第四讲 房地产估价程序和估价报告.ppt

《第四讲 房地产估价程序和估价报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四讲 房地产估价程序和估价报告.ppt（51页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第四讲第四讲房地产估价程房地产估价程序和估价报告序和估价报告【导入案例】某二级房地产估价机构为申请一级资质，向省建设行政主管部门提出申请，并提交了相关申请材料。建设行政管理部门在随机抽查该估价机构的一份房地产估价报告时，发现其中无“估价技术报告”部分。根据房地产估价机构的资质等级标准和资质核准程序，核定该申请不予通过，并责令估价机构限期改正，逾期不改的，将撤回其二级资质。想一想：缺少“估价技术报告”为何导致这样的后果？房地产估价报告有何规范要求？房地产估价机构的资质要求有哪些？5.1 房地产估价程序 房地产估价工作的先后顺序房地产估价工作的先后顺序 P120P120 获取估价业务获取估价业务获

2、取估价业务获取估价业务受理估价委托受理估价委托受理估价委托受理估价委托拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案拟定作业方案搜集估价资料搜集估价资料搜集估价资料搜集估价资料 实地查勘实地查勘实地查勘实地查勘选定方法计算选定方法计算选定方法计算选定方法计算撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告 审核报告审核报告审核报告审核报告出具报告出具报告出具报告出具报告 估价资料归档估价资料归档估价资料归档估价资料归档一、获取估价业务（二）接受委托（二）接受委托（委托人上门（委托人上门)（一）主动争取（一）主动争取（联系银行、开发公司、法院、（联系银行、开发公司、法院、拍卖行、房管与土地管理部门）拍卖行

3、、房管与土地管理部门）当当当当前前前前估估估估价价价价所所所所的的的的首首首首要要要要任任任任务务务务二、受理估价委托3.明确估价时点明确估价时点 2.明确估价对象明确估价对象1.明确估价目的明确估价目的 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头（一）明确估价基本事项房地产估价*通通过过沟通，明确估价三大基本事沟通，明确估价三大基本事项项*1、估价目的、估价目的：房地：房地产评产评估的作用。估的作用。转让转让抵押拆迁。抵押拆迁。2、估估价价对对象象：实实物物范范围围由由委委托托方方提提供供,但但是是要要根根据据估估价价目目的的而而确确定定。转转让让估估价价评评估

4、估整整个个房房地地产产、保保险险估估价价只只评评估建筑物。估建筑物。3、估估价价时时点点：所所评评估估房房地地产产的的价价值值对对应应的的时时间间。公公历历表表示，精确到日示，精确到日。与估价作与估价作业业日期不同。日期不同。出具出具估价委托估价委托书书、签订签订估价委托合同估价委托合同。估价合同内容一般包括：估价合同内容一般包括：签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方须提供的资料和给予的配合、估价方的保密估价方须提供的资料和给予的配合、估价方的保密职

5、责、双方违约责任及处罚等职责、双方违约责任及处罚等（二）签订估价合同三、拟定估价作业方案（一）初选估价方法（一）初选估价方法 1.1.对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2.2.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3.3.有条件选用市场比较法进行估价的应有条件选用市场比较法进行估价的应以市场法为主要方法以市场法为主要方法 4.4.收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5.5.具有开发潜力的房地产的应选

6、用假设开发法作为其中一种方法具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6.6.在在不宜采用不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法采用成本法作为主要的估价方法 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排（三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 （二）拟定调查搜集的资料（二）拟定调查搜集的资料四、搜集估价所需资料（一）宏观资料和市场状况资料（一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响

7、的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；

8、需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况（三）估价对象状况资料（三）估价对象状况资料 (区位、权益、实物区位、权益、实物)（二）估价方法所需资料（二）估价方法所需资料（市场法、收益法、成本法）（市场法、收益法、成本法）五、实地查看估价对象（一）实物确认（一）实物确认新旧程度、面积、装修新旧程度、面积、装修（三）权利确认（三）权利确认 与产权证记录核对与产权证记录核对携带携带实地查看记录表实地查看记录表，两名房地产估价人员及委托人或两名房地产估价人员及委托人或业

9、主签字。业主签字。见Word.（二）区位确认（二）区位确认四至、交通四至、交通 六、选定估价方法进行计算 初步方法能否最终采用取决于：所搜集资料的数量和质量。即各估价方法的应用条件是否能满足。1 1、优先考虑采用市场法、再考虑收益法和假设、优先考虑采用市场法、再考虑收益法和假设、优先考虑采用市场法、再考虑收益法和假设、优先考虑采用市场法、再考虑收益法和假设开发法、最后考虑成本法开发法、最后考虑成本法开发法、最后考虑成本法开发法、最后考虑成本法2 2、“宜选用两种及其以上估价方法宜选用两种及其以上估价方法宜选用两种及其以上估价方法宜选用两种及其以上估价方法”七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（

