房地产评估自学考试复习资料.docx

《房地产评估自学考试复习资料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估自学考试复习资料.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有房地产估价人员岗位合格证书或房地产估价师注册证的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测及判断。2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估 价的人员及机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法

2、规与准则。4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。6.土地的定义：土地是地球表面自然要素大气、岩土、生物、水及人类在其上的经济活动共同组成的综合体。7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.

3、经济因素3.科学技术4.社会行政因素。10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋与构筑物两大类。11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。12.房地产的定义：房地产是房产与地产的总称，也称不动产。它包括土地及房屋组成的物质实体与由此派生出的权益。13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。15.房地产的特性：1.位置

4、的固定性2.长期使用性3.大量投资性4.保值及增值性5.投资的风险性。16.容积率的内涵：容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积及宗地面积的比值。（分为实际容积率与规划容积率两种）。17.房地产价格的定义：房地产价格是指土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。18.房地产价格的决定因素：房地产使用价值的大小、房地产的供应数量、对房地产的有效需求。第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）19.房地产价格的实质：房地产评估价格不是物质实体的价格,而是房地产权益的价格。即土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。20.房地产价格的种类：1.市场价、评估价2.房地产总价、土

5、地价格、建筑物价格3.生地价、熟地价4.抵押价格、租赁价格5.单位价格、楼面地价。21.生地价的概念：生地价是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。22.熟地价的概念：熟地价是指在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价。23.毛地价的概念：毛地价是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金与市政基础设施配套建设费。的概念：楼面地价又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，等于土地总价格除以建筑总面积。（楼面地价的高低取决于土地的价格与容积率两个因素。）的概念：是指按上一年重新建造及应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑

6、标准、相同质量的房屋所需要的价格。26.房地产价格的基本特征：1.房地产价格实质上是一种权益价格2.价格构成的双重性3.可用租金的形式表现4.无统一的市场，价格的个别性强5.受折旧的影响小，增值性强。27.比较地价及一般物价的不同之处：地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有与集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总与，是国家土地所有权在经济上的实现形式。（物价）通常所说的物价其实就是生产价格，而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就

7、是价值的转化形态。28.市场价格及评估价格之间的关系：房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计，旨在使评估结果尽量及市场价相吻合。为此，在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料。另一方面，在市场不健全或缺乏市场价格的情况下，评估价格可以代表市场价。评估价及市场价的另一个区别是，后者是一个客观存在的唯一的价格，评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异，评估的结果完全有可能不一致，但只要这些评估价接近市场状况，仍然是合理、可用的。29.房地产评估的必要性（现实意义、主要作用）：1.为土地使用制度改革与土地管理提供科学依据2.为各类房地产交易服务3.满足房地产税收的需要4.为征地拆迁补

8、偿费提供依据5.对城市旧房拆迁补偿的评估6.处理房地产纠纷的作用7.企业合资、重组与股份制的需要。30.土地区位的含义：土地的区位是指某个固定位置的土地及其周围社会经济环境的相互关系，实质上是一个经济的内涵。31.我国土地开发程度分类：1.三通一平：给水、排水、道路通，建设场地土地平整。2.五通一平：给水、排水、电力、电讯、道路通，建设场地土地平整。七通一平：给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路通，建设场地土地平整。3.城市土地的再开发。第二章房地产评估的理论基础（地租理论、区位理论）1.地租的含义：地租是指土地所有者凭借土地所有权获得的收入。2.地租的两种基本形式：级差地租、绝对地租。（

9、此外形式还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。）的概念：级差地租是指用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。4.级差地租I的含义：级差地租I是指在肥沃程度与位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。5.级差地租II的含义：级差地租II是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。6.级差地租I及级差地租II的区别联系：级差地租I的产生条件是土地的肥沃程度与位置差别；级差地租II的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同劳动生产率。级差地租II的形成必须以级差地租I的存在为前提。7.级差地租的分类：级差地租I、级差地租II。8.绝对地租的含

