产业园管理模式与运营模式剖析.doc
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1、产业园管理模式与运营模式一、管理模式:1、行政主导型管理模式;2、公司治理型管理模式;3、还是混合型管理模式?二、运营模式:1、以工业厂房出租与销售为主,以土地出让为辅;2、以代地方政府招商为主,以商业开发为辅;3、以入园企业进展全方位效劳为主,以整体物业管理为辅。三、赢利模式:1、以厂区建筑物销售提取利润;2、以厂区建筑物出租收取费用;3、以土地出让差价赚取利润;4、以说明入园企业提供平台收取效劳费用;5、以配套设施与配套商业、住宅效劳收取合理费用;四、建立模式:产业园的建立模式是:“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作。政府推动与管理,就是在政府的指导下,由我企业配合当地政府
2、具体制定符合当地实际的产业园建立方案,并利用双方资源,促进方案实施。企业开发与招商,就是政府不直接介入产业园的具体建立经营,而是由企业帮助招商及投资开发物业,由愿意并有实力与信誉的大型公司,或企业联合体负责规划建立与经营等工作。产业园管理模式与运营模式调查一、管理模式1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式,公司治理型管理模式, 还是混合型管理模式?2、产业园招商经历如何?3、产业园规划经历如何?4、产业园物业管理经历如何?5、土地开发经历如何?6、工程招标经历如何?二、运营赢利模式1、产业园怎样赢利?1产业园的土地政策土地来源、征收、出让价格、收费、土地 使用税费、土地增值2产业园的税收分成
3、政策3产业园的招商政策4政府有哪些补贴?5土地使用费减免、税收减免6土地使用租金7写字楼与厂房使用租金8配套设施使用费9产业园提供哪些增值效劳?产业开展效劳:通过有偿提供融资性效劳、咨询效劳、培训效劳、网 络通讯效劳、物流效劳、人力资源、效劳业外包等获取收入。生活配套效劳:有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。园区运营性效劳:通过提供物业管理效劳与园区公共效劳获取收益。10产业园提供哪些金融投资效劳、 产业投资、 专业性公司投资、 产业用地的资本运作、 现有物业 房产 的资本运作等几项主要内容。 产业投资主要是指园区建立或控股专业 性的产业投资机构,例如天使基金、VC 、PE 等投资相关产业,分享
4、 企业成长并获取收益; 专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区 提供专业技术性效劳与企业开展类的公司, 并通过IPO 等形式获取收 益;产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提 下,探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益;现有房产的资本 运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作,进 而盘活资产获取收益。园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等 几项主要内容。生地开发主要是指沿用成熟园区的模式,对新的土地 进展一级开发,主要BOT 、土地入股等方式;熟地改造主要是指对原有工业区的房产进展改造与功能变更,从而为开展新的产业效劳;委托经营主要是
5、指受地方政府或其他运营主体委托, 运营其地域内的园区,并获得收税分成或效劳性收益的盈利模式。2、企业怎样赢利?3、政府怎样赢利?三、其他问题1、产园区采用什么样的管理效劳模式与运作模式来吸引优质企业入驻园区?2、产业园与入驻企业签署合同的内容产业园区招商充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商筹划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及效劳、商业物业招商经营等方面的专业优势,发挥公司在商业地产产业地产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势,为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持效劳。招商效劳类型主
6、要包括:承接产业转移方润认为,未来十年,区域间产业转移将是一个全国性的趋势。方润将为各地政府与园区开发商提供产业转移承接参谋咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作;方润还将为各行业企业客户提供产业园区开展信息效劳,为他们寻找最适宜的产业转移区域。“标的式招商依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力,充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势,集中优势招商资源,有针对性地为园区进展招商。“龙头企业引进集中公司招商资源,针对特定行业的龙头企业展开招商与合作商谈。通过龙头企业的引进,将与之相关的上下游企业整合起来,“打包引入产业园区。承办招商推介会及相关活动
7、1、产业园区招商活动筹划; 2、承办产业园区招商推介会;3、承办其他招商活动;4、产业园区现场招商营销筹划、产业物业样板间设计以及案场组织,并通过方润的运营机构,使得园区招商常态化、持续化。招商宣传筹划及实施1、招商工程包装筹划;2、招商资料的制作;3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM 等渠道,开展专业需求发布、广揭发布、企业名片发布、工程路演、事件营销等立体组合招商推广,以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源,从而极大地促进产业园区招商需求的实现;4、 口碑传播:利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源,以口碑传播的方式,将必要的信息送达客户。
8、产业园区运营筹划根据政府要求,围绕园区运营目标,通过专业筹划,确保园区市场准确定位,确保招商有的放矢;同时,为园区长期运营制定周密的方案,强化市场化的招商手段,想客户所想,急客户所急,推动招商目标企业的决策速度。在园区的规划规划与开发过程中,引入现代高效的产业园区管理理念与超前的运营策略,不仅可以直接提高招商工作效率,同时将大幅度提升园区的运营水平,提高园区运营效益,在国内产业园区运营方面独树一帜。这将极大强化本园区的市场竞争力。产业园区整体运营筹划,是大幅度实质性提升入园企业满意度的重要一步。园区整体筹划产业迁移及产能扩张研究园区区位优劣势研究园区产业环境调查及研究竞争区域研究目标客户研究调
9、查及访谈典型案例研究可选择的产业园区整体方案结论提交园区规划部门开发建立模式研究设计 开发模式建议开发资金安排建议开发周期安排建议投入产出预警体系研究设计产业园区及其周边配套效劳是一个整体,不可分割;园区开发与园区运营体系是一个整体,也不可分割。方润产业园区的全新模型将采取全新的投入产出体系,从原先依赖厂房、办公楼租金收入的简单粗放模式,迅速过渡到“厂区物业租金收入+配套设施租金收入+专业物业管理收入+园区多种效劳收入+商业经营收入+配套物业开发收入等的组合收入模式,大幅度提升园区的收益水平。 为了维护园区收入体系的稳定,方润有充分的动力做好以下工作:1、通过优良的效劳帮助当地政府留住企业;2
10、、通过提高配套水平、提升园区生活质量,帮助入园企业一起提高员工的劳动生产率;3、通过持续的招商与对园区内产业组合进展优化,提高园区整体产出。 管理模式与运营组织系统设计方润新型的园区运营管理模式,融合了原先政府权威管理的优势,同时,引入了更多的市场机制,大幅度提高了园区的运营效能,更保证园区“长治久安,是运用市场化手段落实“与谐社会思想的全新尝试。1、引入兴旺国家园区分工合作的理念,让入园企业能够集中精力于生产、提高产出;2、抛弃落后的园区运营模式,遵行全球化思路,专注于长期收益的稳步提升十数年甚至数十年;3、为了保证运营模式可以真正落地,需要建立科学的企业鼓励机制,帮助当地引进园区管理与经营
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