物业管理基础知识简介.ppt

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1、物业管理基础知识简介2.1 2.1 物业物业2.2 2.2 物业管理物业管理2 2 2 2、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介、物业管理基础知识简介1.1.什么是物业什么是物业2.2.物业的主要组成要素物业的主要组成要素3.3.物业的性质物业的性质4.4.物业与房地产、不动产的区别与联系物业与房地产、不动产的区别与联系2.1 2.1 2.1 2.1 物业物业物业物业2.1 2.1 物业物业n n物业是指已经建成并投入使用物业是指已经建成并投入使用物业是指已经建成并投入使用物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设备、的各类建筑物及其相关的设备、的各类建筑物

2、及其相关的设备、的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及依托于该实体上设施和场地以及依托于该实体上设施和场地以及依托于该实体上设施和场地以及依托于该实体上的权益的权益的权益的权益 ；n n物业举例：住宅楼、写字楼、物业举例：住宅楼、写字楼、物业举例：住宅楼、写字楼、物业举例：住宅楼、写字楼、商厦、厂房仓库、酒店；商厦、厂房仓库、酒店；商厦、厂房仓库、酒店；商厦、厂房仓库、酒店；n n一个完整的物业包括实物形态一个完整的物业包括实物形态一个完整的物业包括实物形态一个完整的物业包括实物形态和非实物形态。具体地说，右边和非实物形态。具体地说，右边和非实物形态。具体地说，右边和非实物形态。具体地说，

3、右边前前前前3 3 3 3项组成要素属于实物形态的项组成要素属于实物形态的项组成要素属于实物形态的项组成要素属于实物形态的部分，后一项属于非实物形态。部分，后一项属于非实物形态。部分，后一项属于非实物形态。部分，后一项属于非实物形态。1.1.1.1.什么是物业？什么是物业？什么是物业？什么是物业？n n(1)(1)(1)(1)已建成并具有使用功能已建成并具有使用功能已建成并具有使用功能已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建的各类供居住和非居住的建的各类供居住和非居住的建的各类供居住和非居住的建筑物筑物筑物筑物;n n(2)(2)(2)(2)与这些屋宇相配套的设与这些屋宇相配套的设与这些屋

4、宇相配套的设与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施备和市政、公用设施备和市政、公用设施备和市政、公用设施 ；n n(3)(3)(3)(3)与这些屋宇的建筑相邻与这些屋宇的建筑相邻与这些屋宇的建筑相邻与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小的场地、庭院、停车场、小的场地、庭院、停车场、小的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路区内非主干交通道路区内非主干交通道路区内非主干交通道路;n n(4)(4)(4)(4)附着在上述实体上的各附着在上述实体上的各附着在上述实体上的各附着在上述实体上的各项权益。项权益。项权益。项权益。2.2.2.2.物业的主要组成要素物业的主要组成要素物业的主要组成要素

5、物业的主要组成要素3.3.3.3.物业的性质物业的性质物业的性质物业的性质（1 1 1 1）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性（2 2 2 2）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性2.1 2.1 2.1 2.1 物业物业物业物业3.3.物业的性质物业的性质n n 物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性）n n 物业的有限性（由土地的有限性决定）；物业的有限性（由土地的有限性决定）；物

6、业的有限性（由土地的有限性决定）；物业的有限性（由土地的有限性决定）；n n 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定；物业的多样性主要是指物业形式的多样性）业的多样性主要是指物业形式的多样性）业的多样性主要是指物业形式的多样性）业的多样性主要是指物业形式的多样性）n n 物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移动性）物业的固定性（空间位置的不可移

7、动性）n n 物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具物业的永久性和长期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命；长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物

8、可供人们长期使用，长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）也可以一次性出售或多次出租）也可以一次性出售或多次出租）也可以一次性出售或多次出租）n n 物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐

9、全，其功能发挥就越套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分充分；物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。）发挥其功能。）发挥其功能。）发挥其功能。）（1 1 1 1）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性）物业的自然属性3.3.物业的性质物业的性质 物业的经济属性物业的经济属性物业的经济属性物

