2022年别墅基础知识培训.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思别墅的基础学问一、什么是别墅？* 大家认为只要有楼上楼下,有楼梯,只要是面积能够大一些,只要是能够房间多一点,只要是能够有花园,那么它就是别墅了！* 中國最早的別墅是叫別業,所謂別的意思就是其次；在國外第一居所的房子叫做,其次居所叫；* 最早出現在中國時,經常翻譯成三種,有的時候叫別墅,有的時候叫莊園,有時還叫城堡,不管怎麼翻譯這個東西都是國外獨立莊園生活的代稱；當別墅多起來的時候,一個莊園和另外一個莊園聯起來就成了莊園區,這是我們現在別墅區的原形；二、别墅的概念*别墅 ,实际上涵盖了国外的两种物业类型：一

2、种是HOUSE ,一种是 VILLA ；*如何区分 VILLA和 HOUSE 呢？VILLA是 SECOND HOME ,即其次居所HOUSE 就是第一居所,是一个家事实上,国内所说的别墅大多为 HOUSE * 在现代建筑而言,别墅通常表现为欧式风格的建筑,容积率低,景观美丽,一般都是傍山依水；* 别墅与其说是一种建筑类型,不如说是一种生活方式,是对居住品质的高要求、对生活高品味的表达；* 别墅是个性化的,是一種帶有詩意的住宅,它代表著人類的某種抱负；三、为什么会显现别墅？* 别墅的显现最早只是为了满意当时一些久居国内的外籍人士和华侨人士对居住生活的一种需求；名师归纳总结 - - - - -

3、- -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思* 随着经济的进展,有经济才能和需求高品尝的人士越来越多,带动了国内整个别墅市场的进展,掀开了别墅市场进展的序幕；四、中国别墅的进展历程* 第一次显现别墅热销现象是在 91 年至 93 年* 93 年下半年国务院下发关限制别墅建设等文件,直到 97 年中国别墅市场始终在低谷徘徊；* 1998 年国家在土地政策方面的松动以及显现的一系列利好消息,如：停止福利分房,央行开头向购买别墅的个人发放高达 80 万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖,一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起,

4、再一次点燃了国内别墅市场的烈火；五、进展历程* 2000 年起,北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花,这在很大程度上刺激了中国的别墅市场,从意识形状和建造水平上来讲接近国际水平,它们的进展方向引领着国内整个别墅市场的进展趋势；广东别墅,主要集中在深圳（占477,）、广州（ 43）等地；,截至 20XX年底,深圳在售的别墅项目共有 1000 多个,总建筑面积为 38 万平方米；* 进入新世纪,京沪粤三地启动了众多有影响力的别墅新项目,市场反映极为剧烈,国内的整个别墅市场一时间风起云涌,20XX 年进展到了高潮,被称为“别墅年 ”；而经过七、 八年沉淀的别墅消费层,也在这一时期表现出了极大的关注

5、和极高的购买热；进展与机遇*20XX 年 9 月 18 日,建设部发文停止别墅用地的审批；,“报批的房地产开国土资源部 关于加强城市建设用地审查报批工作的有关问题的通知发用地应主要用于一般商品住房、经济适用住房、危旧房改造和城市基础设施建设中拆迁安置用房等建设；严格掌握高档商品住房用地,停止申请报批别墅用地；”六、别墅的特点名师归纳总结 *稀缺性第 2 页,共 8 页*独占性- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思* 舒服性* 个人性七、别墅的分类-建筑类型* 独立别墅* TOWNHOUSE * 叠加式别墅* 其他类型别

6、墅独栋别墅独栋别墅（独立别墅）是一个独立的住宅单元,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋四周都有面积不等的绿地、院落；独立别墅的标准* 独立住宅,独门独户、有天有地,带有花园、车库（花园面积一般不少于 100 ）,但同时留意家庭的私密性；面积为 250 平米以上,在功能分布上留意舒服性及享受性、齐全性（如设双主人套房、带视听室、消遣室等）,可满意三口至五口之家高品质居住；社区及周边景观优美,一般需要具备自然景观支持,表达一种人与自然的溶合；联排别墅 TOWNHOUSE *TOWNHOUSE称为联排别墅、组合别墅或独联体别墅,是二战以后西方国家进展新城镇时显现的住宅形状,现在在欧洲国家特别

7、普及；由几幢甚至十几幢小于成；TOWNHOUSE 的分类* 联排* 三联排* 四联排* 六联排3 层的低层住宅并联组名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思*TOWNHOUSE 的标准* 面积一般在 130-250 之间, 有天有地, 有独立的花园、 车库（面积一般在 50-70 之间）；* 一般位于城市边缘地带,车程 5 至 30 分钟,满意第一居所的要求,生活、工作两便利；* 在空间及环境上虽然不如独立别墅舒服,但在功能上与独立别墅相近；TOWNHOUSE 的标准* 不仅强调社区内

8、环境,周边也应有美丽的自然环境；社区容积率一般不超过 06,社区规划强调建筑与自然的融合,合理布置建筑与道路、景观的关系；因位处郊区,其训练、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备；社区的物业服务要突出优质、贴心、到位,应营造出文化氛围以满意客户精神生活的需求；*叠加 式别墅叠加式别墅,就是把郊区独立别墅一栋栋叠加起来,外观像一般 多层,内部空间却具有独立别墅的一切元素,而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点,整栋楼都是复式单位；叠加式别墅的标准*低密度的洋房设计,一般一梯一户或一梯两户,面积在130 以上,至少拥有两个以上的私家花园；* 一般需有自然景观、园林景观或繁华都市景观支持；* 功能分

