房地产开发与经营与管理总复习.doc

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1、房地产开发与经营与管理复习题型及分值：一、单项选择题共40题，每题1分，共计40分 二、多项选择题共15题，每题2分，共计30分三、判断题共15题，每题1分，共计15分四、计算题共1题， 15分考试形式:开卷一、概念复习：1房地产的位置的固定性是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 2以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是土地使用权出让3一般来说，认知定价法所确定的价格高于价值定价法所确定的价格。 4. 城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积5 偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保障倍数。对于一般房地产

2、投资工程，该指标值应该大于12。 6.在国际上银行一般要求这一比率维持在200以上 7.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程，其目标本钱利润率大体应为35一45。 8.利息备付率对于一般房地产投资工程，该指标值应该大于2。 9从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小10风险最大的是商业物业风险,是因为商业物业对于宏观经济变化反响最快与最大11房地产开发活动可从物质形态与货币形态两个方面进展考察。 12对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标包括开发利润、本钱利润率、投资回报率 13.销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。 14敏感性分析的方法与

3、步骤:(1)找出那些最能反映工程投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。 (2)分析时要设定不确定因素的变化范围 (3)对工程的经济评价指标进展分析计算，找出敏感性因素。 15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 16个人住房抵押贷款期限可长达30年。 17贷款担保是为提高贷款归还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的归还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额归还。 贷款有保证、抵押、质押三种形式。 18.贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。 19市级购物中心的建筑规模一般都在

4、3万以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，效劳人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 20获取土地使用权是房地产工程的前期工作21申领施工许可证时，建立工期缺乏一年的，到位资金原那么上不得少于于工程工程合同价的50%。 22在对消费者购置行为进展调查时，涉及调查消费者类别、消费者购置能力、消费者购置习惯等。23消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。 24以下各项费用中，属于开发工程前期工程费的是三通一平费用、可行性研究费用、水文地质勘探费。25在房地产市场的分类中,二级市场是指新建商品房租售市场26借款期内内任意归还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为汽球法27经济评价选择评价标准类

5、根底参数,其指标包括基准收益率、目标本钱利润率、目标投资利润率 28一般说来,标准方差越小,投资风险越小29在房地产产品的租售之前进展估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中估价师的主要工作内容。 30开发建立投资在开发建立过程中形成以出售与出租为目的的开发产品本钱与以自营为目的的固定资产与其他资产31监视物业购置、处置、资产管理与再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于组合投资管理的工作内容 32房地产投资信托按信托性质的不同,可以分为伞型合伙与多重合伙。 33编制工程进度方案的方法有横道图法与网络图法 34判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率3

6、5土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 36. 转让房地产开发工程，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发工程转让合同到房地产开发主管部门备案。37. 三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员应占职工总数的70以上38. 建立工程规划许可证是城市规划行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建立活动的重要法律凭证。39.土地征用是我国土地所有权发生转移的惟一方式。40房地产投资也有缺点，这些缺点表现在变现性差、投资额巨大、投资回收周期长、需要专门的知识与经历 41银行对抵押贷款抵押率确实定，主要考虑到抵押物的流

7、动性、贷款期限的长短 、通货膨胀的预期、所处的市场条件 、还要考虑到抵押物价值取得的情况。 42金融机构对开发商的贷款工程进展评估，主要审查方面包括工程根本情况、市场分析结果、财务评价指标 43写字楼租赁合约中租金的调整幅度主要参考消费价格指数、商业零售价格指数。44.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。 45对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少与物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 46投资者可以控制的风险包括资本价值风险 、持有期风险、比拟风险 47居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等

8、。 客栈与酒店不属于居住物业。 48房地产市场的功能有配置存量房地产资源与利益、指导供应以适应需求的变化、指导政府制订科学的土地供应方案 、引导需求适应供应条件的变化 、显示房地产市场需求的变化。 49确立施工中控制质量的具体措施，主要包括1对各项施工设备、仪器进展检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 2控制混凝土质量 方面 (3)对砌筑工程、装饰工程与水电安装工程等制定具体有效的质量检查与评定方法 50 房地产工程中两税一费指营业税、城市建立维护税与教育费附加 .51.营业税税额应纳税销售(出租)收入税率 52.城市建立维护税与教育费附加为营业税税额的7与3。营

9、业税税率现为5%。 53分析市场趋势的方法主要有：购置者意图调查法、 销售人员意见综合法 、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法 54按照消费者对产品两种属性的重视程度进展划分，市场细分会出现三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好 55盈亏平衡分析的根本方法是建立本钱与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这个函数及其图形的分析，找出平衡点。 56财务评价的辅助报表包括总投资估算表、经营本钱表、借款归还表。 损益表、资产负负债表为根本报表。 57购置建成的物业进展的置业投资属于直接投资。 58房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 59在置业投资中,运营费用比率越高,那么预示着投资工程的

10、净经营收入越低,工程抵抗风险的能力越弱 60多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 61投资时机研究与初步可行性研究也称为预可行性研究，主要任务是对投资工程或投资方向提出建议。 62名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进展选择。 63财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 64投资周期在第一阶段与第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段那么超前于市场自然周期的变化。 65市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质与强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。 66 中标后，开发商与中标单位应

11、在约定期限内就签订合同进展磋商，双方就合同条款达成协议。 67双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 68资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值表达为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 69资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有一样的价值。 70对已办理在建工程抵押的房地产开发工程在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 71在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除 72.存量房地产交易市场属于房地产三级市场 73.我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是可调利率.74

12、.当开发工程完工并具备竣工验收条件后，开发商负责组织有关单位进展验收。 75.企业办的各类学校自用的房产可免征房产税. 76.建立单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月 77.维修基金的代管效劳属于常规性的公共效劳78.房地产开发工程的建立阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。 79.土地使用权出让金、城市建立配套费、拆迁安置补偿费属于土地费用。80.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性.81.设立房地产开发企业，要求有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。82.当某开发商的本钱费用与产品质量与

13、市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是挑战定价法。83.在房地产市场的分类中，二级市场是指新建商品房租售市场. 某一房地产价格水平的上下主要取决于本地区本类房地产的供求状况. 84.根据国家有关法规规定，写字楼可以设定为抵押物. 85.土地使用人依照合同约定或法律的规定转让土地，这是行使土地处分权 城镇土地使用税的计税依据是纳税人.实际占用的土地面积.86.经营权属于收益性物权. 87.房地产开发位置的固定性主要源于土地 88.房地产开发企业的资质实行年检制度89.房地产市场的双重特性是指消费与投资90.房地产开发商可以通过行政划拨与市场机制两种途径获取土地使用权。91.金融机构在进

14、展资金融通时，通常将资金的流动性放在首位。92.房地产商品的销售成交主要受销售促进影响较大。93.房地产市场交易的对象实际上是房地产权益94.工程工程的质量控制是施工现场管理最为重要的工作。95.融资决策的关键步骤是拟定决策方案96.新建商品房的买卖可能发生在房地产二级市场 97.出让娱乐用地使用权转让，已使用10年，那么转让后的土地使用权年限为 30年.98.建立工程开工实行施工许可证制度。99.市场调查是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法与手段。100.当开发工程用地面积一定时，容积率的大小就决定了工程可建立建筑面积的数量。101.房地产工程开发过程中最为重要的一个环

15、节是投资时机选择与决策分析。102.房地产市场的运行环境中，投资者最敏感的问题是政治环境。103.盈亏平衡分析主要是求取工程的盈亏平衡点，以说明工程的平安程度。104.房地产开发投资的起始工作是购置土地使用权。105.我国房地产开发统计中销售量采用是实际销售面积。106.在房地产产品生产过程中，承当开发建立用地规划方案设计、建筑设计等项工作的一般是建筑师。107.商业、旅游、娱乐与商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。108.房地产投资决策分析的主要工作包括市场分析、财务评价。开发工程的期间费用指企业行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用、财务费用1

16、09.一般来说，房地产投资风险分析主要包括1投入资金的平安性2期望受益的可靠性3投资工程的变现性4资产管理的复杂性200.房地产市场的构造包括总量构造、区域构造、产品构造、供求构造201.从房地产自然周期与投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于自然周期变化的情况出现在第一阶段与第二阶段的初期 202.制定租售方案的工作内容主要包括租售选择、租售进度安排、租售价格确定203.现金流量图是进展复利计算与投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零是资金运动的时间始点、某一基准时刻、既可有现金流入，也可有现金流出的时间点204.在计算房地产投资工程的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括折旧与摊

17、销、在本钱中列支的利息费用、未分配利润ABD房地产置业投资的经济效果主要表现在租金收入、物业增值、物业权益份额增加205.房地产开发前期的规划管理包括开发工程的选址定点审批、规划条件的审批、规划设计方案审批、核发建立用地规划许可证206.房地产开发工程财务评价的根本报表包括现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表207.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市根底设施建立费208.债务融资的资金融出方所获得的报酬有协议中所规定的贷款利息、协议中规定的有关费用物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有可出租或可使用面积

18、、根底租金与市场租金、出租单元的室内装修209.在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，那么贷款人获得的贷款金额越少。210.土地使用权转让市场属于房地产一级市场。211.市场调查问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段之一。212.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属长期投资。 213.购置住房抵押支持证券的个人与机构，是房地产间接投资者 214.在进展风险分析时，期望收益的标准方差值越小，说明该工程风险越小215.房地产空间市场决定房地产租金，房地产资产市场决定房地产价格 216.房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 217.10. 当某房地产投资工程的基准收益率大于银行的贷款率，且该工程在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率 218.开发商本钱利润率是开发经营期的利润率，且年本钱利润率不等于本钱利润率除以开发经营期的年数。 219.在房地产投资分析中，采用盈亏平衡法不需要确定各风险因素未来发生的概率。 220.假设房地产工程的全投资收益率大于银行贷款利率，那么房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 221.开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建立贷款，但该在建工程在竣工验收之前不可被销售 第 11 页