河南省房地产估价师案例与分析房地产估价报告封面的写作考试试卷.docx

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1、2017年河南省房地产估价师案例及分析：房地产估价报告封面的写作考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。 A相互影响的 B相互独立的 C相互作用的 D相互无关的 2、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本

2、利润率为。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格3、关于利息的计算，下列说法不正确的是。 A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B：还款当年按年末偿还，按全年计息 C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金与利息 E：借款合同 4、5、我国规范住房置业担保公司的组织法是_。 A公司法 B民法通则 C合同法 D住房置业担保管理试行办法 6、下列可作为市场法适用对象的是_。 A学校 B写字楼 C纪念馆 D教堂 7、买受人有权在通

3、知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。 A11 B12 C13 D15 8、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列不属于房地产的行政法规的是。 A：城市私有房屋管理暂行条例 B：城市房屋拆迁管理条例 C：城市房屋拆迁单位管理规定 D：住房公积金管理条例 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时

4、的价格为5616万元，资本化率为8，则该写字楼目前的收益价格为。 A：4858万元 B：5200万元 C：2700万元 D：6264万元 E：工业用地的监测点评估价格11、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格 12、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改(中华人民共与国土地管理法)的决定，区分了。 A：“国有”与“集体” B：“有偿”与“无偿” C：“出让”与“转让” D：“征收”与“征用” E：房地产估

5、价机构必须加盖公章 13、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。 A4580 B5580 C6580 D758014、设立地役权通常会使（）。 A供役地的价值下降 B需役地的价值下降 C供役地及需役地的价值都下降 D供役地及需役地的价值都上升 15、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。 A：普通会计准则 B：特殊会计准则 C：基本会计准则 D：具体会计准则 E：执行层的组织协调 16、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依

6、据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参及估价的人员与【2007年考题】 A：价值类型与定义、估价作业日期、估价的假设及限制条件 B：价值类型与定义、估价对象分析、致委托人函 C：价值类型与定义、估价的假设及限制条件、估价报告应用的限制 D：价值类型与定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是_登记。 A预购商品房预告 B房屋转移 C在建工程抵押权 D房屋抵押权 18、某城市2000年与2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2与4800元/m2，采用平均发展速度法

7、预测2008年的价格最接近于_元/m2。 A4800 B5124 C5800 D7124 19、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理 20、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。 A：资本化率应较高，价值较低 B：资本化率应较低，价值较高 C：资本化率应较高，价值较高 D：资本化率应较低，价值较低 E：工业用地的监测点评估价格 21、 22、商业银行的外部组织形式中，目前只有美国采取形式。 A：单元银行制

8、 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制 E：执行层的组织协调23、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。 A国家建设部 B国家文物局 C国家建设部与国家文物局 D国家建设部或国家文物局 24、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。 A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格25、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况

9、分别为_。 A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。 A：抽签 B：招标 C：拍卖 D：协议 E：挂牌出让 2、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是_。 A确定调查方式 B设计问卷 C收集信息 D定义市场区域3、下列关于合同的履行，表述错误的是。 A：价款或者报酬不明

10、确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行 E：执行层的组织协调 4、下列叙述错误的是_。 A房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益与收益 B房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利 C土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益与处分的权利 D地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力 E典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使

11、用、收益的权利5、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。 A：承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用 B：承担民事责任的方式，只能单独适用 C：承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用 D：承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用 E：执行层的组织协调 6、以下说法错误的是_。 A当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，付款期越长则投资者面临的购买力风险就越大 B以不固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大 C以固定利率借出一笔资金，还款期限越短则投资者承担的风险越大 D房地产投资者可适当调低预期最低收益率来提高购买力风险对实际收益率影响

12、的程度 E房地产投资者可适当调高预期最低收益率来降低利率风险对实际收益率影响的程度 7、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用_的地形图。 A1：500 B1：1000 C1：2000 D1：3000 8、房地产估价报告中专门列出估价的假设与限制条件的目的是（）。 A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规避估价风险 D保护估价报告使用者 E防止委托人提出高估或低估要求 9、房地产中介服务业包括。 A：房地产交易 B：房地产咨询 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：物业管理 10、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题) A：拍卖人应公开展示拍卖标的，

13、允许竞买人查看、检验标的物 B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C：委托人可以派人参及竞买自身所委托的拍卖标的 D：委托人及拍卖人是平等的民事主体 E：执行层的组织协调11、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。 A经济学原理 B均衡原理 C替代原理 D对立原理 12、根据房屋权属登记信息查询暂行办法规定，可以公开查询的登记信息有。 A：房屋的自然状況 B：房屋权利限制状况 C：及诉讼案件直接相关的原始登记凭证 D：及产权登记相关的原始登记凭证 E：及公证事项直接相关的原始登记凭证 13、下列属于承担民事责任的方式有。 A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔

14、礼道歉 E：停止侵害14、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题) A：划拨 B：出让 C：转让 D：抵押 E：租赁 15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段初期 B第二阶段 C第一阶段后期 D第三阶段 E第四阶段 16、甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2008年5月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2008年5月1日估价时点的房地产抵押价值为万元。 A：

15、 B：6000 C：6475 D：8000 E：执行层的组织协调 17、 18、地价及一般物品价格的不同表现在。 A：生产成本不同 B：交换价值不同 C：市场性质不同 D：价格形成时间不同 E：供求变化不同 19、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人及承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换 20、房地产权益融资的方式有。 A：上市 B：增发新股 C：发行企业债券 D：住房抵押贷款 E：合作开发 21、发生以下_情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 A申报情况不属实 B房屋权属证书被涂改 C无意将房屋权属证书丢失 D因登记机关的工作

16、人员工作失误造成房屋权属登记不实 E房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记 22、集体土地上的房屋拍卖应向当地_申请，获批准后方可进行拍卖。 A人民法院 B公安机关 C人民检察院 D乡级人民政府23、运用路线价法估价，遇有_等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A一面临街的矩形土地 B前后两面临街的矩形土地 C一面临街的三角形土地 D梯形土地 E街角地 24、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。 A零售商的财务能力 B零售商的声誉 C零售商的组合及位置分配 D零售商的经营内容25、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。 A：风险预测 B：风险辨识 C：风险估计 D：风险评价 E：风险决策