湖北省房地产估价师制度与政策房屋征收评估异议处理试题.docx

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1、2015年湖北省房地产估价师制度及政策：房屋征收评估异议处理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用性的货币政策与财政政策抑制经济衰退。 A：扩张 B：适度从紧 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同 2、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。 A882 B1765 C1667 D15383、某

2、商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 4、下列关于城市规划的概念与性质，说法错误的是。 A：城市规划是建设城市与管理城市的基本依据 B：城市规划是为了实现一定时期內城市的经济与社会发展目标，确定城市经济性质、规模与发展方向，合理利用城市土地，协调城市经济空间布局与进行各项经济建设的综合部署与全面安排 C：城市规划是保证城市空间

3、资源有效配置与土地合理利用的前提与基础 D：城市规划是实现城市经济与社会发展目标的重要手段之一 E：执行层的组织协调5、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。 A：城市房地产开发经营管理条例 B：商品房销售管理办法 C：房地产开发企业资质管理规定 D：城市商品房预售管理办法 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、横道图法与网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制 7、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限

4、年）。 A30 B40 C50 D60 8、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务与会计制度结转的成本是（）。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 9、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。 A：不予补偿 B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿 D：给予正常补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列应计算一半建筑面积的是。 A：层高小于220m的夹层 B：层高小于220m的地下室 C：有顶盖不封闭的

5、永久性的架空通廊 D：房屋之间无上盖的架空通廊 E：执行层的组织协调 12、买受人有权在通知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。 A11 B12 C13 D15 13、竣工验收费，属于房地产价格的。 A：开发成本 B：销售费用 C：管理费用 D：投资利息 E：工业用地的监测点评估价格14、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。 A：是否靠近楼梯 B：是否靠近拐角 C：营业额的大小 D：临街面宽窄 E：工业用地的监测点评估价格 15、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。 A：168216 B：21624

6、C：24 D：100 E：执行层的组织协调 16、下列关于资产负债表不正确的是。 A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债与所有者权益的情况 B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况与清偿能力的指标 E：借款合同 17、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%

7、。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 18、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于14处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃 E：执行层的组织协调 19、根据，民事权利可分为绝对权与相对权。 A：权利标的的不同性质 B：权利的作用 C：权利效力的不同 D：权利是否具有转移性 E：执行层的组织协调 20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。 A估价时点与估价对象均为现在 B估价时点与估

8、价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去 21、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A交易情况修正 B交易日期调整 C房地产状况调整 D区域因素调整 22、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章23、某套建筑面积为100、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银

9、行抵押贷款抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5该套住宅的实际价格为。 A：1825万元 B：2000万元 C：2158万元 D：2200万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、独立存在于某一主体之外、对该主体会产生某些影响的所有客体是指。 A：环境 B：生态 C：生态系统 D：景观 E：执行层的组织协调25、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是： A建设用地使用权出让合同为要式合同 B建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力 C建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权 D建设用地使用权及附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让二、多项选择题（共25题

10、，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对市场调查的分析及评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。 A：方法科学 B：调查方法专一性 C：创造性 D：合理信息价值与成本比率 E：政策性 2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于_万元。 A536 B549 C5

11、57 D8163、业主大会议事规则由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C政府物业管理部门 D业主与物业管理企业共同 4、房地产平面图包括。 A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图5、下列选项中，属于违法建设的工程有_。 A未取得建设工程规划许可证的建设工程 B临时建设工程 C违反建设工程规划许可证规定的建设工程 D城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 6、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D特殊物业 E运输物业 7、下

12、列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是。 A：商业用地 B：商品住宅用地 C：非营利的社会团体用地 D：娱乐用地 E：执行层的组织协调 8、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。 A业主希望的投资回报率 B承租人愿意承担的费用 C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系 9、下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是登记。 A：预购商品房预告 B：房屋转移 C：在建工程抵押权 D：房屋抵押权 E：执行层的组织协调 10、下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是。 A：应付票据 B：应付账款 C：应交税费 D：应付债券 E：执行层的组织协调11、大型复

13、杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。 A0.2%0.8% B0.2%1.0% C0.25%1.5% D1.0%3.0% 12、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量 13、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的_。 A5% B10% C15% D20%14、不属于反映与描述房地产市场状况的指标是_。 A供给指标 B需求指标 C使用指标 D市场交易指标 15、土地变更登记是指因而进行的登记。 A：土地权利人发生改变 B：土地权利人姓名发生变更 C：土地权利人名称发生变更 D：国土资源

14、行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记 E：土地权利人地址与土地用途等内容发生变更 16、物业服务收费的计费方式包括_。 A按物业面积 B包干制 C按物业价值比例 D酬金制 E薪金制 17、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。 A：实际价格/理论价格 B：房地产价格增长率/实际GDP增长率 C：房地产价格指数/居民消费价格指数 D：房屋施工面积/新竣工面积 E：个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 18、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括。 A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的利润 D：物业服务支出 E：

15、物业服务企业的酬金 19、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。 A3800 B4500 C5200 D5600 20、下列属于原建设部规章的是。 A：物业管理条例 B：商品房销售管理办法 C：城市私有房屋管理暂行条例 D：住房公积金管理条例 E：已购公有住房与经济适用住房上市出售管理暂行办法 21、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。 A全租金方式 B毛租金方式 C净租金方式 D基本租金方式 22、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。 A：未经行政裁决，不得实施行政

16、强制拆迁 B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁 C：强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全 D：行政强制拆迁应当严格依法进行 E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解与裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件23、劳动市场上的垄断因素表现在。 A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给 B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求 D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求 24、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：土地转让成本 B：经营管理费用 C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本25、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领施工许可证时的到位资金应不少于万元。 A：100 B：150 C：300 D：500 E：执行层的组织协调