淮安房地产市场报告.docx

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1、淮安房地产市场报告 我们眼下的.，报告的使用成为日常生活的常态，报告依据用途的不同也有着不同的类型。下面就是我给大家带来的淮安房地产市场报告模板，欢迎大家阅读转发! 淮安房地产市场报告篇1 随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃进展，投资规模渐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速进展对扩大就业，带动相关产业进展，提升城市形象，富强地方经济作出了明显的贡献。 一、基本概况： 20_年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房259

2、9套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案一般住房2094套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。 20_年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在渐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍旧较大。 二、存在问题： 1、供电方面：一些小区存在供电

3、不完善问题，为临时用电。究其缘由：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，很多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众看法较大。 2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。 3、开发企业资金短缺。20_年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显

4、，主要缘由：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于.融资。.融资成本高，参加融资主体对目前市场信念不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推动速度，更影响楼盘的正常销售。 4、近年来，泗洪县四房建设稳中推动，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，肯定程度上影响商品住宅的销售。 5、受2

5、0_年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍旧存在，但是群众持币观望的心情较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优待的购房政策，肯定程度上影响了商品房销售市场。 三、下步准备： 1、有序的开展拆迁规划，适度掌握招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，估计20_年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满意用地需求。 2、解决供电冲突这一突出问题。土地在出让前，具体规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。 3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20_年春节前该县房管处两次

6、组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，盼望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推动。 4、在确保四房建设有序推动的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。 5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立细心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满足消费。 6、在泗洪县政府年前已经出台的促进房地产业健康稳定进展的

7、二.条看法的基础上，依据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优待政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的状况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的进展。 8、加大对群众的舆论宣扬，通过各种新闻媒体，宣扬各种购房优待政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康进展。 淮安房地产市场报告篇2 近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛进展，带动经济的快速进展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到.稳定和人民群众的切身利益

8、。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。 一、当前房地产市场存在的主要问题 （一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场供应爱护伞，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。 （二）招投标运作不够规范透亮。土地的划拨、出让等信息宣扬和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参加面不宽

9、。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参加竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的看法。 （三）虚假违法广告现象较为严峻。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者询问，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在.上造成商品房供求紧急的氛围，引诱消费者购房。有的违反广告法和房地产广告发布暂行规定的规定，发布含有投资、就业、升学等禁止性内容，误导消费者。 （四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示.本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的

10、合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特殊是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定霸王条款，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。 （五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积缩水、公共设施达不到预先承诺、不按商定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。 二、加强建筑房地产市场监管的措施 对于上述存在的问题，其缘由是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建

11、立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏详细的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐藏的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。 作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，乐观主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。 （一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管 土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，国有土地出让实行招标拍卖进行。拍

12、卖法和拍卖监督管理暂行方法规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应仔细履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参加土地竞拍活动的监管，全面把握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参加竞拍的，不予登记备案，并准时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。 （二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为 一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册状况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建

13、开发项目，对比房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资状况和财务收支进行严格审查，准时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资状况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。 二是加强注册资本监管。依

14、据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为2022万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对比其资质等级，检查其出资状况，严峻查处两虚一逃违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严峻的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。 三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业供应营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符

15、合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。 （三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处 一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反房地产广告发布暂行规定规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严峻查处虚假广告和其他违法广告。 二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取

16、差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。 三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。 （四）以长效监管为目标，探究创新居地产市场监管机制 一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发状况、登记注册状况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法惩罚状况，建立健全房地产企业经济户口。同时，建立黑.和黄牌警告制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚恳信用，守法经营。 二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的商品房买卖

17、合同示.本；修改示.本格式条款或自行制定合同的文本，必需报工商部门审核、备案。 三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，准时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发觉违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。 四是强化.舆论监督。对违法经营性质恶劣、.影响后果严峻的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站准时予以曝光，充分发挥.的监督作用，提高其违法经营的成本，增加对违法经营者的震慑作用。 五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信

18、息，准时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目状况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增加工作合力。 淮安房地产市场报告篇3 新奇的营销理念 1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20_年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50 人扫瞄，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000目前

19、许多项目臵业顾问已经开头这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型.(此信息有贵州房地产群得知) 2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满意需求，因此增设临时询问点，目前花果园项目临时询问点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时询问点，一方面最大化调动销售人员乐观性，另一方面起到宣扬作用，降低宣扬成本。 3、完善的销售体制和先进的销售宣扬工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸

20、，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热忱的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完善。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣扬片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电观府壹号，单体户型模型采纳超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，的确感受到视觉带来的冲击感。 本次贵阳之行，给我和我的同事带来全所未有的全新感受，并看到和学习到一些我们所未知的

21、营销理念。同时也体会到自身的不足，无论是产品规划上的，销售体制和管理上的都有全新的收获。 针对马龙广电文化项目，我个人提出以下建议：目前项目最大的问题在于工程资金支付困难，而面对本身产品上的一些规划缺陷，尤其是商业部分，面积过大，总价较高，短时间销售完毕，比较困难，商业部分占销售总额的50%。因此只能集中消化住宅和地下车位来缓解资金压力。然而面对目前马龙房地产市场竞争激烈，客源较少，又如何度过销售低迷时期?建议：1、推出特价房源，针对94.03住宅，低价出售一部分，不分楼层，每套25万元。2、针对顶层跃层住宅，采纳捆绑式销售，买房子送车位。3、车位目前报名状况不抱负，报名10组客户，为促进全部

