正常情况下房地产种融资方式简介.doc

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1、正常情况下房地产15种融资方式简介 1：国内银行贷款影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款本钱、优惠利率。国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险流程如下：一、贷款申请一借款人资格二申请贷款材料，包括单位资料、工程资

2、料二、商业银行贷款调查一借款人资格的核查二调查核实工程情况，包括：工程建立条件评价、市场评估、投资估算与筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查与审批三性原那么：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2：国外银行贷款我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款与国际商业贷款。目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行WBG、国际农业开展基金组织(IFAD)与亚洲开发银行(ADB)。亚洲开发银行以工程贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的

3、总称。国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款也成为辛迪加贷款。外资银行五大关注点对外贷款态度慎重、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即重点城市，重点物业与重点客户。国外银行贷款运作程序工程建议书-可行性研究报告-备选工程审批-利用外资方案-借用国外贷款工程的程序。3：民间借贷融资特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率

4、上的上下不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性我国开展开发商贴息委托贷款的优点与缺陷优点：可有效实现融资、本钱低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速承受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承当风险较大并非开创融资新渠道第六章 房地产抵押融资抵押内涵：设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。抵押人不转移对抵押物的占有。抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先归还。抵押流程：开发企业初始资金启动工程工程建立中随时抵押完工楼盘抵押资金投入新楼盘建立工程收入归还银行借贷本金及

5、利息。4：房地产典当融资典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、平安性、便捷性。流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。5：工程融资参与方：工程发起人Project Sponsor、工程公司、融资方Borrower、其他：承建商、购置者、法律参谋(Law Consultant)、融资参谋(Financial Adviser).特点：工程融资以工程为导向工程融资为无追索权或者有限追索权工程融资对工程发起人来说实现了更有效的风险分散。工程融资本钱更高。融资模式直接安排

6、模式：房地产开发商直接安排工程的融资，并直接承当相应的各种责任与义务。工程公司安排模式：开发商投资成立一个工程公司，再由该工程以自身名义与融资方签订融资方式，并有工程公司对工程的建立销售进展管理，并承当义务。以承购合同为根底的融资模式以产品支付为根底的融资模式：在融资方购置开发工程局部房产未来销售收入的权益的根底之上，并进展融资安排的模式。工程融资的程序：可行性分析融资分析融资模块选择融资谈判融资协议的执行贷款归还涉及的文件：信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。主要成功筹划理念高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模

7、式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。5：发行债券融资发行债券的程序：发行债券的决议、制定发行债券的章程、办理债券等级评定手续、发行债券的申请与批准、制定募集方法并予以公告、签订承销协议、募集款项。这个适用于前50强与100强的开发商6：商业信用融资商业信用的主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以稳固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。7：金融租赁融资 金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的

8、请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购置承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用与收益权让渡给承租人。金融租赁融资的关键要素：承租方主体、出租房主体、期限、租赁标的三大金融租赁类型直接融资租赁、经营租赁、出售回租。金融租赁六大特征可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押与担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。金融租赁与投资信托的区别。金融租赁投资信托资金来源为银行为投资者资金量可解决的资金量小解决的资金量较小风险承当由租

9、赁公司与银行共同承当风险由投资者承当收益分担收益由银行与租赁公司分享收益归投资者、信托投资公司取少量报酬。房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易与租赁为一体的适应性较强的融资。金融租赁操作流程业务联系及洽谈：客户向租赁公司提供有关资料租赁公司实地考察客户经营状况经办人撰写申请报告及内部审批与客户签订租赁合同，办理相关文件手续开发商向客户提供不动产或者动产租赁公司向供货商支付开发款项，租赁合同同时生效及起租承租人按合同规定暗示支付租金还清所有租金后，合同终止租赁物所有权转让给承租人。房地产金融租赁模式创新“售后回租+保理租赁模式。“售后回租+保理的操作思路：房地产企业

10、与金融租赁公司签订房产购置合同及房产回租合同将房产按造价或评估价折旧出售给金融租赁合同，金融租赁公司再把房地产回租给房地产企业，房地产企业按合同规定的期限，金额等支付租金。房地产产权过户给金融租赁公司，期限届满之后房地产企业以一元钱回购房产。房地产产权又过户与房地产企业，这叫做“售后回租。金融租赁公司与商业银行签订保理合同，将房地产企业的租金应收款卖给商业银行。商业银行获得了合同规定的租金应收款的收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上，这一做法成为商业银行国内“保理业务。7：信托方案融资信托业与银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。信托在经济活动中的根本功能：财产事务管理功能、融通资金