10、义：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。9.垄断地租的含义：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。10.矿山地租的含义：矿山地租是指工业资本家为采掘矿藏向矿山土地所有者租用矿山所支付的地租。11.建筑地段地租的含义：建筑地段地租是指资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。13.地租理论在房地产评估中的作用：1.地租理论对房地产估价具有良好的指导性，绝对地租是土地价格存在的根源。2.级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素。3.竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式。对城市房地产估价具有控制与平衡的作用。14.西方地租理论的主要流派：1

11、.威廉?配第的观点：赋税论的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。2.弗朗斯瓦?魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。3.亚当?斯密的观点：国富论中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。4.大卫?李嘉图的观点：政治经济学及赋税原理中的地租概念，租金及地租的区分。15.绝对地租的形成条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成。第二章房地产评估的理论基础（地租理论、区位理论）12.地租的表现形式：根据地租产生的原因与条件，马克思把资本主义地租分为级差地租与绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地

12、租、建筑地段地租等形式。16.绝对地租形成的根本原因：土地私有权的垄断。17.区位的含义：区位是自然地理区位、经济地理区位与交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。的概念：指包含某一事物及周围环境的空间位置关系及该位置上自然条件的组合特征。的概念：指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系。的概念：指某城市或某地段及交通线路与设施的关系。21.农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯.杜能创立的。孤立国是第一部区位理论的古典名著。22.什么是杜能环：根据区位地租理论，农作区分化成六种农作制度，围绕城市中心呈向心环带状分布。由里向外依次为自由农作区、林业区、谷草式农作区、三圃式农作区、畜牧区。2

13、3.区位因素：区位因素是指经济区位的布局主体进行空间配置的外部约束因素。（分为三大类：农业区位因素、工业区位因素、交通区位因素。）24.农业区位理论的主要内容：1.杜能区位理论的基本经济分析。2.杜能环。3.杜能环的修正模型。25.韦伯区位理论的基本假设条件：在一个孤立的的国家或特定地区，自然条件与工人技艺相同；工业原料、燃料产地已知，生产条件与埋藏状况不变；消费地已知且需求量不变；仅对同一产品的生产与销售进行讨论。26.区位因素的分类：一般区位因素、特殊区位因素、地方因素、聚集因素、自然技术因素、社会文化因素。27.中心地理论：1933年由德国地理科学家克里斯塔勒在德国南部的中心地一书提出。

14、28.中心地理论的假设条件：地域是一个人口与经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税与非关税壁垒的限制。29.中心地理论的基本内容：1.六边形市场区2.市场等级序列3.市场网络的基本类型。（市场原则：K=3系统，克里斯塔勒理论的核心。交通原则：K=4系统。行政原则：K=7系统。）30.区位理论对房地产估价的指导作用（影响）：1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异3.区位理论是城镇土地分等定级工作的依据4.区位理论是市场比较法的理论依据5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租及区位理论。第三章房地产价格影

15、响因素及评估原则（影响因素分类，一般因素、城市区域因素、个别因素、评估原则）1.房地产价格影响因素的分类：一般因素、城市区域因素、个别因素。2.一般因素的含义：一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。3.一般因素包含的内容：主要包括：1.经济因素（经济发展、财政金融因素、产业结构）2.社会因素（人口、家庭规模、治安状况、社会福利）3.行政因素（土地使用制度及住房制度与地价政策、城市规划与土地利用总体规划、税收制度，投资倾斜，优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制、）4.心理因素。4.城市区域因素的内涵：城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件与环境条件等

16、方面的差异，不仅形成不同类型的均质区域，而且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度影响。5.城市区域因素所包含的内容：1.商服繁华度2.交通便捷度3.城市设施完备度（基础设施、生活服务设施)4.自然条件及环境质量。6.个别因素的内涵：个别因素是指构成宗地的个别特性并对其价格产生影响的因素。（包括土地个别因素与建筑物个别因素）。7.个别因素所包含的内容：一、.土地个别因素（1.区位2.面积、宽度、深度3.形状4.地质地形5.容积率6.用途7.土地使用年期因素）二、（建筑物的个别因素（1.面积、结构、材料2.设计水平、设备状况3.施工质量4.规划限制5.建筑物及周围环境协调性。）8.房地产评估

17、原则的内容：1.供求原则2.替代原则3.最佳使用原则4.预期收益原则5.合法原则6.评估时点原则7.公平原则。9.供求原则的含义：商品的价格由该商品供给与需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。10.替代原则的含义：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。11.最佳使用原则的含义：是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。12.预期收益原则的含义：预期收益原则是指资产评估应当通过预期资产未来能够提供的收益作为评估标准与确定其公平市场价格。13.

