房地产税务筹划案例(65页PPT).pptx

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1、.房地产总裁不能不知道的房地产总裁不能不知道的 引言：房地产总裁必须关注的五大事引言：房地产总裁必须关注的五大事1 1、用什么策略拿地？、用什么策略拿地？案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地2 2、用什么策略进行产品定位？、用什么策略进行产品定位？案例：大理两个别墅项目成功与失败案例：大理两个别墅项目成功与失败3 3、用什么策略把产品卖好？、用什么策略把产品卖好？案例：先造一座湖，后建一座城案例：先造一座湖，后建一座城4 4、用什么策略融资？、用什么策略融资？案例：案例：5 5、用什么策略把税收处理好？、用什么策略把税收处理好？而这五大事之中，对总裁最难的莫

2、过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有而这五大事之中，对总裁最难的莫过于税收，只有把税收处理好才能睡之稳，只有把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在把税收处理好，才能算股东赚到钱，而问题难点在于税收是企业在跟国家分利益，存在一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。一系列似懂非懂的税收政策，存在太多税收陷阱，处理不当就会带来巨大税收风险。第一讲第一讲 找到解税密码到底有多重要？找到解税密码到底有多重要？案例一：案例一：两家企业拟合资成立一家房地产公司，甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合两家企业拟合资成立一家房地产公司，

3、甲方出资金，乙方出资一块土地，乙方合资条件是房子建成后分得资条件是房子建成后分得5.65.6万平的商业楼即可。万平的商业楼即可。在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将在案例中，如果没有找到解税密码时，合资公司将5.65.6万平房子作价分给乙方，合资公司需要万平房子作价分给乙方，合资公司需要视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等。如果商业楼均价视同销售缴纳营业税、企业所得税、土地增值税，乙方还需缴纳契税等。如果商业楼均价3000030000元元/平方米，仅营业税一项就高达平方米，仅营业税一项就高达84008400万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合

4、万元之巨，再加上土地增值税、企业所得税、契税等，该项合作分房的就会承担巨额税收支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业作分房的就会承担巨额税收支出。而这家企业后来跟我们税务咨询公司沟通后，我们帮这家企业找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。实质找到了解税密码，即不分商业楼，改变合作条件，而是楼随公司走，即乙方收购甲方股权。实质上留下上留下5.65.6万平商业楼。而这样处理后，万平商业楼。而这样处理后，5.65.6万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土万平商业楼并没有处置，所以不需要缴纳营业税、土地增值税、契税等，而只是承担股

5、权转让中的企业所得税，税收支出大幅下降。地增值税、契税等，而只是承担股权转让中的企业所得税，税收支出大幅下降。案例二：案例二：某某别别墅墅项项目目拟拟进进行行一一项项促促销销活活动动，买买一一套套价价值值10001000万万的的别别墅墅项项目目送送一一张张价价值值5050万万元元高高尔尔夫夫会会员员卡卡。而而该该企企业业经经过过咨咨询询税税务务咨咨询询公公司司后后，重重新新改改变变了了活活动动方方案案，而而是是和和高高尔尔夫夫公公司司捆捆绑绑搞搞了了一一个个促促销销活活动动，即即向向批批购购别别墅墅业业主主推推出出新新的的方方案案，现现在在办办一一张张高高尔尔夫夫球球会会员员卡卡，凭凭卡卡购购

6、别别墅墅可可以以打打9.59.5折折，一一举举两两得得。尽尽管管只只是是一一个个说说法法改改变变，购购买买者者还还是是支支出出10001000万万元元，但但对对地地产产商商而而言言却却大大不不相相同同，假假定定这这个个别别墅墅小小区区有有200200套套，就就会会有有1 1个个亿亿收收入入收收到到了了会会员员公公司司，而而这这一一个个亿亿恰恰恰恰不不用用缴缴土土地地增增值税，大概节省的土地增值税达值税，大概节省的土地增值税达40004000多万元。多万元。案例三：案例三：某某企企业业建建造造了了一一栋栋高高档档写写字字间间，因因位位置置极极好好，极极具具有有升升值值空空间间，所所以以该该企企业