10、业的经济属性n n A.A.A.A.物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；n n B.B.B.B.物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面

11、表现为建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）；n n C.C.C.C.物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺

12、旋式上升趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）；n n D.D.D.D.物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）题，因而政府在宏观政策上的调控

13、就显得尤为重要）题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要）物业的法律属性物业的法律属性物业的法律属性物业的法律属性n n物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实

14、物形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。n n购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收益、分配四项权能，形成了购入物业就意味着购入不动产物权，包括占有、使用、收

15、益、分配四项权能，形成了一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单一个完整、抽象的权利体系。在这一权利体系下，各种权利可以进行组合、也可以单独行使、享有。独行使、享有。独行使、享有。独行使、享有。（2 2 2 2）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性）物业的社会属性4 4 4 4 物业与房地产、不动产的区别与联系物业与房地产、不动产的区别与联系物业与房地产、不动产的区别与联系物业与房地产、不动产的区别与联系

16、三者比较三者比较三者比较三者比较区别区别区别区别联系联系联系联系物业物业物业物业房地产房地产房地产房地产不动产不动产不动产不动产狭义的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地狭义的房地产：指房屋、屋基地以及附属土地以及附属土地以及附属土地以及附属土地 。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间上与房屋和屋基地紧密结合的等空间

17、上与房屋和屋基地紧密结合的地。地。地。地。广义的房地产：指全部土地和房广义的房地产：指全部土地和房广义的房地产：指全部土地和房广义的房地产：指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。离的部分。离的部分。离的部分。从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。在形态的财产。在形态的财产。在形态的财产。房地产

18、由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为通常又被称为通常又被称为通常又被称为”不动产不动产不动产不动产”。房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属

19、性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。同一对象。同一对象。同一对象。物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不物业是单元性的、具体的房地产或不动产。动产。动产。动产。内涵不同内涵不同内涵不同内涵不同指单元性房指单元性房指单元性房指单元性房地产、具体地产、具体地产、具体地产、具体的房地产，是的房地产，是的房地产，是的房地产，是一个微观的概一个微观的概一个微观的概一个微观的概念念念念指国家、地区或指国家、地区或指国家、地区或指国家、地区或城市所拥有的房城市所拥有

20、的房城市所拥有的房城市所拥有的房产和地产，房地产和地产，房地产和地产，房地产和地产，房地产一般用于宏观产一般用于宏观产一般用于宏观产一般用于宏观角度，如房地产角度，如房地产角度，如房地产角度，如房地产业业业业外延不同外延不同外延不同外延不同房地产进入进房地产进入进房地产进入进房地产进入进入交易和售租入交易和售租入交易和售租入交易和售租后服务这一领后服务这一领后服务这一领后服务这一领域域域域指房地产的开发、指房地产的开发、指房地产的开发、指房地产的开发、建建建建设、销售和售租设、销售和售租设、销售和售租设、销售和售租后的后的后的后的管理整个过程管理整个过程管理整个过程管理整个过程称谓领域不称谓领

21、域不称谓领域不称谓领域不同同同同房地产领域中房地产领域中房地产领域中房地产领域中单元性房地产单元性房地产单元性房地产单元性房地产的别称的别称的别称的别称经济法、行政法经济法、行政法经济法、行政法经济法、行政法及商业实务中使及商业实务中使及商业实务中使及商业实务中使用的称谓用的称谓用的称谓用的称谓民法惯民法惯民法惯民法惯用的词用的词用的词用的词汇汇汇汇2.1 2.1 物业物业物业物业2.2 2.2 物业管理物业管理物业管理物业管理n n2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n n2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的

22、特点n n2.2.3 2.2.3 物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质n n2.2.4 2.2.4 物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容n n2.2.5 2.2.5 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体n n2.2.6 2.2.6 物业管理的五大职能物业管理的五大职能物业管理的五大职能物业管理的五大职能n n2.2.7 2.2.7 物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用物业管理的地位与作用n n2.2.8 2.2.8 物业管理模式及类型物业管理模式及类型物业管理模式及类型物业管理模

