房地产公司会计政策与核算办法(52页DOC).docx

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1、最新资料推荐地产会计政策与核算办法目 录一、开发成本会计核算政策与办法二、开办费及项目前期代垫费用核算政策与办法三、土地使用权核算政策与办法四、职工薪酬核算政策与办法五、财务费用核算政策与办法六、物业销售收入、成本及销售税金核算政策与办法七、开发项目物业服务相关事项的核算政策与办法八、投资性房地产租金收入核算政策与办法九、业务招待费核算政策与办法十、物业管理核算政策与办法开发成本会计核算政策与办法一、开发成本科目设置开发成本共设七个二级科目：土地开发费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、融资成本等。二、成本科目包含内容（一）土地开发费指取得七通一平的土地开

2、发使用权而发生的各项费用，主要包括：、地价及土地出让金：招拍挂的地价款、土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税、土地变更用途和超面积的地价、补偿合作方地价等。、土地征用及拆迁费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。、契税：当地政府征收的契税及交易服务费等税费。、土地评估费：项目获取环节土地评估、资产评估等费用。、其他土地开发费：含向政府部门交纳的大市政配套费以及建设费（红线外），征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等；土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、资金占用费、土地闲置费、滞纳金等。

3、（二）前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括：、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、与建筑单体相关的设计费、市政管线及其配套设施的设计费、改造设计费、制图、晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费、修改设计费等。、可研咨询费：市场调研、可研、造价咨询、消防咨询、交通评估、环评、市政配套咨询、地震评估、地基分析、日照分析、图纸审查等。、地质勘察费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、总建筑面积丈量费等。、测绘费：房屋测绘、沉降观测、监测检测等。、“三通一平”费：

4、接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。、其他前期费用：地名办理、产权办理、招标评标、工程保险、工程担保、专项基金、临水临电、以及向政府部门缴纳的报建费等。（三）基础设施费指项目开发过程中发生的红线内、建筑安装施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，与红线外大市政接口的费用，主要包括：、道路设施：小区内道路铺设费，不含政府投资的城市干道、市政设施。、绿化设施：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿

5、地建设费。、供电设施：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。、供气设施：煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。、给排水设施：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。暖气管道的铺设、集资费。、通讯设施：电话线路的铺设、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定交纳的有关费用。、照明设施：小区内路灯照明设施支出。、环卫设施：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、公侧等支出。、其他基础设施费：小区内周

6、围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。（四）建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。主要包括：、建筑工程：土方及地基处理、主体工程、门窗及外立面等。、机电安装工程（初装）：强弱电、给排水、暖通、电梯、消防、燃气等。、精装修工程费：公共区域与非公共区域的装饰、装修工程费用。、其他建安工程费：竣工资料编制、质量监督、环境监测等。（五）公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套支出。该成本项目下按各项配套设施立明细科目，原则如下：、在开发小区内发

7、生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。（六）开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：、现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、住房公积金、折旧费、低值易耗品摊销、办

8、公费、修理费、差旅费、生育保险、办公用市内交通费、运输费、通讯费、周转房摊销等。、水电费：项目现场发生或和项目直接相关的水电类费用。、劳动保护费：劳保用品、防暑降温等费用。、招待费：直接用于项目过程中的各类业务招待费用。、物业启动费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。、其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。（七）融资成本直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。成本核算的基本程序和核算对象一、成本核算

9、的基本程序、按项目分合同类别建立台账，根据合同逐笔审核、登记项目付款情况。、项目付款，按其合同性质，计入“开发成本”下对应明细科目，选择相应辅助核算选项；或根据确认工程量，以方便核算的原则记入“预付账款”、“应付账款”等科目，对项目发生成本进行及时核算。、每个会计期末（月末、季度末、年末），按照公司确立的原则对成本核算对象进行归集和分摊。、项目竣工、销售，按照合同台账、财务账面记录及成本管理部提供的结算资料，编制项目成本汇总表。5、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，将总成本按不同的成本核算对象进行科学划分，按总建筑面积计算完工产品单位成本。6、正确计算可租售面积，将核算对象按总建筑面积

