封装材料项目工程项目策划.docx
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1、泓域/封装材料项目工程项目策划封装材料项目工程项目策划xxx投资管理公司目录一、 产业环境分析3二、 精准实施强链补链4三、 必要性分析6四、 房地产开发项目前期策划6五、 工程项目构思策划与实施策划22六、 盈亏平衡分析28七、 风险分析30八、 价值工程应用程序及方法32九、 价值工程基本原理35十、 投资方案类型37十一、 互斥方案比选方法39十二、 项目基本情况42十三、 投资估算44建设投资估算表46建设期利息估算表47流动资金估算表49总投资及构成一览表50项目投资计划与资金筹措一览表51十四、 经济收益分析52营业收入、税金及附加和增值税估算表52综合总成本费用估算表54利润及利
2、润分配表56项目投资现金流量表58借款还本付息计划表60一、 产业环境分析以“中国制造2025”和“互联网+”行动计划为引领,实施产业强县战略,推进新型工业化进程,实现工业率先发展。着力建设一流的经济开发区,打造现代制造业先进配套基地。以开发区和特色产业基地为发展平台,以项目建设为发展支撑,深入推进传统特色产业转型升级和新兴产业率先发展,形成先进制造业主导的工业发展格局。到“十三五”末,力争全部工业总产值突破500亿元;规模以上企业数量每年新增15家以上,达到220家以上,规上工业增加值增速达到9%以上。(一)着力推进园区率先发展以规划为引领,完善基础设施建设,加快招商引资进度,以“工业新城生
3、态园区”为目标,助力产业转型发展、率先发展。(二)加快传统产业转型升级“十三五”期间,配合产业转型升级,逐步淘汰低端钢铁压延、低端零配件加工制造等技术含量低、高耗能低产出行业,实现传统特色制造业高端化发展。(三)推动新兴产业发展壮大坚持传统产业与新兴产业双轮驱动,大力培育壮大新能源车辆制造、汽车零部件生产、数控设备生产等新兴产业,为经济发展提供新的支撑。力争到“十三五”末,新兴产业产值占工业总产值的比重达到30%以上。二、 精准实施强链补链(一)做大做强领军企业大力培育一批具有核心竞争力的领军企业。鼓励石化化工龙头企业通过兼并重组等方式提高产业集中度和资源配置效率,进一步延伸产业链。支持符合条
4、件的企业申报并优先纳入省重点上市后备企业,按照省级财政对省重点上市后备企业有关奖励政策给予上市分阶段奖励;对企业年营业收入首次超过100亿元的,省级财政予以一次性300万元奖励。支持符合条件的企业发行中期票据、短期融资券、企业债券、公司债券等各类债券融资工具。支持符合条件的优质重点企业上市融资、再融资。(二)积极培育中小企业推动产业链上中小微企业“专精特新”发展,形成大中小企业分工协作、互利共赢的产业组织结构。持续推进“小升规”“规改股”“股上市”,加快培育一批制造业单项冠军、隐性冠军和和专精特新“小巨人”企业,对新认定的省“专精特新”中小企业和国家专精特新“小巨人”企业,由省级财政分别予以一
5、次性奖励,对实施中小企业梯度培养成效明显的设区市,予以最高500万元奖励。(三)加强产业链项目招引聚焦重点领域,发挥全省重大活动集中签约项目联合推进工作机制作用,加快对接引进一批产业链补链项目、延伸项目、升级项目。对引进全球500强、全球行业龙头企业、中国企业500强、中国民营企业500强、国家制造业单项冠军企业中民营企业及其控股一级子公司投资的制造业项目且已落地的,按单个项目投资额大小给予相应设区市民营企业对接牵头部门前期工作经费奖励。用好“98”投洽会、进博会等重要展会平台,力争更多优质外资项目落地。鼓励化工园区(集中区)开展产业链上下游专场对接,策划实施一批延链补链强链项目,补齐化工新材
6、料发展短板。对招引重大项目落地填补产业链空白、提升产业核心竞争力的有关部门予以重大项目前期经费支持。(四)强化重点产业协同着力推动石化化工产业与电子信息、纺织鞋服、新能源电池等下游产业融合,鼓励开展产品推介、上下游协作配套、产能对接等“手拉手”活动,促进企业持续加大本省采购、增强上下游产业链协同,促进一大批配套、协作企业发展。鼓励企业间建立长期战略合作,稳定重点产业链、供应链,实现石化化工产业与支柱产业、传统优势产业之间的集群式联动和全产业链发展。三、 必要性分析1、现有产能已无法满足公司业务发展需求作为行业的领先企业,公司已建立良好的品牌形象和较高的市场知名度,产品销售形势良好,产销率超过
7、100%。预计未来几年公司的销售规模仍将保持快速增长。随着业务发展,公司现有厂房、设备资源已不能满足不断增长的市场需求。公司通过优化生产流程、强化管理等手段,不断挖掘产能潜力,但仍难以从根本上缓解产能不足问题。通过本次项目的建设,公司将有效克服产能不足对公司发展的制约,为公司把握市场机遇奠定基础。2、公司产品结构升级的需要随着制造业智能化、自动化产业升级,公司产品的性能也需要不断优化升级。公司只有以技术创新和市场开发为驱动,不断研发新产品,提升产品精密化程度,将产品质量水平提升到同类产品的领先水准,提高生产的灵活性和适应性,契合关键零部件国产化的需求,才能在与国外企业的竞争中获得优势,保持公司
8、在领域的国内领先地位。四、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后,围绕房地产开发项目的预期目标,通过全面分析市场前景和项目开发影响因素,将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程。房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件,通过准确的客户定位、项目定位和产品定位,对项目进行整体策划,为项目实际运行提供依据。(一)前期策划的主要任务和基本原则1、主要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?“怎么建”等关键问题。(1)“为谁建”是解决项目客户定位问题。即通过市场分析,选择
9、目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础。只有明确了目标客户群体,才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划。(2)“建什么”是解决项目定位和产品定位问题。即根据目标客户的需求特征和项目自身特点,确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等。解决“建什么”的问题,是前期策划的关键任务,也是项目差异化的实现途径。项目定位和产品定位准确与否,会直接影响到目标客户对项目的认可度和接受度。(3)“能否建”是对项目可行性的评价。即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价,从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位
