原问题“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收(63页DOC).docx

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1、最新资料推荐原问题：“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。”学习情况：一、营业税纳税时间1、基本原则：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。2、预收款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知国税函发1995156号）4、单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。（营业税

2、暂行条例实施细则第四条）5、会员费、保证金等：“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织)，在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用，应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。会员组织的上述费用，如果在会员退会时予以退还，并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入，在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。（关于营业税若干问题的通知国税发 1995076号第三条）”二、所得税纳税时间1、未完工预缴所得税：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以

3、及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号文件，一、 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调

4、整。前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率疑问1：可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致？疑问2：对于所得税中视同销售的情况，是否需要预缴所得税？我也一直在关注该问题，我想在实务中比较多见的是，以房抵顶拆迁补偿费问题，是签订合同就按照预售收入缴纳所得税呢，还是等完工后再缴纳。我以前做过一个案子，经电话请示国家税务总局，房地产企业预售阶段征税，是完全的收付实现制，没有收到现金，不征税，即预售阶段不适用视同销售。例如：某企业以房屋一套公允价值万抵顶拆迁补偿费，在预售阶段不作为收入征所得税，等到开发产品完工后，按照万

5、计入收入，同时万元作为成本摊入销售成本。问题在于营业税和土地增值税是否征收？我本人意见预售阶段产权调换也不征收营业税和土地增值税，但是目前我尚没有做过实际的案件作为支撑。2、已完工条件：符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：. 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；. 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。3、确认完工后，计算当期应当税所得额：开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开

6、发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。三、自建行为缴纳营业税1、自建行为：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。（营业税暂行条例实施细则第四条）2、纳税时间：纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。（营业税暂行条例实施细则第二十八条）3、营业额确定：本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定。（营业税暂行条例实施细则第十九条）纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关

7、有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（成本利润率）（营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。（营业税暂行条例实施细则第十五条）四、冲减成本1、常态：通常的以售房收入直接冲减成本，最简单也是最笨的方法；2、以房抵债；3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本；4、以房换地或以地换房；5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。这个就不细说

8、了吧，说得太细了恐怕不好。原问题：“2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。”学习情况：一、营业税收入的范围1、价外费用规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。（营业税实施细则第十四条）2、违约金规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（财税200316号）3、维修基金规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、

9、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。（国税发（2004）69号）4、动迁补偿规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。（国税函发1995549号）5、还本方式销售规定：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本

10、支出. （关于印发营业税问题解答（之一）的通知第二十条）6、销售折扣规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。（财税200316号）7、物业代收费用规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。（财税200316号）理解：从中可以看出，物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳，代收的维修基金不用缴税，收取的各种保证金（例如装修保证金）不用缴税，但是

11、如果按照目前某些企业的做法，收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税，恐怕很难。8、视同销售 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产税目征税（国税发（1993）149号）； 以新建房产用于安置拆迁的（即前面说的动迁补偿，国税函发1995549号）； 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的（国税发（1993）149号），例如无产权的地下停车场； 以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房（国税函发1995156号第十七条） 以房换房的（不含拆迁安置）；(6) 以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的； 以开发房地

12、产抵偿债务的； 将开发房地产用作利润分配，分配给股东或投资者的； 将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等；9、售后回租和售后回购售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税；售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税（国税函（1999）第144号）。10、实质重于形式规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建

13、设但尚未完工的建设项目。（财税（2003）16号）二、所得税收入的范围1、收入范围房地产开发企业收入总额包括：商品房销售收入（减去前期已经预售的收入）、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理

14、。（国税发200631号）2、视同销售开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。（国税发200631号）对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的，也作为视同销售。（所得税实施条例第二十五条）3、委托销售 买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，

15、则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发200631号） 采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付

16、受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（国税发200631号）三、带装修房屋的情况1、营业税：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税（国税函199853号文件）。2、所得税：对于所得税来说，作为一项收入还是分解

