地产策划书（精选8篇）_地产策划反思书.docx

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1、地产策划书（精选8篇）_地产策划反思书第1篇：商业地产策划书 商业地产策划书模版 商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析 1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7将来商业预料分析 2、定位分析 2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议 3.1、市场依据 3. 2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3. 4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3. 6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划 4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

2、 5.1指标预算 5.2分析评估 前期策划第一步 市场调研分析 一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析 1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析 2.1本市商业环境 2.2区域商业环境 2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析 1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析 1、消费结构探讨 2、消费水平探讨 5、竞争对手分析 1、竞争对手状况 2、竞争项目状况 6、将来商业预料分析 7、SWOT分析 二、如何进行市场调研分析 1、工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市场调

3、研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经 营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行精确的市场定位，和项目价值发觉分析，捕获赢利的机会。并把 开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业 看法，使项目投资迈出胜利的第一步。 2、主要工作： （1）项目定向市场调查探讨工作 （2）项目整体开发战略的制定工作 （3）项目产品开发总体策略报告 3、工作目的： （1）深度把握项目所在区域的环境，洞

4、悉项目商业机会； （2）以将来界定现在的策划模式，给予项目独一无 二、特性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； （3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目刺眼的特色性质 （4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。 4、工作内容： （1）市场调研报告 通过对本市商业物业市场总体的供求状况和项目的区域性供求状况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、推断本市商用物业市场将来35年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等供

5、应依据和指导性看法。 （2）项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析探讨的前提下，绽开战略的基础思索及深度思索，详细对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的 探讨，并就上述主要内容做出初步推断，确立将来项目开发特点与进程的行动安排以在将来的地块开发、招商、经营中有安排地执行。从而为项目的开发制定一套整 体发决策和安排方案： 1、项目整体开发目标 2、项目整体开发战略 3、项目开发节奏的限制：分阶段开发战略 4、项目目标商家总体分析 5、项目总体战略定位分析 6、项目整体竞争策略考虑 7、项目核心竞争优势的构筑 8、项目年度发展策略 三、市场调研分析策略 1、

6、市场调研步骤 第一步：界定问题 其次步：寻求解决问题的方法 第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据 第六步：打算及呈送调研报告 2、市场调研分类探讨 市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类； （1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题； 市场潜力攀升、下降； 市场分额扩大、缩小； 企业形象 市场特征 招商与销售 市场趋势短期与长期预料 （2）以解决问题为目的的调研步骤 市场细分的依据 确定细分的依据 确定各种细分的市场潜力 选择目标市场 3、市场调研各类各类 调研种类 所需资料 探讨范围 商圈探讨 对项目所在的商圈作出基础探讨

7、，另找出商圈的辐射范围，业态状况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力 消费者探讨 对消费群结构、消费劲分析、消费习惯、收入、偏好等作调研 投资客户探讨 对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等 4、确定市场调研的方法 市场调研的精确与否，很大程度取决于所采纳的市场调研方法。一般状况下，商业地产的市场调研可采纳 以下四种方式： （1）干脆调查 干脆与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛沟通接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 （2）间接调查 通过报纸、刊

8、报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。 （3）干脆征询 这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。运用这种方法，首先要把询问了解的问题编制问卷、填 写。询问调查要留意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷 调查。 （4）现场“踩点”调查 调查人员以买楼者身份干脆进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查视察，从而获得资料。不过要留意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸 大和不全面之处，不要为其表象所迷惑

9、。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深化的调查，增大调查结果的牢靠程度。 四、调研分析执行 1、商业项目宏观经济环境分析 （1）人口因素分析 （2）经济水平、GDP状况分析 （3）政策法规 （4）市政规划和建设 （5）社会环境及文化分析 （6）交通状况 2、商业项目区域市场总体分析 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。 包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。 （1）项目所在城市商业环境分析 包括本市国民生产

