2018年中含6月兰州市房地产市场月报.docx

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1、2018年6月(年中)兰州市房地产市场月报一、政策国家政策环境：政策环境：调控力度不减，“有效供需”推动市场稳定2018年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。2018年上半年调控政策基本特点政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小

2、套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4：4：2的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证（规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房）；二是开发端

3、的转化（北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房）；三是存量端的激活（包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等）。总体来看，与2019年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。我们认为，短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多

4、层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。【政策小结】：在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。l 兰州市2018年上半年政策l 2018年1月8日一、对部分区域取消限购针对兰州市房地产市场发展

5、的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。二、进一步强化价格备案制度价格主管部门要充分发挥价格监督指导作用，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。三、实行住房限售

6、措施对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得不动产权证书登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在不动产权证书上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得不动产权证书的住房不受前款措施限制。【小结】调控政策半年未松绑，市场交易活跃空前，在严控情况下兰州市场新建商品房上涨压力仍高企，九州、青白石、安宁文创板块依旧处于政策利好空间。核心区域3年限售，政策意图明

7、显：分区域调控，去库存与限售限购并存，一并解决库存与核心区域过火，从而达到调控目的。二、土地市场截止2018年6月30日，兰州市三县六区（含兰州新区）二季度共成交土地45宗，成交面积92.71万平方米，成交金额13.36亿元。同比二季度成交宗地数量下降63.41%，成交面积下降76.53%，成交金额下降79.82%。而环比2018年一季度土地成交数量上涨了15.3%，成交面积下降了41.2%，成交金额下降了52.3%。整体来看，二季度土地成交数有所上涨，但是成交面积与成交金额有所下降。整体来看，二季度兰州市土地市场成交数有所上涨，但成交金额与成交面积略降。三、成交2018年已过半，上半年的兰州

8、楼市，暗流涌动。整体而言，兰州上半年楼市整体平稳，楼市热度较足。那么上半年的兰州楼市，究竟哪些热盘卖的好？哪些区域出货多？本篇将为揭开兰州市区楼市真相。2018年1-6月兰州住宅成交23731套，同比2019年1-6月22392套下降21.89%。2018年下半年是否会回归理性，稳定收官呢？2018上半年成交数据分析2018年1-6月兰州住宅成交23731套，成交面积262.85万平方米，成交均价6982元/平方米，成交金额合计183.51亿元。其中，成交套数环比2019年下半年下降14.30%，同比2019年上半年增长5.98%；成交金额环比2019年下半年下降14.22%，同比2019年上

9、半年增长0.38%。由以上数据可以看出，2018年1月开年成交火爆，成交量飙升，2月受春节影响较大，成交量大幅度下降，金3银4红五三个月走势平稳，6月有所回升；成交价格从1月到6月，每月均在稳步上升。2018年1-6月区域成交新区崛起 位列第四2018年1月1日-6月30日，城关区、榆中县、新区名列前三。其中，城关区成交6114套、面积66.78万、均价8638元/、金额57.67亿元；榆中县成交4667套、面积51.88万、均价5343元/、金额27.72亿元；兰州新区成交4534套、面积48.61万、均价4761元/、金额23.14亿元；七里河区成交3057套、金额31.62亿元；安宁区成

10、交2132套、金额24.36亿元；皋兰县成交1408套、金额10.02亿元；红古区成交662套、金额2.28亿元；永登县成交587套、金额2.82亿元；西固区成交570套、金额3.88亿元。2019-2018上半年成交数据对比对比2019年-2018年近5年来上半年的成交数据可见，兰州新建住宅成交套数、成交面积和成交金额都在逐年增加。成交套数同比增长5.98%，成交面积同比增长4.52%，成交金额同比增长0.38%。分析2018年兰州成交数据可知，2018年兰州周边区县成交数据有明显上升，尤其是兰州新区和榆中县两个区域，从而拉动整体成交数据上升。2018年上半年成交套数项目排行TOP10201

11、8年上半年伴随着全国地产调控的全面升级，兰州房地产市场并未在“金三银四”的“旺季”集中爆发，而是一直趋于相对平稳缓和的状态。在上半年销售数据中，兰州碧桂园依旧一马当先，以14.44亿的骄人业绩稳坐销售榜单第一的位置。兰州大名城、绿地智慧金融城等楼盘虽然均价依旧保持在6000元/以内，但是它们也出现在2018年上半年兰州房地产企业业绩排行前十中，这也从另一方面反映了其成交套数较之其他楼盘还是遥遥领先，同时也说明兰州新区与周边区县的房产市场依旧相对火热。荣光崴廉公馆、兰州万科城等热门楼盘均取得火爆开盘。在这样一片热销中，众多开发商也迎来新一轮的博弈，储备量大，市场拓展充分的全国性企业，无疑是这一次

