出租屋的管理现状和对策.doc

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1、出租屋的管理现状和对策 摘要：近年来，随着苏州经济水平的增长，苏州市流动人口数量也急剧增长，在给出租屋租赁带来了繁荣发展的同时，也给出租屋的管理带来了一系列的问题和困难。针对这些问题和困难，提出了相应对策：完善流动人口相关的政策以及法规、提高流动人员的综合素质，加强对流动人员的社会保障、解决外来人口子女上学难等问题。 关键词：出租屋；流动人口；管理；政策；Abstract In recent years, with the level of economic growth in Suzhou, Suzhou City, the number of migrants is also rapid

2、growth in the rental lease to bring prosperity and development, but also to the rental management brought a series of problems and difficulties. To solve these problems and difficulties, proposed countermeasures: perfect floating population-related policies and regulations, improve the overall quali

3、ty of the movement of persons, the flow of personnel to strengthen social security, foreign population solve difficult issues such as childrens schooling.引言 我国一直很重视对流动人口的服务与管理，流动人口的管理是一项系统工程，关系到社会的和谐发展。随着社会主义市场经济和改革开放的深入，全国的经济发展水平加速，当前的社会处于人、财、物大流动的社会环境。大多数人口从经济不发达地区向经济发达地区集聚，也反映着经济浪潮在各个地区之间的起伏。流动人员

4、的到来，一方面满足了苏州城市发展的需求，带来的经济增长。另一方面，也给城市带来了相应的社会问题：出租屋管理范围大、管理难；在一些没有得到规范管理的出租屋范围里，藏匿其中的违法犯罪活动也日益增加。出租房屋的诸多管理难题已经成为制约社会经济科学发展和社会管理不断优化的重大社会问题之一。一、出租屋当前的客观状况 据统计，在很多经济较为发达的城市，流动人口所占总人口的数量非常庞大。在流动人口带动当地经济发展的同时，当地居民生活水平也逐步提高，以致二次购房及多次购房的情况非常普遍，闲置的楼房已经渐渐从生活自住功能转变为出租盈利功能。由于出租屋数量巨大，由此问题产生。 （一）出租屋总量大，管理环境相对宽松

5、 在经济效益的驱使下，出租屋数量的增长呈无序增长、增长速度惊人，并且出租屋质量低下。出租屋主要集中于城中村、旧家属楼、旧居民楼、城乡结合部等地，形成了一个规模巨大的出租屋市场。 （二）出租房屋档次、质量较低下 随着生活水平的提高，一方面，不少搬迁后闲置的旧居民楼、家属楼，一般情况下会作为出租用途。另一方面，随着出租房数量的增加，出租屋市场的恶性竞争也逐渐加剧。很多出租屋主为了利用低价吸引租客，往往会违法搭建简易出租屋，不愿意投入资金对出租屋进行管理和维修。导致租客的居住条件质量低下，居住环境恶劣。并且很多流动人口属于低收入人群，大部分会选择此类租金便宜、档次低下的简易出租屋。这也使得大量不规范

6、、低档次的简易出租屋涌现。 （三）出租屋管理难度大、管理问题多 出租屋集中地往往是流动人口聚集的地方，很容易造成人流复杂，治安混乱的状况。许多流动人口素质低下，不遵守规章制度。由于出租屋集中地段的治安疏忽，难于管理，也成为很多犯罪人员逃窜、窝藏的地点。很多不法分子利用出租屋开设黑作坊、黑网吧、涉黄发廊、赌博室、进行制毒贩毒、卖淫嫖娼、传销等对国家治安管理及其不利的违法犯罪活动。其次，出租屋集中地段人口大量的集中，很容易发展成黑恶势力。据公安部统计数据说明，有80%以上的违法犯罪行为是出租屋租赁人员所为。对当地的社会管理和治安稳定带来了很大的隐患。此外，因为大量出租屋管理的缺失，还造成了违法经营

7、、计划生育、税收征管、消防安全、违规建筑、环境卫生等一系列问题的产生，直接影响我国和谐社会的构建。二、出租屋管理过程中主要存在的问题 多年来，由于出租屋管理机制的不完善以及管理过程中出现的大量难题，建立出租屋管理长效机制成为社会关注的焦点。中央及各级政府对出租屋管理投入了大量的人力、财力、物力，采取一系列措施，也取得了一定的成效。但不可否认的是，我国出租屋管理总体处于相对较低的水平，存在着管理失控等等突出问题。主要体现在以下几个方面： （一）政府宏观调控力不足、缺乏法律刚性约束 出租屋管理从本质来说属于社会管理问题，必须依靠强有力的政府管理措施。我国出租屋管理方面法律法规仍不完善，一些党政领导

8、和职能部门对出租屋管理的内部机制的重视度不高，也没有把对出租屋的管理提到一个相应的高度，导致有关部门不能有效的制约出租人和承租人的行为，是出租屋管理多年来呈现出一个无序发展、管理混乱的局面。 （二）管理手段滞后，管理基础薄弱缺 目前有关管理部门对出租屋管理方法拘泥于计划经济时期的静态管理，主要措施是上门巡查和登记出租屋、租赁当事人信息、办理房屋租赁登记备案等。但对于不纳入管理、隐性租赁行为、或者违规出租行为，目前还缺乏有效的动态管理手段：1.出租屋租赁关系变化快，短期租赁行为多，出租管理员往往难以及时掌握信息和更新信息。2.对于违规出租行为，法律强制性处罚手段少。罚款金额少，对违规人员没有震慑

9、作用。3.静态管理模式落后，创新不足、措施不多、方法不灵。既耗费了大量的人力，又没有带来很好的管理效果。 （三）责任机制缺失、不健全，缺乏有效的管理机制 由于我国出租房考核机制、倒查机制等机制不健全的原因，在实际工作中很多出租屋管理措施不能落实到位。从管理方面来看，出租屋数量和流动人口底数不清、情况不明的问题非常突出。苏州市虽然加强了出租屋管理的信息化建设，但房屋租赁管理系统、流动人口信息系统等信息系统仍然相对滞后，导致政府仍无法全面和准确掌握全市的房屋数量、房屋用途、权属情况等信息。 （四）相关执法部门分工不明确，配合失调 出租屋管理涉及到公安、综治、规划、民政、建设、房管、税务、工商、行政

10、执法等多个部门。在实际管理中，因为涉及到的部门多、杂，部门之间出现推脱委让的现象，总体缺乏全局观念，各自为政，不互相协调工作，部门与部门之间的数据也未能实现整合和对接。近年来，因为流动人口的增加，部分城市相继成立了流动人员和出租屋管理机构，与之相关的一些部门则片面的认为这是流管部门的职责，推脱本该承担的出租屋管理职能，使流管机构不堪重负。从而难以贯彻落实出租屋管理措施。 （五）社区管理强度不够，人员配备不足 社区民警对社区管理强度不够，管理方式太过单一，不应该仅限于社区保安亭值班等简单的治安工作。要加强社区巡逻，排除社区潜在的安全隐患，仔细排查社区的监控，防止偷盗情况发生。其次，相当一部分的出

11、租屋管理员年龄偏大、文化素质偏低、实际管理能力较低，很难满足社区实际管理强度的需要。 （六）出租屋安全隐患多 一是出租屋内的消防问题不容忽视，很多违规建筑的出租屋和一些老旧的城中村出租屋并没有配套的消防措施，出租屋的消防安全也是一个很大的安全隐患。二是很多出租屋不具备出租的合法产权，整改难度非常大。三是出租屋房主登记备案的意识薄弱，偷税漏税的现象很严重，相关房管部门难以监管。四是静态机制变为动态机制过程短、不完善。导致出租屋安全隐患问题一直居高不下，容易反弹。三、借鉴国外房屋出租管理经验 随着流动人员和出租房屋数量的不断增加，苏州市出租屋管理面临着巨大的难题。面对数量如此之多的出租屋和流动人员

12、，政府的管理人员、管理手段、管理经验以及管理经费等各方面都非常的有限。要建立长久有效的出租屋管理机制，走出当下的困境，我们应该进一步解放思想，摆正政府与租赁市场的关系，创新政府管理模式，探索出一套有利于政府管理和租赁市场繁荣的新局面。国外很多发达国家的租赁市场起步比较早、发展时间比较长、经验积累比我们国内丰富，为苏州市出租屋管理存在的问题和出租屋管理的对策提供一些值得借鉴的经验和思路。 英国、美国、德国早年期间租赁市场就非常活跃，租房比例分别达到35%、30%、58%。从这三个发达国家的房屋租赁管理情况来看，经过长期的经验积累和租赁市场的发展，房屋租赁管理基础比较完善，市场功能较为健全，社会秩

13、序也较为稳定。其政府非常重视房屋租赁市场的秩序及承租人利益的维护，并且积极发挥法律在市场上的效应，从而达到监管房屋租赁市场的目的。综合这三个国家的情况来看，国外出租屋管理工作经验主要有一下几点： （一）重视法制化建设、法律规定制定详尽 随着经济发展水平的提高和房地产市场的兴起，各国加强了对住房的管理及立法，逐步完成一套比较完备的法律体系，对房屋租赁当事人双方的权利和义务都进行了明文规定，完善的法律体系和详尽的法律规定在定纷止争、明确各部门相关责任、维护社会秩序等方面起到了重要作用，为政府管理房地产租赁市场提供了强有力的依据。如德国制定比较完备的出租合同管理法律和房屋租金管理法律，并且明确规定禁

14、止“二房东”现象，有效的防治一些人在住房租赁上的非法投机。而这种“二房东”现象在国内普遍存在。 （二）重视市场化管理，中介公司管理规范化 中介公司在手机出租信息、服务承租人、监督租赁行为等方面发挥很大的作用。如英国，英国的房地产租赁市场的发达与中介公司服务规范有直接的关系。一方面，中介公司代理出租人委托的租赁事务，保障出租人获得租金收入。另一方便，中介公司为承租人提供了大量的房源，满足承租人对出租屋的需求，也方便承租人缴纳租金。同时，中介公司还开展全程服务，从租赁合同签订到解除，不仅为租房人提供服务，还负责对租赁行为进行监管，大大减轻了政府在这方面工作上的难度和负担。另外，中介公司还为政府提供

15、租赁信息等相关资料，为政府的决策提出基础数据，方便政府对租赁市场进行跟踪管理。 （三）重视信息化建设，政府管理效率提高 国外政府非常重视对信息资源的收集、分析、和管理。如美国政府部门建立了庞大的数据库，详尽的掌握了拥有房屋所有权人的名单、家庭收入状况、人口状况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等。庞大的数据库为政府监管房地产市场、为政府作出决策提供了重要的依据。同时，目前许多国家通过充分利用网络资源等信息化手段，为广大民众提供了更方便的服务，简化了房屋租赁管理程序，提高了管理效率和服务水平。如在网上公开合法出租屋房源的信息，实行网上登记租赁信息等等，大大简化了房屋租赁的交易程序，也有

16、利于政府的实时监管和信息共享。四、从广州市出租屋管理得到的经验和启示 广州市出租屋管理的复杂性和整改难度之大是众所周知的，在过去的几年里，广州市建立长效出租屋管理机制，出租屋管理水平大大提高，关键在于政府政治职能的转变、管理体制、管理方式和服务的创新。正是得益于这种转变，广州市出租屋管理水平提高，创出全国推广的“广州模式”。 （一）各部门从各自为政到协调沟通，实现管理的高效到位 出租屋治理是一个漫长的过程，而在这个过程中最重要的基础工作是协调。即有关各部门达成共识，并拥有良好的沟通协调能力。一方面在参与治理的各个部门中建立协调机制，让其充分了解各部门的分工。另一方面在治理主体和相关利益方面也要

17、进行有效的沟通及协调。 过去广州市出租屋管理的一些难题得不到根治，很大一部分原因是出租屋管理涉及到公安、城管、计生、工商。税务等多个行政主管部门。这些部门各自为政，上下部协调不顺、管理不到位。在近年来对出租屋的整治过程中，广州市建立了“党委领导、政府牵头、各部门参与、统一管理”的创新管理体制。各区、县级出租屋管理领导首先起到带头作用，按照亲力亲为，负责到底的原则进行管理。并每年至少以区委会的名义召开一次出租屋管理会议和出租屋管理的专题汇报，相关部门和负责人探讨管理中的难题和新问题，总结经验。以公安、城管、税收为主的各大部门，要以大局为重，按照“谁主管谁负责”的原则，协调配合、统筹安排。对相关工