10、一）估价报告的形式（二）估价报告的要求（二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1.1.叙述式报告叙述式报告2.2.表格式报告（拆迁时的大量估价可用此表格式报告（拆迁时的大量估价可用此 ）1.1.封面封面2.2.目录目录3.3.致委托方函致委托方函4.4.估价师声明估价师声明5.5.估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件6.6.估价结果报告估价结果报告7.7.估价技术报告估价技术报告8.8.附件附件 （三）估价报告的内容（三）估价报告的内容八、审核估价报告 防范

11、估价防范估价风险风险的最后一道防的最后一道防线线 九、出具估价报告 以估价机构的名以估价机构的名义义出具出具 委托人在委托人在估价估价报报告交接告交接单单上上签签字字 十、估价报告归档 15年为方便以后的估价和管理工作为方便以后的估价和管理工作（资料库、估价纠纷、行政主管部门的审查考核（资料库、估价纠纷、行政主管部门的审查考核）一、对估价报告的要求（内在质量）（内在质量）l l方法选择正确方法选择正确l l参数选择合理参数选择合理l l结果基本准确结果基本准确（表面质量）（表面质量）l l格式符合规范格式符合规范l l表达清晰流畅表达清晰流畅l l打印装订整齐打印装订整齐5.2 房地产估价报告

12、 二、估价报告的组成l l 封面封面l l 目录目录l l一、致委托方函一、致委托方函l l二、注册房地产估价师声明二、注册房地产估价师声明l l三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件l l四、估价结果报告四、估价结果报告l l五、估价技术报告五、估价技术报告l l六、附件六、附件 房地产估价l l 封面 标题（估价报告名称）；标题（估价报告名称）；估价项目名称；估价项目名称；委托人（名称或者姓名）；委托人（名称或者姓名）；估价机构（名称）；估价机构（名称）；注册房地产估价师（姓名和注册号）；注册房地产估价师（姓名和注册号）；估价作业日期（估价的起止日期，具体是自正式接受估价作业日期

13、（估价的起止日期，具体是自正式接受估价委托之日起至出具估价报告之日止的时间）；估价委托之日起至出具估价报告之日止的时间）；估价报告编号。估价报告编号。房地产估价l l 目录 按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码，以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易查找到其感兴趣的内容。房地产估价l l 致委托人函【五大要素】估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价结果 见见case2.case2.房地产估价l l注册房地产估价师声明 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性等问题的说明或保证

14、。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。见见case2.case2.房地产估价l l估价的假设和限制条件 假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件。对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，评估对应着评估的价值类型，说明其主要条件。例如，评估的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公的是市场价值，假定估价时点时的房地产市场状况是公开、平

15、等、自愿的交易市场；开、平等、自愿的交易市场；对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；土地面积或建筑面积是以其记载的内容进行核实；土地面积或建筑面积是以证证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产

16、估价师未进行专业测量。价师未进行专业测量。房地产估价说明在情况不明确或资料不全时是以何种情形来估价的，说明在情况不明确或资料不全时是以何种情形来估价的，例如：在估价对象无明确的规划用途或者容积率时是如例如：在估价对象无明确的规划用途或者容积率时是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。何确定其用途、容积率并以此来估价的。说明估价中的一些特殊处理，例如：在土地权属证书与说明估价中的一些特殊处理，例如：在土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一致下是依据何种用途来估房屋权属证书记载的用途不一致下是依据何种用途来估价的；估价时点不是完成实地查看之日，但假定估价对价的；估价时点不是完成实地查看之日，但假

17、定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。说明在估价中未考虑的因素，例如：无理由怀疑建筑物说明在估价中未考虑的因素，例如：无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。见见case2.case2.房地产估价【假设和限制条件作用假设和限制条件作用】1 1、是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；、是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；2 2、是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报、是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。告使用者。在说明估价的假设和限制条件时，

18、要在说明估价的假设和限制条件时，要防止防止以下以下3 3种情况：种情况：一是滥用估价的假设和限制条件；一是滥用估价的假设和限制条件；二是不明确估价的假设和限制条件；二是不明确估价的假设和限制条件；三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件。条件。三、估价结果报告 1313项项（一）委托方（一）委托方（一）委托方（一）委托方 （二）估价方（二）估价方（二）估价方（二）估价方 （三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象1 1、概况、概况、概况、概况2 2、实物状况、实物状况、实物状况、实物状况3 3、区位状况、区位状况、区