22、成交，建议价格定制为7-8万元/个，优待后7-7.5万元每个销售。剩余车位待住宅和商铺全部销售完毕后在销售，销售价格可为9-10万/个。4、提高销售服务质量，严格要求销售人员的行为规范。5、尽快完成项目整体工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、据了解，龙翔路扩建工程，政府已经在动员拆迁，估计20_年7月通车，据此，将拉动商业部分的销售。 淮安房地产市场报告篇4 为了向公司高层投资决策供应参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作预备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于20_年9月1722日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、.环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场

23、、访问相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。 第一部分目标地块环境分析 第一节目标地块(财贸校地块)环境分析 一、地块位置及边界： 地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的同学宿舍、员工食堂

24、及部分老师宿舍。 （详见附图一） 二、面积指标： 该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。 三、地块外形： 地块外型类似于一个不规章的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。 四、地表附着物： 整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾难时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较牢固。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。

25、五、现有街道状况 目标地块周边现没有成型的商业街道，依据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。 六、地块权属及相关状况 成都中盛实业进展公司在今年八月参与该地块招标，通过其特别的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函20_136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最

26、好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。 其次节周边环境区位分析 一、自然环境 （一）、自然景观： 目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮丽的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片美丽的绿化景观，（广场方案今年11月份竣工）。 （二）、环境污染状况 由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区全部污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀， 所以该地块环境污染状况良好。 二、人文景观 1、紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。 2、在目标地块东边有一

27、座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、颜色明丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的周边环境大为增色。 三、.环境 （一）、人居环境 该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。 各机关工作人员在这里工作、生活、休闲消遣，生活设施配套齐备，具备了居家的便利性、舒适性。 （二）、.治安环境 绵阳市整体.治安状况较好，目标地块位于城市中心，又接近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对偏僻，紧邻地块西南

28、侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在肯定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。 （三）、商务状况 由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。 第三节社区生活配套 一、市政配套 1、道路与交通 目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目

29、前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。 目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国其次，（成都市居全国第七）。 经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。 2、管网设施 由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。 目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比

30、较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。依据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。 3、市政单位 目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为便利。 4、文化训练 在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街学校，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城

31、区党校及新华书店。 5、体育设施 紧邻目标地块东侧有一大型休闲消遣的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将进行的“全国少数民族运动会”都在此进行。 6、银行、邮政、电信系统 由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，四周中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。 二、生活配套设施 1、商业服务网点 目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买

32、还是较便利，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。 2、休闲消遣设施 当地休闲消遣较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不抱负。整体看来，这个区域内休闲消遣设施不是很集中。 3、医疗卫生设施 在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的

33、医院。 4、农贸市场 在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。 5、住宿、餐饮设施 较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区款待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。 在这里需要特殊留意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有肯定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。 第四节目标地块分析 一、目标地块价值分析 综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，依据周边规划建设的不断完善，住

34、宅开发的价值较大。 二、成本分析 在目标地块距地面高差约3米的状况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。 因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为： 备注： 依据目标地块的周边状况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。 淮安房地产市场报告篇5 关注民生，让百姓实现“住有所居”的

35、目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关怀的重要议题。为了深化了解榆林房地产市场起伏较大的缘由，促进榆林房产业的健康有序进展，根据_年榆林市政协总体工作支配，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求看法。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，仔细听取他们的看法建议。现就有关榆林市房地产市场视察

36、状况报告如下： 一、基本状况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 _年至_年10月份，全市共建成商品房面积210.6万，完成销售面积136.8万，空置面积74.0万，空置率为35.2%，其中_年1-10月份全市建成商品房面积49.1万，销售27.2万。 _年榆林市区商品房均价1646元/，_年涨至2300元/，_年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，_年1-10月份，高层3900-4100元/、多层3000-

37、3200元/。尽管_年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。_年特殊是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。_年-_年全市累计完成经济适用房85.1万，其中_年完成22万;_年完成18.1万,同比下降17.7%;_年完成45万，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面

38、，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及缘由分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特殊是_年以后逐步进展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理阅历、广告宣扬、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速进展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特殊是榆林市区的房价

39、起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，_年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。_年全市房地产上市交易面积67.6万，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到_年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区_年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了其次、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上

40、半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增加了消费者的购房乐观性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热忱，进而引燃了_年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要缘由之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省其次，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于_年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中

41、长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为乐观协作国家启动和鼓舞消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。 5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重削减。_年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到_年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到_年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅削减的状况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性进展政策的详细体现。_年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以

42、定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信念的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。 面对金融危机的严峻影响，市委、市政府审时度势，镇静应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保进展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从其次季度开头，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信念显著增加，销售额明显增加，房地产业可以说领先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速进展起到了乐观的促进作用。 三、我市房地产业在国民经济

43、中的支柱地位和作用 1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定进展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到_年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到_年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到_年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。 2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大

44、： 3、房地产业对消费增长的贡献。_年以来房地产销售额4年平均占全.消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不行替代的重要选择(见表7)： 淮安房地产市场报告篇6 两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃进展。目前房地产业在我区经济进展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;假如加上契税收入，则占到36%。随着经济的进展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，.和市间

45、续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的进展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而讨论提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康进展，具有重要意义。 一、我区房地产市场进展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业进展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好

46、。今年上半年我区房地产开发仍连续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，详细走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售状况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%

47、和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月连续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开头，.及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开头，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场进展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严峻，.将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。.和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： .: