一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后.doc

《一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后.doc（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后 一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“张三买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了李四（需要协商）”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。所谓二手房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”

2、。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。故此，二手房是房地产产权交易二级市场的俗称。相比于二手房退房双方相对平等的地位，一手房退房，购房人的对手是实力强大的开发商，购房人退房的官司更加难打。但是，打官司就是打证据，只要购房人掌握了开发商违约的证据，找出退房的一些法定依据，就不怕开发商不同意退。本律师结合自己多年的一手房退房经验，理出了如下二十几种常见的退房依据，供购房人参考。1、 由于不可抗力的因素导致商品房买卖合同不能履行的，买卖双方都有权主张解除合同。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失

3、或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国民法通则民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。比如常见的地震、自然灾害等导致合同不能履行的，双方都可以请求解除合同而不承担违约责任。2、 由于情势变更导致商品房买卖合同不能履行；所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的

4、条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。情势变更大多数情况下是政策变化所致，如买卖双方签订了商品房买卖合同以后，由于国家政策突然发生变化，购房人不再具有购房资格，购房人当然可以要求解除合同和退款。 3、 签订商品房买卖合同时发生了法律规定的可撤销合同撤销事由：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫和乘人之危。以上四项也是在民法意思表示中仅可撤销的行为。是基于当事人依法享有的撤销权而产生的。享有撤销权的当事人可以对这四种行为行使撤销权。因当事人行使撤销权而使得该项行为不产生法律效力，其原理在于当事人所撤销的是该项行为。所

5、谓的撤销是原本存在的可撤销的行为归于消灭。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。法律规定显失公平的合同应予撤销，不仅是公平原则的具体体现，而且切实保障了公平原则的实现。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。为了保护受欺诈

6、的当事人的合法利益，使其不受因欺诈而为的意思表示的约束，法律允许受欺诈的一方当事人撤销该项民事行为， 欺诈也是致使民事行为无效的行为。胁迫是指威胁强迫签订合同可以撤销。最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第70条进一步明确了乘人之危的涵义，“一方当事人趁对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方做出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”4、 开发商未取得商品房预售许可证而对外预售签订的商品房买卖合同无效。根据我国商品房销售管理办法的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种方式。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价

7、款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售商品房的，开发商必须具有该套商品房的预售许可证，否则与买房人签订的商品房买卖合同是无效的。但是，司法实践中还区分了两种合同，一种为商品房预售合同，一种为商品房预约合同。预售合同必须具有预售许可证，但是预约合同则不需要。预约合同一般是指预定书、预约书、认购书等预约协议。预约合同如果具有了商品房销售管理办法第十六条的主要内容，即可认定为预售合同。买房人在实践中一般不懂得这两种合同的区别，往往陷入误区，误以为如果开发商没有取得预售证，所签订的所有的协议都是无效的。5、商品房订购、认购

8、或预定后，因不可归责于买方的原因不能签订商品房买卖合同；或者由于买卖双方对合同条款无法达成一致导致无法签订商品房买卖合同，买房人可以要求解除合同。比如双方约定用按揭贷款方式付款，但是购房人属于银行限贷的对象无法办理贷款；或者双方对于即将要签订的商品房买卖合同的条款经协商后无法达成一致，双方均可要求解除预约合同。对于后一种情形，购房人想退房的，应该履行协商等程序，确实无法达成一致的方可要求解除合同。6、 开发商出售拆迁安置房，被拆迁人（即被安置人）请求优先取得的，被安置人有优先权。买房人如果与开发商签订了买卖拆迁安置房的，必须要求开发商出具优先权人放弃优先权的书面声明，没有优先权人放弃优先权的书

9、面声明，双方签订的商品房买卖合同无效。7、 开发商将已经抵押的房产向买房人进行销售，故意隐瞒或者没有告知买房人已经抵押的事实的；有些地方法院还要求必须告知抵押权人，否则买卖合同合同无效。另外，还有的开发商与购房人签订了商品房买卖合同以后，又将商品房抵押给第三人（常见的是银行）的。对于这种情形，买房人可以要求开发商退回购房款、赔偿已付购房款一倍的损失以及利息、升值损失等。比如，涉案的商品房作为在建工程抵押给了银行，开发商与买房人签订商品房买卖合同时并未解除抵押、也没有告知买房人已经抵押的事实，买房人已经支付了50万元购房款的情况下，可以要求开发商双倍返还购房款、赔偿利息以及商品房升值损失等，开发

10、商为此可能要支付100多万给买房人。8、 商品房买卖合同约定买房人以按揭付款方式支付房款的，由于出卖方原因或者由于不可归责于双方当事人的原因未能签订按揭合同的。比如现在全国各地对于不能提供在当地一年以上纳税证明或者社保缴纳证明的，暂停提供按揭贷款就属于这种情况。在这种情况下，买房人可以请求解除合同，如果是由于开发商的原因导致的，还可以要求开发商赔偿损失。9、开发商一房多卖的。一房多卖是一种故意的欺骗行为。遭遇一房多卖时购房人一定要及时维权，及时主张或者及时提起诉讼，谁能获得产权主要是看付款、实际占有、产权过户等先后顺序，顺序在后者很难获得房屋产权。开发商一房多卖，没有取得商品房的买房人可以要求

11、退房并赔偿损失。赔偿损失的项目包括要求开发商双倍返还购房款、赔偿利息以及商品房升值损失等。10、 因商品房主体质量不合格，买房人可以要求退房并赔偿损失。对于主体质量不合格的证据，主要是有关部门出具的检测报告。比如最近闹得沸沸扬扬的深圳海砂楼事件，笔者认为，如果检测出商品房确实使用的是海砂，必然导致楼房的主体质量不合格，购房人理当可以要求退房并要求开发商赔偿利息、购房费用、装修费用、房屋升值损失等。11、 商品房质量严重影响正常使用的。比如严重开裂、漏水渗水等严重影响居住无法修复或者在一定期限内无法修复的，买房人可以要求退房并赔偿损失。应当注意的是，一般的可以修复的问题是不构成退房理由的，但是买

12、房人依然可以主张赔偿损失。另外，由于购房人自己装修导致出现质量问题的，由购房人自行承担责任。12、 实测面积与合同约定的面积差异过大的。如果合同没有特别约定的，一般都按照不超过3%来把握，实际面积大于合同面积3%的，超出3%部分买房人不需要补差价；如果实际面积小于合同面积超过3%的，买房人可以要求退房并赔偿损失。当然，实际建筑面积小于合同建筑面积没有超过3%，但是实际套内面积小于合同套内面积超过3%的，买房人也可以要求解除合同赔偿损失。对于这个问题很多购房者其实都没有特别注意到。套内面积减少、公摊变大是严重损害买房人利益的，会导致买房人使用面积大大减少。13、 开发商延期交付商品房超过一定期限

13、的购房人可要求退房并赔偿损失。这个问题一般都会在商品房买卖合同里有约定。但是商品房是不是开发商通知交房就算是交付使用了？商品房应当达到什么条件才能交房？在实践中是有一定争议的。最常见的是开发商在合同中约定了一个非常低的交付条件，比如只要经过四方验收（建设方、施工方、监理方、设计方）就可以交付使用。实际上，深圳中级人民法院已经给出了答案，商品房交付使用标准是国家强制性标准，开发商在商品房买卖合同中擅自降低交付标准的约定是无效的，开发商没有取得综合验收合格证明（除了以上四方验收之外，还有质量监督、消防、规划、防雷、园林、环保等部门验收合格证明）便交付使用，购房者有权拒收，视同开发商延期交房。14、

14、 产权证办理期限超过合同约定时间或者法定期限的，买房人可以请求解除合同并赔偿损失。这种情况一般在合同里也有约定。15、由于国家或者地方政府出台的限购、限贷等房产新政的限制，导致买房人无法办理产权登记或者无法办理按揭贷款的，购房人可以依法要求解除合同不承担违约责任。开发商有义务提醒购房人是否有购房资格或者贷款资格，开发商没有履行告知义务的，购房人有权要求退房。16、开发商将小区或者楼房的规划进行了更改、或者对户型作了更改没有及时通知并取得买房人同意的，买房人可以解除合同并赔偿损失。17、设计不符合国家强制性规范的。我国住宅设计规范对于住宅设计有很多规范，这些规范是强制性的，比如层高、每个房间的最

15、小面积、电梯井不能与住房的墙壁合用等，如果出现不符合规定的设计等情况，购房人可以退房并要求赔偿损失。18、噪声、光等污染物过大、采光等不符合住宅设计强制性规范的，购房人可以要求解除合同并赔偿损失。19、签订商品房预约合同以后，开发商在不合理的较长时间内未取得预售资格导致商品房买卖合同不能及时签订的，买房人合同目的不能实现，可要求解除合同退回预约金并赔偿损失。20、开发商夸大宣传与实际不符对购房人的决策造成重大影响的的。比如开发商在销售宣传资料中宣传园林面积有10000平米，而实际只有3000平方米；中心湖面积10000平方米而与实际只有4000平方米；开发商宣传在小区旁边有市政公园但是实际上没

16、有等等。一般来说，购房人要注意尽量将开发商的承诺纳入商品房买卖合同或者保留开发商的原始宣传资料，这样对于日后退房何索赔都更加有把握。21、对于一些可能严重影响购房人决策或者房产价值的情况，开发商有义务在签订商品房买卖合同之前告知购房人，比如尚未建成但是开发商已经掌握的垃圾处理场、高压电线等靠近住宅严重影响居住的，开发商故意隐瞒没有告知的，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。在二手房领域，杭州法院以及深圳法院都有判例，买房人所出售的房产出现过影响恶劣的严重的暴力或者杀人事件而没有告知买房人的，买房人可以解除合同。其实在一手房领域也一样，特别是一些销售之前已经出租过的商品房发生过严重暴力事件或者杀人事件的，居于普遍的社会心理，发生这种事件对于房产价值是有影响的，也会影响买房人作出决策，开发商应该告知买房人。 （作者：夏乾海律师，广东深和律师事务所专职律师，专业房地产建筑工程律师、资深房地产职业经理人，委托电话：。原创作品，转载请注明出处）第 8 页