10、总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展状况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。 （2）项目所在区域商业环境分析 区域商业现状调查分析 针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、将来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。 区域整体商业市场态势分析 供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析 区域内行业状况分析 区域内商户调研分析 各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租实力及对承租面积的要求、不

11、同商家对商场配套的要求。 区域内终端客户分析 消费水平、消费习惯、消费结构探讨 区域竞争项目调查 竞争楼盘开发地块状况探讨、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。 将来35年城市发展方向及项目区域地位预料 （3）项目所在商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着肯定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简洁地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所确定。 第2篇：商业地产策划书 商业地产策划书模版 通过对项目环境的综

12、合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行精确的市场定位，和项目价值发觉分析，捕获赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业看法，使项目投资迈出胜利的第一步。 商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版 商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析 1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费

13、者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7将来商业预料分析 2、定位分析 2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议 3.1、市场依据 3. 2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3. 4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3. 6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划 4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析 5.1指标预算 5.2分析评估 前期策划第一步 市场调研分析 一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析 1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

14、2.1本市商业环境 2.2区域商业环境 2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析 1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析 1、消费结构探讨 2、消费水平探讨 5、竞争对手分析 1、竞争对手状况 2、竞争项目状况 6、将来商业预料分析 7、SWOT分析 二、如何进行市场调研分析 1、工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行

15、精确的市场定位，和项目价值发觉分析，捕获赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时 对项目开发节奏提出盐业看法，使项目投资迈出胜利的第一步。 2、主要工作： （1）项目定向市场调查探讨工作 （2）项目整体开发战略的制定工作 （3）项目产品开发总体策略报告 3、工作目的： （1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会； （2）以将来界定现在的策划模式，给予项目独一无 二、特性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力； （3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造

16、项目刺眼的特色性质 第3篇：商业地产策划书 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 ：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、详细执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售安排 6、整合推广安排 7、物业管理策略 第三部分：公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、胜利案例 五、对本案的看法 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前 言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场

17、分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，详细包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深化且具有针对性的探讨，难免有不足和偏差之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一样看法后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具

18、有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分 市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目swot分析： 优势分析： 1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2) 配套优势 周边商业、教化、医疗等生活配套一应俱全; 3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析： 1) 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析： 1) 市场机会 高层建筑是将来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于

19、消费群体，从而为营销造势; 2) 稀缺性 本案为镇江其次个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会; 3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加简单一些(采纳跟进战术，对于自己而言降低了成本); 威逼分析： 1) 潜在竞争威逼 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的胜利推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威逼。 2) 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣扬推广)。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优

20、势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目胜利的关键。 第4篇：商业地产策划书 商业地产策划书 商业地产策划书（一） 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 其次部分:整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、详细执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售安排 6、整合推广安排 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、胜利案例 五、对本案的看法 六、工作目标 七、资费

21、标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，详细包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深化且具有针对性的探讨，难免有不足和偏差之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一样看法后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的

22、销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况: 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2，由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目swot分析: 优势分析: 1)区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2)配套优势 周边商业、教化、医疗等生活配套一应俱全; 3)交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析: 1)消费群劣势 高层物业还没有被

23、大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析: 1)市场机会 高层建筑是将来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势; 2)稀缺性 本案为镇江其次个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会; 3)隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加简单一些(采纳跟进战术，对于自己而言降低了成本); 威逼分析: 1)潜在竞争威逼 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的胜利推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威逼。 2)消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险

24、的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣扬推广)。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威逼同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的全部机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目胜利的关键。 商业地产策划书（二） 项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长52

25、0米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采纳地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地实行错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费实力和潜在消费实力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻

26、求一种独特的、簇新的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者供应这样一种集饮食、消遣、购物于一体的消费空间，满意消费者对需求，并向消费者供应大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、高雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 经营成果 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方

