酒店公寓项目可行性分析报告.docx

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1、酒店公寓项目可行性分析报告【引言】酒店公寓的实质是酒店，其软硬件配套都是根据酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房托付酒店管理公司统一经营和出租，以获得客房利润分红和获得酒店管理公司赠送肯定期限的免费入住权。酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由特地的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美

2、国，经验了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教化的机会，人的流淌性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的改变，随之起先对配有家俱的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜爱流淌者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了酒店式管理、家居式服务的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采纳公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于一般公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。【书目】第一部分 酒店公寓项目总论总论作为可行性探讨报

3、告的首要部分，要综合叙述探讨报告中各部分的主要问题和探讨结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性探讨的审批供应便利。一、酒店公寓项目概况(一)项目名称(二)项目承办单位(三)可行性探讨工作担当单位(四)项目可行性探讨依据本项目可行性探讨报告编制依据如下：1.中华人民共和国公司法;2.中华人民共和国行政许可法;3.国务院关于投资体制改革的确定国发(20xx)20号 ;4.产业结构调整书目20xx版;5.国民经济和社会发展第十二个五年发展规划;6.建设项目经济评价方法与参数(第三版)，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行;7.投资项目可行性探讨指南，国家发展与改革委员会20xx年8.

4、企业投资决议;9. ……10. 地方出台的相关投资法律法规等。(五)项目建设内容、规模、目标(六)项目建设地点二、酒店公寓项目可行性探讨主要结论在可行性探讨中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：(一)项目产品市场前景(二)项目原料供应问题(三)项目政策保障问题(四)项目资金保障问题(五)项目组织保障问题(六)项目技术保障问题(七)项目人力保障问题(八)项目风险限制问题(九)项目财务效益结论(十)项目社会效益结论(十一)项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总

5、论部分中，可将探讨报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。表1 技术经济指标汇总表四、存在的问题及建议对可行性探讨中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。1.项目总投资来源及投入问题项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，根据安排在20xx年3月份前完成项目申报审批工作。预料项目总投资资金到位时间在20xx年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员聘请及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备

6、融资，合作，租赁等多种方式解决。2.项目原料供应及运用问题项目产品的原料目前在市场上供应足够，可以实现就近选购。项目本着生产优质产品、创建一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺当进行。3.项目技术先进性问题项目生产本着高起点、高标准的准则，拟选购先进技术工艺设备，引进先进生产管理阅历，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。其次部分 酒店公寓项目建设背景、必要性、可行性这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。一、酒店公寓项目建设背景(一)酒店公寓项目市场快速发展酒店公寓项目所属行业是在最

7、近几年间快速发展。行业在旺盛国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……(二)国家产业规划或地方产业规划我国特别中国酒店公寓领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：(1)稳定国内外市场;(2)提高自主创新实力;(3)加快实施技术改造;(4)淘汰落后产能;(5)优化区域布局;(6)完善服务体系;(7)加快自主品牌建设;(8)提升企业竞争实力。(三)项目发起人以及发起缘由……二、酒店公寓项目建设必要性(一)……(二)…&

8、hellip;(三)……(四)……三、酒店公寓项目建设可行性(一)经济可行性(二)政策可行性(三)技术可行性本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他协助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，20xx年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创建出一流的酒店公寓工艺和先进的管理技术，完全能够根据行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺当开展。(四)模式可行性酒店公寓项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运

9、作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面对国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为快速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。(五)组织和人力资源可行性第三部分 酒店公寓项目产品市场分析市场分析在可行性探讨中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必需在对市场需求状况有了充分了解以后才能确定。而且市场分析的结果，还可以确定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性探讨报告中，要具体探讨当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、酒店公寓项目产品市场调查(一)酒店公寓项目产品国际市场调查(二)酒店公寓项目产

10、品国内市场调查(三)酒店公寓项目产品价格调查(四)酒店公寓项目产品上游原料市场调查(五)酒店公寓项目产品下游消费市场调查(六)酒店公寓项目产品市场竞争调查二、酒店公寓项目产品市场预料市场预料是市场调查在时间上和空间上的持续，是利用市场调查所得到的信息资料，依据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品将来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的推断与分析。在可行性探讨工作中，市场预料的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必需的依据。(一)酒店公寓项目产品国际市场预料(二)酒店公寓项目产品国内市场预料(三)酒店公寓项目产品价格预料(四)酒店公寓项目产品上游原料市场预料(五)酒店公寓项目产品下游消