18、合法原则的含义：合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。14.评估时点原则的含义：房地产评估的时点原则是指估价的结论具有很强的实效性，即同一宗房地产其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的，评估过程中的一切取价标准均为评估基准日这一时点的价值标准。第三章房地产价格影响因素及评估原则（影响因素分类，一般因素、城市区域因素、个别因素、评估原则）15.公平原则的含义：公平原则是指房地产估价必须站在公正的立场上,估价的目标在于确定一个客观合理的价格,不受被评估对象各方当事人利益的影响。（由房地产估价业务的性质与意义所决定的。）16.最佳使用原则的适用条件：1.法律上许可2.技术上可能3.经济上

19、可行4.价值最大化。17.替代原则在房地产评估中的作用：1.依据替代原则评估房地产价格时，在房地产同一供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、及待估房地产有替代可能的房地产价格及条件，对待估房地产及已交易的房地产进行价格与条件的比较，从而确定待估房地产价格，因此替代原理是估价中比较法的理论基础2.替代原则也是重置成本法可以成立的依据，由于替代原则的存在，对可能重置的不动产，重置原价就成为其价格上限3.替代原则及收益还原法也有密切的关系4.替代原则是房地产评估的重要原则之一，房地产价格是及有替代可能的其他房地产互相关联而形成的。18.评估日期及评估期日的不同点：前者为估价对象价值或者价格确定的时点

20、，后者为估价人员对估价对象进行估价的工作日期。19.房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正。20.房地产评估原则在房地产评估中的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的与同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考与衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。第四章我国房地产评估概况(土地评估，房地产评估的方法体系与程序、中房指数，低价指数）一、定级及估价的关系1、我国土地评估的发展过程： 1986年土地管理法

21、颁布 1987年深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖，将3幅土地按50年的期限出让 1988年宪法修改，“土地的使用权可以依法律的规定转让” 1988年国务院发布中华人民共与国城镇土地征收土地使用税暂行条例 1993年原国土局土地估价师资格考试暂行办法 2003年国务院办公厅转发财政部关于加强与规范评估行业管理意见的通知2、土地定级及估价的关系： 土地定级确定基准地价 基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据 基准地价不能代表每宗地价，只有在具体条件下适当修正才能得到宗地的真实地价 得到宗地价能得到每级土地的平均价格即基准地价 基准地价及宗地价虽然不同内涵，但相辅相成 通过

22、定级基准地价宗地估价第四章我国房地产评估概况(土地评估，房地产评估的方法体系与程序、中房指数，低价指数）3、大面积土地价格评估的基本模式： 以土地定级为基础的评估模式 以交易地价为基础的评估模式4、土地定级的作用： 土地定级确定基准地价 基准地价能为确定每宗土地的出让价格提供科学依据 通过定级基准地价宗地估价，为土地评估提供大体依据二、房地产评估方法体系1、房地产评估方法体系： 房地产评估的基本方法 房地产评估的派生方法2、房地产评估的基本方法： 市场比较法 收益法 成本法 3、房地产评估的派生方法： 剩余法 基准地价修正法 路线价法 长期趋势法 地价指数法 残余法4、房地产评估基本方法的特点

23、： 各具特色 市场比较法的理论依据是：市场上相同价位的房地产，他们各自的条件与效用也是基本相同的。 收益法的理论依据是预期收益原理，即通过对未来不同时期的预期收益分析，并以一定的折现率将其还原成房地产的现值，实质上是从投资回报的角度来对房地产估价。 成本法对投资者来说是从生产费用的角度进行估价的，收益大于费用。 共性： 都不能脱离一定的市场条件，去生搬硬套计算公式。 互补性： 应用时，这三种方法也是根据不同的条件，或去其一种为主，或混合使用，互相补充，取长补短。三、房地产评估程序1、房地产评估程序的基本内容： 受理评估业务 a 明确评估目的 b 了解评估对象 c 确定估价的时点 初步选定评估方