19、位状况、区位状况4 4、权利状况、权利状况、权利状况、权利状况（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（

20、十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期Word.Word.房地产估价【估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期】指自指自估价报告出具日估价报告出具日期起算，使用估价报告不得期起算，使用估价报告不得超过的时间。超过的时间。致委托人函落款的年月日即为估价报告致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期出具日期。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过原则上不超过一年。一年。表达形式为：表达形式为：表达形式为

21、：表达形式为：自自自自年年年年月月月月日起至日起至日起至日起至年年年年月月月月日止；日止；日止；日止；或：自己或：自己或：自己或：自己 年年年年月月月月日起算日起算日起算日起算年。年。年。年。房地产估价【明确估价报告使用期限的意义】vv超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担；使用者承担；vv在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。除外。vv因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如

22、果因此，估价报告使用期限不同于估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。到估价服务的行为结束为止。四、估价技术报告四、估价技术报告 7 7项项（一）个别因素分析（一）个别因素分析（一）个别因素分析（一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素）（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（二）区域因素分

23、析（二）区域因素分析（二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素）（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析（三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况）（详细说明、分析市场状况）（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（五）估价方法选用（五）估价方法选用（五）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法详细说明：选择理由和方法,每种方法的定义每种方法的定义)（六）估价测算过程（六）估价测算过程（六）估价测算过程（六）估价测算过程 (估价方法的计算运用过程估价方法的计算运用过

24、程)（七）估价结果确定（七）估价结果确定（七）估价结果确定（七）估价结果确定1.市场比较法 至少至少3 3个，并个，并说明：说明：地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况、权益状地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况、权益状况、使用现状等；况、使用现状等；（先文字说明主要概况，再列表进行（先文字说明主要概况，再列表进行估价对象与可比实例估价对象与可比实例因素因素的的比较比较）（1）选取可比实例）选取可比实例估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.2420

25、05.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装（2）估价对象与可比实例因素比较估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期17

26、10171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115（3）比较因素分值分析实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情

27、况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/（4）比准价格计算2.收益还原法至少至少3

28、个实例，说明：个实例，说明：具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；（1）搜集收益实例（2）求取年潜在毛收入（3）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入潜在毛收入（1-空置率）空置率）=潜在毛收入潜在毛收入出租率出租率租金中所包含的费用租金中所包含的费用由出租方所付的费用由出租方所付的费用管理费、维修费、税费管理费、维修费、税费、保险费、保险费（5）计算年净收益）计算年净收益年净收益年净收益=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用（6）求取还原利率）求取还原利率（7）确定收益年限）确定收益年限（8）计算收益价格）计算收益价格（4）估算运营费

29、用）估算运营费用3.估价结果采用何种方法计算结果的理由、计算过程采用何种方法计算结果的理由、计算过程（七）（七）估价结果确定估价结果确定详细说明估价结果及其确定的理由详细说明估价结果及其确定的理由见见case2case2房地产估价【巩固练习巩固练习】1、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。取费用。A估价师估价师B估价机构业务承接人员估价机构业务承接人员C估价机构估价机构D项目负责人项目负责人2、在估价基本事项中起龙头作用的是（）。在估价基本事项中起龙头作用的是（）。A估价时点估价时点B估价目的估价目的C估价对象估价对象D估价方法估价方法房地产估

30、价3、二级资质的房地产估价机构可以从事除（）、二级资质的房地产估价机构可以从事除（）以外的房地产估价业务。以外的房地产估价业务。A公司上市、企业清算公司上市、企业清算B公司上市、司法鉴定公司上市、司法鉴定C司法鉴定、企业清算司法鉴定、企业清算D城镇房屋拆迁城镇房屋拆迁【解析解析】二级资质房地产估价机构可以从事除公二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。司上市、企业清算以外的房地产估价业务。房地产估价4、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。（的估价业务有（）。（2007年试题）年试题）A在建工程抵押估

31、价业务在建工程抵押估价业务B城市房屋拆迁补偿估价业务城市房屋拆迁补偿估价业务C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务业务D司法鉴定评估业务司法鉴定评估业务【解析解析】暂定期内的三级资质房地产估价机构可暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。房地产估价v5.3房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估P132见见文件夹文件夹“5讲讲讲义与练习讲义与练习”.房地产估价【案例分析案例分析】v1估价机构

32、评估出该商业楼在估价机构评估出该商业楼在2004年年3月月1日日的的公开市场价值公开市场价值为为4000万元。近年来此类房地万元。近年来此类房地产的价格年均上涨产的价格年均上涨5，且预测此上涨趋势仍，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元（）万元A2800 B2940 C4000 D4200房地产估价v2 2假设在假设在20052005年年9 9月月1 1日，业主委托某估价

