房地产估价模拟试卷.doc

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1、2019房地产估价模拟试题一、单项选择题(共20题，每题2分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。A80 B56 C50 D072不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求3估价报告有效期应从( )起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日4运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动

2、产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则5某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该不动产的实际价格为( )万元。A87 B124 C130 D1346某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为( )。A091 B092 C109 D1107某估价机构于2019年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2019年6月15日。因估价结果有争议，2019年8月15日 进行复估，则复估的估价时点为( )。A2019年6月15 日 B20

3、19年8月15 日C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日8下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数9某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。A35年 B45年 C48年 D

4、50年10若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。 A78 B85 C117 D15011收益法中所指的收益是( )。A估计时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益12某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。A被烧损前的状况 B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况13若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。A通货膨胀影响 B投资利息因素 C资金时间价值 D投资风险补偿14不动产具有供给有限特性，本质上在

5、于（ ）。A土地总量有限 B规划限制C不动产不可移动 D价值量大15.一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为531，则该套住宅的（ ）。A实际单价为2000元m2，实际总价为3016万元B名义单价为1950元m2，实际总价为20万元C实际单价为2000元m2，实际总价为20万元D名义单价为2000元m2，实际总价为3016万元16.某临街深度3048m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为12192万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度1524m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总

6、价为（ ）。A5334万元 B8534万元 C10668万元 D21336万元17 某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年重置价格为 800 元m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物 的现值为（ ）。A 102万元 B 110万元 C 113万元 D 115万元18现需评估某宗不动产2019年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元m2，成交日期为 2019年 1月末，该类不动产自 2019年 7月末至2019年6月末平均每月价格递增1，2019年6月末至2019年10月末平均每月比上月价格上涨20元m2。该可比实例在2019年10月

7、末的价格为（ ）。A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m219. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售费用和销售税费D、开发成本和管理费用20下列关于可比实例的说法中，正确的是( )。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例。二、判断题(共20题，每题1分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误，不答不得分。)1、不动产估价的核心是为特定目的、对特定不动产在特定时点的

8、价值做出估计。 2、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。 3、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。4、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。5、因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。6、通货膨胀不是真正的房地产自然增值。7、有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。8、在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。9、在估价上，重新构建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。10、房地产所有权可分为独有，自有 和建筑

9、物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。11、应用收益法评估出租型不动产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、不动产税、租赁代理费等。12、不动产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。13、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。14、不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。15、由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土寸金，

10、有的一文不值。16、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。17、具体一宗有土地使用年限的不动产的价格，从长远来看是趋于下降的。18、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。19、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。20、假设开发法其本质上是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。三、案例分析单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2019年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2019年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时

11、补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2019年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2019年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50

12、.03.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.444.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车

13、交易市场房地产的市场价格变动而适时调整(二)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受

14、的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。A、目前住宅市场价格B、未来住宅市场价格，折现至估价时点C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D、各期各年销售时的平均市场价

15、格，分别折现至估价时点7.在确定开发成本时，应采用( )。A、该开发公司测算的开发成本B、现时的客观开发成本C、各期销售时的客观开发成本D、各期开发时的客观开发成本8.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和所得税C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2019年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2019年10月和2

16、019年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6。9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A、2000，2300B、2030，2270C、2060，2240D、2090，221010. 假设该宗地于2019年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2019年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。A、2136B、2165C、2179D、2206三、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题20分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分

17、）。11. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2019年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2019年9月1日开工，预计2019年9月1日建成。现需估价2019年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4。2.建筑安装工程费为1100

18、元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8。3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24。4.商品住宅建成半年时可售出30，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60，平均价格为2800元/m2；剩余的10会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5。5.房地产报酬率为8，折现率为12，贷款年利率为6，销售利润率为20，估自测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2019年9月1日的土地公开市场价值。解：1.开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10

19、0005=50000m2住宅总面积=50000-9000=41000m2（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12（1-空置等租金损失率）=5012（1-10）=540元/m2每平方米商铺的净收益=有效毛收入（1-运营费用率）=540（1-24）=410.40元/m2商铺开发完成后的单价=410.40 8 1-1/（1+8）47 1/（1+8）2.5 = 4118.45元/m2商铺开发完成后的总价=4118.459000=3706.61万元（2）住宅开发完成后的总价值=41000302700/（1+12）2.5+602800/(1+12）3+102900/（1+

20、12）3.5=8204.06万元（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元2.扣除项目（1）建安工程费=500001100/（1+12）=4910.71万元（2）专业及管理费用=4910.718=392.86万元（3）销售费用和销售税费总额=11910.67（3.5+5.5）=1071.96万元（4）销售利润=11910.6720=2382.13万元（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V4=0.04V3.总地价2019年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74万元

21、四、计算题(20分，要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)1. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40，第二年投入60，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3，年利率为6，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年：设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年：假设残值率均为零，试计算该宗不动产现时的价格(土地资本化率为8)。第 10 页