房地产全流程高频涉税问题解析与防范处理成都班.doc

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1、 (2019年7月3-6日.成都站)课程背景随着近年来房地产行业的迅猛发展，房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向，从征地到融资，从开发到销售，从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛，展现在人们面前的问题就越来越多，这些问题的存在，在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。随着国家对房地产企业一系列调控政策的实施，限购、限贷、限价、加息，尤其是国家税务总局大批针对房地产行业出台的税收政策，房地产行业面临巨大的税收风险，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会造成应对不当，就会使自身陷入空前严重的税务危机之中。本课程重点在于帮助大家解决

2、在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题，让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的崭新的了解与认识，以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要本次课程将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解，适用于所有从事房地产开发经营的企业高管和一线工作人员，特别是企业的财务、税收主管人员。参训后，有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。 本课程以房地产企业开发流程为主线，课程分为企业设立、开发前期、公司融资、工程建设、销售环节、项目清盘与注销等六大环节，精心挑选近百个房地产财税人员疑难问题，为广大房地产财税人员答疑解惑！上海财大核心房产培训项目、数十位房地产专业人士、财务总监共同

3、研发，致力于打造最实操、落地性最强的房产财务培训项目！ 课程特色 依据最新政策、覆盖开发全程、深度全面指导、聚焦疑点难点、一网打尽; 所有涉税问题，以税法为准绳，兼顾地方税收政策，对解答反复推敲，权威解答 系统权威、既符合税务征管习惯、又能够得到税务机关认可 精品小班授课，分组讨论，带着实际问题探讨，头脑风暴、真正体会实战指导； 全新咨询定制式上课，学员自身提出企业突出的税务管理问题，以4天3夜对课前、课中提交，在课上作为讨论案例，通过专家咨询与现场分析及学员发言，帮您形成切实有效地方案，使所学知识全部落地实施！学习效果将提升100%！ 学习对象 现任房地产企业财务总监、财务经理、税务经理、会

4、计师、税务师事务所的从业人员，急需职位突破及拟进入房地产行业的财务人员，建议参训的学员与企业决策层一起参加！主讲专家 王智勇博士-北京大学财务管理专家、管理学博士、副教授，著名的财务管理实战专家。主要从事企业财务战略与内部控制、财税管理、公司价值与风险管理的教学与研究。尤其擅长解决财务、会计管理在企业发展中的瓶颈问题及税法与会计的差异、协调的财税管理。在会计研究、中国软科学、管理世界、中外管理等期刊发表论文10多篇，出版纳税与筹划方面专著5本。课程大纲第一部分：房地产公司设立环节的税务管理1、设立公司税务管理选对注册地；注册资本与资本弱化；分公司与子公司的选择；2、房地产公司开发流程简介3、房

5、地产公司涉税风险控制点简介第二部分：房地产公司项目取得土地使用权环节税务管理土地使用权出让与转让的区别：出让和转让的概念；出让与转让的年限；出让与转让的方式取得土地的入账成本1、以出让方式取得土地： 土地成本的组成； 以产权调换方式取得土地的入账成本； 拆迁补偿费入帐凭证问题2、以接受投资方式取得土地： 土地成本的组成； 接受土地、房屋投资入账票据问题合作建房方式取得土地：以购买的方式取得；以接受土地投资方式，分出固定数量的资金；以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋；以接受土地投资方式，既支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋以股权转让方式取得土地接受土地投资，再进行股权收购；以股权转让形式

6、取得土地的涉税问题；向对方投资，拥有被投资单位股权 不同方式取得土地税负比较分析出让招拍挂方式；拆迁方式取得土地使用权；前期报批报建准备工作；前期报批报建阶段涉及税收风险管理政府返还税款、补贴收入问题返还税款、补贴收入属于什么性质的收入；相关税收规定第三部分：房地产公司融资环节的税务管理统借统还借款费用的处理关联方借款费用的处理向个人借款费用的处理委托借款费用的处理不同会计主体借款费用的处理第四部分：房地产公司开发环节的税务管理开发用料的会计核算甲供材涉税问题分析：甲供材到底应该以何种方式计入开发成本；关于加工材料 涉税问题分析甲供设备涉税问题分析：区分甲供材与甲供设备的必要性；建设工程计价设

7、备材 料划分标准混合销售问题：增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定；销售自产货物同 时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款；涉及混合销售业务，应如何取得营业票据滚动开发共同成本的分配：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题广告费、业务宣传费的计算与处理：计算依据；计算方法；填表方法；入账票据 的合法性问题施工建设阶段的税务税务管理1. 开发成本核算内容：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费； （3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费2.房地产项目开发成本对象的确定3.其他有关注意问题第五部分：房地产

8、公司销售环节的税务管理项目预售环节涉税问题：商品房预售条件；预售商品房的会计核算；预售阶段纳税要求；竣工验收环节；现房销售条件；现房销售会计核算处理；会计收入确认条件买一赠一销售的涉税问题分析销售地下附属设施征税问题：产权归开发商所有的地下附属设施；产权归全体业主所有的地下附属设施；产权归国家所有的地下附属设施销售小产权房涉税问题分析：小产权房的法律定性问题；小产权房用地的法律定性问题；小产权房的征税问题售后回购、售后回租涉税问题分析第六部分：房地产公司项目清盘清算与注销的税务管理 房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2019年第29号解析 房地产项目清算、注销的会计处理与税务处理

