第十三章契税法(14页PPT).pptx

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1、第十三章第十三章契税法契税法契税法是指国家制定的用以调整契税征收与缴契税法是指国家制定的用以调整契税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。纳之间权利及义务关系的法律规范。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是现行契税是97年年7月月7日颁布的中华人民共和日颁布的中华人民共和国契税暂行条理国契税暂行条理,并于并于97年年10月月1日起施行。日起施行。1第一节第一节征税对象征税对象一、征税对象的一般规定一、征税对象的一般规定契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属，具体契税的

2、征税对象是境内转移土地、房屋权属，具体包括：包括：2二、征税对象的特殊规定二、征税对象的特殊规定公司制改造：公司制改造：不改变投资主体和出资比例改建成的公司承受原企业土地、房不改变投资主体和出资比例改建成的公司承受原企业土地、房屋权属的，免屋权属的，免独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属，免独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属，免国有国有,集体企业改建成的股份有限公司集体企业改建成的股份有限公司,承受原企业房屋，免承受原企业房屋，免其它情况，征收其它情况，征收企业合并企业合并新设方或承续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同新设方或承续方承受被解

3、散方土地、房屋权属，合并前各方为相同主体的，不征主体的，不征其余征收其余征收企业分立：派生方和新设方承受原企业土地、房屋权属，不征企业分立：派生方和新设方承受原企业土地、房屋权属，不征股权重组：（股权重组：（P209）企业破产企业破产债权人承受破产企业土地或房屋抵偿债务的，免债权人承受破产企业土地或房屋抵偿债务的，免非债权人承受破产企业土地或房屋抵偿债务的，征收非债权人承受破产企业土地或房屋抵偿债务的，征收3例：下列行为不缴纳契税的是（例：下列行为不缴纳契税的是（）。）。A以房产抵债以房产抵债B房屋赠与房屋赠与C以获奖方式取得房屋产权以获奖方式取得房屋产权D以自有房产作股投入本人经营企业以自有

4、房产作股投入本人经营企业标准答案：标准答案：D4例：契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的例：契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。下列各项表述正确的是（土地和房屋。下列各项表述正确的是（）。）。A国家将国有土地使用权出让的不征契税国家将国有土地使用权出让的不征契税B将上地使用权赠与和交换的不征契税将上地使用权赠与和交换的不征契税C以自有房产作股投入本人经营的企业免征契税以自有房产作股投入本人经营的企业免征契税D买房拆料或翻建新房应征收契税买房拆料或翻建新房应征收契税标准答案：标准答案：C、D按照规定，国有土地使用权出让、赠与和交换均应按照规按照规定，国

5、有土地使用权出让、赠与和交换均应按照规定缴纳契税。本题备选答案中，定缴纳契税。本题备选答案中，A、B两项表述错误，两项表述错误，C、D两项表述正确。两项表述正确。5第二节第二节纳税义务人与税率纳税义务人与税率纳税义务人纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人受的单位和个人税率税率契税实行契税实行3%5%的幅度税率，各省、自治区、的幅度税率，各省、自治区、直直辖市人民政府可以在此范市人民政府可以在此范围内，按照本地区内，按照本地区实际情况决定情况决定6第三节第三节应纳税额的计算应纳税额的计算一、计税依据一、计税依据为不动产的

6、价格，由于土地、房屋权属转移方式不同，为不动产的价格，由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同而不同，具体如下：定价方法不同而不同，具体如下：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据计税依据土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定房屋买卖的市场价格核定土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额差额以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产

7、时，由房地产转让者补以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税交契税7二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法应纳税额应纳税额=计税依据计税依据*税率税率例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000200000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给丙换房差价款并支付给丙换房差价款6000060000元。试计算甲、乙、丙相关行为元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为应缴纳的契税（假定税率为4%4%）（1 1）甲应缴纳

8、契税）甲应缴纳契税=60000*4%=2400=60000*4%=2400（元）（元）（2 2）乙应缴纳契税）乙应缴纳契税=200000*4%=8000=200000*4%=8000（元）（元）（3 3）丙不交纳契税）丙不交纳契税要点要点:交税方为承受房产方交税方为承受房产方8例：甲、乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为例：甲、乙两单位交换经营性用房，甲方房屋价值为9595万元，乙方房屋价值为万元，乙方房屋价值为110110万元万元(假定税率为假定税率为5%)5%)。甲方。甲方应缴纳的契税税额为（应缴纳的契税税额为（）。）。A A5.55.5万元万元 B B0.750.75万元万元C C4.

