房地产项目案例.docx

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1、 房地产工程分析案例 作为淄博市的中心城市，张店区被人们寄予了厚望。随着近年来经济的飞速开展，越来越多的商家在这片土地上成长起来。另外，许多外地的企业纷纷登陆，力求把握商机，开拓市场。这些外地驻淄的办事处、分公司与本地中小企业的开展壮大，如春风拂地，激活了张店区的商务写字楼市场。一些面对中小企业的商务写字楼开场热销，定位准确并致力写字楼创新的张店区新一代商务写字楼工程呈现出良好的开展空间与开展潜力。一、市场调查分析：淄博市近年来中小企业的开展已明显呈上升势头，并逐渐成为本市经济开展的一股生力军。这些中小企业对办公物业的需求一般有以下几个特点：一是性价比高，朴素简约中透露出适合这些人群的人文气氛

2、就可以；二是全天候办公条件，有专业的现代办公条件，有餐饮，有健身场所，适合24小时办公；三是多功能，反用SOHO的概念，在办公的物业中加上居家的概念，既能办公，也能休闲娱乐；四是现房。而目前，根据我们对写字楼市场的调查，除了过去已有的及大宾馆酒店结合的写字楼外，从近两年开场，为吸引高科技公司及跨地市、跨国大公司进驻淄博，近几年新建的写字楼多趋于高档。各写字楼大都集中在人流较大、商业繁华地段，出租条件也根本一样水、电、暖、网配套齐全，租金一般一年结算一次，每平方米每天22.5元，也有按月交租的情况。未来淄博市对商务写字楼的主流需求市场是外地驻淄办事处、分公司与本地成长中的中小企业。商住两用公寓会

3、在一定的时期内成为商务楼市场的宠儿，但根据北京、上海等大城市商务写字楼的开展情况与现状分析，性价比高、功能设计出新、表达淄博本地文化的新型商务楼将会成为成熟企业最终的选择。二、竞争对手调查分析：目前及本工程邻近的较有规模的写字楼有“园林大厦、已经开盘的“钻石大厦、即将开盘的“荣宝斋、天乐园集团兴建的商务大厦与齐赛电脑城二期工程以及中关村科技电脑城。其中园林大厦由于开发早，入住率较高，经营稳定。但其由于兴建较早，配套设施不完善，越来越不能够满足现代商家多方面、高水平、全方位的办公要求，对新客户吸引力相对缺乏；钻石大厦及容宝斋隔路相望，位置及价格相差无几，同质化现象比拟严重。虽然后者着力宣传传统文

4、化，想突出文化定位上的差异，及前者做出区别，但客户看到的多是二者之间的共同之处。钻石大厦从前期的销售情况来看并不乐观，由于及园林大厦相隔太近，客户相对较少，而其他地段新旧商务写字楼林立，新客户的开发上也颇具难度。其所处的位置虽然不错，但由于许多客观原因，并不能够突现地段优势，反而成为其开展客户的一个瓶颈，一样的情况也将出现在即将开盘的容宝斋身上。天乐园集团兴建的商务大厦地处柳泉路及人民西路穿插路口，交通便利，是政府机关与商贾云集的政务、商务中心所在，位置十分优越。其资金之雄厚、规模之大、配套设施之完善，使之在同行业内充满竞争力。是本工程最具竞争力的对手之一。而正由于其规模庞大，所占用的资金与人

5、力物力也消耗巨大，高额的本钱使其急需资金的回笼，但就目前写字楼市场的宏观供求现状来分析不容乐观，所以大厦本身蕴藏着较大的风险。位于共青团路与西六路穿插路口的中关村科技大厦情况类似由金昌房地产开发公司开发的齐赛科技城二期工程已经进入收尾阶段，由于紧靠已经形成规模与拥有较高知名度及人气的一期工程，新楼盘的销售形式乐观。其中1、2层是沿街商铺，均价在4960元/平方米上下，35层为SOHO式公寓，均价为2200元/平方米左右。当工程全面竣工后，总营业面积到达6万平方米，逐渐形成鲁中地区规模最大的电脑销售市场与高科技标志性园区。资金方面由淄博市中国银行为其做为金融支持，有强有力的后盾。其弱点在于过分依

6、赖长期以来一期工程所形成的良好人气，在二期工程的推广宣传上没有力度，售楼处极为简陋，缺乏专业筹划包装，这将会使其流失很大一局部不知情的客户。三、工程定位1、定位新都市主义社区淄博现代城2、定位诠释位置：黄金区位，紧邻核心商务圈及政府重要职能部门。总规划用地面积6000平方米主体建筑用地4000平方米公共建筑用地1000平方米公共绿地500平方米道路用地面积500平方米主体建筑共4层，建筑面积16000平方米公共建筑面积800平方米形象：现代都市主义办公社区。配套设施：档次最高、配置最好，全智能化建筑，适应信息时代需求；平面特性：完全框架构造，可自由分割组合、间隔合理实用，满足不同企业需要。3、

7、文案21世纪的中国，正以日新月异的速度全速前进；21世纪的淄博，紧跟时代步伐，向现代化大都市的目标努力奋斗。现代化的都市需要高效的现代化办公，为各行业的创业者提供黄金地段、现代化配套设施、人性化物业效劳，“中国淄博现代城应韵而生。四、工程可行性报告分析1、工程概况：金润公司预代理开发的淄博现代城商务写字楼位于淄博市张店区西六路及人民西路穿插路口。新城区的规划已经走上日程，市政中心与商务中心渐渐西移，纷纷向世纪路靠拢。淄博现代城正处于城市重心西行的主干道上，位置绝佳。北邻淄博市招办、淄博职业学院；南邻齐赛科技电脑城与正在建立中的中关村科技城；西靠刚刚建成的张店区政务中心；东临市土地局；及正在兴建

8、的市法院办公大厦与齐鲁证券大厦隔路相望。紧靠五里桥综合市场，及东北方向的大富源超市及东面的淄博人民公元仅相隔1500米，且有直达公交车相通；2路、121路、34路公共汽车均可直达本工程，购物出行方便，地处黄金位置，交通便利，商机无限。2、工程规划布局：现代城工程开发规模定位中等，整体建筑4层，其中1层为沿街商铺，2-4层为统一样式的单元房采用排列式布局，所有单位均为南北朝向，通风采光具佳。3、相关市政规划的影响力：目前市政中心西移的规划正在实施，本工程处于政府重要职能部门聚集的人民路西首，是市政中心西迁过程中最大的收益者。日前政府对人民路的改造根本完成这对本工程建成后小区的业主出行提供极大的便

9、利，有利于本工程的推广，改变人们对本工程所在片区的认识。五、目标客户群分析锁定：根据上述市场调查分析，结合我们商务楼的自身情况与特点，我们可以把目标消费群体做出如下分析：从区域分布来看，整个淄博现代城的目标客户主要集中市政路两旁或市中心区的中小企业公司；从经营状况上来看，淄博现代城的目标客户普遍经营较为稳定，有一定利润空间，但普遍存在规模小、资金少、看重眼前利益等问题，这与本工程的档次定位是密切相关的；从职业构成来看，本工程的目标客户大多集中在效益较好的证券、法律、财会、旅游、中介、局部民营公司与IT经营公司。工薪阶层也将占本工程的一定比例；从本工程目标客户的偏好来看，本工程的目标客户大多适应

10、现代化、都市化的办公条件与办公环境，追求品位与成就感；从目标客户的年龄构成来看，本工程的目标客户将主要集中在20岁至40岁之间，年轻而富有活力，追求时尚浪漫与都市主义。目标客户对高尚与精品住宅的心态分析表置业目的以办公自住为主/会居较长一段时间户型面积经济实用、不浪费功能齐全、布局合理公共装修要求具有品味、高尚、实用物业管理注重平安、效劳内容与品牌配套满足现代化办公需求建筑质量要求高装修公共面积装修上档次公共交通依赖程度高、快速到达工作地点环境宜人并整洁幽静平安要求保安措施严密景观比拟好即可休闲尽量充足的休闲空间与设施人气要求旺盛工程进度要求工程进度快、怕烂尾业主心态优越感、成就感、表现欲1、