17、成两项收入，对于收入总额都是没有影响的。但是，如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等，要注意企业所得税和个人所得税。3、变化：如果房地产公司与另外一家装修公司合同，分别同购房者签订合同；甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同，从税收方面是不是更有利一些？当然，这是税务角度的建议，从房屋销售来说，购房者更相信开发企业，而不是什么装修公司。四、赠送阁楼、车库、车位等房地产公司为了促进销售，经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位（所有权或使用权）等措施。这些阁楼、车库、地上或地下车位，有的有建筑面积，有的没有建筑面积（不足2.2米高，例如阁楼），有的只有

18、使用权（例如地上车位），有的是从人防部门租过来的（例如地下车位）。但是无论什么情况，如果是赠送字样，千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。同样，这也是税务方面的建议，对于销售人员来说，赠送更容易吸引到客户。原问题：“3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。”这种在境外销售的业务还真没有碰到过。一、 境外单位和个人在境内购房时受到限制的2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，即通常所说的限外令，其中规定： 在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境

19、外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。也就是说，境外人士如果想要在中国买房，至少要符合个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。二、文件规定1、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完

20、整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%（国税发1999242号）。3、佣金的营业税、所得税营业税：境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（营业税实施细则第二十九条）所得税：目前税率10%。（所得税实施条例第九十一条）三、境外隐藏收入的可行性由于实务中没有接触过这种情况，只能想象一下这种情况的可能性了：1、 办理房产证不做收入对方正常办理了产权，但是销售方不做收入。这种情况就不用讨论了吧，一点技术含量都没有。2

21、、 不办理房产证对方由于某种原因（第三方担保、公证、关联企业或其他原因）相信房地产开发企业，不用办理产权。这种情况对于税务部门来说应当是很难查的，但是对于购买方还是有一定的风险的，对方是否接受这种方式，难度也很大。当然了，天下没有不透风的墙，如果税务部门想查的话，总还是有办法的，这里就不细说了。3、 抵押由于某种原因（不能验收、或者资金链需要等）,将在建工程抵押，甚至直接将在建工程抵债，这恐怕也是一种手段吧。原问题：“4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。”学习体会：一、政策规定以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物（国税发（1993）149号）

22、。二、实际情况房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外，一般还有以下几个部分：1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积（通常计入分摊面积中），但有的开发单位将转换层也对外出租；2、变电所（站）、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施，通常转交给各专业公司，部分由物业负责（例如水二次加压站点）；3、会所、停车场（库）、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施，部分出租出售，部分由物业负责管理；4、除了前述以外，开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等，符合建筑面积的规定（层高超过2.2米），但没有手续，也办不了产权；5、不符合建筑面积的规定（层高不超过2.2米）

23、，但仍有使用价值，当然也就有出租出售的价值；6、人防工程，通常占到整个建筑面积的2%-4%，也有的按照单层建筑的投影面积计算。人防工程的面积是不计算到整个公共建筑面积部分的，当然也就不计算到总可售面积中。通常人防公司可以由开发单位以象征性的价格回租，然后再对外出租，注意不能出售。7、立体停车场由于现在城市的发展，土地的稀缺性和不可替代性，以及现代交通工具的高速发展，停车场/位已经成了购房者着重关注的要点之一，现在有的项目的停车位与户数纸币已经达到了1：1甚至还要多。现在有的城市已经发展了专用的立体停车场，采用智能机械式停车装备，具体有升降横移类、垂直循环类、水平循环类、巷道堆垛类等多种。由于属

24、于新生事物，没有固定车位，隶属于建筑物和设备之间，同时又经常属于开发公司销售建筑物的配套设施，所以这部分的营业税、所得税、土地增值税都是需要仔细研究的问题。三、收据的管理通常，开发企业对购房者开具的发票和收据一般有三种（这个可能各地有不一样的情况，仅供参考）：1、 结算发票全称：商品房销售（结算）专用发票；适用范围：适用于商品房销售结算业务发票。简单的说，就是可以用于办理产权的发票，通常在交完全款以后开具。2、预售款专用发票（收据）全称：辽宁省大连市商品房预收款专用发票；适用范围：适用于销售商品房收取的预售款业务。简单的说，就是分期付款过程中，一次或多次交款的时候开具的专用发票，实质就是专用收