27、米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创建了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。 项目胜利的缘由 江南新地之所以取得巨大的胜利，与项目的定位明确，主题显明，精确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。 针对消费者的须要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。 除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的持续性，得以持续发展。 u活动方案 一、开业盛典 活动目的:为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。 活动主题:开业盛典 活动时间:2009年4月29日 活动地点:江南新地露天

28、广场 活动形式:启动仪式和舞台表演 活动亮点:邀请海珠区区领导、tvb当红明星黄宗泽，广州电视台闻名主持人孙小莉、赵荣担当主持 活动内容: 1，启动仪式(上午) 1)迎宾 2)领导致辞 3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透亮江南新地logo中。 4)舞台表演 a、明星演唱 b、明星与现场观众互动 c、运动服装秀 d、女子led鼓乐表演 e、街舞双截棍 f、休闲服装秀 g、魔术 h、眼镜秀 i、品牌棒!约翰表演飞面团 j、数码产品秀 怎么做招商方案 一、确立目标 招商策划是招商过程的第一步，那么，招商策划程序的第一步又是什么呢?策划程序的第一步是确立目

29、标。只有目标确立了，策划工作才能做到有的放矢。确定目标包括三个方面: 第一，要达到的目标是什么; 其次，围绕目标进行随后的一切工作; 第三，目标是否得到了实现。比如，要策划一次海外的新闻发布会。在策划过程中，首先得确定这次新闻发布会的目标是什么?我们要达到一个什么目的?通过新闻发布会，我们或者是要让世界了解我们的投资环境，了解我们的实惠政策，提高我们的知名度;或者是推出多少项目。目标确立之后，随后要围绕目标搜集各种资料，制定各类方案，最终检查目标是否得到了实现。 二、广泛搜集各方面资料 招商策划程序的其次步是广泛地、大量地收集信息，获得情报。信息收集对招商工作来说，显得尤为重要。从肯定程度上来

30、说，招商过程就是一个收集信息、找寻机遇、寻求合作伙伴的过程。一个地区、一个单位的信息流量大、信息面广，就有可能获得较多的招商机会，取得较好的招商成果。假如信息闭塞，与外界交往甚少，要想招到较多的项目是不行想象的。因此，在招商策划中，收集资料、获得信息是特别重要的一环。收集信息时要把握如下几个要点: 第一，既要注意信息的针对性，但也不要放过信息的广泛性。如我们策划新闻发布会时，事先天经地义要重点收集与新闻发布会相关的资料及信息，但也不要放过附带而来的一些资料及信息。因为有时稍加留心就可以获得一些意外收获。这一点在广州经济技术开发区的招商史上不乏其例。如某广场项目就是间或从报刊上获得的一则消息而因

31、此引进的。 其次，要留意改进收集资料、获得信息的手段。信息瞬息万变，信息交换日益频繁，信息流量不断增加，获得信息的方式也在不断更新。我们要尝试采纳各种先进的手段来收集信息。 第三，要对信息刚好加以处理，并提高加工处理信息的实力。信息是有时效性的，肯定期限内信息才有价值，过时的信息是一钱不值的。我们要提高对信息的分析、处理和加工实力，对信息进行深加工，从而使信息的价值量大增。 三、制订各类招商方案 制订方案是招商策划的一个重要程序，因为方案的优劣干脆影响招商策划后几个程序的进行，干脆关系到招商效果的大小。因此，必需极为重视招商方案的制订这一环节。 招商方案的制订要考虑两个因素:一是方案的可行性，

32、二是方案的可选择性。制定招商方案要切合实际，制订的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不顾实际和可能凭空拍脑袋，不切实际，制订无法实现的方案。所谓方案的可选择性，就是指要同时制订各类方案，以利于决策人物能比较选择其中最优的方案。为什么要同时提出各类招商方案?这是因为方案的提出与实施之间有一个时间差，在这个时间差里，可能会由于政策、市场或政治、军事、文化等因素的改变而使整个招商环境发生变更，从而使原先制订的招商方案无法实施。假如我们同时制订几类招商方案，当一个方案不行行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。比如，在策划海外的新闻发布会时，可以预先提出在美国、德国或日本实行等几类方案