7、业打打算算采采取取只只租租不不售售的的方方式式运运营营，每每年年租租金金2 2个个亿亿元元，但但面面临临极极高高税税负负，交交易易环环节节要要按按5.5%5.5%缴缴纳纳营营业业税税及及附附加加，还还有有高高达达12%12%房房产产税税，企企业业董董事事长长让让财财务务经经理理想想办办法法，财财务务经经理理经经过过多多番番请请教教，给给董董事事长长出出了了一一个个主主意意，一一是是看看看看跟跟有有些些租租户户商商量量优优惠惠些些条条件件不不开开发发票票，这这样样税税就就少少了了，但但后后来来董董事事长长觉觉得得存存在在巨巨大大风风险险，又又请请税税务务咨咨询询机机构构，专专业业人人士士给给这这

8、个个董董事事长长出出了了一一些些注注意意，一一是是将将租租金金和和物物业业费费分分开开收收，这这样样物物业业费费这这部部分分就就不不用用缴缴房房产产税税，二二是是将将建建好好的的房房子子整整体体租租赁赁给给自自己己下下属属专专业业租租赁赁公公司司，由由专专业业租租赁赁在在去去承承担担后后期期分分割割租租赁赁及及物物业业，这这样样转转租租环环节节就就不不用用缴缴房房产产税税，而而新新办办租租赁赁公公司司属属于于服服务务业业，而而享享受受安安置置30%30%退退役役士士官官免免征征三三年年营营业业税税及及附附加加的的税税收收政政策策。从从上上面面的的几几个个案案例例分分析析中中，企业总裁如果找不到

9、解税密码，就会有两大后果。企业总裁如果找不到解税密码，就会有两大后果。企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果两大后果:第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。纳税风险第二讲第二讲 什么是解税密码？什么是解税密码？解税密码：解税密码：通俗点说就是企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运通俗点说就是

10、企业税收解决之道，就是企业在合法前提下通过一系列税收政策运用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划。那么我为什么叫解税密用从而达到最优纳税的解决方案，也就是人们通常所说的税收筹划。那么我为什么叫解税密码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改码，是因为我认为这种税收解决方案比较神秘，往往改变一个说法、改变一个交易内容、改变一个环节、改变一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更变一个环节、改变一个注册地址，税款就节省下来，比较神奇，所以称解税密码更贴切、更形象。形象。一、解税密码存在的两大前提一、解税密码存在的两大前

11、提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提案例：某地产公司售后回购案案例：某地产公司售后回购案（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化（二）企业业务性质不同，适用税收政策必然不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提的第二个前提案例：某地产公司建立的四星级酒店案例：某地产公司建立的四星级酒店二、解税密码的两大维度二、解税密码的两大维度（一）纳税风险可控（一）纳税风险可控 （二）税款节省（二）税款节省三、解税密码三大特征三、解税密码三大特征（一）合法性（一）合法性案例

12、一：土地评估入账案例一：土地评估入账（二）合理性（二）合理性案例二：一半开租金，一半开物业费案例二：一半开租金，一半开物业费（三）可操作性（三）可操作性第三讲第三讲 解税密码藏到哪里？解税密码藏到哪里？税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税款节省。税收筹划是在税法精通前提下，通过改变企业要素并特定税收政策适用而带来的税款节省。一、企业为什么很难找到解税密码？一、企业为什么很难找到解税密码？（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现（三）

13、企业财务角色缺失影响了解税密码发现（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？（一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角。（一）建立三方机制，让总裁成为发现解税密码的主角。（二）以专业机构为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业必经重要机制。（二）以专业机构为主导参与绘制税收图纸，让税收方案设计成为企业必经重要机制。第四讲第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码房地产开发企业各阶段解税密码一、公司设立阶段的税收筹划一、公司设立阶段的税收筹划1 1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果、为了配合政府招商引资