10、和产品定位相吻合的项目,项目运行能否达到预期目标。(4)“怎么建”是解决项目总体运行问题。即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计。2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则(1)约束性原则。房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件,尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行。(2)差异性原则。差异性是项目市场竞争力的关键,需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场,策划出满足特定消费者需求的房地产产品,塑造出有价值的产品差异性。这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营
11、方式及物业服务等方面。(3)系统性原则。每一个房地产开发项目都不是孤立的,必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑,保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致。同时,特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系,必须考虑特定项目与其他项目之间的关系,形成互补或促进关系。(4)预测性原则。房地产开发项目建设周期和经营周期比较长,因此,必须对经营期内房地产市场发展趋势进行预测,依照预测结果进行前期策划。预测的准确度越高,前期策划效果就会越好。(二)前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市
12、场定位、运行建议和经济评价四部分(1)环境分析。环境分析是房地产开发项目前期策划的基石。进行环境分析时,要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势,并对运营期变动情况进行预测。(2)市场定位。市场定位是房地产开发项目前期策划的核心。房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上,对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程,包括客户定位、项目定位和产品定位。(3)运行建议。运行建议是指项目前期策划的操作设计。房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程,对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重
13、要,运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案。4)经济评价。经济评价是指项目前期策划中的财务分析,包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求;分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等。(三)房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础,只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上,才能对房地产市场未来发展走势作出判断。1、政策分析首先,应分析相关政策对房地产项目开发的影响,如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等;其次,应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略。这些政策
14、因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响。2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响。3、用地分析(1)城市层面上的宏观用地分析。其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能。要研究区域功能特征,如是否是产业开发区、高教区、中心商务区(CBD)、政府行政区等;区域认可度,即在消费者印象中的区域形象和特征;区域发展趋势,如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域,废旧工业区转变为新型文化艺术区等。(2)区域层面上的中观用地分析。其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件。区域交
15、通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素。周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等。配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施。(3)地块层面上的微观用地分析。其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面。地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件,地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束。地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景观条件,现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等。地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等。地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进
16、行考察,内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想。4、市场分析(1)市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容,对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析,包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等,分析这些因素变化对房地产市场的影响。其次聚焦到房地产市场,考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状,以及在开发经营期内的变动趋势等。(2)中观层次的市场分析。中观层次的市场分析即区域市场分析,这种区域是指从