10、归集和分摊的成本按可租售面积进行再次分配，并根据与结算销售收入配比的原侧正确结转完工开发产品的销售成本。7、编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。8、按收入和成本费用情况，编制项目利润测算表，核算项目整体利润情况。二、成本核算对象的确定1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对

11、象。（1）成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（3）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4、独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。5、根据管理和核算需要，地下独立车库作为单独成本核算对象，独立人防工程成本分摊

12、至房屋等开发项目的成本。6、凡是能有偿转让的配套设施包括经营性和非经营性的，则应作为成本核算对象进行独立核算。7、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是作为单独成本核算对象，还是要摊入成本项目。三、成本核算对象的确定原则1、成本核算对象确定时间一般应不晚于方案确定时间，成本核算对象一旦确定，不得随意改变。2、成本核算对象确定方案由项目所在公司财务部提出，报公司本部成本管理部和财务部核准后执行，修改时同。成本的归集与分摊一、核算对象的成本归集与初次分摊（一）土地开发费归集与分摊一般能分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成本

13、项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本-土地开发费”科目归集，再将其分摊计入有关成本核算对象的开发成本。有关分配方法为：、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：将公用占地面积先分摊到成本核算对象的占地面积上，成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地开发费来分配。、按总建筑面积计征（或）补偿时：不论是公共用地还是成本核算对象自身用地发生的“土地开发费”成本项目内的费用，均应按成本核算对象的地上总建筑面积来分摊。、地下车库原则上不分摊土地开发费，若地下面积需要缴纳土地出让金，则缴纳金额由相应的面积分摊。、不能有偿

14、转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊土地成本。（二）前期工程费归集与分摊、能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的“前期工程费”成本科目。、应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本-前期工程费”科目归集，再按总建筑面积（包括在建及末建面积）分配计入各成本核算对象的成本科目。、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊前期工程费。（三）基础设施费归集与分摊、一般能够区分成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的“基础设施费”成本科目中。、如果在开发建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本-基础设施费”科目进行归集，待基础

15、设施建设完毕后，将归集的费用按总建筑面积（包括在建及末建面积）分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊基础设施费。（四）建筑安装工程费归集与分摊、依据承包单位根据当月实际完成工作量并提出的付款申请，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费，根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关成本

16、核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程实际建筑安装工程费工程结算总造价（某项工程预算造价各项工程预算造价合计）（五）配套设施费归集与分摊凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目：1、配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：（1）能分清成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目。（2）不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施费”科目的相应成本项目进行归集，再按成本核算对象的总建筑面积分配计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目。2、配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿插进行）的情况

17、下：应先通过“开发成本配套设施费科目进行归集，待配套设施完工后，再按成本核算对象的总建筑面积，分配计入成本核算对象的配套设施费成本项目。、先建设房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：（）可按配套设施的预算成本（或计划成本）进行预提，并归集在“开发成本-配套设施费”科目，再按成本核算对象的总建筑面积，分配计入成本核算对象的“配套设施费”成本科目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整成本核算的“配套设施费”成本项目。（）如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整成本核算对象的“配套设施费

18、”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。（六）间接费用归集与分摊、先通过“开发成本-间接费用”进行归集，每季末根据实际发生数按总建筑面积分摊计入各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程），不分配间接费用。、如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价3%计算残值。（七）融资成本归集与分摊、融资成本确定（）用于开发房地产发生的借款费用，在满足下列三条件时开始资本化：第一，资产

19、支出发经发生，资产支出包括为生产或购建相关资产支付的现金、非现金支出等；第二，借款费用已经发生；第三，为使资产达到预定可使用状态所必要的生产或购建活动已经开始；（）开发房地产完工达到预定可销售状态时，借款费用停止资本化；（）借款利息资本化期间，专项借款利息资本化金额按照专项借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或时行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；一般借款用于开发房地产，该资产累计支出超过专门借款部分加权平均利息予以资本化；专项借款及一般借款部分项目完工达到预定可销售状态时，按照未完工项目累计支出乘以借款加权平均利率的金额予以资本化；（）借款利息资本化期间，每