14、任务，设立外资房地产公司，结果多缴了很多冤枉税。多缴了很多冤枉税。2 2、法人股东与自然人股东差异（合肥某房地产商补缴、法人股东与自然人股东差异（合肥某房地产商补缴20002000万税款案例）万税款案例）3 3、注册资金大小与土地出让金的关系、注册资金大小与土地出让金的关系4 4、部门设置与人员安置、部门设置与人员安置5 5、项目公司与项目开发部的税收差异、项目公司与项目开发部的税收差异二、土地取得阶段的税收筹划二、土地取得阶段的税收筹划1 1、土地出让金返还的税收处理、土地出让金返还的税收处理2 2、企业垫资拆迁补偿费的税收隐患、企业垫资拆迁补偿费的税收隐患3 3、合作开发的税收案例（青岛某

15、企业会所案例）、合作开发的税收案例（青岛某企业会所案例）4 4、收购项目公司股权中的税收陷阱、收购项目公司股权中的税收陷阱5 5、在建工程转让的税收难点、在建工程转让的税收难点三、规划立项阶段的税收筹划三、规划立项阶段的税收筹划1 1、境外设计费的税收问题、境外设计费的税收问题2 2、普通标准住宅标准与土地增值税免税、普通标准住宅标准与土地增值税免税需先行！需先行！四、房地产开发建设阶段的税收筹划四、房地产开发建设阶段的税收筹划1 1、关联交易中的税收风险、关联交易中的税收风险2 2、甲供材的税务难点分析（施工阶段与精装阶段）、甲供材的税务难点分析（施工阶段与精装阶段）3 3、延伸产业链，进行

16、筹划（设立园林景观公司、装饰公司）、延伸产业链，进行筹划（设立园林景观公司、装饰公司）4 4、区分开发间接费与期间费用，做好税收筹划。、区分开发间接费与期间费用，做好税收筹划。五、项目销售阶段的税收筹划五、项目销售阶段的税收筹划1 1、销售价格确认学问、销售价格确认学问包头包头“折扣折扣”销售胜过销售胜过“定价定价”销售案例销售案例2 2、销售价格的分解（会员制销售）、销售价格的分解（会员制销售）3 3、设立销售代理公司的作用、设立销售代理公司的作用4 4、促销方式的税收分析（买房送物业费，买房送装修，买房送太阳能，买房送积分）、促销方式的税收分析（买房送物业费，买房送装修，买房送太阳能，买房

17、送积分）5 5、自留物业的税务处理、自留物业的税务处理六、项目清算阶段的税收筹划六、项目清算阶段的税收筹划1 1、土地增值税清算与企业所得税清算时点比较及对企业影响、土地增值税清算与企业所得税清算时点比较及对企业影响2 2、土地增值税与企业所得税清算中扣除项目比较分析、土地增值税与企业所得税清算中扣除项目比较分析3 3、土地增值税清算中主要问题、土地增值税清算中主要问题4 4、企业所得税清算中主要问题、企业所得税清算中主要问题七、企业利润分配阶段的税收筹划七、企业利润分配阶段的税收筹划八、企业退出阶段的税收筹划八、企业退出阶段的税收筹划九、企业融资阶段的税收筹划九、企业融资阶段的税收筹划1 1

18、、民间借贷中高利息的税收问题、民间借贷中高利息的税收问题2 2、私募股权基金和信托借款中的税收问题、私募股权基金和信托借款中的税收问题3 3、关联方借款的税收问题、关联方借款的税收问题4 4、向非金融机构借款利息扣除问题、向非金融机构借款利息扣除问题十、企业日常费用支出阶段的解税密码十、企业日常费用支出阶段的解税密码1 1、设立销售代理公司、设立销售代理公司2 2、收取品牌使用费、收取品牌使用费3 3、收取资金占用费、收取资金占用费4 4、利用咨询公司、利用咨询公司第五讲第五讲 房地产开发企业核心税种解税密码房地产开发企业核心税种解税密码概述：房地产开发企业涉及十一个税种，其中营业税、企业所得