33、机构日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比显示该商业楼的公开市场价值比20042004年年3 3月月1 1日的日的公开市场价值增加了公开市场价值增加了500500万元，下列表述中正确万元，下列表述中正确的是（）。的是（）。A A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500500万元增值不万元增值不能再次设立抵押权能再次设立抵押权B B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500500万元增值不能对原抵押权人以外的债权

34、提供担保万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C C业主认为该业主认为该500500万元属于抵押物价值的新增部分，不属万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权值无优先受偿权D D该该500500万元可再次抵押万元可再次抵押房地产估价v1【解析解析】抵押评估评的是估价对象在估价时抵押评估评的是估价对象在估价时点的公开市场价值；一般不考虑市场上涨的影响点的公开市场价值；一般不考虑市场上涨的影响因素；另外在抵押评估报告中应说明快速变现和因素；另外在抵押评估报告中应说明快速变现和强制处分对房地产

35、价值的影响，但最终的估价结强制处分对房地产价值的影响，但最终的估价结果应是在充分考虑这一点后的公开市场价值。果应是在充分考虑这一点后的公开市场价值。v2【解析解析】由于该商业楼已全部抵押给原抵押由于该商业楼已全部抵押给原抵押权人，新增的权人，新增的500万元不是新增项目的价值，而万元不是新增项目的价值，而只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的孼息，只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的孼息，此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对原抵押权人以外的债权提供担保。原抵押权人以外的债权提供担保。房地产估价3、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请、现需要对某幢

36、商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。写出估价技术路线。（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积）计算出商业、住宅的建筑面积2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。可搜集可比实例，采用市场法进行评估。3）两者汇总得出总价）两者汇总得出总价房地产估价（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价1）采用市场法

37、或基准地价系数修正法计算出土）采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值房地产估价v5.4城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁估价P141见见文件夹文件夹“5讲讲讲义与练习讲义与练习”.房地产估价【案例分析案例分析】v1某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁某城市旧城改造

38、区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区用、收益等资料，采用收益法进行评估；对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误？请问，乙估价公司在评估中有什么错误？房地产估价【解析解析】（1）根据）根据城市房屋拆迁补偿估价指导意见城市房屋拆迁补偿估

39、价指导意见，“拆拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因中充分说明原因”。本案例中对某临街三层门市评本案例中对某临街三层门市评估时未使用市场法也未说明理由是不对的。估时未使用市场法也未说明理由是不对的。（2）对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、）对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，不具备采用市场法条件的房地产，军事等公益用房，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊可采用其

40、他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。此案例中此案例中用收益法评估某临街三层门市是错误的。另外，对小用收益法评估某临街三层门市是错误的。另外，对小学的评估因不宜采用市场法应说明理由，可采用成本学的评估因不宜采用市场法应说明理由，可采用成本法计算。法计算。房地产估价2某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街

41、区进行拆迁评估，该公司在委托时托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理正在申请办理房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证，估价目的，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之日。应开发公司要求，在其评估价值受委托之日。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误？金额。试问，该评估

42、公司的做法有哪些错误？房地产估价【解析解析】（1）拆迁）拆迁估价委托人估价委托人不合法。委托人没有取得不合法。委托人没有取得房屋拆房屋拆迁许可证迁许可证，不具有合法委托资格，因此不能对其出具，不具有合法委托资格，因此不能对其出具估价报告。估价报告。（2）根据）根据拆迁管理办法拆迁管理办法，拆迁，拆迁估价目的估价目的为为“为确定为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。（3）拆迁）拆迁估价时点估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，可以当期（段）房屋拆迁迁规模大、分期分段实施的，可以

43、当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点，此案例中估价时点是错误的。实施之日为估价时点，此案例中估价时点是错误的。（4）根据）根据意见意见，房屋拆迁，房屋拆迁评估价格评估价格为被拆迁房屋的为被拆迁房屋的房地产市场价格，房地产市场价格，不包括不包括搬迁补助费、安置补助费、临搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协

44、商不成的，可以通过委托评估确定。因人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。因此，此案例中评估机构的拆迁价格的内涵太多，不符合此，此案例中评估机构的拆迁价格的内涵太多，不符合要求。要求。房地产估价【校内实训项目】阅读下面某房地产估价报告中致委托方函的正文，找出其中的不足之处。公司：受贵公司委托，我们对位于市区路号房地产价值进行了评估。估价时点是：2011年12月10日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国房地产管理法、国家标准房地产估价规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，通过分析和测算，确定估价对象房地产价值为人民币48 165 100元，大写金额人民币肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰元整。