24、法 实地勘察及收集材料 a 估价对象的基本情况 b 估价对象所在地段的环境与区域因素 c 及估价对象同类的房地产市场资料 d 国家与地方涉及房地产估价的政策、法规与定额指标 评估计算 撰写房地产评估报告2、评估合同的主要内容： 评估范围、对象 评估目的 评估工作时限 信息采集的范围与方式 评估报告的要求 评估费用的数额及支付方式 允许变通的评估内容及其范围 评估报告的使用方式及使用范围 相关信息与资料的保密 争议的处理方式 当事人提出的其它责任与义务3、收集评估资料的主要渠道： 委估方提供 现场的勘测与必要的调查访问 大量实践不断积累4、了解房地产宗地评估的实际操作步骤：看下一张第四章我国房地

25、产评估概况(土地评估，房地产评估的方法体系与程序、中房指数，低价指数）4、了解房地产宗地评估的实际操作步骤： 一、估价前期准备工作 基础数据调查：城镇基准地价及修正体系、标定地价、地区、物价指数、地区内各类行业成本与销售利润率等 市场成交价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并对交易案例进行详细的调查包括：面积、规划、付款方式、交易情况。 房屋租赁价格信息调查：从地域、区位、类型、结构等角度选择代表性的交易案例，并明确装修情况、月租金、租期、租金支付情况等指标。 市场发展方向预测信息调查：房地产相关政策如税费调整、招商优惠政策等；城市发展规划如城市总体规划、城市近期

26、规划；金融信息：如银行存、贷款利率的调整、经济增长速度的预计、股市行情等。 二、确定评估方法及试算价格 根据城镇土地估价规程规定，对同一股价对象，应选择两种以上的方法进行估价，并得出试算价格。 商业用地一般选择市场比较法，辅之收益还原法、剩余法等。各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。 住宅用地一般首选市场比较法。对新开发的土地，可采用成本逼近法。 工业用地特殊情况下开采用收益还原法。 其他土地如承租土地使用权评估建议采用市场比较法与收益还原法；有限定条件的土地使用权宜采用以上两种方法。三、敏感性分析：对估价结果进行敏感因素分析。明确风险大小。 四、常用估计方法公式：市场比较法、收益还原

27、法四、地价指数1、地价指数的含义：专门用以反映各地各类地价变化的指数。2、地价指数的特点： 反映土地价格随时间的变化的趋势及幅度 反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势 反映地价波动情况与评定合理地价的重要指标 地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定 地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热3、地价指数的应用价值： 可使国家与各级政府掌握了解各地的地价的实际水平与地价分布变化规律，为制定地价与地产市场的调控政策提供科学依据 土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价与市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产量的大小及土地资产处置等方面提供依据 对规划管理部门

28、来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置与优化组合，促进城市土地的集约利用 我国城市土地级别与基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强4、地价指数的编制方法： 选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元 对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格 分别计算区段平均地价、分类平均地价、然后再计算不同级别的平均地价 遵循地价指数要具有可比性、灵敏性与实效性的原则，应用价格指数理论的相关方法，分别计算城市分类地价指数与整个城市的综合地价指数 利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行检验调试，最后确

29、定城市地价指数与全国地价指数五、中房指数1、中房指数的含义：中国房地产指数系统，是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统2、中房指数的形成过程： 计划经济向市场经济转变的产物，主要针对90年代房地产市场信息零散，价格起伏波动的状况设立的 由中国房地产开发集团等机构及1994年开始设计 1995年开始试运行，北京开始推广，发布北京中房指数3、中房指数的应用价值： 为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据 为投资商提供比较准确的市场信息 为广大的消费者服务4、中房指数的编制方法：目前的中国房地产指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1