9、布与别墅相类似,具齐全性、舒服性、享受性；客厅一般为挑空,装饰豪华气派* 社区配置一般需具备星级服务；其他类型别墅随着时代的进展, 产品的不断创新, 别墅在原有类型上也显现了不断的细分,如小独栋别墅、空中别墅等,在此不再赘述；别墅的屋顶名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思别墅屋顶有坡屋顶,平屋顶,也有两者结合,依据不同风格的建筑风格设计不同的屋顶；八、别墅的分类 消费分类大多建造在城市郊区邻近,或独立或群体, 环境幽雅恬适,*生活型经济别墅*就是把别墅作为第一居所需求；有花园绿地,

10、交通便利,便于上下班；* 这类别墅一般面积适中、总价较低,适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士；* 度假型的别墅* 建造在人口稀有、风景美丽、山清水秀的风景区,供周末或假期度假消遣或疗养或避暑之用；* 购买这类别墅的人基本上都有两套房,一套在市区,一套在郊区,五天住市区,两天住郊区；这类别墅适合的人群比较散,既有私营企业老板,也有文化界胜利人士,仍有持外国护照在内地做生意的华人；* 出租型别墅这类别墅虽然价格较高,但由于环境和治理水平优于经济别墅,离市区和机场的距离不算远,很受 “ 空中飞人 ” 的青睐,出租率很高,再加上出租价格不低,很

11、适合投资；租客大都是外资企业的高级职员或高层治理人员；*经营型别墅一般来说, 别墅仅仅是度假区就是在旅行风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅,的一个组成部分,仍有如酒店、消遣设施等相关营业性配套共同组成；而且,通常不公开出售,每栋不分割产权；*商住型别墅既有了花园式的办公环境,又有了高级治理一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用,人员的寓所；九、什么样的别墅是适合投资的 . 名师归纳总结 *首要条件为优越的位置加成熟的社区配套第 5 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思区域条件往往是投资住房的首要考虑条

12、件,也是打算房产长线价值的重要因素；* 其次高品位的配套也是吸引租户的重要因素 * 此外仍有优良的环境、园林绿化、建筑风格、以及服务 * 而从规模效应来看 成片开发别墅的所谓“ 别墅区 ” 和单个别墅有所不同；成熟了的别墅区,市场走势长期看 好；而零零散散的别墅,特殊是规模小的零星别墅,不大简洁受到市场认可；这些因素都是打算别墅是否能够吸引租客,和在将来能否升值的因素；十、别墅的投资分类* 长期出租型 * 短期增值型 * 准投资型 长期出租型 即把别墅作为长期投资对象,买下别墅再出租,猎取长期的租金收益 种别墅投资对资金要求较高；短期增值型 即看好别墅的增值潜力,以较低的价格买进,再查找机会高

13、价卖出；此种以炒房为目的的投资 收益最高,但风险也最大；* 挑选地价相对廉价,在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区,最好是近期有轻轨、地铁、快速路等交通干道开通的热点区域；*挑选便于出手的主流别墅产品,总价也不要太高；”；*该出手时就出手,千万别为了高回报而“ 炒房炒成了房东准投资型 即把别墅作为市郊其次套住宅买下来,假如别墅增值较大就转手猎取投资收 益,否就就自用；相比较而言,此种投资进可攻、退可守,风险最小；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思十一、别墅的进展趋势*山水与环境资源

14、日益优越（如文教资源和风景名胜等）,优越的交通环境、 良好的自然山水环境以及丰富的可借鉴资源成为打算其品质与前途的最关键因素；* 社区内部环境质量与景观质量不断提高* 客户对低容积率、高占地面积的豪华别墅的需求；* 住户对私密性方面的要求越来越高* 近期高档别墅项目均出现出向大户型、大花园、低容积率的方向进展的趋势* 中低档别墅也可通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满意业主对私密性越来越高的要求；* 户外景观与室内装修风格日趋统一* 亚健康时代,以“更健康,更接近自然,更多户外活动” 为特点的生活方式深化人心；* 买别墅的业主现在并不是简洁看重留意内部的

15、户型功能与面积,而是将更多的需求与留意力放在建筑之外的户外环境部分；* 这就要求别墅项目有特别明显的规划与景观、建筑设计等方面的整合趋势；* 户型设计不断满意新的生活需求* 买别墅的主要目的是为了提高生活质量,尝试新的生活方式；* 客户需要的不仅是一座独门独户的住宅,而且更需要一个适应新生活方式,具有新空间概念、空间体验的高级住宅；* 这就要求别墅项目的设计在功能上更加详细、细化,对生活方式的讨论与探究更加深化十二、为什么会挑选别墅马斯洛人类需求层次论：1、生理需求 ,是个人生存的基本需求；如吃、喝、住；2、安全需求 ,包括心理上与物质上的安全保证,如不受盗窃和威逼,预防危急事故,职业有保名师

16、归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思障,有社会保险和退休基金等；3、社交需求 ,人是社会的一员, 需要友情和群体的归属感,人际交往需要彼此怜悯互助和称赞；4、敬重需求 ,包括要求受到别人的敬重和自己具有内在的自尊心；5、自我实现需求 ,指通过自己的努力,实现自己对生活的期望,从而对生活和工作真正感到很有意义；* 洋房满意了人的哪些需求：基本的生理需求条件好了,为什么不住别墅？别墅带给您什么？* 有天有地* 有私家花园* 有车库* 身份的象征* 位置的象征* 尊贵的象征君临天下的客户 各行各业的行业领航者名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页