房地产全程策划方案.docx

《房地产全程策划方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产全程策划方案.docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、全程筹划的建议建立工程全方位全程筹划是从工程用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： 工程投资筹划 工程规划设计筹划 工程质量工期筹划 工程形象筹划 工程推广筹划 工程参谋、销售代理 工程效劳筹划 工程二次筹划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西工程上作试点，试图将整个开发工程理念系统化，并加强本钱控制，为以后的开发总结经历，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发工程的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正与调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章 “某工程投资筹划第一节 工程投资筹划的含义工程投资筹

2、划是房地产全方位筹划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对工程环境的综合考察与市场调研分析，以工程为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购置行为进展调研分析，再结合工程进展SWOT分析，在以上根底上，对工程进展系统准确的市场定位与工程价值发现分析，然后根据根本资料，对某工程进展定价模拟与投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节 某工程投资筹划的具体内容一、 工程用地周边环境分析1 工程土地性质调查地理位置 地质地貌状况土地面积及其红线图 七

3、通一平现状2 工程用地周边环境调查地块周边的建筑物 绿化景观自然景观 历史人文景观环境污染状况3 地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划工程对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状4 周边市政配套设施调查购物场所 文化教育医疗卫生 金融效劳邮政效劳 娱乐、餐饮、运动生活效劳 游乐休憩设施周边可能存在的对工程不利的干扰因素历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势1 宏观经济运行情况2 莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3 莱西房地产市场总体供求现状4 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6 莱西商品住宅

4、客户构成及购置实态分析三、 土地SWOT分析1 工程地块的优势2 工程地块的劣势3 工程地块的时机点4 工程地块的威胁及困难点四、 工程市场地位1类比竞争楼盘调研2工程定位：市场定位区域定位、主力客户群定位功能定位 建筑风格定位五、 工程价值分析1商品住宅工程价值分析的根本方法与概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比工程b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比工程价值实现的要素的比照值d比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值e根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异市政交通及直入交通的便利性

5、的差异工程周边环境的差异，包括周边自然与绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异周边市政配套便利性的差异b工程可提升价值判断建筑风格与立面的设计、材质 单体户型设计建筑空间布局与环艺设计 小区配套与物业管理形象包装与营销筹划 开展商品牌与实力c价值实现的经济因素经济因素 政策因素2工程可实现价值分析类比楼盘分析及评价工程价值类比分析a价值提升与实现要素比照分析 b工程类比价值计算六、 工程定价模拟1 均价确实定2 工程中具体单位的定价模拟七、 工程投入产出分析1工程经济技术指标模拟工程总体经济技术指标 首期经济技术指标2工程受期本钱模拟 本钱模拟表及其说明3工程收

6、益局部模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表敏感性分析a可变本钱变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响八、 投资风险分析及其躲避方式提示1工程风险性评价价值提升及其实现的风险性a工程的规划与建筑设计是否以提升工程同周边工程的类比价值b工程形象包装与营销推广是否成功2资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱对销售节奏与工程开发节奏进展良好的把握，以尽量少的资金占用启动工程，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建立九、 开发节奏建议1影响工程

7、开发节奏的根本因素政策法规因素 地块状况因素开展商操作水平因素 自己投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素上市时间要求2工程开发节奏及结果预测工程开发步骤工程投入产出评估结论第二章 某工程规划设计筹划第一节 工程规划设计筹划的含义根据万科研发中心经历，开发商引领设计单位完成设计通过完整科学的投资筹划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划与单体设计要求愈来愈理性，工程规划设计筹划是以某工程的市场定位为根底，以满足目标市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划布局，确定建筑风格与色彩方案，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修

8、风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。第二节 工程规划设计筹划的具体内容一、 总体规划1 工程地块概述工程所属区域现状 工程临界四周状况 工程地貌状况2 工程地块情况分析初步规划及设想影响工程总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避市场定位下的主要经济指标参数3 建筑空间布局总体平面规划及其说明 功能分区示意及说明4 道路系统布局地块周边交通环境示意a地块周边根本路网 b道路建立及未来开展状况工程道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置5 绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来开

9、展方向工程环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计6 公建及配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建如巴士站、围墙外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑外部环境概念设计7 分期开发分期开发思路 首期开发思路8 分组团开发强度二、 建筑风格定位、色彩方案1总体建筑风格及色彩方案总体建筑风格的构思 建筑色彩方案2建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶

10、、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择1 莱西同类楼盘户型比拟2 业态分析及工程户型配置比例3 主力户型设计提示4 商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1室内空间布局提示 2公共空间主题 3选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1. 周边环境调查与分析2. 总体环境规划及艺术风格设想地块已有的自然环境利用 工程人文环境的营造3. 各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计 营销中心外部环境概