20、一会计期间利息资本化金额，不超过当期借款实际发生的利息金额；（）其他借款费用均于实际发生当期确认当期费用。、融资成本分摊（）上述融资成本按成本核算对象的总建筑面积进行分摊。（）不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊融资成本。二、核算对象成本的再次分摊、将配套设施费按照可租售成本核算对象的总建筑面积进行再次分摊；、独立人防工程一般作为配套按照可租售成本核算对象的总建筑面积进行再次分摊；、地下独立车库超过可实现市场价值的部分，按照可租售成本核算对象的总建筑面积进行再次分摊；、可租售成本核算对象可以按照可租售面积计算可售面积单方成本，并结转销售成本。开办费及项目前期代垫费用核算政策与办法一

21、、公司开办费（一）开办费是指公司在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费、租赁费、通讯费、招待费、折旧/摊销费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。中外合资、合作经营企业自签订合同之日至企业开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间，外资企业自我国有关部门批准成立之日起到开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期间为筹建期。（二）开办费不包括以下支出：1、筹建期间符合资本化条件的借款利息、汇兑损益及借款辅助费用；2、筹建期间取得固定资产、无形资产所支付的运费、安装费、保险费和构建时发生的其他费用；3、筹建期间应计入房地产开发项目“开发成本”中

22、的项目可行性研究报告费用、项目前期设计费、购买土地招标文件等资料费用、项目前期手续费、项目法律费、项目评估费以及工程设计合约部门发生的应计入“开发间接费”中的各项费用。4、规定应由投资方承担的费用。例如，投资方为筹建新公司进行调查所发生的差旅费、咨询费及招待费等支出。（三）开办费需在发生的当期，直接计入“管理费用”各相应的明细中。部分开办费在发生当期尚未建账的，可在建账的当月一次性计入“管理费用”各相应的明细中。二、项目前期代垫费用及支出（一）新项目公司正式成立以前，投资方或其他城市公司为其代垫的费用及支出通常包括：公司可行性研究报告费用、工商登记费用、购买土地招标文件等资料费用、前期手续费、

23、法律费、评估费、交通费、招待费、员工费用、办公费、物业管理费、办公室租金、土地及工程款。（二）以上所有费用及支出凡确定由新项目公司承担的，在项目批准筹建期间均得以新成立公司的名称开具发票，如果公司名称尚未在工商部门预先核准，则可以“待核准的名称（筹）”作为发票开具名称。（三）如果项目公司能够成立，代垫公司将发票原件（发票抬头是新项目公司）转给新成立的项目公司，而代垫公司持复印件，挂“其他应收款”。1、代垫公司的账务处理：项目公司建账前，借：其他应收款-其他 贷：银行存款/现金等科目项目公司建账后，借：其他应收款-新城市公司 贷：银行存款/现金等科目 其他应收款-其他2、新项目公司的账务处理：项

24、目公司建账前，无账务处理项目公司建账后，借：管理费用-各明细科目/开发成本明细 贷：其他应付款-代垫公司（三）如果项目公司未能成立，代垫公司需将所挂的与之有关的“其他应收款”的余额全额转入当期费用中（需按代垫费用的性质分别计入当期费用的各个明细中）。（四）除项目开发以外的其他新成立公司的代垫费用及支出均可参照以上方法执行。土地使用权核算政策与办法一、土地使用权的科目设置（一）对开发成本下的土地成本设置五个二级明细科目：二级科目核算内容地价及转让费地价款、四源费（水电气暖）、土地转让费、土地出让金契税、土地招投标手续费、地价评估费、土地登记费、土地合同印花税、地价及转让其他费用征地及拆迁费用矿产

25、资源评估费、青苗补偿费、劳力安置费、征地其他费、土地复垦费、耕地占用税、新增土地使用费、防洪费、征地管理费、拆迁补偿费、房屋所有权补偿费、拆迁手续费、居民拆迁费城市建设配套费城市建设配套费（大市政费）土地使用税土地使用税其他费用土地闲置费及其他与土地使用权相关费用（二）对在建工程下的土地成本设置两个三级明细科目：三级科目核算内容土地使用税自用房产、酒店及投资性房地产在建期间土地使用税其他费用自用房产、酒店及投资性房地产在建期间土地使用权的摊销在建工程中的土地成本仅指自用房产、酒店及投资性房地产在建中的应缴纳的土地使用税及土地使用权的摊销，其他土地成本均反映在“无形资产-土地使用权”各明细科目中

