某地区财务会计与土地增值税管理知识分析(62页PPT).pptx
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1、土地增值税会计土地增值税征税范围土地增值税应税收入及扣除项目土地增值税应纳税额的计算房地产开发企业土地增值税清算管理土地增值税会计处理一、土地增值税征税范围(一)一般规定 1.转让国有土地使用权课税,转让非国有土地和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。(赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与)一、土地增值税征税范围(二)以房地产进行投资、联营 1.房地产作价入股转让到投资联营企业:暂免征收。2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业
2、以其建造的商品房进行投资和联营的:征收。(三)合作建房 1.建成后自用:暂免;2.建成后转让:征税。(四)企业兼并转让房地产:暂免一、土地增值税征税范围(五)房地产交换 1.单位之间换房:征税;2.个人之间互换自住房免征。(六)房地产抵押1.抵押期不征;2.抵押期满,不能偿还债务,房地产抵债:征税。(七)出租、房地产评估增值、国家收回房地产权:不征(八)土地的转让、抵押、置换:征税下列各项中属于土地增值税征税范围的是()。A.出让国有土地使用权B.城市房地产的出租C.转让国有土地作用权D.合作建房,建成后自用正确答案:C选项A.出让国有土地使用权属于一级土地的行为,不征;选项B.城市房地产的出
3、租,没有发生产权转让,不征;选项D.合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收,建成后转让征收。二、应税收入与扣除项目(一)收入额的确定实物收入:收入时的市场价格折算成货币收入。无形资产收入:专门评估确定其价值后折算成货币收入。外币收入:取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、应税收入与扣除项目(二)扣除项目及其金额1、新建房地产的扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额。包括:土地使用权支付的地价款 交纳的有关税费,如契税、登记、过户手续费。(2)房地产开发成本。包括:土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。二、
4、应税收入与扣除项目(3)房地产开发费用。扣除限额计算:分摊利息支出,并提供证明的房地产开发费用扣除限额=利息(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)5%不能分摊利息支出,或不能提供证明的房地产开发费用扣除限额=(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)10%注意:超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按以上方法扣除。有金融机构和其他机构借款的,不能同时适用两种办法。清算时,已计入开发成本的利息支出,应调至财务费用中扣。二、应税收入与扣除项目(4)税金 房地产开发企业:营业税城建税教育费附加 其他企业:营业税印花税城建
5、税教育费附加(5)附加扣除(仅限于房地产开发企业)计算如下:(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)20%注意:代收费用一并收取计入收入,费用可扣,但不做加计扣除基数;单独收取,不影响计税。二、应税收入与扣除项目2、旧房及建筑物的扣除项目(1)房屋及建筑物的评估价格 有评估价:扣除标准=重置成本价成新度折扣率 无评估价、有发票:扣除标准=发票金额1(售房发票年购房发票年)5%(2)取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用(3)转让环节的税金三、应纳税额的计算(一)计算步骤 确认转让收入确认扣除项目金额计算增值额 确定税率计算税额1、增值额的确定增值额=转让房地产的总收入一扣
6、除项目金额 三、应纳税额的计算2、税率的确定三、应纳税额的计算3、计算税额应纳土地增值税土地增值额适用税率在实际工作中,一般采用速算扣除法计算。计算公式如下:应纳税额土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率三、应纳税额的计算例1:某公司销售一幢已经使用过的办公楼,取得收入500万元,办公楼原价480万元,已提折旧300万元。经房地产评估机构评估,该楼重置成本价为800万元,成新度折扣率为五成,销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税()万元。解:可扣除项目80050%30430(万元)增值额50043070(万元)增值率70430100%16.28%应纳土地增值税703
7、0%21(万元)三、应纳税额的计算例2:2013年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢,取得收入5000万元,转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元,房地产开发成本1000万元,利息支出100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税()万元。解:收入5000(万元)扣除项目20001000100(20001000)5%275(20001000)20%4125(万元)增值额50004125875(万元)增值率8754125100%
8、21.21%应缴纳土地增值税87530%262.50(万元)例3:某市一内资房地产开发公司2013年开发一个项目,有关经营情况如下:(1)该项目商品房全部销售,取得销售收入4000万元,并签订了销售合同。(2)签订土地购买合同,支付与该项目相关的土地使用权价款600万元,缴纳有关费用50万元。(3)发生土地拆迁补偿费200万元,前期工程费100万元,支付工程价款750万元,基础设施及公共配套设施费150万元,开发间接费用60万元。(4)发生销售费用100万元,财务费用60万元。管理费用80万元。(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为10。根据上述资料
