房地产会计实务处理大全.docx

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1、房地产会计实务处理大全1 一、资产类主要会计科目核算：1库存现金从银行提取现金借：库存现金 贷：银行存款支取库存现金或是预支现金借：其他应收账XX本钱类或材料类科目贷：库存现金2银行存款3应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让与销售开发产品，提供出租房屋与提供劳务，而向购置、承受与租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票借：应收账款XX公司或个人贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项借：应收账款XX公司 贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款 贷：应收账款4坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方

2、法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：资产减值损失贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款5应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据XX公司 贷：主营业务收入商业汇票到期：假设为无息商业汇票所附单据：销售发票、双方协议借：银行存款 贷：应收账款假设为有息商业汇票借：银行存款 贷：应收票据XX公司财务费用6预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款与备料款，分别设置“预付承包单位款与“预付供给单位款两个明细科目。预付给承包单位的工程款与

3、备料款所附单据：付款申请书、付款单借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款预付承包单位款 贷：原材料企业及承包单位按月或是按季进展工程结算时所附单据：工程价款结算单借：开发本钱 贷：应付账款应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款与备料款借：应付账款应付工程款 贷：预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付工程款 贷：银行存款预付给供给商的材料价款借：预付账款预付供给单位款 贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供给单位款用银行存款补付余额借：应付账款应付购货款贷：银行存款7材料采购：主

4、要是核算企业购入各种物资的采购本钱。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费与材料本钱差异。8采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等9材料本钱差异：主要用来核算实际本钱及方案本钱之间的差异。10库存材料：用来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱11 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际本钱购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单借：材料采购设备采购 贷：银行存款计算及分配的采保费所附凭证：计算的采保费用固定表格借：材料采

5、购设备采购 贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价与运杂费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价与运杂费*分配率材料验收入库所附单据：入为单、设备管理单借：库存设备贷：材料采购订购设备及材料，所发生的买价及动杂费、税款所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据借：预付账款 贷：银行存款设备到达验收入库借：材料采购设备采购 贷：应付账款应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款设备与材料发出，领用设备进展安装，用作房屋建立所附凭据：发出材料汇总表、

6、设备出库单借：开发本钱房屋开发 贷：库存设备销售积压设备所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票借：银行存款 贷：其他业务收入结转本钱借：其他业务本钱 贷：库存设备12委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际本钱。应及加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料 贷：库存材料材料本钱差异加工完后验收入库借：委托加工材料 贷：银行存款借：库存材料XX材料 贷：委托加工材料13低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入本钱费用借：开发间接费用 贷：周转材料仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用

7、贷：周转材料借：采购保管费 贷：待摊费用14开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建立场地、房屋、配套设施与代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时借：开发商品贷：开发本钱对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发本钱借：主营业务本钱 贷：开发商品15分期开发产品：应根据分期销售合同进展结算，可以根据需要设置“分期收款开发商品备查账。借：主营业务本钱 贷：分期收款开发商品16出租开发产品：是指利用开发完成的土地与房屋，进展商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品“出租产品

8、摊销两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发商品出租产品 贷：开发商品租金收入：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入17周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房与“周转房摊销两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的本钱借：周转房在用周转房 贷：开发商品房屋按月计提的周转房摊销借：开发本钱或开发间接费用贷：周转房周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发本钱或开发间接费用 贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款最后再分次摊入到有关本钱费用科目18固定资产购入的固定资产所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、

9、购货发票等借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产购建支出 贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出 贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出自制自建的固定资产所附单据：移交使用单、工程结算单支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出 贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出 贷：原材料分配建筑工人工资与福利费借：固定资产购建支出 贷：应付职工薪酬完毕建筑交付使用借：固定资产 贷：固定资产购建支出其他单位投资转入的固定资产所附单据：投资证明、合同借：固定资产 贷：实收资本累计折旧改扩建的固定资产所附单据：扩建通知单借：固定资产未使用固定资产贷

10、：固定资产生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时所附单据：工程竣工结算单借：固定资产未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产生产用固定资产贷：固定资产未使用固定资产19无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。并及预算本钱比照分析房地产开发会计实务大全2 二、负债的主要会计科目的核算1应付账款：因购置材料物资或承受劳务应付给供给单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发本钱 贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款 贷：预付账款补付其余款