26、。（三）对无形资产下的土地成本设置三个二级明细科目：二级科目核算内容与自用房产匹配的土地使用权自用写字楼、自营房产及其他自用房产的土地使用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建设配套费及其他相关费用，不包括土地使用税与酒店匹配的土地使用权酒店的土地使用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建设配套费及其他相关费用，不包括土地使用税与投资性房地产匹配的土地使用权在建的投资性房地产的土地使用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建设配套费及其他相关费用，不包括土地使用税自用房产、酒店及投资性房地产在建期间的土地使用税计入“在建工程-建筑工程-土地成本-土地使用税”中，自用房产、酒店及

27、投资性房地产交付使用后，其土地使用税在应交的当期计入管理费用中。“累计摊销”、“无形资产减值准备”均与“无形资产”明细科目一一对应。酒店土地使用权的摊销在酒店试运营以前计入在建工程中，在酒店试运营后计入主营业务成本中。二、土地使用权的主要类别及列表说明（一）企业外购的土地使用权用于开发建造自用写字楼、厂房、酒店等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。企业改变地上建筑物的用途，将其作为出租或增值目的时，应将与其相关的“无形资产-土地使用权”转入“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”核算。（二）开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑

28、物，相关土地使用权直接进入“开发成本”科目核算。房屋建筑物建成后，开发企业改销售为出租的，自租赁协议规定的租赁期开始日起将开发产品中的土地使用权成本转入“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”核算，其他成本转入“投资性房地产房屋建筑物”核算。（三）开发企业取得的土地使用权用于建造对外出租的房屋建筑物，相关土地使用权在“无形资产土地使用权”核算，待建成投入使用后将其转“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”核算。（四）土地使用权用于不同的房产类型，其所对应的科目及相应的摊销（折旧）也不同，以下列表说明：类型土地使用权成本计入科目累计摊销（折旧）计入科目成本/费用计入科目1、用于自用的房屋（在建及

29、建成均适用，不含酒店）无形资产-土地使用权-与自用房产匹配的土地使用权累计摊销-土地使用权-与自用房产匹配的土地使用权摊销在建期间计入“在建工程-建筑工程-土地成本-地价及转让费”；建成后，计入管理费用/销售费用/开发间接费/制造费用-无形资产摊销-土地使用权摊销2、酒店（在建及建成均适用）无形资产-土地使用权-与酒店匹配的土地使用权累计摊销-土地使用权-与酒店匹配的土地使用权摊销在建期间计入“在建工程-建筑工程-土地成本-地价及转让费”；建成后，计入“主营业务成本-酒店经营成本-折旧”3、对外出售的房屋开发成本-土地成本-地价及转让费或开发产品无无4、对外出租的房屋-在建时无形资产-土地使用

30、权-与投资性房地产匹配的土地使用权累计摊销-土地使用权-与投资性房地产匹配的土地使用权摊销在建工程-建筑工程-土地成本-地价及转让费5、对外出租的房屋-建成后将“无形资产-土地使用权-与投资性房地产匹配的土地使用权”转入“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”1、将“累计摊销-土地使用权-与投资性房地产匹配的土地使用权摊销”转入“投资性房地产-土地使用权累计摊销转入”；2、从转入当月起，累计摊销计入“投资性房地产累计折旧/摊销土地使用权出租土地使用权”“主营业务成本-物业出租成本”（用于写字楼出租）或“主营业务成本-购物中心出租物业成本-投资性房地产折旧/摊销”6、自用房屋转出租房屋将“无形资