17、消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域。这种区域市场的划分可与行政区划重叠,也可跨越行政区域界限。大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合。区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等。(3)微观层次的市场分析。微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析。要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目,通过对比分析,发现竞争空白点,同时对本项目的优劣势有清醒的认识,在此基础上寻求项目差异点,扬长避短。5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析。房地产开发企业的主观条件包括项目开发目
18、标(利润额、利润率、投资回报期等)、公司运作目标(战略实现、业务平衡、市.场开拓等)及企业领导人的意图,客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等。在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上,要对开发期内房地产市场发展进行研判,主要包括:一是房地产市场走势研判,即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判;二是房地产市场需求研判,重点是对潜在的有效需求进行分析和预测;三是房地产市场供给研判,预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量,同类竞争产品的数量、成本、竞争力等;四是房地产市场价格研判,重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动
19、趋势。(四)房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分,对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析,结合房地产开发项目的目标和特点,最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程。(1)市场细分。房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据,对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场。住宅市场细分的依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。在细分非住宅市场时,地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准。除此之外,非住宅市场细分的主要依据还
20、包括最终消费者和消费者规模等因素。(2)目标市场选择。房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场,即房地产开发项目的服务对象。开发项目选定的目标市场必须满足以下条件。1)目标市场应有足够的需求量。“足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求;“需求量”既指现实有效需求,也包括开发期内潜在有效需求。2)目标市场必须是企业有能力进入的。在房地产市场中,有足够需求量的细分市场很多,但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制,不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求,因此,必须结合自身能力、资源、优势等条件
21、选择部分细分市场作为目标市场。(3)目标客户选定。市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向,要准确地锁定目标客户,就需要在选定目标市场的基础上再行细分,确定具体开发项目的消费群体,即目标客户。在选定的目标市场中,虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性,但是对房地产的效用排序并不相同。通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析,选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象,这就是目标客户选定。(4)目标客户特征分析。在选定目标客户后,要进一步分析目标客户的基本特征。因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素,对目标客户基本特征的分析要与物业类型
22、相结合。房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等。2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征,整体谋划开发项目的开发战略,设计选择其概念性规划的过程。(1)项目开发战略选择。项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标,针对目标客户的需求特征,通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析,确定项目开发的总体思路。1)SWOT分析。这是一种通过综合分析和系统评价企业内外部环境,从而选择最佳经营战略的方法。其中,S代表企业内部资源和能力的优势(Strength)W代表企业内部资源和能力的劣势(WeakneSS)0代
23、表企业外部环境中的机会(OppOrtunity)T代表企业外部环境中的威胁(threat)根据房地产开发项目环境分析成果,可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析。2)项目开发战略。基于SWOT分析,可供房地产开发项目选择的战略有以下四种。SO战略。SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势,充分利用外部机会的发展型战略。当房地产开发项目有显著的资源和能力优势,同时市场有发展机会时,可选择此战略。WO战略。WO战略是指利用外部机会改进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。当房地产开发企业或项目存在短板,但外部机会很好时,可以采用这种战略,抓住机遇,扭转劣势。ST战略。ST战略是指充分利用企业或项
24、目的内部优势,避开有较大威胁的开发领域的多元化战略。当房地产开发企业能力强,同时比较灵活时,可采用此战略。WT战略。WT战略是指以退为进的战略。当房地产开发项目受到外部市场环境的威胁且内部状况又不佳时,可以考虑采用此战略。(2)项目主题创意。房地产开发项目主题创意是指根据项目及其所在地区特征,确定项目特有的、显著区别于竞争对手的、能进行概念化描述、能通过宣传推广活动被目标客户接受且产生共鸣的项目特质。主题创意确定了开发项目最显著的特征,能够凸显项目个性,避免项目同质化。房地产开发项目主题创意应满足以下要求:要易于展示和传播,能够让客户感知到,并可以在信息渠道中展示和传播;要凸显开发项目的内在品
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