续约优先权(共4页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上【案情】原告：福州唯康餐饮管理有限公司，住所地福州市仓山区仓山镇万里村万升小区西区10号楼605单元。法定代表人：孙先健，职务总经理。委托代理人：黄星，公司员工。被告：福建江夏学院，住所地闽侯县上街镇溪源宫路2号。法定代表人：胡晓莺，职务福建江夏学院校长。委托代理人：陈恭健，被告法律顾问。闽侯县人民法院经审理查明，2007年9月10日，被告江夏学院二层餐厅经公开招标和综合考评，原告取得经营权，双方签订江夏学院二层餐厅托管经营合同一份，合同约定被告将学生二层餐厅、二层包间（教工餐厅）和厨房设施托管给原告经营管理，期限为2007年10月8日至2010年7月20日止，原告每

2、年向被告缴纳财产折旧费元，水电费按实际使用量计缴，逾期交纳按总额5%0计算滞纳金，超过一个月未交，算原告违约。原告在合同期满后，所有投资的设备应向被告现场移交，如被告需要按35折回购，如被告不需要由原告收回自行处置。三年合同期满后，如果师生满意度达到80%以上，同等条件下原告享有“优先续约权”。合同签订后，原告进场经营，在经营期间，未按时交足财产折旧费，至合同期满原、被告未签订续约合同。原告福州唯康餐饮管理有限公司诉称，2007年9月10日，原告经被告公开招标和综合考评，取得被告学生二层餐厅、教师餐厅经营权，双方签有江夏学院二层餐厅托管经营合同一份。原告依合同履行其权利义务，并取得了师生好评。

3、但被告未尽管理义务，并于2009年10月擅自停止原告“托管”的教师餐厅经营权，造成原告亏损元；且被告违反教育部2007年8月27日教发【2007】17号关于应对副食品价格上涨进一步做好高等学校和中等职业学校学生食堂工作的紧急通知的规定，每月在原告营业款中扣划“财产设备折旧费”23000元，共计.82元，依教育部规定应全部返还，尚余的91950.18元亦应免交；合同期满，被告未依合同约定对原告予以考评，并将原告添置的财产、设备（约41500元）封存占为己有，严重违约。故请求法院判令：1、被告赔偿因其违约收回教师餐厅造成原告损失元；2、被告依教育部“零租赁”规定，应返还收取的财产设备折旧费.82元

4、，未收取部分亦应免交；3、被告应返还原告其占有的财产设备（约41500元），丢失损坏的应照价赔偿；4、原告依合同约定亨有“优先续约权”继续经营原餐厅。被告福建江夏学院辩称，原告与被告签订的“江夏学院二层餐厅托管经营合同”系关于学生第二层餐厅的三年期经营权，双方并无一个教工餐厅托管的合同关系。学院教工使用的一卡通在学院的任何一个餐厅都可以就餐，并未指定在二层餐厅就餐，不存在违反合同约定擅自收回教师餐厅的问题，原告所谓损失元缺乏事实和法律依据。其次，所谓的“零租赁”，是教育行政部门对各高校办好学生食堂提出的一项要求，原告经营的二层学生餐厅系由院方负责装修并添置厨具设备，共投资人民币元，通过招投标确

5、定经营者，经营者在三年经营期内，每年向院方交纳元折旧费，并且这些折旧费用也主要用于餐厅及设备的维护和更新。第三，合同期满后，院方曾多次以口头和书面的形式通知原告配合院方办理财产移交手续，但原告不予理睬。至2010年月日，院方为了保证按时开学，组织资产办、总务处、财务办和纪检部门参加，进行财产清点，将原告自行添置的财产存放在仓库，根本不存在原告财产设备被“强制占有”问题。第四，关于“优先续约权”问题。院方与原告签定的二楼学生餐厅托管经营合同中确有“优先续约权”的说法，但原告在履行合同期间，已多次拖欠折旧费、水电费，至今仍拖欠折旧费.18元，水电费49604.10元，根据合同的相应约定，被告有权终

6、止合同，收回场所。被告保留要求原告承担因其违约的经济责任及法律责任。【审判】闽侯县人民法院认为，原、被告签订的江夏学院二层餐厅托管经营合同为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自权利义务。原告在经营期间未按时交足财产折旧费，已构成违约，被告有权终止合同，收回场所，现双方合同约定的经营期限已满，且原、被告亦无续签合同。原告主张被告赔偿因其违约收回教师餐厅造成原告损失元，及返还收取的财产设备折旧费.82元，请求免交未收取部分折旧费没有法律及合同依据，本院不予支持；原告主张被告应返还原告其占有的财产设备（约41500元），丢失损坏的应照价赔偿，因原告无事实

7、依据，本院不予支持。本院经现场勘验确认原告在经营期间投资购买的设备（原告购买设备的品名及数量、规格以双方确认的现场勘验清单为准），依照合同约定被告应予以返还。原告诉请依合同约定亨有“优先续约权”继续经营原餐厅，因无合同依据，本院不予支持。依照中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告福建江夏学院应于本判决书生效之日起十日内返还原告福州唯康餐饮管理有限公司电捞锅、气灶、升降机、绞肉机、大桌面各一个，密胺餐盒14箱（其中一箱不满），密胺汤罐七箱（以双方确认的现场勘验清单为准）。2、驳回原告福州唯康餐饮管理有限公司其它诉讼请求