11、由于本工程自身特点与所处位置，建议在底层主要针对各大银行金融保险机构、通信类大企业、各大旅游公司等有实力的大公司招租。这些客户最看中交通便利，人流量大、宣传效果高的黄金地段，也不会在租金与其他事宜上及公司过多纠缠。2、二楼开场直至四楼，建议主要针对外地驻淄办事处、分公司与本地成长中的中小企业。可以根据客户要求，开发一局部做为商住两用公寓，楼上住宿，楼下办公或者住宿间及办公室隔壁相邻。租金建议定于每天每平方2.2元，暂时低于市场价，以吸引客户为主要目的。在以后的运做过程中，打响了企业的知名度与美誉度之后，价格再做响应的上浮。六、物业开展建议：1、规划设计要点分析及建议：我们认为，一个好的工程是由

12、多重环境所组成的，对一个工程的建筑规划布局进展评价，必须包括对空间环境、生态环境、景观环境与视觉环境的评价。其中，空间环境要满足人的活动要求，生态环境要有益于人的生理要求，视觉环境要满足人的心理要求，当然，评判一个工程的标准还有文化环境与人文环境以及智能环境管理环境等。根据以上标准，我们认为，目前整个工程的规划布局主要应该从以下几个方面入手：1从空间环境上看：现代城内的空间设置应该能够很好满足客户不同类型的多元化、多层次的实际需要，特别是自有空间、公共空间以及自有空间的延伸。现代城的主入口的设置位置应该美观大方，满足客户要求，尽现尊贵身份，满足市政规划与客户出行的习惯要求。楼内用于客户休闲与文

13、化娱乐活动的空间应该尽可能的扩大。楼外主入口处应建立具有一定规模的停车场，并提供统一的保安管理。2从生态环境上看由于受到地理条件等诸多客观因素的制约，规划设计中无法出现很合理的有标志性的、又很有利于客户的生态绿化与景观绿化的结合。然而，我们在楼内的绿化上却是大有文章可做，首先我们在每个过道走廊甚至楼梯处都摆设绿色植物，然后对每个客户再赠送绿色植物。这样一来，整个建筑内部宛然成为一个绿色天然氧吧，将势必大大提高客户的办公效率与身心愉悦。根据本工程对周遍竞争对手的调查，他们都没有注意到“绿色办公这一极具竞争力的卖点，我们只要打好“绿色办公这张牌，在开盘宣传时着力突出，将成为本工程一个有力的竞争砝码

14、。工程靠近未来市政路的布局距离过少，会为未来本工程内临市政路的一端造成一定的噪音污染，而一样的噪音问题也大多出现在同类工程上。我们可以在建筑材料上有所选择，尽量解决这个问题，这也会成为将来的一个新鲜的具有竞争力的卖点。2、配套设施及物业管理建议我们对整个工程的配套设施进展建议的时候，主要考虑该项配套设施是否有必要，在实施的时候是否可行，是否与工程的整个定位相吻合，是否提升了工程的优势与卖点，同时又切合工程的实际情况，是否满足了工程目标客户的需要以及是否超出了目标客户的实际承受能力等等。我们在做具体的配套设施的时候，主要参考了以下几个方面的调研成果：1深圳及广州多个类似工程的配套设施的配置情况。

15、2张店区目前类似工程的配套设施情况。3我们消费者调研中潜在消费者对配套设施的需求。4工程目标客户现实情况以及支付情况。5工程周边配套设施的分布及数量情况。根据我们对以上五个方面的调研，综合考虑工程的实际情况以及本工程周边的配套设施情况，结合消费者调研的结论，我们认为，淄博现代城的配套设施应该主要安排：餐饮配套：现代化的办公需要快捷高效，中午有很多工作人员就在办公室就餐，晚上也有加班到很晚的情况。在本工程中应该有餐饮的配套，楼内专门开辟一个区域经营卫生可口的饭菜，或者以承包的形式租赁出去。休闲设施：整个工程的客户群由于多是在室内工作，平时的锻炼与休闲时间严重缺乏，可在二至四层一端的拐角处设立公共

