房地产试题及复习资料.docx

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1、二、 单项选择题1房地产的特点不是（D ）。A、不可移动性 B、保值性C、个别性 D、短暂性2不属于房地产法律关系构成要素的是（C ）。A、主体 B、客体C、房地产法 D、内容3我国土地所有权的归属不可能是（D ）。A、全民所有 B、国家所有C、集体所有 D、个人所有4土地使用权出让市场由（D ）经营，任何部门、单位与个人不得擅自经营。A、政府与企业共同经营 B、企业代理经营C、国家委托经营 D、政府垄断经营5土地使用权出让的最高年限为（ D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年6土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C ）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年7土地使用权

2、出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D ）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年8以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A ）。A、租金 B、出让金C、使用费 D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原则的是（ ）。A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配C、实行以租养房、适当照顾职工负担 D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化1房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 A适应性 B对专业管理的的依赖性

3、C位置的固定性 D相互之间的影响性2某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资.A 50.5 B 60 C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得n =653某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C ） A 房屋出租 B 房地产抵押C 土地使用权出

4、让 D 土地使用权转让5一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。高于低于等于高于等于6某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( C )万台.A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087下列说法不正确的是( A )A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12。C在国际上银行一般要求这一比率维持在200以上D一般来说，对于一

5、个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35一45。答案： 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利与为（B ）A P（1+i）n B P（1+i*n）C P*n*i D A（1+i）n解析：Fn= P（1+i*n）9某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B ）A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710从房地产投资的角

6、度说,风险是指( B )A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度11风险最大的是商业物业风险,是因为( A )A商业物业对于宏观经济变化反应最快与最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大12房地产开发活动可从（ D ）两个方面进行考察。A投资资金量与预期收益资金 B资金流通方式与对策C出租、出售或经营形态 D物质形态与货币形态13对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A ）A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率14下列关于敏感性分析的方法与步骤表达不当

7、的一项是（B ）A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ C ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日 B15日 C1个月 D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。16个人住房抵押贷款期限可长达（C ）年。A

8、10 B 20 C 30 D 5017关于贷款担保说法错误的是（B ）A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18（ A ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。A市级购物中心B区购物商场 C居住区商场D邻里服务性商店 19a确定问题与调察目标，b收集与分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）abcd bacd cabd acbd解析：应明确调查的步骤。21在

9、对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B ）调查。A消费者类别 B消费者社会阶层分布C消费者购买能力 D消费者购买习惯23在房地产市场的分类中,二级市场是指(B )A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让与新建商品房租售市场24某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利与为1125.51元，则其名义利率为（ A ）A12% B12.55% C12.68% D12.45%25某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用与抵押贷款还本付息后的年净现金

10、流量为28万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为( C )。A 4.7% B 7% C 11% D14%解析：(28-0.6)201001126借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为( C A等额还本付息法 B菲尔德法C汽球法 D还款常数法27经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括( D )A基准收益率 B目标成本利润率C目标投资利润率 D目标财务杠杆比率28某土地面积为4 000 2,建筑容积率为55，规划建筑覆盖率为60，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( B ).A 1000 B12

11、40 C22000 D1800解析：(4 000554 000604)101 240()29一般说来,标准方差越小,投资风险( A )A越小 B越大 C越难控制 D越难估算30在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C ）的主要工作内容。A 会计师 B 经济师 C 估价师 D 工程师31名义利率及实际利率的关系表述不正确的一项是（ A ）A当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C实际利率及名义利率更能反映资金的时间价值D名义利率越大，计息周期越短，实际利率及名义利率的差异就越大 解析：当每年计

12、息周期数m1时，实际利率大于名义利率32监督物业购买、处置、资产管理与再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告及现金管理属于（D）的工作内容A物业管理B设施管理 C资产管理D组合投资管理33房地产投资信托按( D )的不同,可以分为伞型合伙与多重合伙。A权益类型 B抵押方式 C投资业务 D信托性质34编制工程进度计划的方法有横道图法与( A )A网络图法 B表格法 C竣工图法 D坐标图法解析：编制工进度计划的方法的横道图法与网络图法35判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( D )A共代理了多少项目 B代理成交额是多少C人员素质 D代理的成功率有多大一、 单选共20题，每题1分，总计20分 1

13、、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D ）。 A92500m2 B88800m2 C80000m2 D76800m2 2、动态投资回收期是指项目以（C ）所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B ）支付。 A承租人 B业主 C承租人与业主共同 D物业管理公司 4、房地产市场营销工作中进行广告及宣传的主

14、要目的，是通过该项工作让（A ）的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A还需投入50万元建设资金 B还需投入450万元

15、建设资金 C还需投入800万元建设资金 D在此情况下 7、（D ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A利息率 B销售利润率 C速动比率 D目标收益率 8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B ）乘以100%。 A开发商利润/总开发成本 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值 D正常经营年份的经营收入/总开发成本 9、房地产开发项目的建设过程是指（B ）的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 10、对于价格弹性的以下描

