有得天独厚的优势，尤其是在近些年，发展非常迅猛，商铺投资受到投资者的青睐。于是，一批专门从事商业地产的中介公司和运营公司就应运而生了。1、发展概况在北京城市总体规划（20XX 年2020 年）中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环。大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，商业

4、地产发展非常迅速，大量的商铺中介公司涌现。据了解，北京拥有数千家商铺中介公司，绝大多数公司都还处于门店经营模式，而像中原、我爱我家等大型的中介公司还属少数，据了解，文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4

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12、城市的发展，大量人口的聚集，商业铺面的经营越来越专业化，很多商业区域内的门店都实行统一规划管理。而餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。目前诸多商业门店都倾向性地提升了餐饮、娱乐的面积比例。3、经营模式门店式经营在商业集中地段设立门店，吸收附近的商业设施加入，统一管理，形成连锁，造就品牌效应和规模经济。一般一个公司拥有多个连锁门店。公司式运作北京不少做大做强的商铺的中介公司或经纪公司除了自己拥有固定资产尚铺出租外，大量收纳私人商铺进行管理，同时也会与一些大型的商业场所合作，为其管理运营，甚至

13、提供咨询服务。4、组织结构各商业地产中介组织机构基本都是差不多，小型商业中介不存在行政部和策划部，基本上以营销部为主，以门店经营为主。文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3

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21、平均水平在1800 元，提成按照业绩状况来计算。三、前景分析成立公司，必须要看好公司运营项目的发展前景，必须具备可持续发展的潜力，才能满足公司发展的需要。1、市场及业务分析商业地产市场广阔，利润丰厚。相对住宅市场，仅租金来说，商业应该比住宅 3 倍以上，也就是说，如果住宅租金10 元/平方米，商业铺面应该超过 30 元/平方米，因此很多人愿意投资商业地产。北京拥有数千家商业中介和运营公司，可以可以经常看到到处张贴着求组、转让的广告，而很多人并没有通过中介解决，在中介市场得到规范之后，相信会拥有更广泛的市场。文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I1

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29、10 ZN10X4Z7V5I10目前拥有的业务基本够企业的运营，但是企业要发展，业务要不但的发展，企业才有发展前途。公司可开展商业地产租赁、咨询、运营等业务拓展市场，逐步形成规模化、市场化、品牌化的专业商业地产运营公司。2、产业的发展态势第一，未来商业地产逐步走向规模化。随着我国零售业市场的全面放开，外资零售企业的加快进入，国内零售市场必将面临成本和价格的双重竞争，零售业竞争的加剧将使小型批发商业的生存空间大大缩小。未来批发商业的生存必然要通过经营的规模效应和专业化的物流配送来获得空间。第二，商品种类的细分化趋势日渐明显。就北京商业地产发展来看，市场开始形成相对集中的经营区域和规模化的发展。第

30、三，大中型专业商业店面对各类经营配套设施特别是物业、商业的配套要求日益强烈。近年来我国商业地产的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高。四、SWOT 分析1、优势首先，公司有自己的服务项目和资产可供运营，已经具备成立公司的物质基础条件，目前拥有部分商铺，可供运营性决定公司的可操作性。其次，公司是国企改制，在某种程度上，获得了相对多的政策支持，文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN1

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37、0X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10有利于企业快速进入市场，获得更多的市场份额。再次，企业现有较充分的客户支持，企业的店铺能够得到充分的利用，可以根据目前租门店的可以

38、的需求，来发展更多客户和门店。2、劣势首先、公司不具备市场经验。一直都是政府管制的企业，实现市场化和企业化操作的经验，要走很多弯路。其次，没有有效的拓展市场的途径。公司成立不能满足于现状，要发展，必须拓展业务，而公司目前还没有有很好卡、拓展业务的途径。再次，因循守旧的观念没有彻底摆脱，缺乏勇于创新的人才。3、机遇成立公司对资产的管理更为有效和合理，在国家政策的支持和保障的情况下，实现国有资产利益最大化。商铺运营有保障，对内，企业转制的内部职工租用的店铺保障了收益，外部对外出租店铺已经有一定的效益保障，成立公司后，会扩大经营范围。4、威胁市场上大量的专业商业中介和运营公司的存在，公司很难迅速发展

39、、业务拓展面临巨大的压力。面对业务拓展困难，人才积聚困难，人员流动大，不仅给公司运营带来困难，也增加公司成本，人是公司能够发展的基本保障。五、公司战略目标和发展规划文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4

40、Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5

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46、Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I101、战略目标战略目标：本着解放思想、实事求是、与时俱进、加快发展的指导思想，以资本运营为纽带，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，形成以市场为导向，以解放全体干部职工原动力为核心的企业运行机制，不断提高企业经济效益和职工收入水平，打造适应市场经济发展需要的现代企业平台，通过企业平台，实现商业地

47、产运营利益最大化。2、发展规划解决国企历史遗留问题：国企转制中，大量人事关系的转变；铺面作为国有资产没有产权证书。实现市场化运营：公司要发展，必须得到市场的检验，因此，在经营方式上必须转变走市场化运营，业务拓展要以市场为导向。优化人才结构体系：首先要建立科学合理的人才招聘体系和培训制度，实现公司人才的专业化，才能有效的拓展公司业务，建立现代企业管理制度。其次，要建立科学合理的薪酬体系，对员工实施人性化在管理，建立合理的奖励机制，提高员工工作积极性。建立有效的法人治理结构：实施法人治理，脱离政府管制，企业完全自主经营，企业法人对企业拥有决定权，决定公司的发展走向和战略目标。3、进度安排文档编码:

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50、2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码:CX3Y8J10M8U9 HC2B5Q4Y10P10 ZN10X4Z7V5I10文档编码: