宁波江东世纪东方商业广场市场可行性研究报1531414170.ppt

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1、宁波江东世纪东方商业广场市场可行性研究报1531414170 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈发展目标发展目标发展目标发展目标市场目标市场目标市场目标市场目标v 满足市场的需求满足市场的需求v 产品的快速去化产品的快速去化vv 和和和和总总总总体体体体规规规规划划划划协协协协调

2、调调调vv 与与与与政政政政府府府府期期期期望望望望一一一一致致致致vv 满满满满足足足足控控控控制制制制性性性性指指指指标标标标社社社社会会会会目目目目标标标标vv 合合合合适适适适的的的的现现现现金金金金流流流流vv 资资资资金金金金及及及及时时时时回回回回收收收收vv 盈盈盈盈利利利利的的的的最最最最大大大大化化化化vv 风风风风险险险险有有有有效效效效规规规规避避避避财财财财务务务务目目目目标标标标1 1 1 1、地块适宜于做什么、地块适宜于做什么、地块适宜于做什么、地块适宜于做什么2 2 2 2、销售对象是谁、销售对象是谁、销售对象是谁、销售对象是谁3 3 3 3、能卖多少价格、能卖

3、多少价格、能卖多少价格、能卖多少价格需要解决的三大问题需要解决的三大问题需要解决的三大问题需要解决的三大问题研究结构研究结构研究结构研究结构世纪东方项目研究世纪东方项目研究财务评估财务评估项目定位分析项目定位分析微观市场研究微观市场研究地块分析地块分析外部环境研究外部环境研究通过对世纪东通过对世纪东方地块所在区方地块所在区域宏观环境研域宏观环境研究，从宏观上究，从宏观上判断项目发展判断项目发展潜力和限制条潜力和限制条件，为项目定件，为项目定位控制方向。位控制方向。通过对世纪东通过对世纪东方地块本身地方地块本身地理特征、规划理特征、规划指标等方面的指标等方面的研究，从地块研究，从地块本身的角度判

4、本身的角度判断最适合发展断最适合发展的物业类型。的物业类型。通过对地块可通过对地块可能发展之各功能发展之各功能物业的研究能物业的研究和预测，判断和预测，判断各物业相对市各物业相对市场潜力。筛选场潜力。筛选及确定各可发及确定各可发展物业。展物业。通过以上研究通过以上研究确定项目总体确定项目总体定位，同时对定位，同时对各功能模块的各功能模块的具体产品进行具体产品进行深化和细化分深化和细化分析，最终确定析，最终确定项目定位。项目定位。对项目可能之对项目可能之销售收入及营销售收入及营运成本进行估运成本进行估算，测算项目算，测算项目的收益情况，的收益情况，从经济角度验从经济角度验证项目定位的证项目定位的

5、合理性。合理性。目目 录录 项目概况项目概况项目概况项目概况 宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析 宁波商业发展环境分析宁波商业发展环境分析宁波商业发展环境分析宁波商业发展环境分析 宁波商务办公市场宁波商务办公市场宁波商务办公市场宁波商务办公市场分析分析分析分析 项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析 项目定位项目定位项目定位项目定位 经济测算经济测算经济测算经济测算项目概况项目概况 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目周边关系项目周边关系项目周边关系项目周边关系 区域规划情况区域规划情况区域规划情况区域规划情况项目情况项目情况 vv 项目位置：项目位置：项目位

6、置：项目位置：位于宁波市三江核心商贸圈核心地块，东面紧临正在开发建设中的宁位于宁波市三江核心商贸圈核心地块，东面紧临正在开发建设中的宁 波市东部新城中央商务区，北面为科技园区。地块由东西向的中山东波市东部新城中央商务区，北面为科技园区。地块由东西向的中山东 路、宁穿路与南北向的福明路、沧海路四条城市主干道路围合而成。路、宁穿路与南北向的福明路、沧海路四条城市主干道路围合而成。vv 用地性质：用地性质：用地性质：用地性质：商业。商业。vv 用地面积：用地面积：用地面积：用地面积：280280亩，地块由其中东西向的后塘河一分为二，其中南面部分（南地块）亩，地块由其中东西向的后塘河一分为二，其中南面

7、部分（南地块）为为77,76677,766平方米，北面部分（北地块）为平方米，北面部分（北地块）为108,991108,991平方米。平方米。vv 用地指标：用地指标：用地指标：用地指标：容积率容积率2.52.5、绿地率、绿地率30%30%、建筑密度、建筑密度38%38%、限高、限高100100米。米。vv 南地块位置：南地块位置：南地块位置：南地块位置：南地块四至范围为东至沈家港河西岸，南至中山东路，西至福明路，南地块四至范围为东至沈家港河西岸，南至中山东路，西至福明路，北至后塘河南岸。北至后塘河南岸。vv 政府目标：政府目标：政府目标：政府目标：根据政府规划要求，本项目是一个商业项目，根据

8、政府规划要求，本项目是一个商业项目，以商业为主，商务为辅，以商业为主，商务为辅，集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务于一体是世纪东方商业中集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务于一体是世纪东方商业中心心的功能定位，而滨河亲水型商区特色是世纪东方的一大亮点。的功能定位，而滨河亲水型商区特色是世纪东方的一大亮点。周边配套周边配套世纪东方商业中心项目区周边世纪东方商业中心项目区周边2.52.5公里半径内的大量商住楼在不断开发之中，并已逐公里半径内的大量商住楼在不断开发之中，并已逐步入住，现已聚集了约步入住，现已聚集了约1515万具有高档消费能力的人口。同时，与其紧邻的国际会展区、万具有高档消费能力的人

9、口。同时，与其紧邻的国际会展区、科技园区、物流园区等都将使世纪东方更具商业、商务投资开发的潜力与价值。科技园区、物流园区等都将使世纪东方更具商业、商务投资开发的潜力与价值。vv 居住氛围：居住氛围：居住氛围：居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。渐增多，区域档次逐年增强。vv 办公氛围：办公氛围：办公氛围：办公氛围：新天地商务办

10、公为该区域最早，也是规模最大的商务区。目前其办公新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区。目前其办公楼正在销售中，销售速度较为平稳，预计楼正在销售中，销售速度较为平稳，预计2 2年后会形成较为成熟的办公区域。另外中年后会形成较为成熟的办公区域。另外中信泰富在后西河地块将建造办公楼，与新天地相呼应。信泰富在后西河地块将建造办公楼，与新天地相呼应。vv 商业氛围：商业氛围：商业氛围：商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上栋国际除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上栋国际欧尚超市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。欧尚超

11、市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。项目概况项目概况 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目周边关系项目周边关系项目周边关系项目周边关系 区域规划情况区域规划情况区域规划情况区域规划情况江东区简介江东区简介vv 区域范围：区域范围：区域范围：区域范围：江东区总面积江东区总面积37.6637.66平方公里，辖平方公里，辖7 7个街道，下设个街道，下设7272个居民委员会。其中包个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区东部新城区和市科技园区规划内的江东部分，在进行经济社会发展规划内的江东部分，在进行经济社会发展规划和空间布局时，

12、必须加以统筹考虑，使其融为一个整体。规划和空间布局时，必须加以统筹考虑，使其融为一个整体。vv 人口规模：人口规模：人口规模：人口规模：总人口总人口3030万，其中包括现有人口万，其中包括现有人口1919万人，规划居住人口万人，规划居住人口1111万人。不包括东万人。不包括东部新城和科技园区的人口。部新城和科技园区的人口。vv 江东经济：江东经济：江东经济：江东经济：20042004年，全区实现生产总值年，全区实现生产总值32.432.4亿元，增长亿元，增长16%16%，其中一产增加值与上年，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值基本持平；二产增加值14.114.1亿元，增长亿元，增长12%

13、12%；三产增加值；三产增加值1818亿元，增长亿元，增长18%18%。财政一般预。财政一般预算收入按老口径计算达到算收入按老口径计算达到11.611.6亿元，增长亿元，增长48.5%(48.5%(按新口径计算达到按新口径计算达到8.98.9亿元，增长亿元，增长14%)14%)，其中地方财政收入，其中地方财政收入7 7亿元，增长亿元，增长51.9%51.9%。全社会固定资产投资。全社会固定资产投资20.420.4亿元，增长亿元，增长30%30%，其中，其中工业投资工业投资8.68.6亿元，增长亿元，增长30%30%。城镇登记失业率控制在。城镇登记失业率控制在4.5%4.5%以内，人口自然增长率

14、控制在以内，人口自然增长率控制在3.73.7，城镇居民人均可支配收入达到，城镇居民人均可支配收入达到1647016470元，增长元，增长8%8%。vv 江东地位：江东地位：江东地位：江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和1717平方公里东部新城区建设的启平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波动，江东区将建设成为宁波市商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。市提供综合服务功能的核心区域。东部新城东部新城东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大东部新城位

15、于三江片东部，范围西起世纪大 道，东至东外环线，南达铁路以北，北到道，东至东外环线，南达铁路以北，北到 途路，全区面积共途路，全区面积共1616平方公里。其中新城核平方公里。其中新城核 心心区区西西起起世世纪纪大大道道，东东至至南南北北生生态态走走廊廊（规规划划中中），北北起起通通途途路路，南南至至萧萧甬甬铁铁路路，面积为面积为8.458.45平方公里平方公里，规划居住和工作人口为，规划居住和工作人口为1515万人左右万人左右。在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心一城两心”的总体空间格局。的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既

16、有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。等城市其他功能区块保持紧密联系。未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心商务和市政中心，也是，也是东部工业和生态开发区的东部工业和生态开发区的商业和金融中心商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议，主要承担商务金融、行政管理、会议博览

17、、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。十一世纪的形象和标志。东部新城规划东部新城规划 从从20052005年开始的五年时间，是东部新城开发建设的第一阶段。年开始的五年时间，是东部新城开发建设的第一阶段。主要目标：主要目标：vv 核心区初具规模，中心商务初成规模，会展区力争配套齐全，门户区形成气核心区初具规模，中心商务初成规模，会展区力争配

18、套齐全，门户区形成气 候、积聚人气；候、积聚人气；vv 交通基础设施框架形成，建成交通基础设施框架形成，建成“四横三纵四横三纵”骨干道路，道路总里程达到骨干道路，道路总里程达到5050公公里；里；vv 生态建设初见端倪，完成后塘河、甬新河整治及景观建设，基本完成核心区生态建设初见端倪，完成后塘河、甬新河整治及景观建设，基本完成核心区 主干道路系统景观和主干河流水系的综合整治；主干道路系统景观和主干河流水系的综合整治；vv 配套设施日益完善，建设学校、医院、酒店等配套设施；配套设施日益完善，建设学校、医院、酒店等配套设施；vv 人居条件明显改善，新建住宅面积达到人居条件明显改善，新建住宅面积达到

19、100100万平方米，建成万平方米，建成1 1个在全省具有较个在全省具有较 高知名度的新型小区。高知名度的新型小区。2005 2005年东部新城开发将投入年东部新城开发将投入2020亿元，其中市政基础设施建设投资亿元，其中市政基础设施建设投资8 8亿元，开发项目亿元，开发项目投资投资1212亿元。亿元。东部新城交通东部新城交通 未来东部新城将由这未来东部新城将由这7 7条道路呈三纵四横状沟通，它们分别是：条道路呈三纵四横状沟通，它们分别是：vv 三纵：江澄路、海晏路、福庆路，三纵：江澄路、海晏路、福庆路，3 3条道路从西向东依次排列，道路总长约条道路从西向东依次排列，道路总长约 8363.41

20、 8363.41米。米。vv 四横：民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路，四横：民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路，4 4条道路从北向南依次条道路从北向南依次 排列，总长约排列，总长约7354.287354.28米。米。7 7条道路总长约条道路总长约15717.6915717.69米，设中小桥梁共米，设中小桥梁共4646座，其中三纵座，其中三纵2121座，四横座，四横2525座。各条座。各条 道路建设规模如下表：道路建设规模如下表：园区简况：园区简况：园区简况：园区简况：宁波市科技园区是中国科学宁波市科技园区是中国科学 院和宁波市人民政府联合建设的高新技院和宁波市人民政府联合建设的高新技

21、 术园区，属于省级高新科技园区。成立术园区，属于省级高新科技园区。成立 于于19991999年年7 7月，总规划面积月，总规划面积32.932.9平方公里。平方公里。区区区区位位位位情情情情况况况况：园园区区地地处处宁宁波波城城市市东东部部,紧紧临临新新的的市市行行政政中中心心，宁宁波波大大学学、浙浙大大宁宁波波软软件学院座落区内。件学院座落区内。交交交交通通通通情情情情况况况况：地地处处宁宁波波城城市市东东部部，紧紧临临新新的的市市行行政政中中心心和和北北高高教教园园区区。东东临临深深水水良良港港宁宁波波港港，西西靠靠宁宁波波市市区区，南南连连杭杭甬甬高高速速公公路路，北北接接建建设设中中的

22、的杭杭州州湾湾宁宁波波跨跨海海大大桥，距栎社机场仅桥，距栎社机场仅1010公里左右。公里左右。园园园园区区区区规规规规模模模模：现现已已建建成成6 6平平方方公公里里城城区区,累累计计引引进进内内外外资资项项目目近近9090个个，总总投投资资愈愈百百亿亿元元；引引进进科科技技研研发发机机构构4040余余家家，创创业业企企业业200200余余家家；引引进进各各类类人人才才20002000余余名名,其其中中硕士、博士等高素质人才硕士、博士等高素质人才500500余名。余名。科技园区科技园区园区规划：园区规划：园区规划：园区规划：园区根据宁波市城市总体规划园区根据宁波市城市总体规划 要求，科技园区明

23、确定位为现代化、生态要求，科技园区明确定位为现代化、生态 化化的的科科技技新新城城，即即以以高高教教园园区区为为依依托托，以以研研究究开开发发、创创业业孵孵化化和和技技术术创创新新为为重重点点，以以电电子子信信息息等等都都市市型型高高新新技技术术产产业业为为特特色色，建建成成集集研研究究开开发发、创创业业孵孵化化、都都市市型型特色产业、软件示范、科技商贸、科技住宅等功能于一体的科技新城。特色产业、软件示范、科技商贸、科技住宅等功能于一体的科技新城。建建建建设设设设情情情情况况况况：园园区区先先后后建建立立了了浙浙江江省省科科技技人人才才市市场场、浙浙江江省省博博士士后后宁宁波波创创业业基基地地

24、、宁宁波波市市软软件件产产业业园园、宁宁波波博博士士创创业业园园、宁宁波波大大学学生生创创业业园园、宁宁波波留留学学生生创创业业园园等等一批创业基地（特色园）。一批创业基地（特色园）。今后目标：今后目标：今后目标：今后目标：引进引进100100家高水平研发机构，家高水平研发机构，100100家高新技术企业；建成家高新技术企业；建成3030万平方米孵万平方米孵化基地，引进化基地，引进10001000家创业；引进家创业；引进10001000名高素质人才。名高素质人才。科技园区科技园区项目概况项目概况 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目周边关系项目周边关系项目周边关系项目周边关系 区域规划情况区

25、域规划情况区域规划情况区域规划情况宁波市总体规划宁波市总体规划 构建宁波市未来东部新城区、核心滨水区构建宁波市未来东部新城区、核心滨水区构建宁波市未来东部新城区、核心滨水区构建宁波市未来东部新城区、核心滨水区“一城两心一城两心一城两心一城两心”的发展框架。的发展框架。的发展框架。的发展框架。宁波城区服务业发展的重心，开始从核心滨水区向宁波城区服务业发展的重心，开始从核心滨水区向宁波城区服务业发展的重心，开始从核心滨水区向宁波城区服务业发展的重心，开始从核心滨水区向“一城两心一城两心一城两心一城两心”转移。转移。转移。转移。宁波城区的经济社会宁波城区的经济社会宁波城区的经济社会宁波城区的经济社会

26、发展向以发展向以发展向以发展向以核心滨水区和核心滨水区和核心滨水区和核心滨水区和东部新城区东部新城区东部新城区东部新城区这这这这“一城两一城两一城两一城两心心心心”转变，不仅是城市转变，不仅是城市转变，不仅是城市转变，不仅是城市空间布局和文化概念的空间布局和文化概念的空间布局和文化概念的空间布局和文化概念的转变，更重要的是发展转变，更重要的是发展转变，更重要的是发展转变，更重要的是发展轴心和服务对象的延伸。轴心和服务对象的延伸。轴心和服务对象的延伸。轴心和服务对象的延伸。核核核核心心心心滨滨滨滨水水水水区区区区东东东东部部部部新新新新城城城城区区区区中山路主轴线中山路主轴线中山路主轴线中山路主

27、轴线形成三大功能圈、八大功能亚区的空间组织形态。形成三大功能圈、八大功能亚区的空间组织形态。形成三大功能圈、八大功能亚区的空间组织形态。形成三大功能圈、八大功能亚区的空间组织形态。三大功能圈：三大功能圈：三大功能圈：三大功能圈：以核心滨水区和东部新城区为中心的功能完善、高品位、高效率的都市商贸科教圈都市商贸科教圈；以北仑港和杭州湾大桥为支撑的功能强大、运作高效的现代物流圈现代物流圈；以奉化溪口、宁海温泉、四明山、象山海洋旅游和东钱湖、慈城古县城、三江文化长廊等人文山水资源为依托的生态旅游圈生态旅游圈。宁波市总体规划宁波市总体规划v 都市商贸科教圈：都市商贸科教圈：含核心商贸区、商务会展区商务会

28、展区、科教文化区等三个功能亚区。v 范围：范围：横跨海曙、江东、江北三个建成区和鄞州中心区，总面积约170平方公里。v 主要职能：主要职能：主要的金融保险、商贸流通、中介服务、公共管理和科技教育等城市职能。v 发展定位发展定位：以生产型服务业为重点，优化提升商贸流通、餐饮娱乐、交通运输等传统服务业，大力发展金融保险、会展商务、中介服务、科教文化、知识服务等物质消耗低、吸收就业多、附加价值高的现代服务业。v 商务会展区：商务会展区：范围即规划建设中的东部新城，位于世纪大道以东、通途路以南，面积约16KM2，近期规划面积8.3KM2。以构建长三角重要的会展中心为目标，重点发展商务会展、行政办公、金

29、融保险、文化信息、现代居住等高层次、高赢利的现代服务业，将东部新城打造成为长三角国际化的贸易服务和先进制造业供应支撑平台，发展成为中心城区的又一核心区块，成为全面展示宁波现代化大都市形象的标志性区域。宁波市总体规划宁波市总体规划江东区规划目标江东区规划目标v 发展目标：发展目标：优化服务业内部结构，壮大服务业产业规模，提高服务业技术水平，完善服务业产业功能，培养服务业特色优势，全面提升区域综合服务功能，显著提升服务业对区域经济的贡献率，基本建成宁波市行政管理中心，会展物流中心，商务商贸中心。v 空间布局：空间布局：“一轴一轴”：即世纪大道，北起常洪隧道，南至同三线与沪杭甬线交汇点。“二心二心”

30、：即滨江商务中心和七里垫商业中心 “三圈三圈”：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈 “四四带带”：即中山路百丈路商业商务带、滨江大道商务休闲带、中兴路汽车服务带、兴宁路商务办公带。江东区规划目标江东区规划目标一轴一轴v 江江东东区区主主轴轴-世纪大道承接着连接江东与东部新城、江东与鄞州新城、江东与江北、江东与镇海、江东与慈溪的功能；同时，世纪大道通过同山高速与宁海、象山甚至台州相连，通过杭甬高速与北仑、舟山连接，通过绕城公路与杭州湾大桥相接。v 此外，宁波市主轴-中山路连接着老市区与新城区的功能，与世纪大道交汇。二条主轴线构成了宁波未来的新城中心。江东区规划目标江东区规划目标二心二心v 滨滨

31、江江商商务务中中心心：位于中山东路、江东北路、百丈路、箕漕街之间及周边区域，与三江口总体功能布局相融合，建成以商务办公、金融保险为主体功能，汇集商业、宾馆、文化娱乐、商务公寓等配套功能，标志性建筑集群，辐射功能强劲，日常运营生态，具有都市魅力的商务活动“新天地“。v 七里垫商业中心：七里垫商业中心：位于中山东路、福明路、宁穿路、沧海路之间的区域，将按照“成为城市发展的两点、居民消费的热点和经济发展的新增长点的要求，建成以商业功能为主、商务功能为辅，突出体现现代、科学、亲水的休闲文化特色，集购物、休闲、娱乐、商务于一体的“时尚都会”。即本项目区域。江东区规划目标江东区规划目标三圈三圈v 会会展展

32、商商务务圈圈：以海宴北路、会展路、沧海路、通途路之间地块为核心区域，依托已建成的宁波国际会展中心，拓展主体会展设施建设，强化商务办公、信息交流、酒店餐饮等配套功能设施建设，形成以会展中心为核心，以会展区块为支撑，周边广阔区域服务设施相呼应，体现时代水平和国际水平，在长三角内具有相当竞争力，以会展为特色的综合服务配套商圈。v 物物流流商商贸贸圈圈：位于杭甬高速公路大朱家出口仇毕村地块，近期形成为专业市场整合、提升、集聚的承载体，中远期着力向商城、特色街等现代商贸流通业态发展，并依托规划中的生活配送物流园区的开发建设，突破物流特色楼宇的培育发展，实现功能的提升和结构的转换，成为区域物流的核心控制商