18、作人员的时间和工作任务要落实整治，形成合力，齐抓共管。 （二）从一元主体到二元主体的转变，形成出租屋有力的管制措施 我国政府正在实现由单位治理结构多维治理结构转变的过程。非政府群体治理的范围越来越大，程度也越来越深。多元化为主题的特点就是政府以外的各种主体，如公民、民间机构、企业和有关群体，通过多种渠道和形式参与对出租屋的管理，并与各级政府进行合作，达到共治共管。要实现对出租屋的良好管理，治理主体的多元性不可小视，就应该在多个主体间针对出租屋管理的问题开展协商、分工合作。政府以往对出租屋的管理往往采取“突击式”和大规模的整改，缺乏公民、民间机构等的参与，就政府单方面对出租屋的管理呈现效率低下，

19、管理成本高的效果。因此，广州市在近年来对出租屋管理体制创新的一个重要特点就是实现管理主体的多元化：由政府牵头，带动民营企业建设外来工出租屋公寓；与房地产中介和物业管理公司进行合作，建议联系会议制度；多管齐下，实现出租屋管理的资源整合，形成多元化共管共治局面。 （三）以服务为主要管理理念，让管理和服务合二为一 我国当代政府的工作理念是“以人为本”。把改善民生、让群众安居乐业作为一切工作的出发点和落脚点。对于出租屋管理，我们要以服务群众为主导理念，改变传统的以管理为主导的理念，以良好的服务促进管理水平的提升。 （四）从静态管理到动态管理，实现电子化的治理手段 以往对出租屋的巡查、登记都采取落后的纸

20、笔登记，需要登记人员上门查访，不仅耗费大量的人力物力，效率也不是很高。出租屋符合出租条件的比例明显提高，很大一部门要归功于现代化的治理手段。随着科技的进步和信息化水平的提高，出租屋管理逐渐实行信息化管理，从黄浦区为出租屋管理员配备掌上电脑（PDA），建立流动人员信息系统，建立效能监督投诉网络，实现市、区、县级、街、社区和各职能部门的实时联网和管理资源共享，使得相关职能部门能及时对出租屋情况作出更新，并且实施实时的动态管理。让出租屋管理水平上升到一个新高度。五、 完善出租屋管理的措施及对策 随着出租屋数量的不断增加和整治工作的不断深入，出租屋管理的难度也越来越大，政府对出租屋管理的重视程度及管理

21、力度也会越来越高。苏州市对出租屋的治理将面临“攻、守”并重的考验。要想巩固出租屋的整治成果，要实现对出租屋的长效管理，保持整治工作稳步向前发展，就必须重塑组织关系，进一步转化政府职能，完善多元管理模式。 （一）重塑组织关系，发展互动管理模式 “治理是政治国家与公民社会的合作、政府与非政府的合作、公共机构与私人机构的合作、强制与资源的合作。它是一个上下互动的管理过程，主要通过合作、协商、伙伴关系、确立认同和共同的目标等方式实施对公共事务的管理，其凭借的是合作网络的权威，权利向度是多元的、相互的。”由此可知，组织之间环环紧扣缺一不可。为此，应当重塑出租屋管理组织关系。 1.物业管理公司与出租屋管理

22、服务中心的关系重塑。物业管理在出租屋的管理内容上涉及到房屋管理和治安消防管理等等，出租屋管理的工作也与之相同。在出租屋管理中，物业公司应该进一步发挥积极作用，物业管理公司应该协助行政机关工作人员及街、镇的出租屋管理服务中心依法执行公务，并持续把本公司物业管理服务区域内所存在房屋租赁关系的双方当事人的姓名，房屋所在地和最新的房屋租赁情况告知当地的房屋管理所。这有利于发展基层民主，完善基层自治，是当今城市出租屋管理的基调。 2.居委会与物业管理公司明确从属关系。物业公司是在物业管理区域内在对物业实施自治管理的组织。物业管理公司是一种企业行为，主要着重于管物，涉及到物业管理公司与小区各方便的利益关系

