自考-—资产评估习题(带答案~)第四章房地产评估0401.doc

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1、|第四章 房地产评估一、单项选择题1.城镇土地的基准地价是（ ）A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价2.待评估建筑物账面原值为 l00 万元，竣工于 2000 年底，假定 2000 年的物价指数为 100，从 2000 年到 2003 年的价格增长幅度每年为 15，则 2003 年底该建筑物的重置成本为 （ ）A.11 5 万元 B.152.O9 万元 C.132.25 万元 D.174.9 万元3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（ ）A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁4.一般说

2、来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（ ）内地城市。A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（ ）的差价。A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300m2，建筑面积 200m2，月租金 3 000 元，土地还原利率为 7，建筑物还原利率为 8，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收人的年总成本为 7 600 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格 1 000 元m 2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是

3、（ ）A.61 667 元 B.92 500 元 C.789 950 元 D.58 041 元7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（ ）A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（ ）进行评估。A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法9.预决算调整法一般不宜对（ ）的建筑物进行评估。A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（ ）A.地价建筑费 B.地价建筑费利息 C.地价建筑

4、费专业费利息 D.地价专业费建筑费11.交易实例土地的价格为 1 800 元m 2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要 8 年，折现率定为 9，则待估土地的价格为（ ）A.901.21 元 B.903.36 元 C.902.22 元 D.900 元12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（ ）A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（ ）A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（ ）A.7

5、0 年 B.40 年 C.60 年 D.50 年|15.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前（ ）申请续期。A.半年 B.3 个月 C.一年 D.18 个月16.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是 （ ）A.宗地形状 B.宗地周边环境 C.宗地面积 D.容积率17.土地使用权作为无形资产中的对物产权，其价值高低取决于（ ）A.地上附着物 B.社会经济环境 C.物价水平 D.土地的特性和条件18.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为 100 万元，第一年投入 60，第二年投入 40，年折现率为 10，

6、则总建筑费为（ ）A.921 473 元 B.918 791 元 C.907 523 元 D.934 156 元19.成本法适用于评估的是（ ）A.预计出售的土地 B.新开发的土地 C.对包含土地使用权的企业整体评估 D.土地市场发育完善条件下土地评估20.在运用收益法对土地使用权进行评估时，年收益为（ ）A.房地产的年总收益 B.土地的实际收益 C.土地的客观收益 D.土地的前期收益21.某工业用地最高出让年限为 50 年，实际利用年限为 20 年，还原利率为 18，在适用基准地价系数修正法评估时，年限修正系数为（ ）A.0.861 B.0.751 C.0.964 D.0.87222.某砖木

7、结构 3 层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得 75 分，装修部分得 70 分，设备部分得 85 分，该类资产的G0.70，S0.20，BO.10，则该建筑物的成新率为（ ）A.75 B.80 C.85 D.9023.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是（ ）原则的要求。A.替代 B.变动 C.最有效使用 D.供需24.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为（ ）A.建筑密度 B.容积率 C.建筑高度 D.建筑覆盖率25.一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比，叫做（ ）A.建筑高度 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑环境26.目前我国的城市地产市场按土地使用权流

8、转方式，可划分为（ ）A.生地与熟地 B.国家所有土地和集体所有土地 C.无偿划拨和有偿出让 D.一级市场和二级市场27.城镇土地的标定地价是（ ）A.土地使用权出让底价 B.政府评估的具体地块的价格 C.政府出租土地的价格 D.单位土地面积的地价二、多项选择题1.反映影响商业用地环境质量的指标有（ ）A.交通便捷度 B.人文环境 C.自然环境 D.规划环境 E.基础设施保证度|2.影响地价的社会因素主要包括（ ）A.政治安定状况 B.社会治安程度 C.税收政策 D.房地产投机 E.交通管制3.以下关于标定地价的描述，哪些是正确的（ ）A.标定地价是一个区域性的平均地价B.标定地价是确定土地使

9、用权出让底价的参考和依据C.标定地价是政府评估的具体地块的地价D.标定地价是各类用地的平均地价E.一般情况下，标定地价不进行大面积评估4.土地的经济特性主要表现在（ ）A.用途多样性 B.经济地理位置的可变性 C.土地使用价值的永续性 D.可垄断性 E.土地面积的有限性5.建筑物成本通常可归纳为（ ）A.前期费用 B.建筑安装工程费 C.其他费用 D.合理利润 E.资金成本6.建筑物评估的价格指数调整法一般适用于（ ）建筑物。A.单位价值小 B.结构简单 C.单位价值大 D.大型建筑物 E.使用寿命长的建筑物7.下列因素中会影响到建筑物价格的是（ ）A.住房制度改革 B.长期投资贷款利率 C.