11、功能、社会投资功能、为社会公益事业效劳的功能。具有的优势：信托融资创新空间宽广。信托具有财产隔离功能。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发工程总投资的30%的约束。分类：抵押贷款类信托、股权投资类信托、股权证券化信托、权益转让模式、混合型信托指权益信托与债务信托相结合。程序：1、确定可以利用信托模式进展融资的工程，一般来说利用信托融资的工程应符合如下标准：经济效益原那么、政策扶持原那么、保险系数原那么、风险可控原那么、抵押担保原那么、垄断经营原那么。2、信托融资工程需提交的材料3、资金信托工程材料4、工程业务介绍材料5、申请工程公司财务资料6、选

12、择中介机构7、与信托公司与相关中介机构制定信托方案8：房地产基金投资三大策略组合投资、跨市套利、资产重组。影响基金投资策略的五大关键因素汇率、利率差异资金本钱在国内外市场倒挂、国有不良资产处置及非主营业务资产剥离、国内外资本市场的时机、海外房地产基金自身风险管理的需要。吸引外资基金的五种策略。产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。9：产权交易融资产权交易是指资产所有者企业的所有者将其资产所有权与经营权有偿转让的一种经济活动。而这种经济活动是一种以实物形态为根底特征的财产权益的全部或者局部出卖的行为。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新

13、组合，是房地产融资的一种重要方式。产权交易可以作如下分类：按产权交易方式划分按产权交易方式分：购置、承当债务、吸收入股、控股、承当安排全 部职工等其他条件。按产权交易主体之间的组织形式划分组织形式：兼并、承包、租赁、拍卖、股份转让、资产转让。产权交易融资操作流程系列照顾推介活动与产权交易融资活动的具体步骤：第一、 发动与工程征集阶段。第二、 工程组织与整理阶段第三、 发布阶段。第四、 跟踪与落实阶段。招股推介活动将从以下四个方面提供效劳：第一、 是征集有融资需求的工程，并进展分类整理与包装。第二、 进展多渠道宣传推介，广泛征集投资者第三、 鉴证交易过程，依法出具交易凭证。10：证券化融资证券化

14、是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式有资本市场进展资金筹措现象的普遍化。所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的油价政权形式。房地产证券化的功能与作用功能：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。11：REIT工程融资房地产投资信托在国外称为REIT(Real Estate Investment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资方案，与投资者委托人签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进展房地产或者房地产

15、抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构与人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部fdctz888)REIT房地产投资信托的比拟优势第一：REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。第二：REIT将所募集的资金委托专业人士集中管理，进展多元化投资组合选择不同地区与不同类型的房地产工程及业务进展投资，根据投资组合远离，可有效降低投资风险。第三：传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险。REIT的出现改变这种情况

16、，它将房地产投资拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道。第四：作为金融工具，REIT由于自身的特点而成为一个很好的资金融资渠道。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部fdctz888)12：ABS工程融资所谓ABS，是英文“Asset Backed Securities的缩写，它是以工程所属资产为支撑的证券化融资方式，即以工程所拥有的资产为根底，以工程资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种工程融资方式。所谓BOT，是“Build Operate Transfer的缩写，意思是“建立-经营-移交。典型的BOT定义是：政府就某个根底设施工程与非

17、政府部门的工程公司签订特许权协议，授予签约方的工程公司来承当该工程的投资、融资、建立、经营与维护，在协议规定的特许期限内，这个工程公司向设施使用者收取适当的费用，由此回收工程投入融资、建造、经营与维护本钱。13：夹层融资夹层融资Mezzanine Financing是一种介于优先债券与股本之间的融资方式，指企业或者工程通过夹层资本的形式融通资金的过程。包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，成为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，成为夹层债务。夹层资本Mezzanine Capital是收益与风险介于企业债务资本与股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。夹层资本的风险介于优先债务与股本之间。14：国内上市融资资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可承受的局部股权换取企业当期急需的开展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。15：境外上市融资流程：聘用；筹备、验证；送件、报批；售股准备；公开认购；第 13 页