8、。本案案件受理费11465元,原告负担10565元，被告负担900元，该费原告已垫付，被告应在本判决书生效之日起十日内付清。一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。【评析】本案焦点问题在于优先续约权。优先续约权这一概念，在我国民法体系中并没有作出明文的规定，其权利来源仅仅是缔约双方订立的合法有效的合同。而优先续约权并不仅仅对缔约双方产生约束，还对第三人产生巨大的影响。笔者试作分析如下：1.优先续约权是形成权优先续约权是指在合同关系中,原合同相对人在合同到期要求续签合同时,在同等条件下对原合同标的物拥有优先权。这种优先权类似于现行法律中所规定的优先购买权。优先续约权人得以一方之

9、意思，形成与义务人出卖于第三人同样条件为内容之契约，无须义务人承诺。形成权为“某个特定主体所有的权利，该主体可以通过单方的形成行为，通常为需要接受的意思表示，来实现、改变、撤销他和另一个人之间的法律关系。”享有形成权，意味着主体享有法律赋予的一种单方面的法律之力，法律关系的变动不再需要他人意思的参与，相对人必须接受他人做出的决定。所以优先续约权是一种形成权，它是一种这样的权利：优先续约权人得以一方之意思，形成与义务人出卖于第三人同样条件为内容之契约，无须义务人承诺。2.优先续约权的效率价值优先续约权能够对合同履行起到激励作用，例如在租赁合同中约定优先续约权，在租赁合同期间，承租人必定会对租赁物

10、尽谨慎注意和维护的义务，力争最大限度的维持、增加房屋的使用价值，因为在承租人不作出有损于房屋价值的行为时，就存在其继续承租房屋进行使用的预期，他们就是潜在的房屋利用者，先前的妥善使用和谨慎维护行为不仅是对房屋所有人的诚信，更是对自己切身利益的关切。这正是房屋承租人优先承租权制度的激励作用的体现。通过这种激励机制，就可以真正做到物尽其用，充分挖掘出房屋的经济价值。3.优先续约权的成本价值优先续约权的行使能够节约成本，通过实现优先续约可以减少以下几项费用：1、寻找的成本，即合同相对人寻找缔约对象的费用。这一点显而易见，在同等条件下如果原合同相对人愿意继续签约，相对人就完全没有必要再支出成本去寻找其

11、他的缔约对象。2、谈判的成本。协议的过程就是合同双方讨价还价，就标的物的价值、数量、质量等进行反复磋商的过程，这个过程越是冗长，交易成本就越大，相反，当事人之间如果能在很短的时间内达成共识，交易成本就越小。正是基于这一点，商家们总是倾向于结交老主顾，愿意看到回头客。优先续约权人通过对合同标的的使用已经对标的物的性质、状况、价值等有了足够的了解，可以缩短协商的时间，防止交易结果出现反复或发生纠纷，从而大大降低了交易的成本。3、履行的成本，同样是租赁合同，优先续约权人实现了优先续约后，完全可以就以前租赁的目的继续使用房屋，而不改变房屋的用途对其重新进行投入，从而避免了对房屋重新规划的麻烦，节省了成

12、本，又如劳务合同中，用人单位行使优先续约权后，节省了工作交接、劳务培训的成本。4.优先续约权条款的性质合同当事人优先续约权权利产生的前提是缔约双方的真实意思表示，只有双方约定了优先续约条款，才有优先续约权，有约定则有权利，约定无效则无权利。同时，权利人行使优先续约权的时间是自原合同期满后下一个合同的签订阶段，所以在很多情况下，权利人行使优先续约权时，原合同已终止，故优先续约条款应当属于清理条款（中华人民共和国合同法第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”）5.违约方能否主张优先续约权如前所述，优先续约条款为合同终止后依然有效的清理条款，在本案中，被告因原告违约提前

13、单方终止合同，原告能否主张优先续约？缔约双方签订优先续约条款其本质在于信任基础，正是基于对对方的信任以及由此产生的继续合作的期待，双方才能达成合意，签订优先续约条款。所以违约方能否主张优先续约权，在于其违约是否为根本违约（根本违约，又称为重大违约，是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现。）若违约方的违约行为致使该合同的目的不能实现，那么自然不可能存在继续签订合同的可能性，也可以说违约方的根本违约也造成了“优先续约条款”这一合同的合同目的不能实现。若仅仅一般违约，虽然违约行为会破坏双方的信任关系，但是这种影响一般来说不足以压倒优先续约权行使带来的价值效益，所以只有当违约方的行为严重到无法实现合同目的时，其才丧失优先续约权。回到本案中来，若原告仅仅是迟延交付折旧费、水电费，不影响实现合同目的，则可以继续主张优先续约权。但原告多次拖欠折旧费、水电费，至起诉时仍拖欠折旧费.18元，水电费49604.10元，其行为明确表示不愿意或不能履行合同义务，构成了重大违约，自然丧失了优先续约权。本案主审人正是基于此，作出了驳回原告对优先续约权的主张。专心-专注-专业