甘肃省上半年房地产估价师制度与政策房地产估价机构的概念考试题.docx

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1、甘肃省2016年上半年房地产估价师制度及政策：房地产估价机构的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。 A：投资公司 B：股份有限公司 C：有限公司 D：股份公司 E：执行层的组织协调 2、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A37 B40 C60 D633、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2

2、400万元与1900万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期涨价预备费约为万元。(2004年试题) A：305万元 B：463万元 C：636万元 D：961万元 E：执行层的组织协调 4、属于间接融资方式的为_。 A商业信用 B国家信用 C民间信用 D银行信用5、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格 6、 7、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还

3、本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为10万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为_。 A甲乙 B甲乙 C甲乙 D无法判断 8、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得_的同意。 A原土地出让方 B市、县人民政府城市规划行政主管部门 C市、县人民政府房地产管理部门 D原土地出让方与市、县人民政府城市规划行政主管部门 9、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。 A：3 B：5 C：7

4、 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。 A12592.78 B22192.78 C12903.23 D1600011、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价与成本变动风险的能力方面，_。 A甲项目强于乙项目 B乙项目强于甲项目 C甲项目及乙项目一样强 D不能确定哪个项目强 12、拆除公益事业房屋，应当。 A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

5、 B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿 C：产权调换 D：产权调换或货币补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、及银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。 A：本票 B：汇票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调14、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是_。 A保险合同的当事人有保险人与投保人，关系人是被保险人与受益人 B被保险人与受益人由投保人在合同中指定 C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方 D投保人可以是法人，也可以是自然人 15、某写字楼的建筑面积为4000，

6、剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格 16、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。(2009年试题) A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调 17、固定资产投资是指包括_的投资。 A购买原材料 B购买燃料动力 C购备品备件 D购买机器设备 18、我国房地产中

7、介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 19、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。 A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用 C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价 D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产转让的分类

8、中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让与以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调 21、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。 A：50 B：60 C：70 D：80 E：执行层的组织协调 22、路线价的理论依据是房地产价格形成的。 A：预期原理 B：替代原理 C：均衡原理 D：收益递增递减原理 E：工业用地的监测点评估价格23、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3

9、名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调 24、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是_元。 A388000 B388640 C399640 D40000025、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。(2009年试题) A：估价时点 B：估价委托日 C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选

10、，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费 2、下列职能中，属于保险基本职能的是。 A：分散危险 B：融通资金 C：防灾防损 D：分配资金 E：执行层的组织协调3、在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是的。 A：相互关联 B：相互排斥 C：相互独立 D：相互制约 E：借款合同 4、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原

11、价的5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税5、下列关于合同的履行，表述错误的是。 A：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行 E：执行层的组织协调 6、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有签字盖章。 A：注册建筑师 B：注册结

12、构工程师 C：注册建造师 D：注册施工管理师 E：执行层的组织协调 7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产及其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量 9、

13、需求量及价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 10、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用。 A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础 E：执行层的组织协调11、下列属于房地产市场调查内容的是。 A：经济环境 B：市场供给量调查 C：市场需求容量调查 D：消费者行为调查 E：竞争情况调查 12、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。 A土地取得成本+开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用 C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发

14、完成后的房地产价值 13、保险的基本原则不包括_。 A最大诚信原则 B最低保险原则 C保险利益原则 D近因原则14、房地产价格构成中的开发成本包括【2003年考题】 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计与前期工程费 E：管理费 15、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 16、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。 A净现值法 B

15、差额内部收益率法 C费用现值法 D内部收益率法 17、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50100年 C：4050年 D：540年 E：1540年 18、房地产投资的收益包括投资回收与投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。 A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 B等额系列支付的年值及现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+n-1)，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法 C投资回报与投资回收对投资者来说都

16、是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 19、达不成拆迁协议补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有_。 A公安介入 B行政裁决 C检察介入 D依法起诉 E强制拆迁 20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法 21、市场定位战略主要有几种。 A：产品差别化战略 B：服务差别化战略 C：主题差别化战略 D：人员差别化战略 E：形象差异化战略 22、负责二、三级房地产估价机构资质许可。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门23、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。 A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值 24、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素25、某企业2009年12月末，流动资产为860万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调