12、市场收获季的大赢家。来看一下新鲜出炉的2018年上半年兰州房地产企业业绩排行榜TOP10。项目名称区县成交套数成交面积（）成交金额（万元）成交价格（元/）兰州碧桂园城关区44435.177854兰州大名城榆中县28850.975615绿地智慧金融城兰州新区19532.655109兰州恒大帝景七里河区73.310557荣光崴廉公馆安宁区7288618680106.229295兰石豪布斯卡七里河区6678085569106.068554金茂外滩七里河区4885480959300.0510819兰州万科城皋兰县73.777151易大天地城关区3263487645559.9313064保利理想城七里河

13、区43.6310414实力第一一直都是亘古不变的定律。依托于碧桂园、大名城、绿地、恒大等全国性企业凭借在兰州城关区、七里河区、兰州新区等主要区域的布局，货量充沛，产品线丰富，成交业绩全面开花。尤其是兰州万科城，首次进驻兰州，一期项目首次开盘即售罄。整体榜单中，超过10亿业绩的企业达到3家，榜单前十门槛高达4.25亿元。本土央企龙头企业不甘示弱，资本充足作风强势。2018年上半年兰州房地产企业业绩排行榜TOP10中本土央企兰石集团强势上榜。在兰州深耕数年，依托雄厚实力及独特的交通优势，兰石集团在这一轮市场追逐中并没有掉队，位居第6，仅凭借兰石豪布斯卡一个项目成交金额就达到6.9个亿，这样的业绩在

14、短时间内其他本土企业难以追赶。从上半年整个兰州房地产企业业绩来看，各家企业可谓赚的盆满钵满，全线上涨，在这不断刷新土地价格、市场价格、总成交量的半年中，依旧是个大企业频频亮相，小企业随行就市的热闹场景。n 2018年6月份成交概况2018年6月（6.1-6.30）兰州楼市共计成交新建住宅4647套，成交面积522586，成交均价7908元/，成交金额41.33亿元。其中，成交套数同比2019年6月增涨13.09%，环比2018年5月增涨37.57%。2018年6月成交同环比示意图从成交面积段来看，2018年6月，其中100120户型颇受欢迎，成交1149套，占比达24.73%；其次是90100

15、户型，成交996套，占比达21.43%；第三是120140户型，成交974套，占比达20.96%。2018年6月各面积段成交套数同环比示意图从成交单价来看，2018年6月，6000元以下户型成交1238套，环比-26.0%，同比-31.03%；6000-8000元户型成交1559套，环比降低127.59*%，同比83.84%；8000-10000元户型成交668套，环比80.54%，同比-5.38%；10000-12000元户型成交954套，环比115.35%，同比53.13%；12000-15000元户型成交205套，环比65.32%，同比增长122.83%；15000-20000元户型成交

16、22套；环比-73.49%，同比0.00%；20000元以上仅成交1套，同比-95.65%。2018年6月成交单价示意图从成交区域来看，2018年6月，城关区依旧排名第一，成交1396套，成交面积161881，成交均价9138元/；七里河排名第二，成交835套，成交面积90651，成交均价9762元/；皋兰县紧跟排名第三，成交821套，成交面积90840，成交均价6848元/；兰州新区成交510套，成交面积55316，成交均价4600元/；安宁区成交425套，成交面积53524，成交均价9388元/；榆中县成交358套，成交面积39272，成交均价5390元/；西固区成交148套，成交面积15

17、873，成交均价7641元/；红古区成交115套，成交面积10969，成交均价3351元/：永登县成交39套，成交面积4260，成交均价4622元/。2018年6月各区域成交套数占比示意图综上数据可知，2018年6月兰州市新建住宅总成交套数比5月有明显增加，均价也有所增长，主力户型依旧在100-120，成交均价在6000-8000元/的购房者有了明显的增加。其中，6月新开盘楼盘和老盘加推较多，进而带动成交量的增长，成交TOP10中，万科城以718套高居榜首。2018上半年已经收官，兰州楼市依旧稳健。2018年6月兰州新建住宅成交套数TOP10排名项目名称区域成交套数（套）成交均价（元/）1万科城皋兰县71871512兰州碧桂园城关26978083银滩金茂广场七里河226109944恒大帝景七里河172107075荣光崴廉公馆安宁15894976扶正太和上城城关140100557保利理想城七里河139103408碧桂园城市花园新区13251529建投锦墨院榆中县123388610绿地智慧金融城新区1175189【小结】纵观2018年上半年土地、新建商品房成交量及2018年6月单月情况，市场整体企稳微涨，整体处于严控与涨幅相对斗法但又处于平衡的状态，兰州房地产市场仍需求旺盛，但下半年不排除政策愈加严厉。第 12 页