11、费市场预料(六)酒店公寓项目发展前景综述第四部分 酒店公寓项目产品规划方案一、酒店公寓项目产品产能规划方案二、酒店公寓项目产品工艺规划方案(一)工艺设备选型(二)工艺说明(三)工艺流程三、酒店公寓项目产品营销规划方案(一)营销战略规划(二)营销模式在商品经济环境中，企业要依据市场状况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争实力。因此，在可行性探讨中，要对市场营销模式进行探讨。1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人状况分析(三)促销策略……第五部分 酒店公寓项目建设地与土建总规一、酒店公寓项目建设地(一)酒店公寓项目建设地地理位

12、置(二)酒店公寓项目建设地自然状况(三)酒店公寓项目建设地资源状况(四)酒店公寓项目建设地经济状况近年来，项目所在地多元产业经济快速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力气;餐饮消遣、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充溢活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推动，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增加……(五)酒店公寓项目建设地人口状况(六)酒店公寓项目建设地交通运输项目运作立当地，面对国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、马路、航空等立体方式的交通运输网。马路四通八达

13、，境内有3条国道、2条省道，高速马路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的马路运输条件，渐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够刚好投放到销售目标市场。二、酒店公寓项目土建总规(一)项目厂址及厂房建设1.厂址2.厂房建设内容3.厂房建设造价(二)土建规划总平面布置图(三)场内外运输1.场外运输量及运输方式2.场内运输量及运输方式3.场内运输设施及设备(四)项目土建及配套工程1.项目占地2.项目土建及配套工程内容(五)项目土建及配套工程造价(六)项目其他协助工程1.供水工程2.供电工程3.供暖工程4.通信工程5.其他第六部分 酒店公寓项目酒店公寓、节能与劳动平安方案在

14、项目建设中，必需贯彻执行国家有关环境爱护、能源节约和职业平安卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和平安的因素，都要在可行性探讨阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，举荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。根据国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必需执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性探讨报告中，对环境爱护和劳动平安要有特地论述。一、酒店公寓项目环境爱护方案(一)项目环境爱护设计依据(二)项目环境爱护措施(三)项目环境爱护评价二、酒店公寓项目资源利用及能耗分析(一)项目资源利用及能耗标准(二)项目资源利用及能耗

15、分析三、酒店公寓项目节能方案根据国家发改委的规定，节能须要单独列一章。根据国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能20xx吨标准煤以上的项目，项目建设方都必需出具节能专篇，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必需取得节能审查批准看法后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，节能专篇犹如环境评价报告一样，是项目建设前置审核的必需环节。(一)项目节能设计依据(二)项目节能分析四、酒店公寓项目消防方案(一)项目消防设计依据(二)项目消防措施(三)火灾报警系统(四)灭火系统(五)消防学问教化五、酒店公

16、寓项目劳动平安卫生方案(一)项目劳动平安设计依据(二)项目劳动平安爱护措施第七部分 酒店公寓项目组织和劳动定员在可行性探讨报告中，依据项目规模、项目组成和工艺流程，探讨提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训安排。一、酒店公寓项目组织(一)组织形式(二)工作制度二、酒店公寓项目劳动定员和人员培训(一)劳动定员(二)年总工资和职工年平均工资估算(三)人员培训本项目采纳标准化培训实施人员培训，所谓标准化培训指的是定岗前聘请、基本技能培训等由公司支配各部门技术骨干统一根据规定执行，力求使得员工熟识公司业务和须要驾驭的各项基本技能。经过标准化培训后，公司依据各人表现确定岗位，然

17、后由各岗位的技术负责人针对岗位特有业务进行学徒式指导和培训。两种方式的结合既保证了员工定岗的精确性，也缩短了员工定岗后成为合格员工的时间，这对于节约人员培训成本和缩短培训时间都具有极好的效果。第八部分 酒店公寓项目实施进度支配项目实施时期的进度支配也是可行性探讨报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施打算，资金筹集支配，勘察设计和设备订货，施工打算，施工和生产打算，试运转直到竣工验收和交付运用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密连接的，也有些是同时开展，相互交叉进

18、行的。因此，在可行性探讨阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的支配。一、酒店公寓项目实施的各阶段(一)建立项目实施管理机构(二)资金筹集支配(三)技术获得与转让(四)勘察设计和设备订货(五)施工打算(六)施工和生产打算(七)竣工验收二、酒店公寓项目实施进度表三、酒店公寓项目实施费用(一)建设单位管理费(二)生产筹备费(三)生产职工培训费(四)办公和生活酒店公寓购置费(五)其他应支出的费用第九部分 酒店公寓项目财务评价分析图-4 财务评价基本思路一、酒店公寓项目总投资估算二、酒店公寓项目资金筹措一个建设项目所须要的投资资金，可以从多个来源渠道获得

