武汉理工大学公选课房地产评估实务考试参考复习资料.docx

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1、房地产估价练习交通学院 船舶与海洋工程 ZY1101班 * 学号：0121102090*1、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付15万元，共付5年；另一方案是5年后付100万元，若目前的银行贷款利率是7%，应如何付款？解：方案一：P=15(P/A，7%，51)+1=154.3872=65.8(万元)方案二：P=100(P/F，7%，5)=71.3(万元)由于方案一的现值万元小于方案二现值万元，所以该人应该选择方案一。2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，130万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，前3年利率为6%，以后各年利率均为9

2、%，评估该房地产的价格。解：P=100/(1+6%)+130/(1+6%)2+120/(1+6%)3+150/(1+9%)4+160/(1+9%)5+170/9%*1/(1+6%)3+(1+9%)2 =1314.99(万元)3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。解:1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 2

3、03050万元/亩750(元/平方米)2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375(元/平方米)3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本750（16%）2137570%（16%）1.5 137530%（16%）1 120.01(元/平方米)4.估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5(元/平方米)5.计算土地价格 土地单价750375 1357.51(元/平方米) 土地总价80,000108,600,800(元)即该地块经开发后的价格为108,

4、600,800元。 4、假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占60%，第二年占40% ，建筑成本为2500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为8%，工程完工后每平方米售价5800元工程竣工后20%即销售，其余80%估计一年内售完开发商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计算）解：由题意可得最大建筑面积为50004=20000平方米(1)完工后的预

5、期楼价限值为58002000020%+5800200002=9644.8 (万元)(2)估算建筑费用及专业费用建筑总费用为：20000平方米2500元/平方米=5000（万元）建筑费用为：（50000.5）+（50001.5）=4668.7(万元)6%=280.12（万元）(3)估算税费及总利润5%=482.24(万元)总利润为：（地价+建筑费+专业费）利润率=低价(4)计算地价地价为：（9644.8-4668.7-280.12-482.24-742.3）/1.15=3018.64（万元）单位地价为：30186400/5000=6037.28(元/平方米)楼面地价为：6037.28/4=150

6、9.32(元/建筑平方米).5、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？（1）经济增长速度；（GDP与房地产价格） （2）居民收入水平（储蓄与投资水平）；（3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；汇率水平；） （4） 国际因素（国际竞争 ，军事冲突等）6、分析说明房奴、蜗居产生的原因？你对这一问题的解决有什么措施或者方案？答:原因是:1、住房价格快速上涨是居民债务负担沉重并成为房奴的首要原因.2、居民消费观念“亚健康”.（1 ) 20世纪 90年代中后期以来，西方超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点。(2)伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，国内居民对未来收入的预

7、期比较乐观。(3)居民对拥有自有住房具有强烈的偏好。受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达与完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋。(4)从众心理严重，国内居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。3、银行利益驱动. 银行在预期收入理论支配下大量发放贷款，并在同业竞争的形势下，不断降低住房贷款发放标准，对借款人的弄虚作假熟视无睹甚至默契配合.4、居民风险教育缺失，商品房市场投机意识盛行.5、各地政府为改善市容市貌，进行了大量的旧城改造，由此产生的市政动迁使一些动迁户不

8、得不购买商品房。由于被动迁户往往具有收入低、学历低、人口多的特征，动迁款不能解决购买住房的全部资金需要，由此背上沉重的债务负担. 对策: 个人觉得首先，政府应当转变观念，发展城市房地产固然重要，但不能再把城市房地产对GDP的贡献率看作政府的首要考量，城市发展首先要满足城市人的居住权。其次，政府应当加大廉租房与经济适用房的建设，关注民生，努力使城市居民“住有所居”是当务之急的大事。在目前高房价的形势下，加强廉租房与经济适用房建设，一方面能够为解决部分居民住房困难问题提供制度保障，另一方面对拉动经济发展、扩大就业、带动相关行业发展、增加未来市场房屋供应量起着促进作用。政府应主动对城市住房问题进行供给干预，解决瓶颈制约，完善租住房的保障体系，最终让缺房而暂时又买不起高价房的部分人都能为政府提供的廉租房或经济适用房所覆盖。