19、税、土地增值税、契税、房产税等概述：房地产开发企业涉及十一个税种，其中营业税、企业所得税、土地增值税、契税、房产税等构成了房地产开发企业的核心税种，必须加以认真研究，从而找到核心税种的解税密码。构成了房地产开发企业的核心税种，必须加以认真研究，从而找到核心税种的解税密码。一、营业税解税密码一、营业税解税密码 营业税是指在中华人民共和国境内，从事转让无形资产、销售不动产、提供营业税应税劳务而营业税是指在中华人民共和国境内，从事转让无形资产、销售不动产、提供营业税应税劳务而缴纳流转税。缴纳流转税。（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形 1 1、销售不动产、

20、销售不动产 2 2、转让国有土地使用权、转让国有土地使用权 3 3、土地一级开发、土地一级开发 4 4、委托待建、委托待建 5 5、后期物业管理、后期物业管理 6 6、自留物业出租、自留物业出租 7 7、土地收回补偿费、土地收回补偿费 8 8、在建工程转让、在建工程转让（二）房地产营业税中关键解税密码（二）房地产营业税中关键解税密码 1 1、预售收入（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等有关收入的征税问题、预售收入（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等有关收入的征税问题 2 2、有关代收支的征税问题、有关代收支的征税问题 3 3、垫资从事一级开发的税收问题、垫资从事一级开发的税收问题 4

21、4、有关合作开发中的税收问题、有关合作开发中的税收问题 5 5、有关、有关“甲供材甲供材”中税收问题中税收问题 6 6、有关自建行为的税务问题、有关自建行为的税务问题 7 7、有关股权转让的适用税收问题、有关股权转让的适用税收问题 8 8、有关售后回购、回租业务的税收问题、有关售后回购、回租业务的税收问题 9 9、有关低价销售不动产问题、有关低价销售不动产问题 10 10、有关自留物业的出租问题、有关自留物业的出租问题 11 11、有关委托代理中的税收问题、有关委托代理中的税收问题 12 12、购买在建工程建成后再销售的税收问题、购买在建工程建成后再销售的税收问题 13 13、新办房地产企业是

22、否享受新办企业优惠政策问题、新办房地产企业是否享受新办企业优惠政策问题 14 14、土地使用权收回的税收问题、土地使用权收回的税收问题 15 15、土地出让收入的税收问题、土地出让收入的税收问题二、土地增值税解税密码二、土地增值税解税密码 土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人而向国家缴纳的一种税。其附着物并取得收入的单位和个人而向国家缴纳的一种税。（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形1 1、转让国有土地使用权，不包括出让国

23、有土地使用权、转让国有土地使用权，不包括出让国有土地使用权2 2、土地增值税既对转让国有土地使用权行为征税，也对转让的地上建筑物及其他、土地增值税既对转让国有土地使用权行为征税，也对转让的地上建筑物及其他附着物产权的行为征税附着物产权的行为征税3 3、土地增值税指对、土地增值税指对“有偿转让有偿转让”的房地产征税，对以的房地产征税，对以“继承继承”“赠与赠与”等方式无偿转让房地产，等方式无偿转让房地产，不予征税。不予征税。（1 1）房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡）房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人养义务人（2 2）房产

24、所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋）房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业。产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业。特殊规定特殊规定1 1、将土地使用权投资到房地产企业，从事房地产开发或者房地产开发企业将建好房屋进行对外投资均不再、将土地使用权投资到房地产企业，从事房地产开发或者房地产开发企业将建好房屋进行对外投资均不再适用不征税规定。适用不征税规定。财税【财税【2006 2006】2121号号 财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知国家税务总局关于土地增值

25、税若干问题的通知.doc.doc2 2、房地产开发企业开发的房产转为自用或者出租等商业用途，不征收土地增值税。、房地产开发企业开发的房产转为自用或者出租等商业用途，不征收土地增值税。3 3、关于合作建房的征税问题、关于合作建房的征税问题 对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。4 4、关于兼并转让房地产的征免税问题、关于兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收

