房地产相关法律法规汇编.doc

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1、目 录法规名称文号国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?的通知国税发202131号国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函2021201号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号财政部 国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知财税200621号国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知国税发202191号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发202153号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2021220号国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税

2、收问题的公告国家税务总局公告202113号国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知国税函2021777号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法假设干税收问题的通知国税函202179号国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知国税函2021118号国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2021年第29号国家税务总局关于印发?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?的通知国税发202131号各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，标准从事

3、房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据?中华人民共和国企业所得税法?及其实施条例、?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细那么等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?，现印发给你们，请遵照执行。二九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理方法第一章 总 那么 第一条 根据?中华人民共和国企业所得税法?及其实施条例、?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细那么等有关税收法律、行政法规的规定，制定本方法。第二条 本方法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业以下简称企业。第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的

4、开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：一开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二开发产品已开场投入使用。三开发产品已取得了初始产权证明。第四条 企业出现?中华人民共和国税收征收管理法?第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收管理，并逐步标准，同时按?中华人民共和国税收征收管理法?等税收法律、行政法规的规定进展处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进展征收、管理。第二章 收入的税务处理第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价

5、款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。第六条 企业通过正式签订?房地产销售合同?或?房地产预售合同?所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：一采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。二采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实

6、现。三采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。四采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业及购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，那么应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的

7、实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方及购置方签订销售合同或协议的，那么应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业及购置方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，那么应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，那么应按基价计算的价款于收到受托方已

8、销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方及购置方直接签订销售合同的，那么应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和

9、顺序为：一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；三按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按以下规定进展确定：一开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。二开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.三开发工程位于其他地区的，不得低于5。四属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按

10、预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额及其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程及其他工程合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额及预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，及承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章 本钱、费用扣除的税务处理第十一条 企业在进展本钱、费用的核算及

11、扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱及未销开发产品计税本钱。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条 开发产品计税本钱的核算应按第四章的规定进展处理。第十四条 已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总可售面积已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发

12、产品包括共用部位、共用设施设备进展日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：一属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠及地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。二属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠及地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应

13、按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业及国家有关业务管理部门、单位合资建立，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金担保金不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超过委托销售

14、收入10%的局部，准予据实扣除。第二十一条 企业的利息支出按以下规定进展处理：一企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准那么的规定进展归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。二企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条 企业开发产品以本钱对象为计量单位整体报废或毁损，其净损失按有关规定审

15、核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第四章 计税本钱的核算第二十五条 计税本钱是指企业在开发、建造开发产品包括固定资产，下同过程中所发生的按照税收规定进展核算及计量的应归入某项本钱对象的各项费用。第二十六条 本钱对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承当工程。计税本钱对象确实定原那么如下：一可否销售原那么。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。二分类

16、归集原那么。对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造类型没有明显差异的群体开发的工程，可作为一个本钱对象进展核算。三功能区分原那么。开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。四定价差异原那么。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。五本钱差异原那么。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。六权益区分原那么。开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进展核算。本钱对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。本钱对象一经确

17、定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。第二十七条 开发产品计税本钱支出的内容如下：一土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。二前期工程费。指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。三建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程

18、费等。四根底设施建立费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。五公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠及地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。六开发间接费。指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。第二十八条 企业计税本钱核算的一般程序如下：一对

19、当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进展整理、归类，并将其区分为应计入本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进展计量及确认。二对应计入本钱对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工本钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象。三对期前已完工本钱对象应负担的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进展分配，其中应由已销开发产品负担的局部，在当期纳税申报时进展扣除，未销开发产品应负担的本钱费用待其实际销售时再予扣除。四对本期已完工本钱对象分类为开发产

20、品和固定资产并对其计税本钱进展结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程本钱，据此再计算已销开发产品计税本钱和未销开发产品计税本钱。对本期已销开发产品的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产品计税本钱待其实际销售时再予扣除。五对本期未完工和尚未建造的本钱对象应当负担的本钱费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造本钱法进展计量及核算。其中，应计入开发产品本钱中的费用属于直接本钱和能够分清本钱对象的间接本钱，直接计入本钱对象，共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受益的原那么和配比的原那么分配至各本钱对象，具体分配方法可按以下规

21、定选择其一：一占地面积法。指按已开工开发本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进展分配。1.一次性开发的，按某一本钱对象占地面积占全部本钱对象占地总面积的比例进展分配。2.分期开发的，首先按本期全部本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进展分配，然后再按某一本钱对象占地面积占期内全部本钱对象占地总面积的比例进展分配。期内全部本钱对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱对象共同负担的占地面积。二建筑面积法。指按已开工开发本钱对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进展分配。1.一次性开发的，按某一本钱对象建筑面积占全部本钱对象建筑面积的比例进展分配。2.分期开发的，首先按期内本钱

22、对象建筑面积占开发用地方案建筑面积的比例进展分配，然后再按某一本钱对象建筑面积占期内本钱对象总建筑面积的比例进展分配。三直接本钱法。指按期内某一本钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进展分配。四预算造价法。指按期内某一本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进展分配。第三十条 企业以下本钱应按以下方法进展分配：一土地本钱，一般按占地面积法进展分配。如果确需结合其他方法进展分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务机关同意后可先按土地整体预算本钱进展分配，待土地整体开发完毕再行调整。二单独作为

23、过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱，应按建筑面积法进展分配。三借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按直接本钱法或按预算造价法进展分配。四其他本钱工程的分配法由企业自行确定。第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按以下规定确定其本钱：一企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按以下规定进展处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，承受投资的企业在承受土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品包括首次分出的和以后应分出的的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得

24、本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，承受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。二企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，承受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条 除以下几项预提应付费用外，计税