9、754.75万元万元 D D0.570.57万元万元标准答案：标准答案：B按税法规定，房屋交换的，其计税依据为房屋的交按税法规定，房屋交换的，其计税依据为房屋的交换差额，并由支付差额的一方缴纳契税。按规定计换差额，并由支付差额的一方缴纳契税。按规定计算，应由甲方缴纳契税算，应由甲方缴纳契税0.75万元，故选项万元，故选项B正确正确9第四节第四节税收优惠税收优惠契税的税收优惠政策有：契税的税收优惠政策有：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免城镇职

10、工按规定第一次购买公有住房，免征城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情减免因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情减免土地、房屋被县级人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋土地、房屋被县级人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，由省级人民政府确定是否减免。权属，由省级人民政府确定是否减免。承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。林、牧、渔业生产的，免征契税。10第五节第五节契税征收管理契税征收管理纳税义务发生时间：签订或取得土地、房屋权属转移合纳税义务发生时间：签订

11、或取得土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天质凭证的当天纳税期限：纳税义务发生之日起纳税期限：纳税义务发生之日起10日内纳税申报，并在征收日内纳税申报，并在征收机关核定的期限内交纳机关核定的期限内交纳纳税地点：在土地、房屋所在地的征收机关缴纳纳税地点：在土地、房屋所在地的征收机关缴纳纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更登记手续。理变更登记手续。11例例1：（：（02年）某企业破产清算时，其房地产评估价值为年）某企业破产清算时，其

12、房地产评估价值为4000万元，其中万元，其中以价值以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，万元的房地产进行拍卖，拍卖收入拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿外补偿500万元。当事人各方合计应交纳契税（万元。当事人各方合计应交纳契税（）（适用税率为）（适用税率为3%）A、15万元万元B、36万元万元C、51万元万元D、126万元万元答案：答案：C分析：债权人承受破产企业土地，房地产权属以抵偿债务的免分析：债权人承受破产企业土地，房地产权属以抵偿债务

13、的免征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额征契税。拍卖房地产的，承受方应纳契税税额=1200*3%=36万万元。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计算交纳契税，税元。房屋交换中，由支付补价的一方按差价计算交纳契税，税额额=500*3%=15万元万元12例例2：某学校张老师购买一套商品房，价格为：某学校张老师购买一套商品房，价格为60万元，因一次性付款，万元，因一次性付款，售房单位给予售房单位给予1万元优惠，同时按当地政策规定对教师按正常售价优万元优惠，同时按当地政策规定对教师按正常售价优惠惠5%，当地契税税率为，当地契税税率为4%，张老师买房应交契税的计税依据为，张老师买房应交契税的计税依据

14、为（）A、56万元万元B、57万元万元C、59万元万元D、60万元万元标准答案：标准答案：A要点：房屋买卖中契税的计税依据为成交价格，本题的成交价格要点：房屋买卖中契税的计税依据为成交价格，本题的成交价格=60*（1-5%）-1=56万元万元131、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11月-2211月-22Wednesday,November 9,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。11:09:0411:09:0411:0911/9/2022 11:09:04 AM3、每天只看目标，别老想障碍。11月-2211:09:0411:09Nov-2209-N

15、ov-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。11:09:0411:09:0411:09Wednesday,November 9,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。11月-2211月-2211:09:0411:09:04November 9,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。09十一月202211:09:04上午11:09:0411月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十一月2211:09上午11月-2211:09November 9,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/911:09:0411:09:0409 November 20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。11:09:04上午11:09上午11:09:0411月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。11/9/2022 11:09:04 AM11:09:0409-11月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。11/9/2022 11:09 AM11/9/2022 11:09 AM11月-2211月-22谢谢大家谢谢大家