16、接待休息室，便于各公司在此接待客户，洽谈业务。在每层拐角处有一间面积较大的房间，建议单拿出一间来做公共的健身休闲场所，购置简单的健身休闲器械，比方：乒乓球桌、台球桌、飞标盘、跑步机等，这样的房间切实做到了为客户着想，可以做为宣传的另一个卖点加以宣传，会起到理想的效果。商务中心：目前的商务办公大多都自带有现代化的办公设备，但也存在由于种种原因而办公设备缺乏的情况，在一层成立一个简单的商务中心就显得尤为必要，商务中心不但提供打字、复印等办公业务，而且提供信息资料查询、网上会议、电子邮件接收等高端效劳，真正做到为客户着想。小区安防系统工程内的报警系统：在工程周边安装红外线报警设备；楼内实行闭路监控系

17、统：在工程多个公共场所主体建筑周边、出入口、楼顶、停车场、楼梯、安装具有先进功能的摄像机；配备保安电子巡更系统与对讲系统等。七、营销策略建议：1、市场定位及核心价格确定：1从售价因素分析结论以及结合前期周边市场调查结果看，本工程二至四层商品房均价应定为1980元/左右，一层商铺均价为5000元/，出租价格二至四层为2元/天，一层商铺为5元/天。本工程综合价格为2735元/，从而确保预期回收利润及市场承接能力。2按照设定的条件与价格定位，对本工程的经济技术指标进展了综合分析，其效果是不错的，理论投资回报率稳定，商铺与住宅平均保本销售价格为1500元/平方米左右，保本销售比例约为65%。3从经济分

18、析的结果来看，其各项指标均属可行。结合市场调研的情况，我们认为该工程有一定市场开展前景，也具有可操作性，但是也不能否认存在一定的风险，有关风险可通过严格的管理与严谨的市场营销手段进展弱化，力争到达预期的投资目标。2、入市时机与销售前提条件建议提早上市、尽快开盘。我们从以下几个方面来分析：1从宏观整体经济状况上看目前淄博市的房地产状况可以说是进入了一个快速开展期，商务写字楼市场呈现出供销两旺的局面。但从长远来看，近期众多的商务鞋子楼工程纷纷上马，将会对这一市场的供求关系平衡造成冲击，不久的将来会出现供大于求的局面。从宏观的层面上看，工程的上市时机应该是越早越好。2从工程的开发本钱方面考虑房地产开

19、发的特点决定了其对资金的要求可以说是十分巨大。如何缩短开发周期与进展本钱控制可以说是每个开展商所追求的，工程长期不能销售，必然使得开发商的投资得不到迅速回收，开发商的时机本钱大大增加，从这个意义上说，淄博现代城也应该尽早上市，加速回收资金，缓解资金压力。3从规划设计方面考虑从淄博房地产的市场情况上看，商务写字楼市场不断有新楼盘推出，新推楼盘无论是从规划设计上还是在规模上都有一个不断超越现有楼盘的趋势，而根据消费者的习惯上看，潜在消费者对新楼盘的关注也肯定要超过原有楼盘，因此，从这个角度考虑，淄博现代城都应该尽早上市。4从竞争对手的情况来看从我们在对目前淄博的潜在楼盘的调研中，我们可以看到，未来

20、两年淄博房地产的供给量将大大增加，并且许多工程与本工程的市场定位有相似之处，尽早开盘，抢占先机，尽早切入市场对于争取现有客户是十分有利的。以中关村电脑科技城与天乐园商贸大厦为例，尽管淄博现代城及其在定位上有一定的差异，但是如果现代城能够早一点开盘的话，我们认为，仍然可能吸引局部客户在比照分析后选择淄博现代城。3、推广销售策略主题思想：根据前一阶段市场调查了解到，淄博房地产的推广方式较沿海方式有所不同，一般大的工程先采用大量的硬性广告衬托气氛，制造热点，树立良好的楼盘形象，而推广较为成功的楼盘大多巧用媒体的软性广告，开展社区活动，配合平面单页广告派发，以及开展各种让利消费者的促销活动等方式来开展