25、本钱均应为实际发生的本钱。一出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。二公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。三应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承当的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为本钱对象单独核算。利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施进展处理。第

26、三十四条 企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税本钱，主管税务机关有权确定或核定其计税本钱，据此进展纳税调整，并按?中华人民共和国税收征收管理法?的有关规定对其进展处理。第五章 特定事项的税务处理第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独立法人公司的，按以下规定进展处理：一凡开发合同或协议中约定向投资各方即合

27、作、合资方，下同分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方开发产品的计税本钱及其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，那么将投资方的投资额视同销售收入进展相关的税务处理。二凡开发合同或协议中约定分配工程利润的，应按以下规定进展处理：1. 企业应将该工程形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因承受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该工程的营业利润应视同股息、红利进展相关的税务处理。第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地

28、产开发工程的，按以下规定进展处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进展所得税处理，并按应从该工程取得的开发产品包括首次取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。第六章 附 那么第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本方法第九条规定的方法进展税务处理。第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。二00九年三月六日国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 国税函2021201号成文日期：2010-05-12

29、各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局：现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据?国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知?国税发200631号规定精神和?国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法的通知?国税发202131号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工竣工备案手续以及会计决算手续，当企业开场办理开发产品交付手续包括入住手续、或已开场实际投入使用时，为开发产品开场投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税本钱，并计算企业当年度应

30、纳税所得额。 国家税务总局 二一年五月十二日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号各省、自治区、直辖市和方案单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据?中华人民共和国税收征收管理法?、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进展清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。二、土地增值税的清算条件一符合以下情形之一的，纳税人应进

31、展土地增值税的清算：1.房地产开发工程全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发工程的；3.直接转让土地使用权的。二符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定一房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务

32、、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按以下方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。四、土地增值税的扣除工程一房地产开发企业办理土地增值税清算时计算及清算工程有关的扣除工程金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细那么第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开

33、发本钱、费用及及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。二房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建立工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋构造、用途、区位等因素，核定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。三房地产开发企业开发建造的及清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原那么处理：1.建

34、成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。四房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发本钱。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。五属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算工程的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第一项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第二项规定

35、的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：一房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；二工程竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、工程工程合同结算单、商品房购销合同统计表等及转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明资料；三主管税务机关要求报送的其他及土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程，还应报送中介机构出具的?土地增值税清算税款鉴证报告?。六、土地增值税清算工程的审核鉴证税务中介机构受托对清算工程审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核

36、鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有以下情形之一的，税务机关可以参照及其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：一依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；二擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；三虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的；四符合土地增值税清算条件，未按照规定的

37、期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；五申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进展土地增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理方法。国家税务总局二六年十二月二十八日财政部 国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知财税200621号各省、自治区、直辖市、方案单列市财政厅(局)

38、、地方税务局,新疆生产建立兵团财务局:根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?(以下简称?条例?)及其实施细那么和有关规定精神,现将土地增值税有关问题明确如下:一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题?条例?第八条中“普通标准住宅和?财政部、国家税务总局关于调整房地产市场假设干税收政策的通知?(财税字1999210号)第三条中“普通住宅的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据?国务院办公厅转发建立部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知?(国办发200526号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的

39、,应分别核算土地增值额。在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。二、关于转让旧房准予扣除工程的计算问题纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,?条例?第六条第(一)、(三)项规定的扣除工程的金额,可按发票所载金额并从购置年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“及转让房地产有关的税金予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又

40、不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据?中华人民共和国税收征收管理法?(以下简称?税收征管法?)第35条的规定,实行核定征收。三、关于土地增值税的预征和清算问题各地要进一步完善土地增值税预征方法,根据本地区房地产业增值水平和市场开展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程工程竣工结算后,应及时进展清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据?税收征管法?及其实施细那么的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。对已竣工验收的房地产工程,凡转让的房地产的建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税

41、人按照转让房地产的收入及扣除工程金额配比的原那么,对已转让的房地产进展土地增值税的清算。具体清算方法由各省、自治区、直辖市和方案单列市地方税务局规定。四、关于因城市实施规划、国家建立需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么?第十一条第四款所称:因“城市实施规划而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进展搬迁的情况；因“国家建立的需要而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建立工程而进展搬迁的情况。五、关于以房

42、地产进展投资或联营的征免税问题对于以土地(房地产)作价入股进展投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的,均不适用?财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知?(财税字1995048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。六、本文自2006年3月2日起执行。国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知国税发202191号各省、自治区、直辖市和方案单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么、?中华人民共和国税收征收管理法?

43、及其实施细那么等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了?土地增值税清算管理规程?，现印发给你们，请遵照执行。二九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章 总那么第一条 为了加强土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，根据?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细那么、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么等规定，制定本规程以下简称?规程?。第二条 ?规程?适用于房地产开发工程土地增值税清算工作。第三条 ?规程?所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发工程应缴纳的土

44、地增值税税额，并填写?土地增值税清算申报表?，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产工程应缴纳土地增值税税款的行为。第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税效劳，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除工程金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进展审核，依法征收土地增值税。第二章 前期管理第六条 主管税务机关应加强房地产开发工程的日常税收管理，实施工程管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开场，按工程分别建立档案、设置台帐，对纳税人工程立项、规

45、划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、工程清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理及纳税人工程开发同步。第七条 主管税务机关对纳税人工程开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的，应催促纳税人根据清算要求按不同期间和不同工程合理归集有关收入、本钱、费用。第八条 对纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施工程专用票据管理措施。 第三章 清算受理第九条 纳税人符合以下条件之一的，应进展土地增值税的清算。一房地产开发工程全部竣工、完成销售的；二整体转让未竣工决算房地产开发工程的；三直接转让土地使用权的。第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算。一已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；三纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四省自治区、直