23、。居委会是基层政府的派出机构，一直以来扮演的是基层政府的“代理人”的角色。居委会以管人为主，在所辖地区有法定的服务职能、管理和指导职能。居委会代表居民的利益，有责任对物业管理公司的行为进行指导和监督。所以居委会和物业管理公司的关系是非常紧密的，要重塑两者的关系，居委会要放下行政事务的包袱，在理念上：平等协商、合作共事；制度上：指导与被指导、管理与被管理、监督与被监督；在现实管理中：依附从属、勤于沟通交流；职能上：居委会从属的物业管理公司除了要独立的开展相关的物业管理工作，还要协助居委会的工作，对所管理的物业区域内的出租屋底数进行摸查、分类，让居委会能更好的为管辖内的居民服务。 3.随着外来人口

24、的增长，出租屋的数量也急剧的上升，要减轻街道办急剧膨胀的工作任务量。出租屋管理服务中心和街道办事处就要互帮互助，相辅相成。出租屋管理服务中心应该对所辖地区的出租屋的日常巡查、出租屋与流动人员的登记信息时刻保持更新，减轻街道办事处的工作。 （二）制定宏观调控政策，转变政府职能 出租屋的居住人群很大一部分是低收入、低素养人群，是违法犯罪的高危人群。从过去的管理经验来看，仅仅依靠微观的管理和调控是远远不够的，也是不太现实的。加强出租屋管理，更重要的是采取一系列的宏观调控手段，从政策上、规划上、建设上、总量上控制出租屋的数量和突发状况，才是出租屋管理的治理之根本。一方面，要制定较为完备的出租屋管理政策

25、，在宏观上严格控制，紧密结合城市规划建设、产业结构调整、节能减排、城市“三旧”改造等工作，按照出租屋符合租赁的标准，减少脏、乱等出租屋生存的依附条件。另一方面，要结合微观严格管理控制，最大限度的遏制出租屋的无序发展，防止各项管理措施的不到位，最终实现压制出租屋数量，减少流动人口的目的。在宏观调控管理上，要着重抓好一下几点工作： 1.加强城市整体规划。很多城市由于城市化发展过快导致该城市规划滞后于城市发展，在同个城市不同区域内，高楼大厦与老旧杂乱的矮楼相互参差穿插给人带来了很大的反差感，一些违章的出租屋更是严重影响城市形象。在城市发展上，必须把出租屋纳入城市的规划、建设和管理当中。要明确城市功能

26、定位，注重城市的整体规划，加强规划的科学性和前瞻性，合理分区。在推进城市化进程中，要着重注意“城中村”，要实现城市与农村的共同发展，坚决避免城市建设绕开农村，进而产生新的城中村问题。严格规范城市规划，坚决抵制并查处各类临时违章建筑，控制无序开发建设，降低不规范出租屋产生的比例。 2.加快城市“三旧”改造。旧城镇、旧村居、旧厂房问题日趋严重，往往是大量不规范和违法出租屋的聚集地，“城中村”、“园中村”“空心村”等是制约城市建设和可持续发展的突出问题，这样的村落普遍为无人管理、无规划、脏乱差现象，是“黄赌毒”的高发区，与社会主义新农村建设的理念相差甚远，对社会管理和治安稳定也带来很大的影响。其次政

27、府要制定强制性政策，明确设立工业园区必须必须配套建设员工村，把员工村建设纳入工业园区统一规划、统一建设、统一管理。达到一定规模的非工业园区企业必须配套建设员工宿舍，政府有关部门要将其作为开办企业的重要审批条件之一，对没有条件建设员工宿舍的，按照员工比例缴交员工宿舍建设经费，再由政府统一建设和安排入住员工村。员工村建设必须与城市规划、产业升级、“三旧”改造结合起来，做到同步规划、同步建设、同步推进，给外来务工者创造良好的居住环境，提升城市现代化发展水平。 （三）结合微观管理，采取多元化管理方式 1.出租屋数量繁多，类型也不尽相同。出租屋管理模式不可能局限于一个统一的模式。在多年的出租屋管理实践中

28、，部分城市已经探索出几种较为成功的管理模式。一是物业式管理，出租屋房主把房屋委托给物业公司，由物业公司收取管理费，承担风险，主要多用于城乡结合部。二是旅馆式登记，多由“二房东”承租整套或整栋楼房，出租单间或者单套房屋。三是中介式管理。着重于强化对房屋租赁中介公司的管理，加强对中介公司的督查，适用于城市小区居民楼。四是认证式管理。对旧居民小区实行租住人凭卡出入的模式，避免一些外来人员进入小区造成安全隐患。五是自管式模式，由企业自行拟定管理条例进行管理。六是电子智能化管理。每栋住宅小区统一安装门禁刷卡器和摄像头，住户需刷卡进入。根据以上六种管理模式，因地制宜，总结推广，切实提高出租屋管理水平。 2