11、时借：应付账款 贷：银行存款2预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款 贷：主营业务收入借：预收账款预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款3应付职工薪酬开出现金支票，发放工资借：库存现金贷：银行存款借：应付职工薪酬 贷：库存现金结转代扣款项借：应付职工薪酬 贷：其他应收款代扣水电费 代扣房租月末分配工资费用借：开发本钱建安开发间接费用开发工程现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门管理费用劳动保险费长期放假员工贷：应付职工薪

12、酬医务人员4应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括营业税、城市维护建立税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种月末按照实现的经营收入计算应交税费借：主业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建立税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务本钱 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建立税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税费房产税 车船税 土地使用税月末计算的所得税借：所得税费用 贷：应交税费应交所得税实际交纳的税金借：应交税费XX税 贷：银行存款6其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按

13、规定提取教育附加借：营业税金及附加贷：应交税费教育费附加三、本钱、费用主要会计科目核算1 开发本钱：如能确定核算对象的，直接计入“开发本钱，主要包括：土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费；前期工程费规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平；根底设施费小区道路建立、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化；建筑安装工程费支付给承包单位的建筑安装工程费；公共配套设施费居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出，分别设置“土地开发及“配套设施开发“房屋开发设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地本钱费用：借：

14、开发本钱土地开发贷：银行存款 或应付账款XX公司分配开发的间接费用借：开发本钱土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地本钱费用借：开发本钱房屋开发 贷：开发本钱土地开发。配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算本钱或方案本钱*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算本钱或方案本钱/应负担该设施开发产品的预算本钱或方案本钱*100%发生的配套设施费用自用的建筑场地的开发借：开发本钱配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发本钱配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发本钱配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接

15、费用借：开发本钱配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发本钱借：开发本钱房屋开发 贷：开发本钱配套设施开发房屋开发过程中发生的费用能够分清对象的借：开发本钱房屋开发贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包、“自营两种出包给外单位进展施工建造根据提出的已完工程月报或是价款结算单借：开发本钱房屋开发 贷：银行存款或应付账款应付工程款自已组织施工的借：开发本钱房屋开发 贷：银行存款或应付账款应付工程款 应付职工薪酬 库存材料或设备代建工程开发本钱：是指企业承受其他单位委托，代为开发建立的工程工程企业发生的各项代建工程费用支出借：开发本钱代建工程开发贷：银行存款 或库存材料 或现金结转开发的

16、间接费用借：开发本钱代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转本钱借：开发本钱代建工程贷：开发本钱代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务本钱代建工程结算本钱 贷：开发本钱代建工程2开发间接费用：所属直接组织与管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用 贷：银行存款或应付账款 或应付职工薪酬分配开发的间接费用借：开发本钱房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发本钱的结转借：开发产品房屋 贷：开发本钱房屋开发3管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理与组织房地产开发经营活动而发生的各

17、项费用4财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用5销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用 贷：银行存款或应付账款房地产会计实务大全3 四、收入、利润的主要会计科目核算1主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现及价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业

18、收入同时收到价款时借：银行存款 贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款 贷：预收账款移交使用时借：应收账款 贷：主营业务收入借：预收账款 银行存款 贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款 贷：主营业务收入2其他业务收入：主要包括售后效劳收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入3主营业务本钱：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品本钱的结转借：主营业务本钱贷：开发产品如分期开发产品的，应及收入相配比结转本钱借：

19、主营业务本钱 贷：分期收款开发产品4其他业务本钱5主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加及土地增值税借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税 应交城市维护建立税 应交土地增值税应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务本钱 贷：应交税费应交营业税应交城市维护建立税应交教育费附加五、配套设施开发本钱的核算一、配套设施的种类及其支出归集的原那么 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定

20、的大配套设施工程，包括：1开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；2开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；3开发工程外为居民效劳的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发本钱。 按照现行财务制度规定，城市建立规划中的大型配套设施工程，不得计入商品房本钱。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市根底设施的投资体制，无法保证及城市建立综合开发协调一致，作为城市根底设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的

21、也只是其中很少的一局部。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品本钱。 为了正确核算与反映企业开发建立中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发本钱与各种大配套设施的开发本钱，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1对能分清并直接计入某个本钱核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发本钱，并在“开发本钱房屋开发本钱账户中归集其发生的支出； 2对不能直接计入有关房屋开发本钱的第一类配套设施支出，应先在“开发本钱配套设施开发本钱账户进展归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发本钱； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发本

22、钱配套设施开发本钱账户进展归集。 由上可知，在配套设施开发本钱中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等本钱核算对象的第一类配套设施支出与第二类大配套设施支出。 二、配套设施开发本钱核算对象确实定与本钱工程的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施工程，应以各配套设施工程作为本钱核算对象，借以正确计算各该设施的开发本钱。对这些配套设施的开发本钱应设置如下六个本钱工程：1土地征用及拆迁补偿费或批租地价；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费；5配套设施费；6开发间接费。其中配套设施费工程用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供效劳，所以