10、短期贷款利率 D.国家政策 E.建筑物所处的地理环境8.判断建筑物是否存在经济性贬值的指标因素有（ ）A.使用用途不合理 B.部分闲置 C.利用率下降 D.使用强度不够 E.收益水平下降9.建筑物评估的原则有（ ）A.替代原则 B.最有效使用原则 C.供需原则 D.房地合一原则 E.贡献原则10.测算建筑物重置成本的常用方法有（ ）A.预决算调整法 B.重编预算法 C.价格指数调整法 D.询价法 E.假设开发法11.建筑物按房屋承重结构可分为（ ）A.钢结构 B.钢筋混凝土结构 C.砖混结构 D.砖木结构 E.木结构12.建筑物从大的类别方面可分为（ ）A.商业用房 B.工业用房 C.房屋 D

11、.构筑物 E.公共建筑13.运用成本法评估土地使用权价值时，适用于（ ）A.市场发育不完善 B.土地成交实例不多 C.有相同或相似的其他交易案例 D.可以较为准确地估算收益E.既无收益又很少有交易情况的14.土地开发费主要包括 （ ）A.基础设施配套费 B.公共事业建设配套费 C.拆迁费 D.资金成本 E.小区开发配套费15.开发土地的过程中所交纳的各种税费包括（ ）A.资源税 B.耕地占用税 C.契税 D.土地增值税 E.印花税|16.在运用市场法对土地使用权进行评估时，对交易情况进行修正时应考虑的因素包括 （ ）A.有一定利害关系的主体之间的交易 B.有特别动机的交易 C.买方或卖方不了解

12、市场行情的交易 D.交易时点E.其他特殊交易情形17.土地使用权评估的原则有（ ）A.最有效使用原则 B.替代原则 C.变动原则 D.贡献原则 E.供需原则18.转让房地产必须满足以下哪些条件 （ ）A.以出让方式取得土地使用的，支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的 25以上C.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的 30以上D.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建筑用地条件E.属于成片开发土地的，应支付全部土地使用权出让金19.土地权属按不同的角度，可以分为（ ）A.土地所有权 B.土地使用权 C.划拨土地 D.出让土地 E.买卖土

13、地20.地形地质因素对地价的影响主要表现在（ ）A.地形条件较差会造成使用效果差 B.地质条件差会增高开发成本C.地形条件会决定土地用途 D.地形条件制约开发规模 E.地形条件决定土地价格三、计算题1.某职工宿舍：1999 年 10 月竣工，6 层砖混结构，层高 2.7m，建筑面积 5 669.04m2；基础为钢筋混凝土条形基础，内外承重墙为 240 砖墙，内隔墙为 120 砖墙，2005 年 1 月 1 号对该宿舍楼进行评估，采用市场比较法，收集到最近成交的类似交易实例有：A 花园小区、B 商品住宅区、C 小区，基本资料如下：A 花园小区：建筑面积 4 300m2，交易日期为 2004 年

14、11 月，土地单价为 2 200 元m 2；B 商品住宅区：建筑面积 3 900m2，交易日期为 2004 年 8 月，土地单价为 2 500 元m 2； C 小区：建筑面积为 4 100m2，交易日期为 2004 年 1 月，土地单价为 2 100 元m 2。根据被评估建筑物与交易实例进行比较，分别对交易实体价格进行交易情况修正，交易日期修正，区域因素修正和个别因素修正，相关修正系数见下表： 项目 实例 A 花园小区 B 商品住宅区 C 小区交易单价 2 200 元m 2 2 500 元m 2 2 100 元m 2 交易情况修正系数 10097 100100 100100交易日期修正系数 1

15、04100 102100 110100交易情况修正系数 100110 100100 10095区域因素修正系数 101100 105100 103100经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用 30 年，对宿舍楼的局部装修、改造需花费 1 5 万元。根据上述资料，评估该宿舍楼的价值。（注：计算建筑物的已使用年限时，忽略 1999 年 10 月、11 月和 12 月这三个月不计。）2.一座房屋预计在今后 5 年每年各收益净租金为 l00 万元、100 万元、ll0 万元、120 万元和 130 万元，从第 6 年起，租金为 l 68 万元，资本化率为 10。试评估该房屋的价格。|3.某宗地为一块待开发建

16、设但已作“四通一平”的空地，土地面积为 3 600m2，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为 50，土地使用权年限为 50 年，现拟用假设开发法评估宗地在 2003 年 10 月 1 日的土地使用权价格。评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按照允许容积率 6，建筑密度 50设计，建筑物 12 层，其中 12 层为商业服务用房，312 层为商品住房。（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要 2 年的时间，第一年投入 75的总建筑费，第二年投入 25的总建筑费。（3）总建筑费估计为 2 500 万元，专业费用为总建筑费的 6。（4）利息率为 8，房

17、地产业的平均利润率为 15。（5）各种税费综合为地价的 5（包括租售费用）。（6）建筑物到 2005 年 10 月 1 日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为 5 000 元m 2，商品房售价为 2 000 元m 2。（7）折现率为 10。求土地使用权价格。4.某公司于 2000 年 11 月以有偿方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年 11 月在此地上建成建筑物 B，当时造价为 1200元m 2，其经济耐用年限为 50 年，目前该类建筑重置价格为 1500 元/m 2；残值率为 l0，A 地块面积 450m2，建筑面积为400m2，目前该建筑全部出租，每月实收租金