31、产-土地使用-权-与自用房产匹配的土地使用权”转入“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”将“累计摊销-土地使用权-与自用房产匹配的土地使用权摊销”转入“投资性房地产累计折旧/摊销-土地使用权出租土地使用权”转入后计入“主营业务成本-物业出租成本” （用于写字楼出租）或“主营业务成本-购物中心出租物业成本-投资性房地产折旧/摊销”7、对外出售房屋转出租房屋将“开发产品”科目下的土地成本转入“投资性房地产土地使用权出租土地使用权”自转入后，通过“投资性房地产累计折旧/摊销-土地使用权出租土地使用权”进行累计摊销转入后计入“主营业务成本-物业出租成本” （用于写字楼出租）或“主营业务成本-购物中心

32、出租物业成本-投资性房地产折旧/摊销”三、土地使用权的摊销（一）土地使用权的入账时间：土地使用权自第一笔购买款支付开始依据不同使用类型计入不同科目（无形资产、开发成本），实际取得土地使用权时（若取得土地使用证时间晚于土地交付时间，以土地交付时间为准），依据合同约定的出让金和对应的契税金额全额计入无形资产或开发成本中，其尚未支付的款项计入“应付账款”中。部分城市公司因该项应付金额较大且需跨年支付的，可以提请总部财务部协商确认更合适的核算方法（由于开发成本中的土地使用权不用摊销，可依据实际支付金额逐步计入开发成本）。在实际操作中，同一个地块同时进行商业、酒店、住宅、写字楼的开发，需自第一笔购买款支

33、付开始即对土地使用权按不同类型进行分摊。各城市公司应争取国土局在土地出让合同中列明、或者以补充协议及 备忘录等形式确认不同用途土地出让价格；已拿地项目则应尽量与国土局通过 补充协议及备忘录等形式确认不同用途土地出让价格。（二）土地使用权的摊销年限：土地使用权在其可使用年限内摊销。当月增加的土地使用权，当月开始摊销，当月减少的土地使用权，当月不作摊销。土地使用权的开始摊销（计入开发成本的土地使用权不用摊销）时间是实际取得土地的当月。如果实际取得土地时尚未取得权证，可以按照土地使用权出让合同约定的使用年限进行摊销，到实际取得权证时按照权证上注明的年限，作为会计估计变更按未来适用法进行调整，在剩余的

34、使用年限内进行摊销。以下用表格对土地使用权的摊销进行直观说明：情形土地成本金额确认摊销时点确认摊销年限确认1、资金支付但土地未交付时按所支付的金额确认土地成本在土地交付之前不摊销无2、土地交付且能确认不同使用类型土地的成本时按合同约定的出让金和对应的契税金额全额确认土地成本在交付当月开始进行土地的分摊1、如果已取得土地使用权证，按土地权证规定的期限在可使用的年限内摊销；2、如果未取得土地使用权证，按合同约定的使用年限在可使用的年限内摊销，实际取得权证时，如使用年限有差异，用未来适用法进行调整3、土地交付但不能确认同一地块不同使用类型土地的成本时依据买地时可行性报告中的项目测算数据进行不同使用类

35、型的土地分摊在交付当月开始进行土地的分摊1、如果已取得土地使用权证，按土地权证规定的期限在可使用的年限内摊销；2、如果未取得土地使用权证，按合同约定的使用年限在可使用的年限内摊销，实际取得权证时，如使用年限有差异，用未来适用法进行调整职工薪酬核算政策与办法一、职工薪酬的定义及类别（一）职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。（二）本办法所指的职工，包括以下人员：1.与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工，即与企业订立了固定期限、无固定期限和以完成一定的工作为期限的劳动合同的所有人员。2.未与企业订立劳动合同、但由企业正式任命的人员，如董事会成员

36、、监事会成员等。3.在企业的计划和控制下，虽未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但为其提供与职工类似服务的人员，也纳入职工范畴，如劳务用工合同人员。（三）职工薪酬由以下十三个类别构成：1.工资：包括职工的计时工资、计件工资、加班津贴、岗位津贴、工龄津贴、董事及监事除工资及奖金之外的特殊津贴、物价补贴、销售提成、随工资以货币发放的各项补贴、公司为员工承担的个人所得税等。2.奖金：包括季度奖、年终奖、绩效奖、团体奖、优秀个人奖、专项奖等。3.职工福利：包括工伤医疗费、职工医疗费、职工租房费、抚恤金、特殊岗位人身保险、防暑降温及清凉费、困难补助费、食堂费用、职工取暖费、通勤费、职工节日/生日费、职

