公允价值价值计量对投资性房地产价值的影响课程论文.doc

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1、赣南师范学院商学院2019-2019学年第2学期财务管理专业会计理论课程论文论文题目：公允价值价值计量对投资性房地产价值的影响学号： 081102048 姓名： 杨洁洁 评阅成绩： 目录摘要3关键字3一、绪论4（一）问题的提出或研究背景4(二)学术价值和现实意义4二、文献综述4（一）文献回顾4（二）文献评价6三、正文6（一）公允价值计量对房地产企业的影响6（二）投资性房地产采用公允价值计量模式的对策探讨7四、结论9五、参考文献：10摘要 2019年2月15日财政部正式发布了新的企业会计准则体系。会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式一公允价值。然而，我国的国情与国际上成熟的市场经济环

2、境相比，仍然存在着一定的差异，公允价值计量在实践领域也缺乏相关的经验，2019年的金融危机更加使得公允价值的运用受到质疑。在这种情形下，我们需要以辩证的眼光讨论公允价值对我国的适用性及其实施效果。积极关注公允价值计量标准在新会计准则中的应用问题，对于准确评价企业业绩，并不断完善公允价值计量属性有着重要的现实意义。关键字 公允价值计量 投资性房地产 金融危机 新会计准则一、绪论（一）研究背景或研究问题的提出国际会计准则在金融危机中遭到质疑。面对华尔街全面崩盘，美国政府使出浑身解数，寻找原因和解救方案，最终认为是会计准则中公允价值计量原因所致。财政部2019年2月发布的企业会计准则第3号投资性房地

3、产，提出把投资性房地产从无形资产和固定资产中分离出来，以公允价值后续计量。这是对国际会计准则的趋同，且根据本国经济环境规定了严格的公允价值使用条件。在金融危机下，我们需要以辩证的眼光讨论公允价值对我国的适用性及其实施效果。积极关注公允价值计量标准在新会计准则中的应用问题，对于准确评价企业业绩，并不断完善公允价值计量属性有着重要的现实意义（二）学术价值和现实意义积极关注公允价值计量标准在新会计准则中的应用问题，对于准确评价企业业绩，并不断完善公允价值计量属性有着重要的现实意义二、文献综述（一）文献回顾 侯益玲（2019）从公允价值在我国运用的情况入手，讨论了公允价值计量属性在我国运用的意义和在我

4、国会计准则国际趋同中发挥的重要作用，以及面临的问题和完善的途径。她认为公允价值计量属性对于投资性房地产的后续计量缺乏可操作性。曾祥飞和徐虹（2019）通过对2019 年沪深A 股上市公司公允价值变动损益与盈余质量的相关性的实证研究表明,公允价值变动损益的计算符合会计准则的规定;公允价值变动损益在总体上提高了盈余质量,可以给投资者提供及时的盈余信息。谢诗芬和胡振国（2019）分析了公允价值定义的历史演变过程, 并对其与相关概念的关系做了简要的辨析。并得出如下结论：公允价值具有交易的公平性、计量对象的全面性、就其本质而言是对假定交易价格的一种估计以及交易市场的兼容性等特点。公允价值是一种复合的会计

5、计属性其表现形式可能为历史成本,历史收入现行成本现行市价短期应收应付项目的可变现净值和以公允价值为计量目的的未来现金流量的现值涵盖历史成本的公允价值即通常所理解的广义的公允价值, 而不包括其在内的公允价值称之为侠义的公允价值。魏国玲（2019）探讨了公允价值在财务会计中应用现状，认为对于能够持续可靠取得公允价值的房地产等，我们一般可采用公允价值的模式来进行后续计量，但是对于金融工具受市场波动影响较大、不够稳定的会计实务类型，初始的确认计量、后续的重新计量、期末的估价、后期的减值测试等都需要以公允价值为具体标准。许娜娜和司智梅（2019）认为公允价值由于其本身的缺陷, 大量依靠主观判断, 从而使