23、理应分配为其效劳 的有关设施的开发本钱。 对不能有偿转让、不能直接计入各本钱核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为本钱核算对象。如果工程规模不大、及其他工程建立地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个本钱核算对象，于工程完工算出开发总本钱后，按照各该工程的预算本钱或方案本钱的比例，算出各配套设施的开发本钱，再按一定标准，将各配套设施开发本钱分配记入有关房屋等开发本钱。至于这些配套设施的开发本钱，在核算时一般可仅设置如下四个本钱工程：1土地征用及拆迁补偿费或批租地价；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费。由于这些配套设施

24、的支出需由房屋等开发本钱负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发本钱。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费与开发间接费两个本钱工程。 三、配套设施开发本钱的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发本钱配套设施开发本钱账户进展核算，并按本钱核算对象与本钱工程进展明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发本钱明细分类账的相应本钱工程，并记入“开发本钱配套设施开发本钱账户的借方与“银行存款、“应付账款应付工 程款等账

25、户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发本钱明细分类账的“配套设施费工程，并记入“开发本钱配套设施开发本钱 X X账户的借方与“开发本钱配套设施开发本钱XX账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发本钱明细分类账的“开发间接费工程，并记入“开发本钱配套设施开发本钱账户的借方与“开发间接费用账户的贷方。 对配套设施及房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算本钱或方案本钱，预提配套设施费，将它记入房屋等开发本钱明细分类账的“配套设施费工程，并记入“开发本钱房屋

26、开发本钱等账户的借方与“预提费用账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度 安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发及配套设施建立的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发本钱进展结转与分配，只能以未完成配套设施的预算本钱或方案本钱为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发本钱。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进展： 某项开发产品预提的配套设施费该项开发产

27、品预算本钱或方案本钱配套设施费预提率 配套设施费预提率该配套设施的预算本钱或方案本钱应负担该配套设施费各开发产品的预算本钱或方案本钱合计100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。如某开发小区内幼托设施开发本钱应由101、102商品房，151出租房，181周转房与201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发本钱。假定各项开发产品与幼托设施的预算本钱如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房

28、 800 000元 181周转房 800 000元 201大配套设施商店 500 000元 251幼托设施 320 000元 那么 幼托设施配套设施费预提率3200001000000+900000+800000+800000+500000100%3200004000000100%8% 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：1000 000元880 000元 102商品房：900 000元872000元 152出租房：800 000元864000元 182周转房；800 000元864000元 201大配套设施商店：500 000元840 000元 按预提率计算各项开发产品的配

29、套设施费时，其及实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的本钱。 现举例说明配套设施开发本钱的核算如下： 如某房地产开发企业根据建立规划要求，在开发小区内负责建立一间商店与一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔与幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的本钱。水塔及商品房等同步开发，幼托及商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提方法。上述各配套设施共发生了以下有关支出单位：元： 201251 252 商店水塔幼托 元元元 支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 3

30、0 000 20 000 30 000 应付承包施工企业根底设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000 预提幼托设施配套设施费 40 000 那么用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发本钱配套设施开发本钱 105 000 贷：银行存款 105 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发本钱配套设施开发本钱 80 000 贷：银行存款 80 000 将应付施工企业根底设施工程款与建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发

31、本钱配套设施开发本钱 765 000 贷：应付账款一应付工程款 765 000 分配应记入商店配套设施开发本钱的水塔设施支出时，应作； 借：开发本钱配套设施开发本钱商店 35 000 贷：开发本钱配套设施开发本钱水塔 35 000 分配应记入商店配套设施开发本钱的开发间接费用时，应作： 借：开发本钱配套设施开发本钱商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 预提应由商店配套设施开发本钱负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发本钱一配套设施开发本钱一商店40000 贷：预提费用须提配套设施费40000 同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发本钱明 细分类账。 四、已完配套设施开发本

32、钱的结转 已完成全部开发过程计经历收的配套设施，应按其人问情况 与用途结转其开发本钱： 1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设 施，应在完工验收后将其实际成年自“开发本钱一配套设施吁发 本钱账厂的贷方转入“开发产品一配套设施账户的借方，作如 下分录入贴： 借：外发产品一配套设施460000 贷；开发本钱配套设施开发本钱460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。 2按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品本钱 的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的 实际开发本钱按一定的标准有关开发产品的实际本钱、预算本钱 或方案本钱，分配记入有关房屋与大配套设