9、和税法相关规定,回答下列问题:、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加。、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额。、该房地产开发公司2013年应缴纳土地增值税。解:(1)该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计40005(1+7+3)220(万元)(2)取得土地使用权所支付的金额600+50650万元房地产开发成本200+100+750+150+601260万元准予扣除房地产开发费用(650+1260)10191万元准予扣除的税金及附加=220万元 注意:房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣除项目金额(650+1260)20
10、382万元扣除项目金额合计650+1260+191+220+3822703万元(3)收入总额4000万元准予扣除项目2703万元增值额4000-27031297万元增值率增值额扣除项目金额100 1297270310047.98,适用税率30应纳土地增值税129730389.1(万元)四、房地产开发企业土地增值税清算管理关注房地产应进行土地增值税清算的情形:(1)开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。关注要求房地产进行土地增值税清算的情形:(1)已竣工验收的项目,已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超
11、过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。五、土地增值税会计处理(一)主营房地产业务的土地增值税会计处理通过“营业税金及附加”核算收到预售款项时,按规定预缴土地增值税借:应交税费应交土地增值税 贷:银行存款销售实现时(房产交付),按应交的土地增值税 借:营业税金及附加 贷:应交税费应交土地增值税五、土地增值税会计处理(二)兼营房地产业务的土地增值税会计处理通过“其他业务支出”核算 企业按规定计算出应交纳的土地增值税时借:其他业务支出 贷:应交税费应交
12、土地增值税企业实际交纳土地增值税时借:应交税费应交土地增值税 贷:银行存款五、土地增值税会计处理(三)其他企业转让房地产业务的土地增值税会计处理 企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物,应通过“固定资产清理”账户核算借:银行存款 (取得的转让收入)贷:固定资产清理 (取得的转让收入)计算应交纳的土地增值税借:固定资产清理 贷:应交税费应交土地增值税其他税会计印花税会计房产税会计城市维护建设税会计耕地占用税会计城镇土地使用税会计车船税会计契税会计车辆购置税会计烟叶税会计印花税会计一、纳税人1.立合同人;2.立账簿人;3.立据人;4.领受人;5.使用人;6.电子凭证的签订人(新增)。注意:
13、(1)当事人为两方或两方以上的各方均为纳税人;(2)不包括保人、证人、鉴定人。(3)如立据人未贴花或少贴花的,书据持有人负责贴花。(4)如果应税凭证是由当事人的代理人代为书立的,则由代理人代为承担纳税义务。印花税会计二、征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算1、购销合同:按购销金额0.3贴花 包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同。注意:计税金额为购销全额,即不作任何扣减的购销金额,特别是调剂合同和易货合同,应包括各自提供货物额之和。2、加工承揽合同:按加工或承揽收入0.5贴花 包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同。注意:(1)受托方提供原材料:分别
14、记载原材料和加工费分别贴花,未分别记载,全额按加工承揽合同计税贴花。(2)委托方提供原料:受托方只提供辅助材料,以辅助材料与加工费的合计数,依加工承揽合同贴花。对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。印花税会计3、建设工程勘察设计合同:按收取费用0.5贴花 包括勘察、设计合同。4、建筑安装工程承包合同:按承包金额0.3贴花 包括建筑、安装工程承包合同。注意:计税金额为承包金额,不得剔除任何费用。注意:分包或转包给其他施工单位,分包或转包合同也贴花。印花税会计5、财产租赁合同:按租赁金额1贴花。税额不足1元,按1元贴花 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。6、货物运输
15、合同:按运输费用0.5贴花 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。注意:计税依据为取得的运输费金额(即运费收入),不含货物的金额、装卸费和保险费等。.货物联运:起运地统一结算全程运费以全程运费为计税金额,起运地结算双方贴花;分程结算以分程运费为计税金额,分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。.国际货运:凡由我国运输企业运输的,以本程运费计算应纳税额;托运方按全程运费计算应纳税额。由外国运输企业运输进出口货物的,运输企业所持的运费结算凭证免纳印花税,托运方所持的运费结算凭证,应按规定计算缴纳印花税。印花税会计7、仓储保管合同:按仓储保管费用1贴花 包括仓储、保管合同。
16、计税依据为收取的仓储保管费用。(不包括仓储物的价值)8、财产保险合同:按保险费收入1贴花 包括财产、责任、保证、信用等保险合同。计税依据为支付(收取)的保险费,不包括所保财产的金额印花税会计9、借款合同:按借款金额0.05贴花 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同(1)应纳税额借款金额(本金)0.05(2)一项信贷业务既签订借款合同又填开借据的,以借款合同金额贴花;只填开借据并作为合同使用的以借据金额贴花。(3)流动资金周转性借款合同,以其规定的最高额为计税依据贴花一次。(4)财产抵押借款,从贷款方取得一定数量抵押贷款的合同,应按借款合同贴花;借款方因无力偿还借款而
17、将抵押财产转移给贷款方时,按产权转移书据贴花。(5)融资租赁合同,应按合同所载租金总额,暂按借款合同计税。印花税会计10、技术合同:按所载金额0.3贴花 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同。注意:法律、会计、审计等咨询合同不贴印花。技术开发合同,只就合同所载的报酬金额计税,研究开发经费不作为计税依据。11、产权转移书据:按所载金额0.5贴花 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。印花税会计12、营业账簿:记载资金的账簿,按实收资本和资本公积的合计金额0.5贴花,次年后增量贴花。其他账簿按件贴花5元。包括生产
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