6、得其较容易的被高管应用于盈余管理。并分别从收入，企业合并，金融资产三方面分析了公允价值在盈余管理中的运用及存在的问题和对策。赵晶（2019）阐述了公允价值的涵义，赵晶认为停用市价计算方法,投资者将面临更大的风险。并简要阐述了成本计价和公允价值计量的优缺点，她认为应该考虑如何完善公允价值的规定,使其更好地体现在特殊情况下的资产价值,而不是全盘否定这一计量方法。王慧珍（2019）对于刚刚执行新会计准则的中国来说，公允价值计量对我国金融企业的影响较小,一方面银行、证券类金融企业创新产品较少，另一方面,我国资产证券化产品的基础资产比较优良,基本没有不良贷款，。第三,由于监管机构的投资限制,我国银行间市

7、场资产证券化产品流动性不足,证券化产品在债券市场仅仅占得很少的份额。张洽（2019）通过从上市公司中的几个典型行业中随机选取上市公司来分析公允价值在我国上市公司的运用，察觉出公允价值对我国上市公司的影响巨大，很多上市公司利用公允价值变动损益以及金融资产之间的转换和重分类，借公允价值的运用之机来人为调节利润，粉饰财务报表。并针对此提出相关对策及建议。何颖越（2019）就华尔街全面崩盘，美国政府寻找金融危机原因和解救方案，最终认为是会计准则中公允价值计量原因所致并立马停止使用这一实施多年的最重要的会计准则这一现象引发思考，阐述了我国投资性房地产计量模式异于国际会计准则的独特之处。李红杰和张金芳（2

8、009）研究了公允价值在投资性房地产企业中的应用，举例投资性房地产中公允价值模式的后续计量，说明我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。同时叙述了公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及相应的措施。 （二）文献评价上述文献对本文的研究均存在很重要的借鉴意义，但他们的研究仍然存在一定的缺陷，因此本文在借鉴的同时，也指出其不足，具体如下。候益玲指出公允价值计量属性对于投资性房地产的后续计量缺乏可操作性，但其切入点不够全面，仅从概念上加以阐述。曾祥飞和徐虹仅局限于交易性金融资产的公允价值信息含量的实证检验，对上市公司公允价值变动损益与盈余质量的相关性进行了研究，和房地产企业没有针对性。谢诗芬、胡振国、

9、赵晶着重分析了公允价值定义的历史演变过程, 并对其与相关概念的关系做了简要的辨析。也同样缺乏对房地产企业的专门性研究。魏国玲认为公允价值的大量应用使银行、金融等行业的监管都受到影响。由于目前我国在金融市场还不是很发达，在这些行业中使用公允价值不但加剧了资本的上下波动，还会使各项经济指标的变化幅度增大，但是忽略了我国市场经济体制和会计系统正在不断健全，资产评估行业正蓬勃发展，公允价值计量在应用中遭遇的问题会逐步得到解决。许娜娜和司智梅重点讲述了公允价值对盈余管理中的作用，我们只能从侧面看到对房地产企业中公允价值计量对盈余管理的影响。王慧珍认为公允价值计量对我国金融企业的影响较小，因此可行性及可信

10、度还是很高的，但其忽略了其他行业中公允价值计量所导致的一些问题及对策。张洽片面强调了企业利用公允价值损益人为调节利润，粉饰报表，没有将问题一分为二，忽略了其用作用的一面。何颖越探讨了金融危机后我国尤其是房地产企业采用公允价值计量的优缺点，但未指出具体解决方案。李红杰、张金芳浅议公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，但实质性的指出公允价值计量所引发的问题探讨还有所欠缺。总体来说，上述研究基本上片面强调公允价值计量对房地产企业所产生的利益或影响，分析不够全面，且没有实质性的提出解决方案，因此如何规范公允价值就显得十分重要。这些研究缺陷就是本文进一步需要研究的方向。三、正文（一）公允价值计量对房地

11、产企业的影响与历史成本计量相比，公允价值计量最大的优势在于其紧密结合资产价值，要求以当期的市场价值或未来现金流量的现值作为资产或负债的价值，能够比较合理地反映出相关资产的价值。它能够较好地披露企业获得的现金流量，从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，能有效地增强会计信息的相关性，为投资者、债权人等信息使用者提供更加可靠的会计信息。在金融危机爆发之后,我们看到很多关于改变原先的公司会计政策而转变为以公允价值对投资性房地产进行后续计量的实例。从积极方面，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公

12、允价值变动损益”科目。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。由于近年来国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。而房地产业的资金需求量巨大，使其陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，由于公允价值能提高企业的账面价值，溢价在账面价值中得到体现，其资产数倍于账面的溢价巨额利润将在账面浮现，企业价值得到提高，从而提高了企业贷款的批准率，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。采

13、用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润，提高企业净资产价值，增强企业融资能力，有利于企业向国际市场发展。从消极方面，由于很多情况下现行成本和市场价格的不稳定性以及很多资产和负债的现行成本和市场价格无法确定，公允价值的计量成本较高，难度也较大。公允价值会将经济市场中的波动都反映在财务报表内，这也直接导致财务报表使用者需要的企业基本财务状况、企业盈利能力指数、资产负债率等相关的决策信息上下波动甚至导致信息失实。新准则中公允价值是通过个人的主观判断才能实现的，这就使得公允价值演变为一种效用价值。公允价值的效用因人而异，甚至相同的人在不同的环境下差异也很大，因此无法形成统一、稳定的评价尺

14、度。公允价值这种刚性不足而弹性有余的性质很容易导致企业为了粉饰报表而利用公允价值来操纵利润。另外，投资性房地产公允价值的取得和计量存在许多不确定因素。一是投资性房地产公允价值取得的不确定。在准则中判断该项资产是否采用公允价值进行计量，需要判断该项资产是否满足采用公允价值进行计量的条件。做出这个判断没有具体量化的公式，它更多的是需要依靠会计人员的经验判断。二是投资性房地产公允价值计量的不确定。我国现行的会计准则在公允价值计量方面充分借鉴了国际会计准则，在采用公允价值模式进行计量时，要求存在活跃市场或者类似交易的活跃市场，或者比照相关类似资产的市价，当这些都不存在的时候，可以采用估值技术确定。上述

15、条件非常严格，因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。（二）投资性房地产采用公允价值计量模式的对策探讨1、提高会计人员职业判断能力。采用公允价值模式需要会计人员结合实际情况进行职业判断，为此需多方面提升会计人员职业判断能力： 会计人员应转变观念、更新理念，熟练掌握新准则的概念框架，刻苦钻研，准确把握新准则的精髓和实质；充分利用会计职业团体的培训平台，有计划地对会计人员进行深度培训。另外,

16、公允价值应用中大量不确定因素的使用,为企业利润操纵提供了方便,这就要求加强职业人员和管理人员的职业道德的教育,禁止滥用资产负债表,防止为他人所用,要建立一套完整的组织管理体系,保证企业有能力去评估和衡量,发挥其应有的作用,防止个人的主观意向。2、市场价格是最简便的公允价值来源,也是最为客观、可靠的。只有不断完善市场经济建设,建立成熟、高效的资本市场和金融市场,才能为公允价值的运用提供良好的市场环境,为公允价值的运用提供充分而有效的市场数据支持。鉴于目前在我国存在着评估标准不统一，评估权威不高的现状，我国应统一和规范地产评估细则，逐步提高评估标准的立法机制，提高评估的权威性。在实务中，应积极引导