19、。项目可行性探讨阶段，资金筹措工作是依据对建设项目固定资产投资估算和流淌资金估算的结果，探讨落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件实惠的资金。可行性探讨报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性探讨中，应对下列内容加以说明：(一)资金来源(二)项目筹资方案三、酒店公寓项目投资运用安排(一)投资运用安排(二)借款偿还安排四、项目财务评价说明&财务测算假定(一)计算依据及相关说明1.中华人民共和国会计法，主席令第24号，20xx年1月1日起实施。2.企业会计准则，财政部令第5号，20xx年1月1日起实施。3.中华人民共和国企业所得税法实施条

20、例，国务院令第512号，20xx年1月1日起实施。4.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则，财政部、国家税务总局令第50号，20xx年1月1日起实施。5.建设项目经济评价方法与参数(第三版)，国家发展与改革委员会20xx年审核批准施行。6.项目必需遵守的国内外其他工商税务法律文件。(二)项目测算基本设定五、酒店公寓项目总成本费用估算(一)干脆成本(二)工资及福利费用(三)折旧及摊销(四)工资及福利费用(五)修理费(六)财务费用(七)其他费用(八)财务费用(九)总成本费用六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算(一)销售收入(二)销售税金及附加(三)增值税(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估

21、算七、损益及利润安排估算八、现金流估算(一)项目投资现金流估算(二)项目资本金现金流估算第十部分 酒店公寓项目不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采纳的数据多数来自预料和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际状况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避开或尽可能削减风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的牢靠性，这就是不确定性分析。依据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性探讨中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性安排和概率分析，可视项目状况而定。(一)盈亏平衡分析(二)敏感性分析第十一部分 酒店公寓项目财务效益

22、、经济和社会效益评价在建设项目的技术路途确定以后，必需对不同的方案进行财务、经济效益评价，推断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性探讨报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明一、财务评价财务评价是考察项目建成后的获利实力、债务偿还实力及外汇平衡实力的财务状况，以推断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以推断项目在财务上是否可行。

23、(一)财务净现值财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，根据一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利实力的主要动态评价指标。假如项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利实力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。(二)财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般状况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。(三)投资

24、回收期Pt投资回收期根据是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：(1)计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中依据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的肯定值/出现正值年份净现金流量的现值(2)评价准则1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不行行，应予拒绝。(四)项目投资收益率ROI项目投资收益率是指项目达到设计实力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投

25、资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利实力满意要求。ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。(五)项目投资利税率项目投资利税率是指项目达到设计生产实力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。(六)项目资本金净利润率(ROE)项目资本金净利润率是指项目达到设计实力后正常年份的年净利润或运营期

26、内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利实力满意要求。(七)项目测算核心指标汇总表二、国民经济评价国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采纳费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采纳国民经济盈利实力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。依据项目的详细特点和实际须要，也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进

27、口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。三、社会效益和社会影响分析在可行性探讨中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。第十二部分 酒店公寓项目风险分析及风险防控一、建设风险分析及防控措施二、法律政策风险及防控措施三、市场风险及防控措施四、筹资风险及防控措施五、其他相关风险及防控措施第十三部分 酒店公寓项目可行性探讨结论与建议一、结论与建议依据前面各节的探讨分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性看法和建议。主要内容有：1.对举荐的拟建方案建设

28、条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性看法2.对主要的对比方案进行说明3.对可行性探讨中尚未解决的主要问题提出解决方法和建议4.对应修改的主要问题进行说明，提出修改看法5.对不行行的项目，提出不行行的主要问题及处理看法6.可行性探讨中主要争议问题的结论二、附件凡属于项目可行性探讨范围，但在探讨报告以外单独成册的文件，均需列为可行性探讨报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。1.项目建议书(初步可行性报告)2.项目立项批文3.厂址选择报告书4.资源勘探报告5.贷款意向书6.环境影响报告7.需单独进行可行性探讨的单项或配套工程的可行性探讨报告8.须要的市场预料报告9.引进技术项目的考察报告10.引进外资的名类协议文件11.其他主要对比方案说明12.其他三、附图1.厂址地形或位置图(设有等高线)2.总平面布置方案图(设有标高)3.工艺流程图4.主要车间布置方案简图5.其它