25、据。2、 往来收据在专用发票中无法包含的各种价外费用，如手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他价外费用，以及收取的维修基金、定金、保证金、违约金等，开具往来收据。如前所述，往来收据同营业税和所得税没有严格的对应关系。3、 与本问题的关系对于开发企业建设阁楼、车库、仓库，对外销售使用权，应当开具什么发票，从大连市地方税务局关于规范普通发票适用范围的通知（大地税发2004177号）中没有找出答案。四、本章节的疑问1、对于不构成建筑面积的阁楼、车库等，如何处理？2、对于销售使用权的建筑物/构筑物，应当开具什么发票？3、开发企业修建立体停车场并对外销售车位的税收政策？实务问题：例如：某企业将人

26、防工程改造的车库出售，税务机关认为人防工程的所有权不属于开发商，因此其无权出售，只能用于出租，收取的价款视为租金，除了缴纳营业税外（已经按照销售不动产缴纳），仍需要按照租金收入缴纳房产税。政策依据：与“以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物（国税发（1993）149号）”相对应的是国税函号文件第一条之规定，即只要有租赁期限，无论租赁多少年都要按照租赁业计税。因此有的企业出租地下车库，按照地块适用期限年出租，仍然属于租赁业，而非销售不动产。看到这个帖子，猜想鱼加熊兄是大连的，如果是这样您还得注意，大连市地税局认为，凡是用于经营性的配套设施，如人防工程，其成本不能在商品房成本中列

27、支，即需要调增所得税成本。对于这一观点，我本人不同意，但是我同大连地税局稽查处的领导曾经多次探讨该问题，大连持有该种观点。前言：这个之五特别没有感觉，可能是说不明白吧。大家多提意见。原问题：“5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。”学习体会：一、价外费用价外费用的营业税和所得税方面的规定，在前面的学习中已经详细列举了。不过由于会计准则与税收规定方面的不同，在实务处理中会有一些不同，简单比较一下：1、会计：“企业代第三方收取的款项，应当作为负债

28、处理，不应当确认为收入。”（企业会计准则第14 号收入）2、营业税：“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。”（营业税实施细则第十四条）3、所得税：“开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。” （国税发200631号）因此，价外费用可以分为以下几类：1、会计上作为收入，营业税和所

29、得税也作为收入：例如违约金收入；2、会计上不作为收入，营业税作为收入，所得税不作为收入：例如代收代缴的各种资源性费用；3、会计上不作为收入，营业税和所得税也不作为收入：例如维修基金。二、代建工程（提供劳务）1、代建工程（提供劳务）的定义代建工程是一个常见的词，但是到底什么属于代建工程呢？在网上搜了一圈，感觉这个定义还是比较准确的：“代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。”说白了，代建工程的本质属于代理，应当是开发企业利用自身的人员、技术力量、资源等，代委托单位进行开发和施工，但项目的土地、规划、施工等各种审批都应当是委托单位的名字。（个人理解）

30、2、代建工程的营业税根据营业税暂行条例的规定代理业企业适用服务业税目，按照5%的税率征收营业税。代理业营业税的计税依据是代理业务的“营业收入额”，是经营代购代销、代办进出口、报关转运、介绍服务、委托寄售和其它代理业务所取得的手续费、管理费、介绍费、佣金、报酬金等项收入。（营业税暂行条例）“凡从事现行营业税税目注释规定范围内服务业税目代理业业务经营者，可以向委托方收取全部收入减去支付给其他协助或最终完成委托事项者的费用支出后的余额为其营业额，据以计算征收营业税。除此之外，这类代理业业务经营者自身发生的任何经营费用，均不得冲减其应计营业税的营业额。”（京地税营1995318号）“其他代理服务是指受

31、托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。3、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本通知第三：条中其他代理服务条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按服务业税目计征营

32、业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。”（苏地税发 1996 074 号）在实务中，由于代理业按照差额缴纳营业税，所以税务部门对于代理审批的很严格，例如北京市规定：“除上述列举范围外，凡发生符合现行代理业营业税征收规定的其他业务，纳税人可提出申请，经主管地方税务机关审核后，报北京市地方税务局批准执行。”综上，代建工程在营业税环节要求比较严格，需要事前与税务部门认真沟通。4、 代建工程的所得税相对于营业税，所得税中关于代建工程规定的比较简单：“（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间