33、圈。v 休休闲闲生生活活圈圈：以朝晖路、民安路、姚隘路、中兴路之间区块为核心区域，依托已建成的主题设施，形成以体育健身中心为核心，休闲、餐饮、购物、文化、娱乐等设施浑然一体，形成循环互动、层次错落、个性满足、特色荟萃的商圈。江东区规划目标江东区规划目标四带四带v 中中山山路路百百丈丈路路商商业业商商务务带带：以三江口为起点，沿中山路、百丈路延伸至世纪大道，依托三江口的商业人气，改造提升现有商业网点，重点发展商场、旗舰店、专卖店等，融合发展宾馆、餐映、休闲娱乐等功能。v 滨滨江江大大道道商商务务休休闲闲带带：南起长丰，向北沿江东北路、滨江大道延伸至常洪隧道，以滨江商务商业中心为核心，结合滨江开放

34、式景观改造，南北延伸发展商务休闲功能。灵桥以北重点建设高档商务楼宇、高品质社区，融合庆安会馆商帮文化内涵，培育都市旅游项目；灵桥以南重点发展商务会所、酒吧、咖啡厅、异国餐饮等高档都市休闲功能。v 中中兴兴路路汽汽车车服服务务带带：以南北两大汽车市场为辐射源，以沿路分布的各类汽车专卖店基础，完善汽车销售、展示、演示、修理、装饰、租赁、保险、培训、会员俱乐部等汽车服务功能，拓展汽车相关商务特色楼宇建设，形成贸易支撑、服务完善、商务推动的未来宁波汽车综合服务走廊。v 兴兴宁宁路路商商务务办办公公带带：以兴宁桥为起点，沿兴宁路两侧向东延伸至世纪大道。中兴路以西，重点培育发展商务办公楼宇；中兴路以东，依

35、托生活配送型物流园区，开发建设物流特色楼宇，重点培育发展技术、信息、管理等物流服务核心功能。江东区规划目标江东区规划目标-产业重点产业重点vv 会展服务业会展服务业会展服务业会展服务业vv 现代物流业现代物流业现代物流业现代物流业vv 中介服务业中介服务业中介服务业中介服务业vv 商贸流通业商贸流通业商贸流通业商贸流通业vv 金融保险业金融保险业金融保险业金融保险业vv 都市房产业都市房产业都市房产业都市房产业vv 休闲旅游业休闲旅游业休闲旅游业休闲旅游业vv 社区服务业社区服务业社区服务业社区服务业宏观环境分析宏观环境分析 城市经济地位城市经济地位城市经济地位城市经济地位 人口与生活人口与生

36、活人口与生活人口与生活 城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划宁波位于我国海岸线中段，宁波有漫长的海岸线，港湾曲折。宁波港是上海国际航运枢纽港的重要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。同时宁波也是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江。余姚江、奉化江在市区“三江口”汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。宁波位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，浙江宁绍平原东端，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济

37、中心。宁波是浙江省经济最发达的城市和全国14个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水平居全国第二位。宁波地理区位宁波地理区位宁波城市地位宁波城市地位宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9365平方公里，人口552.7万人，其中市区面积1038平方公里，人口210.5万人，登记在册的暂住人口220多万人。宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。2004年实现生产总值21

38、58亿元，人均GDP达39,000元（约4,700美元）。全市财政一般预算收入400.96亿元，关税352亿元，包括关税在内年上交中央财政500多亿元人均GDP和人均财政收入均排在全省第一。市区城镇居民人均住房使用面积达到17.13平方米。宁波在中国城市综合竞争力排名第10位，其中结构竞争力、制度竞争力和政府管理竞争力3个方面名列前茅，分别为第1位、第3位、第5位。2004年市区居民人均可支配收入15882元，全市农村居民人均纯收入7018元。居全省首位。2004年全年完成全社会固定资产投资额1095.7亿元，民间投资占全社会固定资产投资的比重达到49.8%。2004年全年进出口总额261.1

39、3亿美元，其中出口166.90亿美元。居全省第一。累计引进外资企业8000多家。到2003年，全市共有30万家个私经济实体，其中私营企业6.25万家，雇工101.87万人，注册资本536.71亿元注册资金在百万元以上的私营企业达到8万多户。其中超千万元的企业600多户，超亿元的7户。私营企业集团达到80多户。全市民营有限责任公司已达近4万家，约占全市民营企业总数的60。宁波有外贸企业5000余家，有自营进出口权的民营企业已有近2000家。宁波经济概况宁波经济概况2004年宁波市全年实现GDP为2158亿元，总量在全国15个副省级城市中居第6位按可比价格计算，比2003年增长21.9%，过去的5

40、年间宁波的平均GDP增幅都在16%以上。目前，宁波人均国内生产总值已突破4700美元，表现出强劲的增长势头。随着内外资企业的逐步平行化，民营企业支撑下的宁波经济将进一步得以兴盛。而良好的经济增长态势，显示出宁波市的经济活力，从而将继续增强各类投资者对宁波地区的投资信心，带动包括房地产、商业、旅游业等各产业的不断发展。数据来源：宁波市统计年鉴经济总量经济总量宁波的经济发展长期以来一直都以第二产业为主，稳定发展，工业化程度较高。而第一产业则逐渐让位于第三产业。2004年第一、二，三产业的比重为5.7：57.0：37.3。第一产业完成增加值123.5亿元，增长5%；第二产业完成增加值1230.21亿

41、元，增长16.6%；第三产业完成增加值804.33亿元，增长15.8%。*数据来源：宁波市统计年鉴和其他发达城市相比，相较于宁波的人均可支配收入，其以商业为主力的第三产业在整体产业结构中的地位还有较大的提升空间。产业结构产业结构2004年宁波市全社会固定资产投资额达到1095.7亿元，比上年增长30.8%。房地产开发投资持续高速增长。2004年其每月增幅都在50%以上，是今年宁波投资高速增长的支撑点之一。同时，宁波市政府对基础建设投入的增加，城市设施将日趋完善，经济环境将进一步改善，进而带动商业、房地产、旅游各类经济形态的发展。*数据来源：宁波市统计年鉴固定资产投资固定资产投资宏观环境分析宏观

42、环境分析 城市经济地位城市经济地位城市经济地位城市经济地位 人口与生活人口与生活人口与生活人口与生活 城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划 截至2004年末，宁波市户籍总人口为552.7万人，比上年末增加3.63万人，增长0.66%，人口继续保持低生育水平。其中市区人口206.91万人，增加3.50万人。宁波市居民仍然延续了自农村向城市转移的趋势。本案所处的江东世纪大道区域是宁波未来重要的人口导入区，世纪大道板块以及东部新城板块众多大型住宅项目的开发将为此区域注入30万人口。高度密集和逐年增长的人口为商业的发展奠定了较为稳定的消费者基础。数据来源：宁波市统计年鉴宁波

43、人口宁波人口随着宁波经济的发展，宁波居民人均可支配收入也呈逐年稳步增长态势。城镇居民人均可支配收入从1997年的9068.8元提高到2003年的15882.0元，与上年相比增长了11.2，而年均增长率则为20.68%。2004年数据显示，宁波居民的收入仅次于上海和温州，消费能力强大。随着宁波市居民生活水平的逐步提高，其消费能力、消费层次和消费结构也将向更高层次转变，为中高档商业的发展奠定了坚实的基础。*数据来源：宁波市统计年鉴居民收入情况居民收入情况2004年宁波市区居民人均消费性支出为11283元，比去年同期增长7.8%。其中服务性消费支出为3190元，比去年同期增长13%。宁波居民已不单单

44、满足于基本的日常生活消费，而是更加注重生活的质量。食品及衣着支出的减低反映了消费者恩格尔系数的降低，价格以外的因素，比如商品的质量、购物的便利性等更被看重。宁波居民消费支出结构的转变，表明宁波居民的消费已摆脱温饱型，开始转向追求自我实现等高层次的服务型消费，这相应要求宁波商业向更高层次转变和发展。*数据来源：宁波市统计年鉴随着宁波居民收入的提高，居民消费结构继续发生转变，消费层次不断提升。食品、衣着和家庭设备、用品及服务支出的比例大体呈现逐年渐低的态势，而医疗保健、交通通讯和教育文化娱乐三方面的支出大体保持逐年增长。居民消费情况居民消费情况宏观环境分析宏观环境分析 城市经济地位城市经济地位城市