16、述中，（D ）是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 C供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B ）。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C ）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 A空间分布 B人口分布 C时间分布 D经

17、济分布 13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C ）。 A质量 B品牌 C价格 D类型 14、建筑功能评价是指（B ）。 A对建筑物功能价值的估算 B对建筑产品能够提供的功能效果加以分析与评价论证，衡量其满足需要的程度 C对建筑产品价值的估算 D对建筑产品社会性功能的评估 15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C ）。 A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅与公寓 D餐饮用房 16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C ）。 A投资机会选择 B投资机会决策分析 C投资机会选择及决策分析 D市场分析与项目财务评价 17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A ）。 A申请招

18、标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标与决标签订合同 B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标与决标签订合同 C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底与答疑开标、评标与决标签订合同 D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同 18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（D ）。 A工程保险 B工人人身保险 C第三方保险 D质量保险 1

19、9、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C ）。 A30% B32% C33% D18% 20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C ）的融资贷款。 A70%左右 B80%左右 C90%左右 D60%左右 三、多项选择题1房地产法的调整对象包括有（A、C ）。A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系2房地产业包括（A、B、C、D、E ）。A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发与房屋建设D、房屋买卖 E、房地产抵3房地产及其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（A、B、C、D、A、

20、保值性 B、增值性 C、个别性D、永久性 E、不可移动性5可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E ）。A、建材 B、建造技术 C、建筑工人 D、房屋 E、建造行为6土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（D、E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。A、出让金 B、租金 C、使用费 D、补偿费 E、安置费8国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、D ）。A、占有权 B、使用权 C、转让权 D、抵押权 E、质押权11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、C、E ）。A、出让 B、抵押 C、转让D、质押

21、E、租赁1房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ABCD ）A变现性差 B投资额巨大C投资回收周期长 D需要专门的知识与经验E具有过人的胆量与风险承担精神。2银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ ABCE ）因素。A抵押物的流动性 B贷款期限的长短C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级E所处的市场条件 解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。3金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（ BCD ）。A企业资信等级 B项目基本情况C市场分析结果 D财务评价指标E贷款担保方式4写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ AB ）确定。A消费价格指数 B商业零售价格指数C上证价格指数 D建

22、安工程价格指数 E中房价格指数5对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（ BCDE）方面。A销售收入 B物业增值C减少纳税 D股权增加 E 租金6对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE ）等后果。A租金收入减少 B附加支出增加C物业资本价值下降 D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣7投资者可以控制的风险包括( CDE )A利率风险 B政策性风险 C 资本价值风险D持有期风险 E比较风险解析：AB属于系统风险.8居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ABC ）等。 A普通住宅 B公寓 C别墅D客栈 E酒店10确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ D）方面A对各项施工设备、

23、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程与水电安装工程等制定具体有效的质量检查与评定办法E关注各项工程的工作量。11下列说法不正确的是（ CDE ）A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税与教育费附加B营业税税额应纳税销售(出租)收入税率C城市建设维护税额应纳税销售(出租)收入税率D教育费附加应纳税销售(出租)收入税率E现行营业税的税率为313按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模同质偏好同形偏好集群偏好分散偏好 E心理偏好14盈亏平衡分析的基本方法是建立（

24、 CE ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入及成本 B销售收入及费用C成本及产量 D利润及成本 E销售收入及销量15财务评价的辅助报表包括（ BDE）A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表D经营成本表 E借款偿还表解析：AC为基本报表。41、 房地产间接投资包括（BD ）。 A置业投资 B购买房地产开发企业的股票 C开发投资 D购买房地产投资信托基金 42、投资型物业购买者购买行为受（ ABC）的制约。 A房地产投资收益水平 B其他投资工具的收益水平 C市场内使用者需求特点、趋势与偏好 D购买者自身特点偏好 43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费与

25、（ABC ）。 A管理费 B利润 C施工机械使用费 D所得税 44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD ）。 A退还保留金 B最终付款 C预付款 D工程进度付款 45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD ）。 A发送售楼书 B市场调查 C展示样板房 D制定现场广告牌 46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC ）。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率 47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD ）特点。 A土地费用高 B投资风险减少 C投资风险增加 D开发周期缩短 E开发周期延长 48、公开招标通常适用于工程项目（AC

26、D ）的开发项目建设。 A建设周期较长 B工程性质比较特殊 C规模较大 D技术复杂 E工期紧迫 49、旧城区房地产开发的特点是（ ABDE）。 A地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发 B开发费用高昂、环境污染严重 C旧城区人口密度大、建筑密度小 D旧城区的建筑物多是危旧房 E旧城区受城市规划限制更苛刻 50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE ）。 A目标的确定性 B政策的可间断性及协调性 C政策的针对性 D政策的导向性 E政策的公平性与效率 51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ ABCD）。 A建筑

27、容积率及总建筑面积 B地上建筑面积及密度 C规划建设用地面积及建筑高度 D绿地率与停车位个数 E地下建筑面积及有效面积系52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD ）。 A销售税金 B土地使用税金 C房产税金 D企业所得税 E城市规化税 53、属于影响产品成本高低的因素是（ABCD ）。 A生产技术方案 B生产规模 C生产组织方式 D技术水平及管理水平 E物质供应及产品销售条件及人民的消费水平 54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD ）。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E贷款金额 55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常

28、要考虑的因素有（ABC ）。 A可能面积的组合 B寻租者经营业务的性质 C寻租者将来扩展办公室面积的计划 D每平方米的租金 E室内的装修 六、简答题1简述房地产法律关系的概念及构成要素1房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配与消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系及其他法律关系一样，也具有主体、客体与内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参及房地产法律关系并享有权利与承担义务的当事。（2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利与义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为与智

29、力成果三大类。2简述房地产的特点2、房地产及其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。（2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值与使用价值都是不同的。（4）保值性与增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长与经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。3简述房地产法的调整对象3房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理与服务及其

30、他及房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系与以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系与房地产民事关系两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能及被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地

31、的，应符合工业用地或其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。5、简述商品房预售的概念与条件5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度与峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门与土地管理部门备案。商品房预售所得款

32、项，必须用于有关的工程建设。 6、简述房地产开发的特点6、房地产开发的特点：（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目与附属工程。（3）投资量大，综合成本高。（4）建设周期长。7、简述房地产开发应遵循的原则7、房地产开发应遵循的原则：（1）严格执行城市规划原则。城市规划法与城市房地产管理法确定了城市规划区内的建设工程的选址与布局必须符合城市规划，服从城市规划管理。房地产开发必须严格执行城市规划。（2）坚持经济、社会与环境效益统一的原则。经济效益是

33、房地产开发生存及发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果与利益，环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。（3）按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。（4）设计、施工必须符合标准与规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。8、简述不得转让的房产8、不得转让的房产主要有：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关与行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的

34、；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定禁止转让的。1、 何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？ 答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格及价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。成因：（1）、土地的有限性与稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 （2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。 （3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。 2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点: （1）、开发项目选址定点审批阶段：取得选址规划意见通知书； （2）、申请建设用地规划许可证阶段，规定了用地性质、位置与界限； （3）、规划设计条例审

35、批阶段：下达规划设计条件通知书； （4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的规划设计方案审批通知书； （5）、申请建设工程规划许可证：作为允许进行开放的正式执照； （6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；3、简述住宅开发项目的特点 答题要点：（1）、市场潜力巨大。 （2）、开发投资风险相对减小。 （3）、多元化的市场需求。 （4）、对开发商投资能力要求较低。4、物业代理的作用有哪些？答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流及品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业

36、人士进行有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参及整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）、提高市场运行效率5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具与技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。 （2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能与控制职能。6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？答题要点：1、企业素质2、资金实力3、企业偿债能力4、经营管理

37、能力5、获力能力6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标。7、可行性研究的作用。答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据； （2）是筹集建设资金的依据； （3）是开发商及各有关部门签订协议，合同的依据； （4）是编制下阶段规划设计方案的依据；8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？（1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并及之达成协议，签订合同的过程。（2）公开招标、邀请招标、议标。9、工程项目管理的含义与主要内容包括那些？275答题要点：（1）、工程项目管理通

38、常是指开发建设项目施工阶段的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本与计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。 （2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。10、机构投资者对房地产市场的参及方式有哪些？326答题要点：（1）直接投资与间接投资方式； （2）权益性投资与债务性投资方式； （3）权益参及贷款； （4）售后租期。计算题1、 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐

39、年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利与,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案:该酒店第一年末的净收益现值为:P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之与的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用与管理费用

40、在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费与销售费用分别为总销售收入的6.5%与2.5%,问开发商成本利润率是多少?答案:(1) 项目总开发价值:项目总建筑面积: 400001.6=64000平米总销售收入: 470046000=30080万元销售税费: 30080(2) 项目总开发成本:土地成本: 100064000=6400万元建造成本: 140064000=8960万元专业人员费用: 8960管理费用: (6400+8960+716.8)财务费用:a土地成本利息:6400b建造成本专业人员费用管理费用利息: (8960+716.8+803.84)

41、 销售费用: 300802.5%=752万元 总开发成本: (3) 开发商成本利润率:开发商利润: 100%=26.88%某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅? 房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式:1.投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费)12/购买房屋单价说明:此方法考虑了租金及房价两者的相对关系,只要结果大

42、于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2.投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)12说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在1215年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）七、论述题1论述房地产法的基本原则。1房地产法的基本原则是：(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国城市房地产管理法明确规定了这一

43、原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织与个人用任何形式侵犯国家、集体与个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。2、论述土地使用权出让的特点。2土地使用权出让的特点：(1)土地使用权出让是以土地所有权与使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本与有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育