29、.出租屋管理工作之所以整治不彻底，很重要的一点是很多相关部门只做表面工作，不长期坚持根治，缺乏细致扎实的基础工作。加强出租屋规范化管理首先要从基础工作抓起，公安机关要充分运用强大的公安情报信息系统，将流动人员和出租屋管理信息系统向计生、房管、税务等部门进行整合纳入，实现出租屋信息的远程查询、互联互通、资源共享。做好出租屋信息的采集工作，需要组织力量看展地毯式普查登记，全面准确掌握出租屋和租住人员的最新情况。切实解决出租屋底数不清、情况不明、管理不实的问题。 3.切实加强出租屋规范化建设，实施法制化管理。我国出租屋管理法规的缺失、不完善、导致出租屋管理秩序混乱、管理手段单一、不具法律效应的现状。

30、要改善这一情况必须努力实现出租屋的法制化、有序化。积极要求相关部门加快对出租屋的立法进程，尽快制定一部以房租租赁登记备案为核心的综合性法规，明确出租屋强制性安全标准等各方面的具体管理规范，解决出租屋租赁市场法律规范缺失、监管乏力、处罚无据等问题。 4.管理与服务双管齐下，实施人性化管理。部分城市的流动人口数量占城市总人口数量比例的大半，流动人口的和谐稳定对全市的社会管理具有很重要的作用。在出租屋管理过程中，必须要坚持我国以人为本的原则，坚持管理与服务并重，提升服务水平、拓宽服务领域，努力打造和谐环境。 （四）完善综合治理机制，实现出租屋管理的长效管理机制 出租屋管理是社会管理和治安管理额一项源

31、头性、基础性、关键性工作，必须树立长期管理的思想，在党委政府的领导下，建立健全的管理服务网络，完善综合治理机制，集中政府相关资源，进一步推动出租屋综合管理措施的落实，真正形成“党政领导、部门参与、保障有力、综合治理”的工作格局，真正实现出租屋的长效管理机制。 1.完善队伍管理机制。专门机构设置不规范和专职管理人员不足，是制约出租屋管理的突出问题。要切实提高基层出租屋管理水平，规范区、镇、村三级出租屋管理机构设置。大力加强出租屋协管员队伍建设，增加出租屋协管员的数量。开展物业公司、中介和二手房东专项调查工作，充分利用其手中的资源，建立利益引导机制，促使他们成为“义务协管员”。公安机关要大力推进社

32、区警务建设，出台优惠的基层政策，完善社区警务机制，土洞警力下沉、警务前移，切实保障社区民警有充足的时间和警力开展出租屋管理工作。 2.完善部门协作机制。出租屋管理是一个庞大的系统工程，政府要强势作为，正和部门职能，集中资源优势，形成管理合力；公安、行政执法、劳动、经贸、工商、计生、税务等部门要集中精力管理，形成管理的合力。在政府的组织领导下，及时交流信息、协调处理问题，适时开展联合整治。流管部门和公安机关作为出租屋管理的两个主要部门，发挥着出租屋管理的主力军作用，必须建立更紧密的协调联动关系。公安机关要充分认识加强出租屋管理对治安防范工作的重大作用，全力支持和配合流管部门的工作。一些地方实行社区民警兼任流管站领导职务，或由派出所向流管站派驻民警的做法，有效促进了双方协调，保证了出租屋管理工作的顺利开展，经验值得总结推广。 3.完善考核奖惩机制。各级党委政府要建立健全出租屋管理考核机制，把出租屋管理纳入各级领导征集考核的范围。尤其是要通过考核机制的导向作用，落实村居组织的出租屋管理责任。各相关职能部门要完善已登记记录率、列管率、控制率为重点的出租屋管理考核机制，实行定期检查和年终考评；对出租屋管理不到位引发重大治安案件、安全事故的，实行责任倒查和一票否决，并追求相关人员的责任。对出租屋管理有效、管理成果明显的相关部门，对其实施奖励制度，并总结推广经验。【参考文献】