23、式及类型n n主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及主要是指有关房地产及其辅助设备、设施售租其辅助设备、设施售租其辅助设备、设施售租其辅助设备、设施售租后的服务。后的服务。后的服务。后的服务。狭义的物业管理狭义的物业管理狭义的物业管理狭义的物业管理n n泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售开发、租赁、销售及售租后的服务。租后的服务。租后的服务。租后的服务。n n具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、具体包括对物业权属、物业经营活动、物业维物业经营活

24、动、物业维物业经营活动、物业维物业经营活动、物业维修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷修保养、相关法律纠纷等的管理。等的管理。等的管理。等的管理。广义的物业管理广义的物业管理广义的物业管理广义的物业管理n n现现现现在在在在一一一一般般般般认认认认为为为为，物物物物业业业业管管管管理理理理是是是是指指指指物物物物业业业业管管管管理理理理经经经经营营营营人人人人受受受受物物物物业业业业所所所所有有有有人人人人或或或或使使使使用用用用人人人人的的的的委委委委托托托托，运运运运用用用用现现现现代代代代管管管管理理理理与与与与服服服服务务务务技技技技术术术术，按按按按照照照照委

25、委委委托托托托管管管管理理理理合合合合同同同同，对对对对已已已已投投投投入入入入使使使使用用用用的的的的各各各各类类类类物物物物业业业业实实实实施施施施企企企企业业业业化化化化、社社社社会会会会化化化化、专专专专业业业业化化化化、规规规规范范范范化化化化的的的的管管管管理理理理，为为为为物物物物业业业业的的的的产产产产权权权权人人人人和和和和使使使使用用用用人人人人提提提提供供供供高高高高效效效效、周周周周到到到到的的的的服服服服务务务务，创创创创造造造造安安安安全全全全方方方方便便便便的的的的居居居居住住住住和和和和工工工工作作作作环环环环境境境境，提提提提高高高高物物物物业业业业的的的的使

26、使使使用价值和经济价值，实现物业的保值增值。用价值和经济价值，实现物业的保值增值。用价值和经济价值，实现物业的保值增值。用价值和经济价值，实现物业的保值增值。2.2.1 2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义2.2.1 2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n n 物业管理的管理对象是物业。这个物业是指物业管理的管理对象是物业。这个物业是指物业管理的管理对象是物业。这个物业是指物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇；在建或已投

27、入使用的物业，即楼宇；在建或已投入使用的物业，即楼宇；在建或已投入使用的物业，即楼宇；n n 物业管理的服务对象是人，即物业所有人物业管理的服务对象是人，即物业所有人物业管理的服务对象是人，即物业所有人物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业业业业主主主主)和使用人和使用人和使用人和使用人 ；n n 物业管理的属性是经营。物业管理被视为一物业管理的属性是经营。物业管理被视为一物业管理的属性是经营。物业管理被视为一物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有种特殊的商品，物业管理所提供的是有种特殊的商品，物业管理所提供的是有种特殊的商品，物业管理所提供的是有 偿的无偿

28、的无偿的无偿的无形的商品形的商品形的商品形的商品劳务与服务劳务与服务劳务与服务劳务与服务 ；n n 这这这这种种种种劳劳劳劳务务务务、服服服服务务务务的的的的投投投投入入入入能能能能起起起起到到到到完完完完善善善善物物物物业业业业的的的的使使使使用效能，并使其保值、增值的作用用效能，并使其保值、增值的作用用效能，并使其保值、增值的作用用效能，并使其保值、增值的作用 ；物业管理的内涵物业管理的内涵物业管理的内涵物业管理的内涵2.2.1 2.2.1 2.2.1 物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义物业管理的含义n n 物物物物业业业业管管管管理理理理是是是是采采采