33、，以利比较选择。 四、比较选择各类方案 各类招商方案提出来了，比较选择其中最合适、最志向的方案也就成为招商策划中一个带有决策意义的重要环节。假如方案选择得好，继而进行的招商工作就有可能取得好的成果;假如方案选择不当，就会影响效果。 那么，如何比较选择各类招商方案呢? 第一，要考虑招商方案是否与我们招商工作的长远战略目标相一样。前面已经提到，招商是一项系统工程，我们对本地区、本单位的招商工作要站在战略的角度进行精确的目标定位，在组织一项详细的招商活动时，首先要考虑招商方案是否与我们长远的招商目标相一样。 其次，要选择胜利率较高的一种方案。胜利率的大小与方案的科学性和创建性有关，也与外方的政治、经

34、济、宗教、文化、地理等因素有关，要选择双方有良好合作意向，把握较大的招商对象。 第三，要选择成本较小，而效果又相对较好的一种方案。成本包括机会成本和货币成本。机会成本是指我们在得到一个机会时而又去另一个机会所付出的代价。如我们确定到美国招商的同时，失去了在日本招商的可能性。我们在比较选择方案时，要选择机会成本和货币成本都较小，而效果又较好的一种方案。 五、方案的实施 方案的实施就是将招商方案付诸实际、付诸行动的过程。一般说来，实施的方案是在各类招商方案中经过了严格筛选和充分论证的，是可行和牢靠的方案。因此，实施过程中要遵守原方案中制订的程序、原则和操作方法，不得随意变更时间、地点、出席会议的人

35、员等，在万不得已的状况下才变更会议的有关事项。方案的实施一般是一段较为集中的不太长的时间，如举办一个招商会一般只是一星期左右。在方案的实施期内，参与招商会的有关人员最好一天开个碰头会，沟通当天的工作状况，明确下一天的工作任务。这样做可以避开工作的盲目性，使大家做得心中有数，有利于在工作中相互支持，加强协调。招商会有其自身的特点，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的实施过程中，尤其要留意信息的捕获和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。因此，在整个招商活动期间内，需组织尽可能多的力气，主动出击，广交挚友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。 六、方案实施后的跟踪和反馈 招

36、商方案较为集中的实施阶段结束后，并不是招商方案全部过程的完结，更不是招商策划的终止。要圆满地完成整个策划工作，还有一道必不行少的程序方案的跟踪、反馈。跟踪得好，能巩固和扩大招商会的成果，达到事半功倍的效果;跟踪得不得力，则有可能前功尽弃。因此，策划者要极为重视方案的跟踪、反馈工作。 跟踪和反馈主要表现在以下几个方面。 第一，主动征询和收集外方(他方)对整个招商方案(如招商会)的看法。在外商或他人眼里看来，本次招商活动胜利的地方在哪里?须要改进和留意的地方在哪里?通过收集这些反馈看法，对我们在以后进行类似的招商策划和制订招商方案时能有所借鉴。 其次，对在招商活动中所捕获到的信息要接着跟踪，对新接

37、触的外商要保持联系，不要出现招商会一结束，信息和来往就随之终止的局面。对有意向的合作项目，要在方案实施之后创建条件促其尽快签约。 第三，对在招商活动中已签约的项目要加快立项和报批工作，促使项目尽早上马，促使外资尽快到位，使合作项目进入实质性的实施和建设阶段。 第四，对;如何做好方案实施后的跟踪反馈工作;也应制订一个方案，分工到人，明确职责，并定期检查跟踪、反馈工作的成效。 怎么做商业地产策划书 商业项目策划工作的最终目的是指导执行，即要紧密围绕项目的特性，明确“做什么”及“怎么做”，同时，还要回答为什么要这么做及方法实施之后的结果。执行须要指导，这也是策划工作存在的意义，所以，一份在项目实际操