17、第三方服务于地产评估，加强政府监管的力度，增强职业人员的职业道德教育，提高其业务素质水平，使这些从业人员在坚守职业操守的同时出具恰当准确的地产评估报告，完善上市公司资产评估的信息披露制度。当前应该努力培育各级市场,包括生产资料市场和二手交易市场,逐步建立与我国市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络,大力推进信息资源公开化,形成良好的市场价格体系。进而使公允价值的取得更为客观、直接。对于没有活跃交易市场的资产、负债信息,要采用现值技术来计算出相应的公允价值。我国应在会计准则及有关法律规章上给予明确的有利于具体实务操作的规范要求,如颁布统一的公允价值计量具体准则及使用指南,指导如何采用现

18、值技术估计公允价值,在指南中应可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题,明确规定未来现金流量的估计、折现率以及折现方法的选择等。3、成本模式和公允价值计量模式要有机结合如果采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,则除了将出租物业或持有待增值后转让的土地使用权从存货或固定资产、无形资产科目重分类至投资性房地产科目外,没有其他影响。成本模式是一种稳健的选择。因此,是否采用公允价值计量模式,企业要慎重选择。采用公允价值计量产生的损益只是一种账面损益,不影响现金流量,也不会改变资产的实际价值。它只是将资产的持有收益提前在账面上反映出来,而且不一定能计入当期损益。所以近期准备出售的投资性房地产,最好

19、采用成本模式,这样出售收益才能全部体现在当期损益中。由于公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨,方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应,能有效地增强会计信息的相关性和信息质量,有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此,应进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件,加强准则的宣传与指引,提高投资者、债权人等众多利益相关者甄别会计信息的能力,鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为一些投机者提供了利用公允价

20、值操纵利润的可能。我国应建立独立的会计监督管理体系，对企业会计操作进行严格的监督与控制，对会计舞弊进行统一规定，明确舞弊主体的法律责任和对其惩罚机制。同时，应加大国家监督机构、证监会、国家审计部门和财政部门的监督范围及力度，对投资性房地产企业进行定期的抽查和评审，防止会计利润的非法操纵。从我国对公允价值的“先用后弃，弃而又用”的发展历程可以看出，公允价值作为一种与历史成本观有明显差异的计量理念，需要一个被公众接受、普及和完善的过程。进一步完善相关法规，建立公平、开放、自由、诚信的交易规则体系才是至关重要的问题。欧美各国对国际金融危机的对策修改公允价值计量，我国在这样的环境下，投资性房地产计量模

21、式是应该国际趋同还是固守不变？首先应指出的是，新准则提出的投资性房地产是财务会计的发展，是不能倒退的。综上所述，从会计的中外发展史可以看出，公允价值计量模式和成本计量模式都有一定的优势和缺陷，虽然在金融危机后，我们也不能使历史倒退，回到成本计量模式，二十一世纪将是公允价值与历史成本相互补充、并存的时代。【参考文献】1侯益玲. 公允价值计量在我国的运用探讨 经济与管理研究. 2019（12）：57.2 曾祥飞、徐虹 公允价值变动损益与盈余质量相关性的实证研究 安徽工业大学学报(社会科学版) 第2 7 卷第2 期2 0 1 0 年3 月3 谢诗芬、胡振国 公允价值定义的历史演变及其辨析 China

22、 Academic Journal Electronic Publishing House 199420194 魏国玲 浅谈公允价值在财务会计中的应用 财经纵横 （2019）06-0093-015许娜娜 司智梅 基于盈余管理的公允价值应用分析 现代商贸工业 2019 年第13 期6赵晶 浅谈金融危机条件下公允价值对公司报表和业绩的影响 黑龙江对外经贸2019 年第5 期总第191 期7王慧珍 公允价值计量对我国金融企业资产评估影响的分析内蒙古煤炭经济 2019 年第4 期8 张洽 公允价值运用中存在的问题及对策 会计之友2019年第2期下9 何颖越 金融危机下对投资性房地产公允价值计量模式的思考 财经视点2019年 第2期10 李红杰、张金芳. 浅议公允价值计量模式在投资性房地产中的应用 市场论坛 英文刊名： MARKET FORUM 2009，(8)评阅成绩： 教师签字： 2019年 月 日第 13 页