山西省房地产估价师相关知识金融市场分类考试试题.docx

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1、山西省房地产估价师相关知识：金融市场分类考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况与企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-更新改造-出租模式 D：购买-更新改造-出租-出售模式 E：借款合同 2、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B房地产市场无明显季节性

2、波动 C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 4、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：

3、借款合同5、城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。 A：50 B：60 C：70 D：40 E：执行层的组织协调 6、影响房地产价格的环境因素不包括_。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 7、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率及报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。 A0 B Ca×n D∞ 8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 9、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调

4、换的差价而对该期房价进行估价，则【2004年考题】 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点及房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格 10、工程造价控制是_控制。 A部分管理 B自我调解 C全过程动态 D总价绝对11、 12、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是_。 A净收益包括有形收益与无形收益 B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C通常只有客观收益才能作为估价依据 D应同时给出较乐观、较保守与最可能的三种估计值 13、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%

5、，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。 A方案甲 B方案乙 C方案甲与方案乙均可 D无法判断14、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧及乙建筑物的折旧相比，则_。 A甲大于 B甲小于乙 C甲等于 D难以判断 15、下列选项中，_更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 A开发工作量 B经营利润 C经营收入 D投资数额 16、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间与金钱去收集更切题与准确的_资料。 A一

6、手 B二手 C原始 D基础 17、某工业用地总面积为3000，容积率为0.5，楼面地价为1000元。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元。该改变用途理论上应补地价为万元。 A：500 B：525 C：600 D：1650 E：工业用地的监测点评估价格 18、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是【2005年考题】 A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费 D：开发成本与管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 19、房地产估价师站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说均为公平合理

7、的价值，是的要求。 A：独立、客观、公正原则 B：合法原则 C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。 A销售利润率=销售利润/销售收入 B销售利润率=销售利润/总开发价值 C销售利润率=销售利润/总开发成本 D销售利润率=销售利润/项目总投资 21、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行 22、23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产 E：工业用地的监测

8、点评估价格 24、路线价法特别适用于对_进行估价。 A单宗土地 B大量土地 C部分土地 D待开发土地25、下列不需交纳契税的是。 A：以土地、房屋权属作价投资 B：房屋买卖 C：继承土地、房屋权属 D：房屋赠及 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金的提取与使用原则不包括的原则。 A：定向使用 B：安全运作 C：严格时限 D：按时使用 E：执行层的组织协调 2、按照噪声产生的机理，噪声分为。 A：机械噪声 B：空气动力噪声 C：电磁性噪声 D：稳态噪

9、声 E：非稳态噪声3、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。 A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对 B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄 C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣 D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 4、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的。 A：客观收益 B：实际收益 C：有形收益 D：无形收益 E：潜在收益5、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续

10、施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为_。 A0.5年 B1.5年 C2年 D3年 6、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。 A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同 7、房地产是一种特殊的商品，其及劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是_。 A专业性 B各异性 C不可移动性 D适应性 8、房产测量的成果包括。 A：房产簿籍 B：房产数据 C：房产测量要求 D：房产图集 E：房产测量规范 9、下列属于目前我国划拨土地转让

11、政策的有。 A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家 D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家 E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家 10、关于投资价值与市场价值的说法正确的有_。 A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B投资价值及市场价值在采用收益法评估

12、时，折现率取值相同 C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估11、长期趋势法包括等方法。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：年限法 E：指数修匀法 12、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有【2007年考题】 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法 D：工料测量法 E：分部分项法 13、

13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧的主要原因有等【2005年考题】 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化14、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A：销售收入及成本 B：销售收入及费用 C：成本及产量 D：销售收入及销量 E：成本及成本利润率 15、地方性法规及部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。 A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

14、 B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 16、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50100年 C：4050年 D：540年 E：1540年 17、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是_。 A某标准厂房 B某酒厂厂房 C某待出让土地 D某写字楼 18、在运用成本法时最主要的有【2006年考题】 A：

15、区分计划成本与实际成本 B：区分实际成本与客观成本 C：结合实际成本来确定评估价值 D：结合实际开发利润来确定评估价值 E：结合市场供求分析来确定评估价值 19、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的_。 A70% B60% C50% D40% 20、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种。 A：期内可供租售量/历史同期可供租售量 B：实际价格/理论价格 C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房地产投资需求/房地产使用需求 E：房地产价格增长率/实际GDP增长率 21、 22、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：_。 A0 B5% C10% D15%23、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应 24、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 A：住宅专项维修资金的存储利息 B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C：住宅共用设施设备报废后回收的残值 D：物业服务企业的支出节余 E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益25、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：执行层的组织协调