21、促销。我们称之为“人情化销售，在此，我们必须结合本地习惯，把“人情化销售作为主打销售思想，并使之升华。具体来说，为配合淄博现代城的工程进度与销售节奏，我们在前期应以楼盘的形象推广为主，中期以楼盘的主题概念、配套设施为主，后期以楼盘物业管理、开展商的效劳理念的推广为主。初步拟定策略如下：策略一品牌营销目的：从区域品牌到城市品牌“开发商的第一套房子是销售人员销售出去的，第二套房子是物业管理人员销售的。品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志，故塑造著名物业品牌，将使购房者得到一种文化的认同与尊贵的自豪感。品牌还表达在房地产楼盘与企业形象的含金量。从目前来看，品牌营销在淄博楼市竞争中并不十分剧烈，但一

22、些精品楼盘走俏市场的现实告诉我们，随着房地产业进入买方市场与人们住宅消费观念的提升，品牌正逐渐成为人们关注的重点。房地产商品的高价位性决定了消费者在购置住宅时投入的不仅仅是货币，它还倾注了极大的情感希望，包含着对开发商的信赖或赞许。而品牌的作用在一定程度上满足了消费者这一心理需求。随着时间的推移与市场的开展，一些知名度低、口碑差的开发商将越来越失去竞争力，而一批宣传到位、知名度高、口碑好的开发商开发出的品牌房那么倍受青睐。塑造淄博现代城品牌可通过以下二个方法：1公关法。通过筹划一系列的公关活动，形成新闻效果，借助媒介的报道，使消费者在对本物业某些特质产生兴趣。2借用法。借用其它著名机构、人士、

23、品牌的无形资产，借以宣传本物业。要宣传其现代都市主义品味，可通过与某组织机构，如齐赛科技电脑城等共同组织文化交流活动，活动地点选择该物业内；或共同成立文化交流团体，总部可考虑设立在该物业会所内，由此而将该物业与现代都市文化联系在一起，提高物业品味与档次。此方法投资小，见效快，且认同感好。策略二核心竞争力策略塑造质高价优的产品：在良好的环境、现代的建筑造型、经典的户型设计、高档次的建筑材料、先进的智能化设施等前提条件下，通过包装展示，充分营造高尚物业的感觉，使客户对楼盘的价值判断高于实际价格定位，从而产生强烈“超值感觉。售后营销：在完善的物业管理的根底上，应推出超前的、特色的物业工程，以吸引消费

24、者，如：1智能化物业管理：防火灾、防煤气泄漏的自动报警及处理系统；防盗、防恶性事故的监视报警系统；网络效劳的应用，Homenet网将远程医疗、购物，网上求学，占播节目等等成为现实。2开辟新的效劳工程。如：盆景花木的出租养护、水族馆的出租养护等。4物业内开展业主联谊、比赛等活动；发行内部刊物等等。策略三环境营销围绕物业的绿色环境开展“绿色生态办公营销活动，从原来简单的绿化率、绿地面积，上升到聘请专业园林设计部门做环境规划设计，并详细标明花木品种、名称、数量与种植知识，赠送每个业主绿色植物并交流种植经历重庆含谷别墅工程筹划方案初案前言自本公司接触到贵公司在含谷的别墅工程后，招开了N次讨论会，坦率的

25、说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅工程让人担忧，而且本案又没有明显的优势如地理条件、环境等，但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群筹划者的斗志。一个好工程做好不算什么；一个不理想的工程做好才能真正表达了筹划、创意的力量。在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产筹划销售公司对于是否能接到工程是次要的，重要的是我们要对每个委托的开展商负责，因为房地产工程投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述以下观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。一、现状分析1、重庆市别墅现状分析目前重庆已开工及准备立项的别墅工程不下二十家包括预计明

26、后年开工工程。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的工程，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进的热潮亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；亩的帝景名苑已经闪亮开盘；亩的肖河香榭正式破土开工；亩的龙湖香樟林别墅、多亩的华立天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的局部别墅工程。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏

27、：银星集团已在铁山坪圈地多亩、新原兴在渝北圈地亩，均瞄准别墅开发。2、含谷别墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园，并将“建立成重庆高级住宅区纳入区域开展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质与价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是剧烈的，同时也存在了时机。二、案优劣势分析1、优势分析l含谷是目前重庆公认的别墅区；l几个别墅盘先行预热该区域；l