37、工体检费、职工探亲费、独生子女费、工作餐费、劳动保护费、误餐费、职工活动经费、其它福利费。4.社会保险费：包括医疗保险费、补充医疗保险费、基本养老保险费、企业年金形式的补充养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、农民工综合保险、其他社保费用。5.住房公积金。6.工会经费：包括工会会员集体活动费用、工会自身建设费用、召开工会会员（代表）大会费用、慰问困难职工费用、基层工会办公费和差旅费、工会设备、设施维修费用、职工集体福利等费用。工会经费某些项目与职工福利类似，区别在于经费来源不同，只有用工会经费支出的福利费用才归集到这个类别。7职工教育经费：上岗和转岗培训费用、岗位培训费用、职业技术等

38、级培训及资格认证费用、职工职业技能鉴定费用、专业技术人员继续教育费用、特种作业人员培训费用、职工外送培训费用、高级管理人才培训费用、高级技术人才培训费用、职工岗位自学成才奖励费用、培训设备与设施支出等。8非货币性福利：包括公司将自产产品或外购商品发放给职工、公司提供给职工无偿使用自己拥有的资产、公司将租赁的资产供职工无偿使用、公司向职工提供公司支付了一定补贴的商品或服务。9辞退福利：主要包括两个方面，一是在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，企业决定解除与职工的劳动关系而给予的补偿；二是在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿。 10股份支付：公司提供给职工以权益

39、形式结算和以现金结算的股份支付。11职工奖励及福利基金：外资及合资企业依据董事会决议从税后利润中提取的职工非经常性奖励和集体福利基金，董事会决议对其用途、使用条件和程序均有明确规定。12劳务费：主要包括两方面，一是依据劳务用工合同而支付的劳务费用，二是依据劳动派遣合同而支付的劳务费用。13其他。二、职工薪酬的核算原则及具体要求（一）核算原则1.职工薪酬成本费用账面确认时间（1）当月的工资、定期定额奖金、社会保险费、住房公积金、每月按比例计提的工会经费、每月按定额或确定比例支付的职工福利、每月按确定金额或比例承担的非货币性福利，以及其他每月按定额承担的员工成本，无论是当月发放还是下月发放，当月均

40、应计提入账；（2）与考核结果挂钩的非定额奖金，在实际发放的当月入账；（3）非固定的职工福利、不需按月计提的工会经费、教育经费，在实际发放的当月入账。2.所有职工薪酬，无论是预提的还是实际发放当月入账的，均需通过“应付职工薪酬”科目进行过渡，实际支付时冲销“应付职工薪酬”科目。3.工资、奖金等职工薪酬需要扣除个人承担的个人所得税、社会保险费时，需按应发数计入“应付职工薪酬”的贷方，而不是以实发数计入“应付职工薪酬”的贷方。4.社会保险费需按每个险种进行核算，不得为求简化合并在“综合保险费”中进行核算。5.代其他公司支付且与其他公司挂往来的职工薪酬不得通过“应付职工薪酬”科目进行过渡；真正承担此人

41、工成本的公司则应计入“应付职工薪酬”科目核算。（二）具体要求序号类别具体要求1工资如果人力资源部能及时提供当月应发工资数，则据实计提，如果不能及时提供，则依据上月应发工资数并结合本月的实际状况进行预提。2奖金在实际发放当月计入成本或费用。3职工福利按定额或确定比例每月支付的职工福利需要与工资一起，按月计提；非固定职工福利，在实际发生当月计入成本或费用。不超过职工工资总额的14的部分进行税前扣除。4社会保险费按国家规定的计提基础和比例按月计提，数据来源于人力资源部当月公司承担数5住房公积金按国家规定的计提基础和比例按月计提，数据来源于人力资源部当月公司承担数6工会经费依据各公司所在地要求交纳的比