11、念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本工程的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1 周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室2 公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1 周边同类楼盘公共装饰材料比拟2 公共装饰材料选择指导及装修风格构思3 营销示范单位装修概念设计4 住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1灯光设计公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计2背景音乐指导广场音乐布置 室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1 建筑规划组团评价2 营造与引导未来生活方式住户特征描述 社区文化规划及设计第三章 工程质量工期筹划第

12、一节 质量工期筹划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时及合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期筹划是我们、承建商必须树立的筹划观念。第二节 质量工期筹划的具体内容一、 建筑材料选用提示1 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2 新型建筑装饰材料提示3 建筑材料选用提示二、 施工工艺流程指引工程施工标准手册 2施工工艺特殊流程提示三、 质量控制工程工程招标投标内容提示文明施工质量管理内容提示四、 工期控制开发进度提示施工组织及管理五、 造价控制建筑本钱

13、预算提示建筑流动资金安排提示六、 平安管理工程现场管理方案平安施工条例第四章 工程形象筹划第一节工程形象筹划的含义工程形象筹划包括某工程的总体战略形象筹划、社区文化形象筹划、企业行为形象筹划、员工形象筹划以及工程视觉形象筹划等主要内容。工程视觉形象是指房地产有别于奇特工程的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括工程视觉识别系统工程核心局部及延展运用局部。其核心局部包括工程的名称、标志、标准色及标准字体。第二节 工程形象筹划的具体内容一、工程视觉识别局部系统核心局部1名称工程名道路名建筑名组团名2标志3标准色4标准字体二、延展及运动局部1工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线

14、环境绿化2营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面标牌展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌3公司及物业管理系统包装设计第五章工程营销推广筹划第一节 工程营销推广筹划的含义对未来将要进展的营销推广活动进展整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。工程营销推广筹划提供关于某工程营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业开展目标为根底设计的营销推广措施，其内容是在工程投资分析的根底上进一步对工程强、弱进展分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对工程市场定位、价格定位分析，确定工程的

15、正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略筹划并提出对整个营销推广的效果进展有效监控与评估的方法，以到达预期的营销效果。工程营销推广筹划是房地产全程筹划的重头戏，是营销筹划水平及销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。第二节 工程营销推广筹划的具体内容一、区域市场实态分析1莱西房地产市场总体供求现状2工程周边竞争性楼盘调查工程概况市场定位售楼价格销售政策措施广告推广手法主要媒体应用及投入频率公关促销活动其他特殊卖点与销售手段3结论二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析及对策1工程主要卖点荟萃2工程强势、弱势分析及对策三目标客户群定位分析1莱西人口总量及地块分布情况2莱西经济开展状况与人口就业情况3

16、莱西家庭情况分析家庭成员构造家庭收入情况住房要求、生活习惯4工程客户群定位目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述目标客户a目标客户细分b目标客户特征描述c目标客户资料四、价格定位及策略1工程单方本钱2工程利润目标3可类比工程市场价格4价格策略5价格分期策略五、入市时机规划1 宏观经济运行状况分析2 莱西房地产相关法规与市场情况简明分析3 入市时机确实定及安排六、广告策略1 广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分2 广告主题3 广告创意表现4 广告效果监控、评估及修正5 入市前印刷品的设计、制作宣传海报、折页认购书正式合同交房标准物业管理内容

17、物业管理公约七、媒介策略媒体总策略及媒体选择媒体总策略媒体选择媒体创新使用软性新闻主题媒介组合投放频率及规模费用估算八、推广费用方案1现场包装2印刷品3媒介投放4公关活动九、公关活动筹划及现场包装十、营销推广效果的监控、评估及修正1效果测评形式进展性测评结论性测评2实施效果测评的主要指标销售收入企业利润市场占有率品牌形象与企业形象实施阶段第六章 工程销售参谋、销售代理第一节 总论在经过前面一系列的工作流程后，进入到工程的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的筹划工作是否到位。第二节 工程销售参谋、销售代理的具体内容一、销售周期划分即控制1销售策略营销思想：全面筹划 销售网络销售区域：紧

18、扣目标市场与目标客户销售时段 政策促销销售活动 销售承诺2销售过程模拟销售实施 销售合同执行监控二、各销售阶段营销推广执行方案实施三、各销售阶段广告创意设计及发布实施四、售前资料准备1、批文及销售资料批文楼宇说明书价格体系合同文本2、人员组建销售辅导 销售代理3、制定销售工作进度总表4、销售控制及销售进度模拟销售控制表 销售收入预算表5、销售费用预算表总费用预算 分项开支 边际费用6、财务策略信贷 付款方式 按揭 合伙股东7、商业合作关系双方关系 三方关系 多方关系8、工作协调配合甲方主要负责人 直接合作人 财务部工程部 物业管理公司五、销售培训1销售部人员培训详细介绍公司情况物业详情a工程规

19、模、定位、设施、买卖条件b物业周边环境、公共设施、交通条件c该区域的城市开展方案，宏观及微观经济因素对物业的影响情况d工程特点工程规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等工程的优劣分析工程营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、e竞争对手优劣分析及对策业务根底培训课程a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定b房地产根底术语、建筑常识：房地产、建筑业根底术语的理解房地产、建筑业根底术语的理解建筑识图 计算户型面积c心理学根底d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

20、e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构与财务制度销售技巧签订买卖合同的程序物业管理课程销售模拟实地参观他人展销现场2销售手册批文 楼宇说明书 价格体系 合同文本 客户资料表3客户管理系统4销售作业指导书职业素养准那么 销售根本知识及技巧工程概况 销售部管理架构六、销售组织及日常管理1组织及鼓励销售部组织架构销售人员根本要求职责说明考核、鼓励措施2工作流程销售工作的内容 销售工作阶段销售部工作职责工作流程 销售业务流程个案3规章制度概念指示第七章 工程效劳筹划第一节 工程效劳筹划的含义目前的房地产市场，特别是兴旺地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视与关心，来自市场

21、的信号向开展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上及其手上的王牌万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道与制造回头客的有力保证。 工程效劳营销的具体内容一、 工程销售过程所需物业管理资料1楼宇质量保证书 2楼宇实用说明书3业主公约 4用户手册5楼宇交收流程 6入伙通知书7入伙手续书 8收楼书9承诺书 10业主用户联系表11遗漏工程实用钥匙授权书12遗漏工程与水电表底数记录表13装修手册与装修申请表二、 物业管理内容筹划1工程、设计、管理的提前介入 2保洁效劳3绿化养护 4平安及交通管理5三车及场地管理 6设备养护7房屋及

22、公用设备设施养护 8房屋事务管理9档案及数据的管理 10智能化的效劳11家政效劳 12多种经营与效劳的开展13及业主的日常沟通 14社区文化效劳三、 物业管理组织及人员架构1. 物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节2. 物业管理公司应遵循以下原那么建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道四、 物业管理培训1物业交付使用前的培训2物业交付使用后的培训五、 物业管理规章制度1员工手册 2岗位职责及工作流程3财务制度 4采购及招标程序5员工考核标准 6业主委员会章程7各配套功能管理规定 8文件管理制度9办公设备使用制度 10值班

23、管理制度11消防责任制 12消防管理规定13对外效劳工作管理规定 14装修工程队平安责任书15停车场管理规定 16非机动车辆管理规定17出租车及暂住人员管理规定 18进住租协议书19商业网点管理规定六、 物业管理操作规程1楼宇本体维护保养规程 2绿化园林养护规程3消防设施养护及使用规程 4供配电设备维护保养规程5机电设备维护保养规程 6动力设备维护保养规程7停车场、车库操作规程 8停车场、车库维护保养规程9游泳池及其设备维护保养与操作规程10给排水设备维护保养规程 11公共部位保养保洁操作规程12保安设备操作及维护规程 13照明系统操作及维护规程14通风系统操作及维护规程 15管理处内部运作管

24、理规程16租赁管理工作规程七、 物业管理的本钱费用 1管理员工支出 2维护及保养 3公共费用 4行政费用 5保险费用 6其它7管理者酬金 8营业税 9预留工程维护基金 物业的运营为自负盈亏 八、 物业管理ISO9002提示1质量手册 2程序文件 3工作规程4质量记录表格 5行政管理制度 6人力资源管理制度第八章 工程二次筹划筹划总结第一节 工程二次筹划的含义品牌战略可持续开展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建立地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料与组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发

25、走上可持续开展的道路。第二节 工程二次筹划的具体内容一、 全面筹划1全过程筹划2全员筹划工程筹划的实现绝不只是营销部门的事情筹划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进展互相配合，实现最正确组合，以满足顾客的各项需求。筹划主体的整体性二、 品牌战略指示1、 品牌塑造2、 品牌维护3、 品牌提升三、 可持续经营战略指示1、 人力资源科学配置2、 产业化道路策略提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业将住宅产业多个外延型开展转为集约型的内涵式开展深化住宅产业化链条的协调性3、 专业化道路策略提高建筑及构造技术体系节能及新能源开发利用住宅管线技术体系建立厨房、卫生间的根本功能空间

26、配置的整合技术提高住宅环境及其保障技术体系住宅智能化技术体系(正文完毕)5月7日莱西市已同意认可莱西某工程的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西工程协调会上，研发中心曾建议天一、研发中心、公关部等部门合作完成莱西工程筹划报告，分内容、分段各自部门完成，但是文件框架有关部门一直未能提供，因此研发中心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导参加，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、莱西公司、天影公司等部门参加会议，研讨并修改此框架意见书，分章节、分内容、分部门去完成填空，为以后的工程开发提供借鉴依据，将工作提前，尽最大可能提前想到所有问题，并注意解决，将开发程序系统化，节约本钱控制造价。第 27 页