29、采用用用用现现现现代代代代科科科科学学学学管管管管理理理理手手手手段段段段对对对对物物物物业业业业实实实实施施施施全全全全方方方方位位位位、多多多多功功功功能能能能的的的的管管管管理理理理，融融融融管管管管理理理理、服服服服 务务务务、经经经经营于一体营于一体营于一体营于一体 ；n n 物物物物业业业业管管管管理理理理的的的的基基基基本本本本要要要要求求求求是是是是统统统统一一一一管管管管理理理理和和和和协协协协调调调调，既既既既包包包包括括括括相相相相对对对对独独独独立立立立的的的的物物物物业业业业(楼楼楼楼宇宇宇宇等等等等)或或或或小小小小区区区区物物物物业业业业的的的的统统统统一一一一管

30、管管管理理理理和和和和协协协协调调调调，也也也也包包包包括括括括辖辖辖辖区区区区范范范范围围围围内内内内各各各各个个个个方方方方面面面面的的的的统统统统一一一一管理和协调管理和协调管理和协调管理和协调 ；n n 优优优优质质质质的的的的物物物物业业业业管管管管理理理理与与与与社社社社区区区区服服服服务务务务相相相相结结结结合合合合，为为为为业业业业主主主主和使用人提供物质、精神方面的服务和使用人提供物质、精神方面的服务和使用人提供物质、精神方面的服务和使用人提供物质、精神方面的服务 ；n n 就就就就法法法法律律律律属属属属性性性性而而而而言言言言，物物物物业业业业管管管管理理理理是是是是具具

31、具具有有有有中中中中介介介介性性性性质质质质的的的的信信信信托托托托管管管管理理理理，通通通通过过过过一一一一定定定定的的的的契契契契约约约约，规规规规定定定定相相相相 关关关关各各各各方方方方的权利和义务的权利和义务的权利和义务的权利和义务 。物业管理的内涵物业管理的内涵物业管理的内涵物业管理的内涵2.2.2 2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点1、社会化、社会化 4、经营型、经营型 2、专业化、专业化 3、企业化、企业化物业管理的特点物业管理的特点2.2.2 2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理

32、的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住业

33、主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作工作工作工作)环境环境环境环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个一个一个一个“总管家总管家总管家总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理总代理总代理总代理”。业主只需根据物业管理部门

34、批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理个城

35、市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理个城市管理的社会化程度，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。效益的统一和综合改善。效益的统一和综合改善。效益的统一和综合改善。物业管理社会化物业管理社会化物业管理社会化物业管理社会化2.2.2 2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点 将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企将有关物业的各专业管理都纳入

36、物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公

37、司。专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也

38、可以承包给专业清洁公司。承包给专业清洁公司。承包给专业清洁公司。承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。城市管理向现

39、代化的管理方式转换。城市管理向现代化的管理方式转换。城市管理向现代化的管理方式转换。物业管理专业化物业管理专业化物业管理专业化物业管理专业化2.2.2 2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点 物业管理企业作为一个独立的法人，按照物业管理企业作为一个独立的法人，按照物业管理企业作为一个独立的法人，按照物业管理企业作为一个独立的法人，按照中华人民共和国公司中华人民共和国公司中华人民共和国公司中华人民共和国公司法法法法的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。的规定运行，不受任何干

40、扰，政、事、企完全分离。的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业

41、信誉。位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。物业管理企业化物业管理企业化物业管理企业化物业管理企业化2.2.2 2.2.2 2.2.2 物业管理的特点物业管理

42、的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点物业管理的特点 物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。收费。收费。收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。为目的。为目的。为目的。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于物业管理企业可以通

43、过多种经营，使物业的管理定于物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养以业养以业养以业养业、自我发展业、自我发展业、自我发展业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的

44、资金有了来源，还护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。物业管理经营型物业管理经营型物业管理经营型物业管理经营型2.2.3 2.2.3 2.2.3 物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质n n1.1.1.1.以服务为核心的第三产业；以服务为核心的第三产业；以服务为核心的