33、超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。”（国税发200631号文件规定）三、代建工程的各种形式如同合作项目一样，代建工程在实务中有很多种形式，从收取代理费的形式来说，主要有以下几种：1、只收取服务费：所有的项目资金全部由委托单位出，

34、代理公司代收代付，只收取代理服务费；2、一次性包死：代理公司包单价或包总价，节省的资金属于代理公司的；这种方式要注意不要被税务局划到工程承包中去；3、按比例或按项目收取：代理单位按总金额的一定比例收取，或者按照代理的项目数量收取；4、以工抵料：全部或部分以工抵料，这个对于会计和税收来说简直就是恶梦一般。不管采用什么形式，“材料、下脚料、报废工程或产品的残料等”这一条对于税务来说，真的不具有太大的可操作性。四、财税概念以外的代建制在我们财务税收人员在研究代建工程的时候，国内项目建设的代建制度也正在蓬勃发展。越来越多的政府投资项目，包括北京奥运会的场馆建设，开始采用工程项目建设代建制。不过，这个代

35、建制和我们税收上严格规定的代理有着很大的不同之处。这里顺便也性学一下：代建制是一种由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。“代建制”是相对于业主建设来说的，其特点是：1、项目建设人与项目使用人分离；2、项目代建人对项目招投标和勘察、设计、施工、监理等建设全过程进行组织管理；3、项目代建人类似于职业经理人，比分散的项目业主更专业。项目代建制通常分为工程总承包和项目委托管理两种，前者包括设计-建造总承包（D-B）以及设计-采购-施工总承包（EPC或交钥

36、匙总承包：Turnkey）；后者有项目管理服务（PM）以及项目管理承包（PMC）等。如果将此种综合性的建设工程管理方式后向一体化，则可以进入融资领域，而前向一体化，则可以进入项目经营领域。原问题：“6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。”学习体会：一、关联企业的规定1、关联企业的确定关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织： 在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系； 直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制； 在利益上具有相关联的其他关系。（征管法实施细则）注意：这里指限制了关联企业，对于股东、管理人员等相关联个人没有作出明

37、确的规定。2、可以调整的情况纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额： 购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价； 融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率； 提供劳务，未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用； 转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用； 未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。3、调整的方式税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额： 按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格； 按照再销售给无关联关

38、系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平； 按照成本加合理的费用和利润； 按照其他合理的方法。4、非关联企业的规定纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额:(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（税收征管法）注意：实际上，这一条的杀伤力要比关联企业的要大，因为无论税务部门能否证明关联企业，用这一条就可以通杀。举个例子：在房屋销售过程中，经常会碰到工商、税务、银行、房产等机关和部门的人员来买房子，要求给点优惠。正常标价单价6000元，给他们优惠后4500元（当然还是要比成本高），如果碰到个较真的税务人员，非要按这一条卡，可真就没有法子了。二、营业税的依据纳税人提供应税劳务

39、、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。（三）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（成本利润率）（营业税税率）（营业税实施细则）三、所得税的依据开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。6.纳税人申

40、报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（国税发200631号）而核定的方法如下：税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额： 参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定； 按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定； 按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定； 按照其他合理方法核定。 采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。 纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。（征管法实施细则）注意：如果真的需要核定征收，运作得当的话，对于目前的某些房地

41、产开发企业可能倒是一些好事情。四、一些变通方式的商榷1、明显偏低价格对于这个词组，有两个需要注意的地方： 明显：明显的含义应当是，差距比较大，从数字上来说，差距在15%以内的不能算是明显吧（不过最好把握一个度，无论如何，比成本还低就属于本质问题了）； 偏低：这是一个比较词，需要有一个标杆，和标杆比偏低。假设对于一个单体建筑来说，30层，每层26户，每层每户的定价都不一样，最高价、最低价、平均价、单层平均价，究竟以哪一个价格为标杆，就不好说了。2、正当理由好吧，我承认，前面对于明显偏低的解释有点强词夺理。不过，这个正当理由可就好找的多了。比如说：挡光、缺面积、旁边是电梯井、楼上是设备层、这一户型

42、的保温有问题、外墙空鼓裂缝，或者购房者第一个签约起表率作用、购房者签署声明放弃一切追索权利等等，都可以成为价格偏低的正当理由。如果懂业务，总是能蒙一些人的。实在不行，就说这套房屋的风水不好，没人买，也能成为一个理由吧。3、不具有可比性前面说的各种税收政策，都是建立在可以比较的基础之上。如果我们跳出那个层面，想方设法让房屋不可比，恐怕会更好一些吧。比如说：面积不可比（按套出售房屋）、交房标准不可比（清水与精装修）、装修标准不可比等等。五、广义上的关联部门和企业说到了关联企业，实际上与房地产开发企业有关联的部门和企业特别多，大致有：政府部门：土地、规划、房地产交易、档案、质量监督、房产关联企业：拆

43、迁、设计、勘察、施工、水暖电等专业公司、装修、建材、销售、广告、物业当然还有我们财务人员关系密切的银行和税务部门。只有我们了解有哪些关联部门和企业，了解各种各样的规范、规定和业务流程，才能真正的把业务作得更好。原问题：“7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。”学习体会：一、 商品房竣工验收的流程具体到商品房竣工验收的流程，可能各地不一致，这里简单说说我们这里的情况。由于没有亲自跑过这个业务，所以也只是简单的说说，大家多提意见。商品房竣工验收，涉及到两个主要的部门：建委（质量监督中心）和房地产交易中心，涉及到的流程也有两个：报竣和备

44、案。1、 报竣报竣是一个概括的词，应当是开发企业向所有的主管部门汇报申请验收通过，主要包括：规划行政主管部门的规划验收；国土房屋行政主管部门的建设用地验收和住宅小区物业管理条件验收；公安消防部门的建筑消防验收；城市供水行政主管部门的供水设施验收；城市建设管理部门的市政设施、绿化设施、环卫设施验收以及该设施的工程竣工验收备案；环保行政主管部门的环保验收；交通行政主管部门的公共交通设施验收；广播电视行政主管部门的广播电视设施验收；人防部门的人防设施验收；城乡建设行政主管部门的燃气、供热设施验收以及工程竣工验收备案；电业部门的供电设施验收；电信主管部门的电信设施验收；邮政部门的邮政设施验收；财政部门

45、对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收；档案部门验收。以及质量监督部门对于建设项目的各种证件验收、对施工队伍的档案和施工纪录验收；对于钢筋荷载等现场检测、对于钢筋混凝土消防材料等检测报告的验收等。在建设用地红线范围内所有的施工机具，临时建筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到工完、场清、地平、符合环境要求；、建设项目内配套建设的供电、供水、供气、通讯、道路、环保措施以及园林绿化等各项公共设施全部按规范要求建成，并能满足正常使用要求前提下，质量监督部门审阅前述各项验收材料基本无误后，到现场进行验收。对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明，这一整套程序大约

46、需要跑二三十个单位和部门，盖40多个印章。这里面，消防验收和质量监督部门现场验收是两个重要的环节，前者是一票否决，后者现场验收合格之前，不允许发放钥匙。在有取暖的地方，每年的11月份都应当是质量监督部门最繁忙的时候，因为各家开发企业都想赶在取暖期开始以前验收完毕，发放钥匙，以避免由开发企业承担当年全部或部分的取暖费用。2、 备案房产部门需要检查开发企业的营业执照等材料，同时检查项目的各种证件，以及建设工程项目竣工综合验收备案证明和其他材料，并由房产部门委托的测绘中心进行测绘。在不超过项目立项所约定的建筑面积的范围内可以办理产权。有的地方先由房产部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记，然后

47、商品房购买者可以凭借合同、发票、产权转移证明单等办理产权。在实际操作中，第一项报竣的很多工作可以放在这个环节来做。所以，也造成了开发企业晚交房和晚办产权的原因之一。当然了，质量问题、各种原材料检测报告不全、甲供材料和设备过多衔接不力、超建等，都是晚交房和晚办产权的主要原因。3、 晚办产权的规定既然说到了晚交房和晚办产权，顺便说说这方面的相关规定。 晚交房简单的说，不验收不能发钥匙。现在这方面的规定也是越来越严格了。规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（城市房地产开发经营管理条例第17条） 晚办产权规定1：现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商