26、土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。5 5、车位租赁收入、车位租赁收入（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码1 1、代政府代收各项费用的税收问题。、代政府代收各项费用的税收问题。财税字【财税字【19951995】4848号号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc.doc2 2、非直接销售和自用房地产的收入确认、非直接销售和自用房地产的收入确认 财税【财税【20062006】187187号号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值

27、税清算管理有关问题国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知.doc.doc 国税发【国税发【20092009】9191号号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc.doc3 3、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的税收问题。正当理由的税收问题。（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码1 1、取得土地使用权

28、所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额 主要包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里须注意契税扣除。主要包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里须注意契税扣除。国税函【国税函【20102010】220220号号 国家税务总局国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知.doc.doc 2 2、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的成本（1 1）土地征用及拆迁补偿费）土地征用及拆迁补偿费（2 2）前期工程费）前期工程费（3 3）建筑安装工程费（这里须注意装修费的税务处理）建筑安装工程费（这里须注意装修费的税务处理）（4 4）

29、基础建设费）基础建设费（5 5）开发间接费（这里须着重关注开发间接费与期间费用区别）开发间接费（这里须着重关注开发间接费与期间费用区别）3 3、开发土地和新建房及配套设施的费用、销售费用、管理费用、财务费用，关于利息、开发土地和新建房及配套设施的费用、销售费用、管理费用、财务费用，关于利息及财务费用扣除税务处理。及财务费用扣除税务处理。国税函【国税函【20102010】220220号号 国家税务总局国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知.doc.doc4 4、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金（1 1）营业税及附加）营业税及附加（2 2）印花

30、税）印花税5 5、加计扣除、加计扣除（1 1）购买在建工程后继续开发的税务处理问题。）购买在建工程后继续开发的税务处理问题。（2 2）货币补偿、实物补偿税务处理。）货币补偿、实物补偿税务处理。国税函【国税函【20102010】220220号号 国家税务总局国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知.doc.doc（四）土地增值税预征中的解税密码（四）土地增值税预征中的解税密码（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码1 1、清算条件、清算条件2 2、清算项目的确认、清算项目的确认3 3、清算时间把握、清算时间把握

31、4 4、清算中难点问题处理、清算中难点问题处理（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码1 1、普通标准住宅增值率未超过、普通标准住宅增值率未超过20%20%的免税问题的免税问题2 2、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税三、企业所得税解税密码三、企业所得税解税密码 企业所得税是指在中华人民共和国境内，企业和取得收入组织就其生产经营所得和其他企业所得税是指在中华人民共和国境内，企业和取得收入组织就其生产经营所得和其他所得，清算所得课征的一种税。所得，清算所得课征的一种税。（一）房地产开发企业企业所得税一

32、般规定（一）房地产开发企业企业所得税一般规定1 1、收入确认中应关注税务问题、收入确认中应关注税务问题（1 1）视同销售问题）视同销售问题（2 2）合作建房分房问题）合作建房分房问题（3 3）融资性售后回购收入确认问题）融资性售后回购收入确认问题（4 4）租金收入确认问题）租金收入确认问题2 2、不征税收入确认问题、不征税收入确认问题（1 1）房地产开发企业土地出让金返还税务处理）房地产开发企业土地出让金返还税务处理（2 2）招商引资给予的税收返还的税务处理）招商引资给予的税收返还的税务处理3 3、房地产免税收入确认问题、房地产免税收入确认问题（1 1）对外出资约定分配项目利润的税务处理）对外

33、出资约定分配项目利润的税务处理（2 2）对外出资并按章程参与利润的税务处理）对外出资并按章程参与利润的税务处理4 4、扣除项目中的确认问题、扣除项目中的确认问题（1 1）工资薪金问题）工资薪金问题（2 2）五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除）五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除（3 3）借款费用问题）借款费用问题（4 4）职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题）职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题（5 5）广告费、业务宣传费扣除问题）广告费、业务宣传费扣除问题（6 6）销售佣金扣除问题（分境内、境外）销售佣金扣除问题（分境内、境外）（7 7）对外捐赠的扣除问题）