45、第三产业；以服务为核心的第三产业；n n2.2.2.2.集管理、服务、经营为一体的服务管理；集管理、服务、经营为一体的服务管理；集管理、服务、经营为一体的服务管理；集管理、服务、经营为一体的服务管理；n n3.3.3.3.社会化、专业化、企业化与经营型的管理；社会化、专业化、企业化与经营型的管理；社会化、专业化、企业化与经营型的管理；社会化、专业化、企业化与经营型的管理；n n4.4.4.4.受聘、受托性；受聘、受托性；受聘、受托性；受聘、受托性；n n5.5.5.5.规范性；规范性；规范性；规范性；n n6.6.6.6.统一性和综合性；统一性和综合性；统一性和综合性；统一性和综合性；n n7

46、.7.7.7.中介性中介性中介性中介性 ；物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质物业管理的性质2.2.4 2.2.4 2.2.4 物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：（一）物业管理的内容包括以下几个方面：n n1.1.物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容n n2.2.多种经营服务多种经营服务多种经营服务多种经营服务n n3.3.物业租赁物业租赁物业租赁物业租赁n n4.4.社区管理社区管理社区管

47、理社区管理1.1.1.物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容物业管理的基本内容n n（1 1 1 1）日常养护）日常养护）日常养护）日常养护 n n（2 2 2 2）秩序维护与管理）秩序维护与管理）秩序维护与管理）秩序维护与管理n n（3 3 3 3）清洁绿化管理）清洁绿化管理）清洁绿化管理）清洁绿化管理n n（4 4 4 4）消防管理）消防管理）消防管理）消防管理n n（5 5 5 5）车辆道路管理）车辆道路管理）车辆道路管理）车辆道路管理n n（6 6 6 6）征收费用管理）征收费用管理）征收费用管理）征收费用管理n n（7 7 7 7）

48、处理矛盾、协调各方面的关系）处理矛盾、协调各方面的关系）处理矛盾、协调各方面的关系）处理矛盾、协调各方面的关系n n（8 8 8 8）档案管理）档案管理）档案管理）档案管理2.2.2.多种经营服务多种经营服务多种经营服务多种经营服务多种经营服务多种经营服务n n物物物物业业业业管管管管理理理理的的的的多多多多种种种种经经经经营营营营服服服服务务务务主主主主要要要要是是是是指指指指物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业在在在在征征征征得得得得相相相相关关关关主主主主体体体体同同同同意意意意后后后后，依依依依托托托托物物物物业业业业管管管管理理理理区区区区域域域域特特特特有有有有的的的的

49、市市市市场场场场资资资资源源源源开开开开展展展展的的的的各各各各类类类类有有有有尝尝尝尝服服服服务务务务工工工工作作作作。它它它它主主主主要要要要是是是是为为为为某某某某些些些些用用用用户户户户的的的的一一一一定定定定需需需需要要要要而而而而提提提提供供供供的的的的针针针针对对对对性性性性的有偿服务。的有偿服务。的有偿服务。的有偿服务。3.3.3.物业租赁物业租赁物业租赁物业租赁物业租赁物业租赁n n物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业根根根根据据据据自自自自身身身身的的的的实实实实力力力力及及及及所所所所管管管管物物物物业业业业区区区区域域域域的的的的特特特特点点点点，可可可可以

50、以以以开开开开展展展展接接接接受受受受业业业业主主主主（或或或或其其其其他他他他组组组组织织织织）委委委委托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。托的物业租赁业务，增加企业的经营收入。4.4.4.社区管理社区管理社区管理社区管理社区管理社区管理n n参参参参与与与与社社社社区区区区管管管管理理理理是是是是物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业的的的的一一一一个个个个特特特特殊殊殊殊使使使使命。命。命。命。n n物物物物业业业业管管管管理理理理企企企企业业业业要要要要自自自自觉觉觉觉与与与与各各各各级级级级政政政