33、施的开发本钱，作如 下分录入账： 借；开发本钱房屋开发本钱265000 开发本钱一配套设施可发本钱35000 贷：开发本钱一配套设施开发本钱300000 3对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品本钱的 公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开 发本钱冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用一预提配套设施费 320 000 贷：开发本钱一配套设施开发本钱 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发本钱，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品本钱或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理 房地产会计实务大全4 六、

34、代建工程开发本钱的核算一、代建工程的种类及其本钱核算的对象与工程 代建工程是指开发企业承受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点与内容，在会计上也应根据各类代建工程本钱核算的不同特点与要求，采用相应的费用归集与本钱核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地即建立场地、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发本钱商品性土地开发本钱与“开发本钱房屋开发本钱账户进展核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋本钱核算对象与本钱工程归集各项支出，进展代建工程工程开发本钱的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政

35、工程等，其所发生的支出，那么应通过“开发本钱代建工程开发本钱账户进展核算。因此，开发企业在“开发本钱代建工程开发本钱账户核算的，仅限于企业承受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 代建工程开发本钱的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。本钱工程一般可设置如下几项：l土地征用及拆迁补偿费；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费；5开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 二、代建工程开发本钱的核算 开发企业发生的各项代建工程支出与对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发本钱代建工程开发本钱账户的借方与“银行存款、“应付账款应付工程款、“库

36、存材料、“应付职工薪酬、“开发间接费用等账户的贷方。同时应按本钱核算对象与本钱工程分别归类记入各代建工程开发本钱明细分类账。代建工程开发本钱明细分类账的格式，根本上与房屋开发本钱明细分类账一样。 完成全部开发过程并经历收的代建工程，应将其实际开发本钱自“开发本钱代建工程开发本钱账户的贷方转入“开发产品账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发本钱自“开发产品账户的贷方转入“经营本钱账户的借方。 如某开发企业承受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付根底

37、设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出与分配开发间接费用时，应作如下分录入账： 借：开发本钱代建工程开发本钱 1080 000 贷：银行存款 460 000 应付账款应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000 道路扩建工程完工并经历收，结转已完工程本钱时，应作如下分录入账： 借：开发产品代建工程 1080 000 贷：开发本钱代建工程开发本钱 1080 000七、自营开发工程本钱的核算房地产开发企业的根底设施与建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进展。 采用自营方式进展的根底设施与建筑安装包括装饰等工程，如

38、果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发本钱的核算对象，记入“开发本钱房屋开发本钱等账户的借方与“银行存款、“库存材料、“应付职工薪酬等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发本钱房屋开发本钱XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付职工薪酬XXX 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进展内部核算的，可根据需要设置“工程施工账户，用来核算与归集自营工程费用，并按工程施工本钱核算对象与本钱工程设置工程施工本钱明细分类账进展工程本钱明细分类核算。 一、自营工程本钱核算的对象与工程 由于开发企业根底设施、建筑安装等工程具有多样性与固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形

39、式与构造，需要一套单独的设计图纸，在建立它时，要采用不同的施工方法与施工组织。即使采用一样的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件与交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，根底设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织本钱核算时，必须采用定单本钱核算法，即按照各项工程进展分别核算本钱的方法。但凡可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程本钱；但凡不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准

40、，定期分配计入有关工程本钱。 按定单本钱核算法核算工程本钱，必须确定工程本钱计算的对象。工程本钱核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度方案的对象。根据单位工程来组织工程本钱核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程本钱超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程本钱核算手续，对于：l在同一施工地点、同一构造类型、开竣工时间 相接近的各个单位工程；2在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的本钱合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际本钱。 为了便于核算各项工程本钱与分清工程本钱超降的原因，必须对生产费用按照

41、经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为以下本钱工程： 1材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、构造件的实际本钱以及周转材料的摊销与租赁费用。 2人工费指直接从事工程施工工人包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员的工资、奖金、津贴与职工福利费。 3机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4其他直接费指现

42、场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5施工间接费措施工单位为组织与管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费与其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工账户与各项工程本钱。施工间接费由于属于组

43、织与管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用账户，然后按照一定标准分配计入各项工程本钱。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料与构造件，通常通过“领料单、“退料单。“已领来用材料清单、“大堆材料耗用单等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间的方法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进展点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量本月完成工程量材料消耗定额 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量与差异分配率： 本月实际耗用