28、今年是全国的别墅年；l政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园。2、劣势分析l重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅工程。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购置第二居所。l没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，根本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。l交通不兴旺；除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比拟远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了本钱。l缺少有力的卖点；从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。l竞争剧烈；A、谷周边的的别墅工程有贵的，也有廉

29、价的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊如两路镇、南山等，有着良好自然条件的地段也有开展商盯着别墅市场这块蛋糕。C、已形成气候的别墅群如龙湖、水天花园等。l该地段喧哗；白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。l开发体量过大；别墅的灵魂-身份及阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就及住在小区里没有区别了。3、综合分析从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅，所以本案要走出此局必须在定位

30、、推出方式、形态、卖点上及众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线理由：1、重庆购置高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求与超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要与别人一起去挤电梯，还要担忧电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅呢？4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制

31、企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；7、价位低便有增值的空间；8、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一局部；高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；本案的风险较大，为了防止过大的风险，提高时机本钱，应该分期推出工程，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章关键点，见“卖点建议；5、配套先利用起

32、来这是最关键的一点，详见“营销建议；四、卖点建议l感受生命、享受运动；理由：1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引群众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式及生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，

33、完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光缺乏为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情与民族习惯。4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。5、近的从重庆的“阳光华庭住宅小区看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克系列工程都做得有声有色。6、重庆没有定位为“运动型别墅的工程，降低了风险，减少了竞争对手。7、可以相对拉高本案的价位。8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比拟喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；理由：精英们需要的是新的出路与开展，他们要有更多的社交气氛与时机，能为生活与

34、工作提供更多帮助与关心。l英国式物管贴身管家；理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；操作方式：1、为每个客户量身定做物管方式；2、建立每个客户的档案包括喜好、血型、生日、性格等；3、为每个会员定做运动方案包括适合的运开工程，运动量等；4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物如晚宴等；5、享受家庭医生。五、规划建议l每户占地2.5亩左右；理由：1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能表达出的尊贵。2、有更多的个人使用空间。l挖建人工湖；理由：1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回

35、归自然。2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。l建跑马场；理由：1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。2、及动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。3、马是有灵性的动物。l建野战营、专业的射击场；理由：1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐工程。2、野战营可以让人学会根本的作战知

36、识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。l室外高尔夫练习场；理由：1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。2、室外高尔夫练习场的建立费用不高。3、相邻工程有高尔夫球场，可以联合推出。4、将吸引一大批人士来学习。l把游泳池建到每户室内去；l一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；l在组团的安排上应适当考虑交流空间；理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以及喜爱的邻居交谈聚会。人及人是如此，景及景之间也是如此，使景观组团互相映衬。l环境建立应该及当地的气候、生态等相适应。理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只

37、可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。六、目标客户群建议1、重庆市的新贵；他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅30%的购置者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才表达尊贵。3、重庆市外其它相临城市的客户群；成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。4、在重庆经商、投资的客户群；随着重庆的对外

38、开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。5、年龄在30-45岁左右成功人士；这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充分的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。七、推广建议1、别墅分期推出见“定位建议；2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；4、在重庆周边地区造势；5、建立一个为年青一代有钱人提供专业效劳的网站精英网；6、先推广会员制，再做客户。八、营销建议l先建配套设施，再建别墅；理由：1、可以给人信心的保证。2、吸引一群已置业的客户群。3、土地经过平整装饰后易产

39、生价值感。4、让人气更好的聚集。l先推广会员制；理由：1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。3、聚集精英聚会。4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做效劳，再卖房。操作方式：1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。目的是为了卖房2、让他们享受到顶级的效劳理念，得以全身心的放松。3、先行体会高品质的效劳，才能对本案有足够的信心。4、定期作会

40、员交流的酒会，让众多社会精英有时机相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营与管理举办培训讲座。6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。7、形成极好的口碑。8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。l介绍朋友购置本案房产的会员，可享受免费会员一年；l入住者，每户赠送一匹马；l业主会员享有专职教练一名。九、完毕语本案的筹划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅工程或看别人操作别墅工程的经历，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相

41、信有局部是值得参考的。对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的一样处，比方都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合他们的喜好，引导新的潮流使其承受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城可以成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。所以我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想他们所想，做他们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去