30、000点，各城市各分类物业在报告期内的平均价格水平及基期基值相比较，就可以得到各城市各分类物业在报告期的指数值。第五章 土地定级基本原理一、土地分等定级1、土地分等定级的含义：在特定的目的下，对土地的自然与经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级的含义：在特定的目的下，对城市范围内的土地质量与使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度。3、多因素综合评估法：是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合分析，通过多种因素的评价揭示土地的使用价值及其空间分布的差异性，划分土地级别。4、商服繁荣华度：指所在地区的商业、服务业聚集及人

31、流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。5、道路通达度（立通）：把通行距离与时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短，以节约运费；同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减少到最低限度。路网密度高，通达性好。6、公交便捷度：每个土地单元拥有的公交站点数量，公交线路的的营运时间与发车频率。方便程度。7、外交通便利度：城镇对外联系交通的方便程度。8、基础设施完备度：主要包括供水、排水、供电、供气、供热与通讯等因素情况良好。9、生活设施完善度：主要包括学校、医院、幼儿园、农贸市场、储蓄所、邮电局等场所齐全。第五章 土地定级基本原理10、环境状况影响度：自然条件优越度、环境质量优劣度、绿地率等优

32、越程度。 自然条件主要指地形、工程地质、水文与气候条件。 环境质量主要指大气、水、声环境质量。 绿地率是单位面积土地上绿地面积所占的比率。11、人口密度的概念：反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。 人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，因而也提高了土地的价格。12、城镇土地定级的因素因子体系：（P71表） 定级因素指标体系 城市土地定级因素表：繁华程度、交通条件、城市设施状况、环境状况、人口状况 选择定级因素因子的基本原则 定级因素分为主导因素、非主导因素 确定必选因素的基本原则是：1 影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质） 2 覆盖面广，使用于城市各类

33、用地。 3 反映土地质量的差异。 因素因子的选择还要因地制宜13、多因素综合评价法的基本思路：依据一定的目的与原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素与因子作为评价指标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以归并，即划分土地级别。14、多因素综合评价法的基本计算公式：假定在评价中选取m个因素，每个因素包括n个因子，城市土地评价单元内某个因素的评价值等于个因子分值累加之与，即：因素的评分值因素中j因子的分值因子的权重值设P为某土地评价单元总评分值，Wi为i因素权重值，该单元总评分值为：15、城镇土地定级的因素因子体系的基本内容： 定级因素指标体系 城市土地定级因素表：繁华程度

34、、交通条件、城市设施状况、环境状况、人口状况 选择定级因素因子的基本原则 定级因素分为主导因素、非主导因素 确定必选因素的基本原则是：1 影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质） 2 覆盖面广，使用于城市各类用地。 3 反映土地质量的差异。 因素因子的选择还要因地制宜第五章 土地定级基本原理16、选择土地定级因素因子的基本原则： 定级因素要结合城市实际情况选择，这是定级工作的关键环节 选择定级因素因子的基本原则 定级因素分为主导因素、非主导因素 确定必选因素的基本原则是：1 影响大，对分级具有重要作用。（层次高、权重大、城市性质） 2 覆盖面广，使用于城市各类用地。 3 反映土

35、地质量的差异。 因素因子的选择还要因地制宜17、了解多因素综合评价法的特点： 符合事物发展变化的规律 主要优点考虑影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性与经济属性，从经济、社会效益与环境效益诸方面综合显示土地的质量。 选择的因素都直接及土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。 该法可以根据各地具体情况，选取适用于本地特点的因素因子体系，在不同类型的市镇中，都可以灵活应用。 归结起来，多因素综合评价方法不仅具有较高的科学性，同时简便易行，课操作性强，易于普及推广。二、定级因素权重确定 （特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法）1、特尔菲法：是一种常用的

36、技术测定方法，它能客观地综合多数专家经验及主观判断的技巧，能对大量非技术性的无法定量分析的因素作出概率估算，并将概率估算结果告诉专家，充分发挥信息反馈与信息控制的作用，使分散的评估意见逐渐收敛，最后集中在协调一致的评估结果上。2、层次分析法：AHP法，亦称多层次权重分析决策法。有点事定性及定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简洁性与实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。3、因素成对比较法：通过因素间两两成对比较，对比较结果进行排序，赋值，将一些定性描述因素的重要状况，转变成定量、可比的系数。4、定级因素权重：该因素对土地质量影响程度的体现。5、确定因素权重的基本要求

