山东省房地产估价师案例与分析估价报告使用限制考试题.docx

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1、山东省2017年房地产估价师案例及分析：估价报告使用限制考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调 2、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。(2008年试题) A：活期 B：3个月整存整取 C：6个月整存整取 D：1年零存整取 E：执行层的组织协调3、房地产估价专业意见的作用可分为性

2、质不同的两类，即_。 A一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性 4、砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于mm。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：执行层的组织协调5、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10，则该宗房地产的收益价格接近于。 A：147万元 B：148万元 C：149万元 D：150万元 E：工业用地的监测点评估价格

3、6、下列关于资产负债表不正确的是（）。 A资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债与所有者权益的情况 B资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况与清偿能力的指标 7、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是_。 A普通商品住房与经济适用住房 B宾馆及写字楼 C普通住宅及其配套的娱乐房地产 D城市地铁与城市公交 8、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费与。 A：基础设施建设

4、费 B：城市建设配套费 C：公共配套设施建设费 D：不可预见费 E：借款合同 9、 10、下列关于征收土地的表述中，正确的是_。 A土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的610倍 B安置补助费只能发放给安置单位 C并非所有的征地都要支付青苗补偿费 D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金11、下列关于房产分幅图，说法错误的是。 A：房产分幅图是测绘房产分丘图与房产分户图的基础资料 B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置与权属等状況的基本图 C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺 D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区与建成区以外的工

5、矿企事业等单位及毗连居民点 E：执行层的组织协调 12、某宗土地总面积2 000 ，容积率为32，对应的土地单价为450元，现允许将容积率增加到43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。 A：274万元 B：309万元 C：427万元 D：99万元 E：工业用地的监测点评估价格 13、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行14、重新评估一般应由_进行评估。 A交易双方 B房地产交易活动监督机构 C房地产管理部门 D交易双方与房地产管理部门共同认定的房地产评估机构 15、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅

6、价格总的趋势是_。 A上涨 B下跌 C保持相对稳定 D先涨后跌 16、全面反映房屋及其用地的位置与权属等状况的基本图是。 A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调 17、当完成市场分析与其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 18、 19、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。 A：购买国债 B：为单位或个人提供担保 C：购买股票 D：发放商业性贷款 E：执行层的组织协调 20、经会计

7、事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。 A：100 B：200 C：600 D：1000 E：执行层的组织协调 21、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到_土管部门备案。 A规划 B土地 C房地产开发 D建设 22、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.

8、7% D61%23、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 24、商品越是耐用，则。 A：越缺乏弹性 B：需求弹性越大 C：需求弹性越小 D：完全无弹性 E：执行层的组织协调25、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是_。 A2.5% B3% C5.06% D8%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，

9、所选的每个选项得 0.5 分） 1、开发项目总投资包括建设投资与_。 A前期投资 B后续投资 C经营投资 D管理投资 2、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：税费3、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_。 A首席代理 B买方代理 C卖方代理 D双重代理 4、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。(2003年试题) A：供给价格弹性一般为正值 B：当供给价格弹性为时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值 D：当需求价格弹性为时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求与供给都越有弹性5、下列关于抵押的表述中，不正确的

10、是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：房地产需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：建造成本增加 7、开发商以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目时，需要办理的规划审批工作，下列说法正确是。 A：同划拨

11、土地开发项目程序一样 B：需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请 C：不需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请 D：不需要经过开发项目选址、定点审批阶段 E：需要提交设计方案并经规划部门审查 8、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有。 A：该种房地产的价格水平 B：消费者的预期 C：该种房地产的开发成本 D：该种房地产的开发技术水平 E：房地产开发商对未来的预期 9、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素与个别因素，其中土地的位置属于_。 A一般因素 B区域因素 C个别因素 D其他 10、市场法中实物状况比较与调整的内容包括。 A

12、：环境 B：地形地势 C：外部配套设施 D：内部基础设施完备程度 E：装饰装修11、对无房与住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。 A3 B4 C5 D6 12、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：债券 B：股票 C：货币与货币资金 D：黄金 E：执行层的组织协调 13、以下不属于房地产转让的有_。 A赠及 B租赁 C典当 D以房地产抵债 E以房地产作价入股14、某宗土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限为_年。 A10 B20 C30 D40 15、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融

13、机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A7.5% B8.3% C12.5% D16.7% 16、属于产权登记制种类的是。 A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制 17、编制房地产投资计划及资金筹措表之前，应先编制_。 A现金流量表 B损益表 C资金使用计划 D资金筹措计划 E资金来源及运用表 18、路线价法估价的第三个步骤为_。 A设定标准深度 B求取路线价 C编制深度百分率表 D划分路线价区段 19、下列关于评标、中标管理，表述不正确的

14、是。 A：评标由招标人依法组成的评标委员会负责 B：评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底 C：招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人 D：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 E：中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成 20、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。 A：开发期+经营期 B：开发期+运营期 C：开发期+经营期-前期-建造期 D：开发期+运营期-前期-建造期 E：前期+建造期+经营期 21、个人住房贷款的风险，主要表现为。 A：政策风

15、险 B：操作风险 C：信用风险 D：市场风险 E：管理风险与法律风险 22、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本23、动态投资回收期是指项目以_所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 24、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。 A：资金时间价值是资金的增值特性使然 B：利率是资金时间价值的一种标志 C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等25、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。 A：用其他房地产做抵押 B：提供质押 C：物资抵押 D：第三方担保 E：借款合同