42、呢？谢谢给予我们一个展示的时机，不尽之处就谅解。真心的祝愿贵公司工程开发成功重庆安特花园筹划报告重庆安特花园筹划报告1.因素分析及专项调研1、1房地产市场态势分析及开发时机研究2002年重庆房地产极度热闹，生机勃勃！买房的与想买房的人越来越多；建房的与想建房的越来越多。地价在猛涨，房价在悄然上扬，伴随着的是一片又一片的荒芜之地变成了主城区的花园洋房一府连续出台十大政策，即是对房地产的促进，也加大对房地产市场的标准与管理。1.政策一、启动商品房买卖合同联机备案系统。2002年1月中旬，市房管局开场启动“商品房买卖合同联机备案系统。购房者通过电脑查询与“ 语音查询两种方式了解商品房已售、可售与不可

43、售的情况，有效地堵塞了“一女多嫁的漏洞。2.政策二、住房交易手续费新标准。2002年3月，重庆市物价局与市国土房管局联合下发了关于标准住房交易手续费的通知，对房屋转让与租赁的相关手续费制定了新的标准。3.政策三、土地价风格整与土地级别调整。2002年月，政府对重庆市土地价格与土地级别进展调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金：商业用地、住宅用地上涨；二是土地基准地价：商业用地、住宅用地上涨左右。此项政策带来了三大信号：一、土地值钱了，意味着城市竞争力提高了；二、重庆房地产市场门槛进一步提高。三：带动房价上涨。4.政策四、土地公示制度。2002年7月1日起，重庆房地产市场经营性用地一律实行招

44、投标。有人士认为，此举意味着，继土地储藏、土地出让金调价后，重庆市提高了开发企业进入房地产市场的又一道门槛。5.政策五、重庆市城镇房地产交易管理条例。2002年8月1日，重庆市城镇房地产交易管理条例正式实施。该条例至少在四个方面值得购房者的注意：商品房销售实施以套内建筑面积作为计价依据；现售商品房，房地产开发企业应在销售合同签订七日之内，为购置人办理土地及房屋产权登记；为保证购房者的预售资金不被挪用与卷走，对预售资金实施工程监理单位与银行共同监管；开发商应在预售房交房使用30日之内，为购房者办理土地及房屋产权登记。6.政策六、切实解决“办证难问题。2002年10月，市政府转发文件，要求在年底前

45、根本办完不少于300万平方米房屋的“两证。据统计，由于多年的历史积累，主城区目前有320万平方米已售房屋未办理“两证，涉及到几万户家庭5060亿元的住宅产权。随后的11月，国土、建委、规划等部门又联合出台了关于办理两证的“十六条规定，以切实解决办证难的遗留问题。7.政策七、开通信用档案管理系统。2002年11月初，市房管局开通重庆市房地产企业及执从业人员信用档案管理系统。这是重庆为整顿与标准房地产市场又一重大举措。该档案系统涉及到房地产企业及执从业人员的根本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、违法违规行为、公众投诉及处理情况等内容。其中违规开发、虚假广告、欺诈销售等问题是本次信用档案系统监

46、视的重点。8.政策八、重庆市物业管理条例。2002年11月1日，重庆市物业管理条例正式实施，这是重庆市第一部物业管理法规。9.政策九、重庆市城市房地产开发经营管理条例。2002年11月，市建委出台条例，标准房市经营行为。该条例对违规作了明确规定，被查处的违规行为，其内容包括：擅自变更规划设计、侵害购房人合法权益；不发放住宅质量保证书、住宅使用说明书、不按保证书承诺承当保险责任；将已分摊的公共面积再次出租或出售；购房合同中不标明套内建面与公摊等。10.政策十、重庆市城市拆迁管理条例。2002年12月1日，重庆市城市房屋拆迁管理条例实施。这是直辖以来，重庆对城市的拆迁管理法规一次重大调整。新条例在拆迁管理上将更标准、更全面、更法制化。据介绍，相对1999年重庆的第一部拆迁管理条例，新条例在六大方面作出了修改，包括了拆迁补偿主体、补偿金额方式、安置方式、行政管理、补偿资金的监管、处分条款等等二房价上涨一个毋庸置疑的事实是，