37、： 权重值的大小及因素对土地质量的影响成正比。权重值越大，因素对土地质量的影响越大。 各因素权重值在0100或01之间赋值，各选定因素的权重值之与必须分别等于100或1。6、层次分析法的基本思路： 把所要研究的复杂问题看作一个大系统，根据系统所涉及的因素与所要达到的目标，通过对系统内的因素及其相关关系的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次结构体系； 再对体系中的每一层次按某一给定准则，请有关专家对每一层次中的各因素进行比较客观地逐对比较与判断后，相应给出各因素相对重要性地定量表示； 进而建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性地权值，并加以排序； 最后，根据排序结果即可进行规划决策与

38、选择解决问题的措施。第五章 土地定级基本原理7、因素成对比较法的基本思路：将因素集合中的因素两两之间都进行比较，比较结果只有三种：设有A、B两因素，A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0；A及B同等重要，给A、B两因素各赋值0.5；A不如B重要，给A因素赋值0，给B因素赋值1。将所有因素两两比较之后，将某因素及其他因素比较的结果加总除以各因素及其他因素比较结果的汇总值，得到该因素的权重值。8、简单应用： 特尔菲法德基本操作过程： 专家的选择。 成败关键。a 总体权威要高 b 代表面要广泛，包括经济、技术、管理等 c 专家的推荐与审定要严格 d 人数要适当，2030 评估意见征询表设计 表格

39、简明扼要，填表方式简单 专家征询与轮询的信息反馈。特尔菲因素征询、因素评估、轮询信息反馈到再征询一般达34轮征询。 权重测定结果的数据处理。均值、方差反馈，使专家意见统一，填表。三、评价单元划分1、土地定级单元的含义：评定土地级别的基本空间单位，是各定级因素分值计算的基础。2、单元分界线：定级单元的界限，区分不同定级单元3、网格法：以一定大小的网格作为定级单元。网格面积大小一致。分为固定网格法与动态网格法。4、单元划分的原则： 单元内主要定级因素的影响大体一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/（n+1）n为拟划分的土地级数目 单元面积确定在525公顷之间，特殊使用性质的单元面积可以适当

40、放大，在城镇中心区单元面积较小些，边缘区较大些。 商服中心、文体设施、交通枢纽等整体其作用的区域，不能分割为不同单元。 划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性与科学性。5、单元分界线一般采用的界线：（依下列次序优先采用） 定级底图上依比例尺表示的自然现状地物，如河流山丘等 铁路 交通道路（兼有商业、娱乐等多重作用的干道除外） 权属界线或权属单位内部的土地类型界线，如围墙、房屋基底等易定位的线状地物 行政区划界线 其他地物6、划分单元大小的影响因素： 定级底图上依比例尺表示的自然现状地物，如河流山丘等 铁路 交通道路（兼有商业、娱乐等多重作用的干道除外） 权属界线或权属单位内部

41、的土地类型界线，如围墙、房屋基底等易定位的线状地物 行政区划界线 其他地物7、单元的划分方法：手工法： 主导因素判定法、主导因素分值叠置法、网格法、均质地域法；机助法（计算机辅助计算）：固定网格法第五章 土地定级基本原理四、定级因素分值计算1、定级因素分值：对定级因素赋予分值2、影响半径：近似地把商服中心所在的区域与服务范围看作其影响范围，从中心范围边缘的距离。一般根据各级中心规模确定的3、因素分值计算的主要原则：根据选定的定级因素与因子体系，对各种因素因子资料进行整理、分析、计算的过程。 总分值及土地优劣成正相关，即土地条件越好，得分值越高，总分值越大，土地质量越高，级别就越高 分值体系采用