38、作当中实施不了的策划方案是没有价值的。 对于商业项目的策划而言，首要的任务是对项目的特性有精确到位的把握，即充分相识项目的特性:自身独有的优势体现在哪些方面;最突出的难点有哪些等。这是项目规划的基础环节，干脆影响到下一步的市场定位、业态规划、收益预料等核心规划工作。项目分析涉及的因素既有宏观层面的，也有微观的;既有外部影响因素，也有项目自身约束条件，但全部要素的分析都是紧密围绕项目绽开的，因此，对于综合分析实力及专业技术要求是比较高的。 商业地产盲目策划的几大表现 商业地产项目策划与运作的核心问题是“项目定位”，项目定位的精确与否，确定了项目是否可以胜利运作。目前，在各地商业地产的开发运作过程

39、中，出现了一种不顾当地消费需求及商业竞争的实际状况，盲从于一些国外的商业规划理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商业业态，结果导致项目运作失败。总结起来主要有以下几种表现形式: 1、盲目追随国外商业或一线城市的商业业态。 开发商或策划公司在业态定位时丝毫不考虑当地二、三线城市的消费实力及商业文化的现状，将自己出国考察或在一些国内一线城市所看到的商业照抄照搬，信奉“国内外营销策划专家”或“大师”在到项目案场后，一两天之内就作出的定位推断。结果造成“南李北枳”不能落地，出现“四不像”的商业模式。一方面由于没有与定位相符的产品支撑而无法达到该商业业态的各项要求，使得启动时缺乏商业氛围;另一方面

40、，由于当地消费习惯及商业文化的影响，导致消费者不认可，陷入两难境地。 2、非“mall”不做。 一些开发商在自身实力有了肯定积累后，盲目迷信于“综合mall”的开发，认为只有“mall”模式才能体现出企业的实力和品位。结果就会出现我们在一个二、三线地市里可以同时看到有几个大型商业综合项目同时启动的现象，甚至于一些县级区域也开发十几万项目的大型商业综合体，结果造成同质化现象严峻、竞争激烈的局面。 3、盲目开发。 这种状况在批发市场的开发过程中较为常见。有些地方的开发商过分依靠或夸大了政府对市场开发的支持作用，不遵循市场发展的规律，在没有任何市场基础的地方盲目开发项目，或想当然地希望把一些成熟的市

41、场可以简洁地进行搬迁，导致开发失败。 4、以“住宅”的手法运作“商业地产”。 用假大空的商业概念进行定位或包装，只想获得短期利益一走了之，不情愿进行商业的培育，造成项目运作失败。商业地产在中国经过了十几年的发展，投资者和商家对这种商业地产的开发模式已经有了一个比较清楚的相识，从以往一些一卖了之、不注意商业启动而导致投资者投资利益得不到保障的失败案例已经吸取了丰富的阅历教训，因此，这种方式的商业地产运作模式已经没有了落地性。 第5篇：商业地产策划书 商业地产策划书商业地产策划书 商业地产策划书 策划书怎么写 商业地产策划书 (一) 第一部分:市场分析 一、项目概况 二、项目sot分析 三、项目定

42、位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 其次部分:整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、详细执行的策略分析 3、广告推广策略 4、sp活动策略 5、销售安排 6、整合推广安排 7、物业管理策略 第三部分:公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、胜利案例 五、对本案的看法 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案 重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，详细包括

43、项目概况、sot分析、项目定位及usp导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。 本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深化且具有针对性的探讨，难免有不足和偏差之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一样看法后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况: 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m 2，由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目sot分析: 优势分析: 1)区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2)配套优势 周边商业、教化、医疗等生活配套一应俱全; 3)交通优势 本项目交通便利、车流量及人