42、例计提，根据工会法一般是职工工资总额的2%；如当地无专门要求，可不用计提，在实际发生当月计入成本或费用7职工教育经费在实际发生当月计入成本或费用，不超过职工工资总额的2.5的部分进行税前扣除，超出部分结转以后年度扣除8非货币性福利公司目前极少发放非货币性福利，一般情况下不适用该类，实际适用时按以下方式确认和计量：企业以自产产品或外购商品作为非货币性福利发放给职工的，应按照该产品或商品的公允价值和相关税费，计入相关资产成本或当期损益，并确认应付职工薪酬；企业将拥有的房屋等固定资产无偿提供给职工使用的，应当根据受益对象，将该固定资产每期应计提的折旧计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬。

43、企业将租赁而来的房屋供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将每期应付的租金计入相关资产成本或当期损益，并确认应付职工薪酬。企业以低于取得资产或服务成本的价格向职工提供资产或服务的，实际出售价款与成本的差额一般计入当期损益，同时确认应付职工薪酬9辞退福利公司目前没有鼓励员工自愿接受裁减的实例，对于职工没有选择权的辞退计划，应当根据计划条款规定拟解除劳动关系的职工数量、每一职位的辞退补偿等计提应付职工薪酬，并计入辞退当期成本或费用10股份支付仅以现金结算的股份支付需要通过“应付职工薪酬”进行计提，即是：1、授予后立即可行权的，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相关成本或当期费用，相应增加负债。

44、2、完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，应当以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或当期费用，相应增加负债。11职工奖励及福利基金依据董事会决议的金额在决议通过的当月计提12劳务费由人力资源部依据劳务用工合同和劳动派遣合同计算提供，财务部据此进行计提13其他在实际发生当月计入成本或费用三、职工薪酬主要的账务处理（一）应付职工薪酬的计提借：开发间接费-员工成本-明细科目 工程施工-员工成本-明细科目 管理费用-员工成本-明细科目 销售费用-员工成本-明细科目 生产成本-员工成本-明细科目 制造费用-员工成

45、本-明细科目贷：应付职工薪酬-工资 应付职工薪酬-奖金 应付职工薪酬-职工福利应付职工薪酬-社会保险费（公司承担部分） 应付职工薪酬-住房公积金（公司承担部分） 应付职工薪酬-工会经费（公司承担部分） 应付职工薪酬-职工教育经费（公司承担部分） 应付职工薪酬-非货币性福利 应付职工薪酬-辞退福利 应付职工薪酬-劳务费 应付职工薪酬-其他 备注：1.以上分录不适用于“职工奖励及福利基金”，“职工奖励及福利基金”的计提分录如下：借：利润分配-提取职工奖励及福利基金贷：应付职工薪酬-职工奖励及福利基金2.由于工资的计提金额存在两种情况，以下分别说明：（1）第一种情况：人力资源部能及时提供当月应发工资

46、数时，则按应发数计提“应付职工薪酬”，下月实际发放时冲销“应付职工薪酬”。（2）第二种情况：人力资源部不能及时提供当月应发工资数时，则依据上月应发工资并结合本月的实际状况确定计提的金额，下月实际发放的工资金额与计提数的差异为简化起见不作调整，但需于每年的12月对以往11个月的累计差异进行处理（如果实际发放数大于计提数，则补计提“应付职工薪酬”，如果实际发放数小于计提数，则冲销多计提的“应付职工薪酬”，为方便对职工薪酬的统计，需采用红字冲销法进行账务处理），对于12月份的工资计提需要求人力资源部配合，尽量据实计提。（二）支付职工薪酬1.支付职工薪酬，并代扣职工个人应承担的个人所得税、社会保险费、住房公积金等借：应付职工薪酬-工资 应付职工薪酬-奖金 应付职工薪酬-职工福利 应付职工薪酬-劳务费 应付职工薪酬-职工奖励及福利基金 应付职工薪酬-辞退福利 应付职工薪酬-其他贷：银行存款库存现金应交税费-代扣代缴税费-个人所得税（职工个人承担部分）应交税费-代扣代税缴费-社会保险费（