42、0100分的封闭区间 得分值只及因素指标的显著作用区间相对应，如某一因素指标在某些区间上的变化对土地优劣无显著作用。4、商服中心等级的确定：城市规模不同，商服中心级别是不同的，大城市可分为市级、区级、居住区级、小区级的中心，共有4个级别；中小城市划分13个级别即可。5、商服中心的功能分与影响半径的确定：商服中心的功能分根据商服中心范围划定来确定的。影响半径一般是根据各级中心规模确定的。市级，其影响半径从中心至联片建成区边缘最大距离。 区级，在多个区级中心里取中心至区域边缘距离的最大值。如果同级商服中心在全市分布比较均匀，则可用下列公式计算商服中心影响半径：（d商服中心影响半径，S连片建成区的总

43、面积n同等级功能的数目（等于同等级中心数目+高级中心数目）。7、公交站点影响半径的确定：以公交线路总长度除以站点总数，得出平均站距，取平均站距一半，结合城市规划要求作为站点影响半径，一般在0.30.5公里之间。8、点状因素作用分值计算方法：以点代面法，单位边缘特征点法、重心法、几何中心法9、线状因素作用分值计算方法：线性内插法与面积加权法相结合。单元内分值变化比较简单的单元，采用线性内插法。对于复杂的，根据其变化规律，划分若干个小单元，先求小单元的分值，然后根据各小单元面积加权求得原单元的分值。线性内插法：举个例子，已知x=1时y=3，x=3时y=9，那么x=2时用线性插值得到y就是3与9的算

44、术平均数6。写成公式就是：Y=Y1+（Y2-Y1）（X-X1）/（X2-X1）11、面状因素作用分值计算方法：采用面积加权法即可求得单元内各因素分值。第五章 土地定级基本原理12、商服繁华影响度的分值计算：P83 随距离递减繁华影响衰减分值繁华影响衰减分值商服中心内某级繁华作用分相对距离影响半径内某一点距离商服中心边缘的实际距离d商服中心的影响半径13、道路通达度的分值计算：P85 14、公交便捷度的分值计算：P86f公交便捷度衰减分值F公交便捷度作用分r相对距离五、土地级别确定1、城镇土地质量及土地级别的关系：土地级别是土地质量的综合反映2、土地级别的划分方法： 总分数轴法 总分剖面图法 总

45、分频率曲线法 多元统计聚类判别法3、土地级别确定的原则： 确定土地级别之间，收益差别要明显 在不影响土地级评定科学性的基础上，尽可能考虑成果实施的可行性与易操作性，可以适当增加或减少一定级别数目，或者在每个级别中再分出亚级 对测定的土地级，应明确反映级别的边界4、分析城镇土地质量变化规律：土地质量的变化在一定的区域内是连续的，特定方向上的总分剖面图能反映土地质量总的变化规律六、综合定级程序1、了解土地综合定级的程序： 方案制定 确定实施步骤与方法，落实及安排人、财、物 资料收集及调查 有关部门的资料，实地调查 权重确定及因素选择 土地定级单元的划分 级别测算及确定 面积量算与土地级别图的编制

46、成果形成及验收 成果应用与更新阶段七、补充1、城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。2、土地定级是在城市内部进行的，而土地分等是在城市及城市之间进行的。3、单元内指标取样指在已划定的单元中测取各因素的影响值。单元内指标取样方法有：面积加权法、线性内插法、以点代面法（根据电性质不同分 单元边界特征点法、重心法、几何中心法）4、商服中心范围划定影响到商服中心规模大小及职能构成，也是商服中心级别确定、功能分计算的基础。5、道路通达作用分大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交

47、通型次干道、支路6、土地定级任务书主要内容： 开展土地定级城市的基本情况 土地定级工作需要的技术资料与图件资料 土地定级工作的组织、人员、实施步骤及方法 时间安排与经费预算7、土地定级资料来源：从有关部门收集、及有关部门配合进行实地调查8、土地定级需收集与调查下列资料：P94 土地定级的工作地图 城市规划基础资料及城市规划资料 繁华程度资料 交通条件 基础设施资料 环境条件资料 生活服务设施资料 人口资料第六章收益法1.收益法的含义：收益法是预计估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点并累加，以此估算估价 对象客观合理价格或价值的办法。（收益法又称作收益还原法、资本化法、投资法、收益现值法等。）2.