9、 土地增值税税务管理：土地增值税清算条件；土地增值税纳税义务；土地增值税视同销售；土地增值税计算；土地增值税清算注意事项课程涉税问题部分举例以房地产企业开发流程为主线，分为开发前期、拆迁安置、工程建设、预售环节、销售环节、自持物业等环节，对房地产财税人员常见的疑点、难点、问题做到一网打尽！1.归还土地使用权是否征收营业税？ 2.委托整理土地.取得收入应如何缴纳营业税？3.新项目调研费用是否可以税前扣除？4.土地使用权投资是否视同销售缴纳企业所得税？5.接受以土地使用权投资.房地产企业成本如何确认？6.转让接受投资的土地使用权如何确定土地增值税的扣除项目金额？7.我司已经取得土地使用权.但尚未开

10、始开发.能否免缴城镇土地使用税？8.未办理土地使用证的是否缴土地使用税？9.国有土地使用权改变用途缴纳的土地收益金是否征收契税?10.无租赁期限使用房产合同怎样贴花？11.未取得国有土地使用权证能否作为无形资产核算？12.土地使用权转让应缴纳哪些税？13.农用地转建设用地.耕地占用税纳税义务时间如何确定？14.回迁房中“拆一还一”是否应缴纳营业税？15.农村集体取得拆迁补偿费应如何缴纳营业税？16.因政府收回土地.企业取得的土地补偿款应如何缴纳营业税？17.受托拆迁的有关营业税如何缴纳？18.企业取得的原厂土地转让收入应如何管理？19.房地产开发企业动迁可否以协议和收款收据入账？20.拆迁还房

11、业务房地产企业应如何进行会计处理？21.房地产开发企业拆迁还房的行为如何进行税务处理？22.以新建房屋作为补偿金如何缴纳契税？23.政府给予拆迁补偿土地增值税如何处理？24.总承包商是否应扣除分包金额缴纳营业税？25.集资建房能否免征营业税？26.房地产开发企业自建工程是否缴纳建筑业营业税？27.购买的在建工程建设完工后转让应如何计税？28.对整体购买未竣工的房地产开发项目后在清算时是否允许加计扣除？29.跨地区经营的总分支机构.如何计算总机构应纳税额？30.未取得发票的工程款可计入计税成本么？31.拆除房产的损失可否认定为开发前的成本？32.房地产开发企业周转材料如何核算？33.全额收取发票

12、后预留保证金如何核算？34.土地在在建期间的摊销如何入账？35.地税局代开的机打发票手工修改并签章后是否合法有效？36.房地产开发企业直接向厂家订购塑料钢窗如何计税？37.房地产开发企业收取的“诚意金”或“意向金”是否纳营业税？38.收取退房违约金缴营业税么？39.支付售房佣金可否税前扣除？40.房地产开发企业预售按揭贷款确认收入的时间如何确定？41.开发的门面房作为售楼部.是否缴纳房产税.如何确定房产税的原值？42.未取得房产证的房产是否应缴纳房产税？43.房屋安装的中央空调是否应计入房产原值计缴房产税？44.预售阶段售楼部如何进行会计与税务处理？45.期房出售如何进行账务处理？46.房地产

13、开发企业支付违约金是否代扣个人所得税？47.无常赠与车库或车位是否视同销售核定营业税？48.负责包销的房地产经纪公司销售房产如何缴纳营业税？49.扩大面积款和楼层差价款是否征收营业税？50.未交营业税.补缴有无时间限制？会受到什么样的处罚？51.装修款由房地产公司代收.代收的装修费用是否要缴纳营业税？52.房地产开发企业发生维修基金是否可以在税前扣除？53.销售房地产时代收的费用可否在税前扣除？54.将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用如何确认收入？55.房地产开发企业的哪些预提费用是可以在企业所得税前扣除？56.将开发的房产无偿赠与他人的是否可以免缴土地增值税？57.预缴土地增值税可否在企

14、业所得税前扣除？58.拆迁居民因拆迁取得的拆迁补偿款重新购置住房是否应缴纳契税？59.土地使用权交换、房屋交换、如何计缴契税？60.本单位职工优惠购房.差价收益是否缴纳个人所得税？61.样板间或者小区内的配套设施装修后临时使用如何进行会计处理？62.房地产工程未结算成本如何结转？63.未履行合同的违约金要缴税么？64.房地产开发企业多项视同销售行为.在税务处理上有何异同点？65.购房业主将购房发票丢失可否重开？66.买房赠送“大礼包”附赠式有奖销售应如何纳税？67.空置房的物业保洁费如何进行财税处理？ .（包括以上问题，不局限以上案例，课程中有更精彩的案例）相关事项学习时间：2019年7月3-

15、6日（4天3夜）收费标准：全价5800元/人 （含培训、资料、午餐等费用）（我中心会员单位报名即优惠1000；其他单位报名三人及以上可申请团报优惠800；）培训地址：成都九寨沟饭店（成都市二环路西三段30号）报名咨询：18628375373 QQ：2430265613 康老师 18628375373主办单位： 四川达诚税务师事务所 四川海盛教育管理有限公司 四川海盛财税中心参会人员报名回执表 单 位 名 称 邮编单 位 地 址 姓 名性别职 务手 机E-mail是否住宿 报名后请转账至：户 名：四川海盛教育管理有限公司账 号：1266 2529 7592开户行:中国银行成都实业街支行 单位盖章：2019年 月 日第 9 页