18、为 l0 000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月 30 元m 2，土地及房屋还原利率分别为 5和 6，每年需要支付的土地使用税及房产税为 20 元建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑物年租金的 4，年维修费为重置价的 2，年保险费为重置价的 0.2。试根据以上资料计算 A 地块在 2004 年 11 月的土地使用权价格（不计房屋现值利息）。答案部分一、单项选择题1. D【答案解析】 基准地价不同于宗地地价，有一个重要特点，是特定区域的平均价格。2. B【答案解析】 该建筑物的重置成本100（115） 3152.09（万元）3. C【答案解析】 交通运输业建筑物、厂房、道路、桥梁属

19、于工业用建筑物。4. A【答案解析】 由于经济地理因素，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开发城市高于内地城市。5. B6. A【答案解析】 年房租收入30001236000（元）年总成本7600（元）年总纯收益36000760028400（元）土地使用权总价3001000300000（元）归属土地的年纯收益300000721000（元）故归属建筑的年纯收益28400210007400（元）建筑物折旧率1/251004|建筑物价格7400（84）61666.67（元）A 选项正确。7. B8. C9. D【答案解析】 预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量

20、较多的建筑物评估。10. D11. B【答案解析】 12. B【答案解析】 建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用土地的最佳使用不一致而言的。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。B 选项符合题意。13. A14. D15. C16. B【答案解析】 宗地周边环境属于区域因素。17. D18. B【答案解析】 总建筑费100000060（110） -0.5100000040（110） -1.5918 791（元）19. B【答案解析

21、】 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。20. C【答案解析】 实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。本题应当选 C。21. C【答案解析】 22. A【答案解析】 成新率（750.70700.20850.10）1001007523. C24. B25. C【答案解析】 容积率总建筑面积总用地面积，建筑密度是指在具体“宗

22、地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：容积率建筑密度层数，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。本题应当选择 C 项。26.【正确答案】 D27. B【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。二、多项选择题|1. BC2. ABD【答案解析】 税收政策、交通管制属于影响地价的行政因素。3. BCE【答案解析】 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价，AD 选项不正确。4. ABD5. ABCDE6. AB【答案解析】 价格指数调整法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方

23、法有困难的建筑物的重置成本估算。7. ABDE 8. BCE 9. ABCD 10. ABC 11. ABCDE 12. CD【答案解析】 建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。13. ABE【答案解析】 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。14. ABE15. BD【答案解析】 各种税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。16. ABCE 17. ABCDE 18. ABD 19. ABCD 20. AB三、计算题1. （1）计算 A、B、C 交易实体的修正后单价（3）待估土地总

24、价2 4505 669.04 l3 889 148（元）1 388.9148（万元）（4）计算实体性贬值成新率30（305）10085.7实体性贬值13 889 148（1 一 85.7）1 986 148.2（元）198.61482（万元）（5）计算功能性贬值，因为局部要装修，所以功能性贬值为 15 万元。（6）评估该建筑物的价格建筑物的价格1 388.9148198.61482151 175（万元）2.根据建筑物评估的市场法，该房屋的评估价：|418.91043.151462.05（万元）3.【正确答案】 该块宗地面积为 3 600m2，建筑密度为 50，则每层面积为：3 600501 8

25、00（m 2）容积率为 6，则该建筑物为 12 层，则商业用房的面积为：1 8002=3 600（m 2）商品住房的总面积为：1 8001018 000（m 2）（1）总楼价（3 6005 000）（110） -2（18 0002 000）（110） -2 l8 000 0000.826436 000 0000.826444 625 600（元）（2）总建筑费（25 000 00075）（110） -0.5（25 000 00025）（110） -1.518 750 0000.95356 250 0000.866823 295 625（元）（3）专业费用23 295 6256l 397 737

26、.50（元）（4）税费地价5（5）投资利息（地价建筑费专业费用）8（地价24 693 362.50）8地价81 975 469（6）利润（地价建筑费专业费）利润率（地价24 693 362.50）15地价l53 704 004.38（7）总地价地价楼价建筑费专业费用利息利润税费地价44 625 60023 295 6251 397 737.50地价81 975 469地价l53 704 004.38地价5（15815）地价44 625 60023 2951 6251 397 737.501 975 4693 704 004.38地价14 252 764.12/1.2811 134 971.97

27、（元）4.【正确答案】 根据综合分析，应采用收益还原法： （1）计算房地出租年收入，这里取当地同类建筑的客观租金收入3040012144 000（元）（2）计算房地出租的年总费用税金：204008 000（元）管理费：144 00045 760（元） 维修费：1 5004002l2 000（元）保险费：1 5004000.21 200（元）年折旧费：l 500（501）40012 245（元）这里计算年折旧费所取残值率为零，因为到土地使用权 50 年期满，建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回，所以土地使用者势必在 49 年中将建筑物折旧完。合计：年出租总费用为39 205（元）（3）计算房屋出租年收益房屋现值房屋重置折旧费1 5004001 2 2453563 265（元）房屋年纯收益房屋现值房屋还原率563 265633 795.9（元）（4）计算土地年收益144 00039 20533 795.970 999.1（元）（5）计算土地价格地价Ar11（1r） n70 999.1511（15） 461 269 468.63(元)|