34、对外捐赠的扣除问题（8 8）业务招待费扣除问题）业务招待费扣除问题（9 9）总部管理费、服务费扣除问题）总部管理费、服务费扣除问题（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码1 1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码、关于预征中有关税收难点问题的解税密码（1 1）计税毛利率确定）计税毛利率确定由省、自治区、直辖市、国家税务总局、地方税务局按下列规定进行确定。由省、自治区、直辖市、国家税务总局、地方税务局按下列规定进行确定。开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区

35、的，不得低于不得低于15%15%。开发项目位于地，及地级市城区及郊区的，不得低于开发项目位于地，及地级市城区及郊区的，不得低于10%10%。开发项目位于其他地区的不得低于开发项目位于其他地区的不得低于5%5%。属于经济适用房、限价房、危改房的，不得低于属于经济适用房、限价房、危改房的，不得低于3%3%。（2 2）预征中扣除问题）预征中扣除问题 期间费用扣除问题。期间费用扣除问题。营业税金及附加、预征土地增值税扣除问题。营业税金及附加、预征土地增值税扣除问题。2 2、开发产品完工确认问题、开发产品完工确认问题（1 1）具备下列条件之一的，视同开发产品完工）具备下列条件之一的，视同开发产品完工 开

36、发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用 开发产品已取得初始产权证明开发产品已取得初始产权证明（2 2）一个小区）一个小区2020栋楼，其中有四栋楼有部分业主入住，如何确认完栋楼，其中有四栋楼有部分业主入住，如何确认完工。工。3 3、收入确认税务处理、收入确认税务处理（1 1）代收问题）代收问题 （2 2）收入确认条件）收入确认条件 国税发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.doc.doc 采取一次

37、性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利权利)之日，确认收入的实现。之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首

38、付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。的实现。采取委托方式销售开发产品的，应按以下采取委托方式销售开发产品的，应按以下4 4个原则确认收入的实现个原则确认收入的实现 。（3 3）委托销售收入确认问题）委托销售收入确认问题 国税发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.doc.doc 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发采取

39、支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已

40、销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价采取基价(保底价保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共

41、同签订销售企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发同或协议约定的价格低于基价的，

42、则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1 1至至3 3项规项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付定确认

43、收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。款方式确认收入的实现。（4 4）视同销售问题）视同销售问题 国税发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知知.doc.doc 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非

44、货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润或利润)的实现。确认收入的实现。确认收入(或利润或利润)的方法和顺序为：的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税具

45、体比例由主管税务机关确定。务机关确定。4 4、成本费用扣除问题、成本费用扣除问题（1 1）区分期间费用与开发产品的计税成本）区分期间费用与开发产品的计税成本（2 2）区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本）区分已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本（3 3）当期扣除项目：发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土）当期扣除项目：发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税地增值税（4 4）已销开发产品计税成本计算）已销开发产品计税成本计算（5 5）日常维修、保养、修理等维修费支出）日常维修、保养、修理等维修费支出（6 6）维修基金扣除）维修基金扣除

46、（7 7）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施）建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的税务处理的税务处理 国税发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知.doc.doc 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施

47、费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。按建造开发产品进行处理。（8 8）建造的有点通讯、学校、医疗设施的处理）建造的有点通讯、学校、医疗设施的处理（9 9）担保金处理）担保金处理（1010）销售佣金）销售佣金（1111）利息的税务处理）利息的税务处理 国税

48、发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.doc.doc 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，

49、借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（1212）土地使用权的无偿收回）土地使用权的无偿收回（1313）开发产品的报废与毁损）开发产品的报废与毁损（1414）开发产品的自用与出租）开发产品的自用与出租5 5、计税成本的核算、计税成本的核算（1 1）计税成本定义）计税成本定义（2 2）成本对象确定）成本对象确定 国税发【国税发【20092009】31 31号号 关于印发房地产开发经营

50、业务企业所得税处理办法的通知关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知.doc.doc 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。对象。分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的