45、经济地位城市经济地位 人口与生活人口与生活人口与生活人口与生活 城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划城市未来发展规划根据宁波城市总体规划纲要，确定的宁波城市性质为：国家历史文化名城-江南水乡特色的生态型城市长江三角洲南翼经济中心-长江三角洲南翼贸易、物流中心，东南沿海重要工业基地东南沿海重要的港口城市-深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心层次层次范围范围规划面积规划面积（km2）2020年规划人口年规划人口（万人）中心城区中心城区三江片、镇海片、北仑片和鄞州片2560250都市区都市区中心城、余慈地区和奉化4036550市域市域宁波市9365700总体规划总体规划“十五”时期宁波致力

46、于塑造城市特色、奠定空间构架、增强城市功能、加快城市化发展；形成中心城市一副中心城市一中心镇一一般镇四级城镇体系，全面提高城市化水平。推进人口和产业向城镇的集聚强化城市产业功能。而随着人口导入和城市化进程的加快，将有利于拓充宁波的中心区域面积，打破宁波商业过于集中之局面，带动多点商业中心的形成，从而为本项目及其周边居住、商业环境的形成创造条件。中心城区将形成为“一心两带三片多点”组团式空间格局：“一心”即以三江片为核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。三江片区仍

47、然是宁波开放建设中心城区的重点，而本案作为三江片的延伸段将承接其区域发展特性，塑就城市地标性商业建筑。城市规划城市规划宁宁宁宁波波波波城城城城市市市市总总总总体体体体发发发发展展展展目目目目标标标标为为为为：到2020年，全市基本实现现代化，经济和社会发展的主要指标分别超过和达到当时中等发达国家水平。经经经经济济济济发发发发展展展展目目目目标标标标为为为为：2020年基本实现现代化，人均国内生产总值由现状2.2万元提高到10.5万元，三次产业比为2.5:48.3:49.2，财政收入700亿元，全社会固定资产投资达1550亿元，社会消费品零售总额达1760亿元，年港口吞吐能力达3亿吨，集装箱吞吐

48、能力达1420万标箱。2020年恩格尔系数下降到20%。经济目标经济目标为了构建宁波市物流运输网络，确立宁波物流中心的地位。宁波的城市对外交通将形成“123”交通圈，即市域内形成1小时交通圈，市域外到达上海、杭州、嘉兴、台州、舟山、金华等周边城市形成2小时交通圈，都市区以内形成30分钟交通圈。同时还将建立起以北仑港为起点，以宁波市区为中心的“一绕五射”高速公路骨架。一绕指绕城公路，五射指杭甬高速公路、同三国道主干线（甬台温高速公路）、甬金高速公路、杭州湾大通道、舟山陆岛工程。“十五”规划的核心交通骨干工程主要是：杭州湾交通通道。绕城公路、两金高速公路。北仑港国际集装箱码头、25万吨油码头、机场

49、二期。杭南运河项目。基于宁波中心市区现有交通运输体系基本能够满足需要，宁波的交通道路发展集中于外围的城际线路。交通规划交通规划 宁波的轨道交通以三江片为核心，以跨三江、连三片、沿三轴为指导思想构成主体骨架，形成三主三辅六条线、双模式放射状的轨道交通线网。中心城线网规模230公里，其中三江片177.4公里，线网密度0.388公里/平方公里，核心区内线网密度1.193公里/平方公里。全线网共设置换乘站19座。轨道交通规划轨道交通规划宁波轨道交通着眼于宁波都市区，将大大有利于拓展宁波城区范围，塑造大宁波形象；更能增强宁波中心城区的凝聚力，为中心城区导入消费人群。宁波商业发展环境分析宁波商业发展环境分

50、析 宁波房市情况宁波房市情况宁波房市情况宁波房市情况 总体商业情况总体商业情况总体商业情况总体商业情况 大型商业分布大型商业分布大型商业分布大型商业分布 三大商圈三大商圈三大商圈三大商圈v 2004年宁波市房屋供给结构有所改善，房价连续高速上涨态势得到有效控制，各类房屋销售价格上涨势头全线趋缓。与上年同期相比，宁波市房屋销售价格上涨13.9%，土地交易价格上涨8.3%，房屋租赁价格上涨4.4%。v 宁波市商品房价格持续走高，但涨幅比上年回落1.5个百分点。市区2004年商品房预售均价为5617.7元/平方米，其中住宅为5067.2元/平方米；高层住宅预售成交大幅增加，成为宁波楼市的一大亮点，全