最新巢湖酒店式公寓营销全案PPT课件.ppt

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1、进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩

2、子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味

3、道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人

4、生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅巢湖酒店式公寓营销全案酒店式公寓相关策略酒店式公寓相关策略项目扫描项目扫描酒店式公寓相关策略酒店式公寓相关策略项目扫描项目扫描第一部分第一部分竞争策略竞争策略价格策略价格策略推盘策略推盘策略客户策略客户策略第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分酒店式公寓供应和存量项目名称建筑面积在售面积存量力和裕景13644无13644世纪商贸城30000无30000东方新世界20000400014000东方曼哈顿15742无15742远洲玫瑰园18

5、260无18260总量95646400091646酒店式公寓供应和存量酒店式公寓供应和存量在售公寓信息：在售3050平米小公寓参考价格：均价5300元/平米（毛坯），16层精装6600元/平米（精装）开发商：浙江海翔集团项目位置：巢湖市健康路、团结路与东塘路交汇处售楼处：团结东路新一中对面东方新世界东方新世界第一个28层五星级酒店，第一个28层酒店式公寓，第一个18层甲级生态写字楼，第一条电脑商业街。沃尔玛 力和力和 裕景裕景“力和裕景”小区位于巢湖市向阳路与裕溪路交汇处东南角，项目占地约61亩，是安徽力和房地产开发有限责任公司的开山力作。总建筑面积8万多平方米，集多层、小高层、公寓式酒店和商

6、业等为一体的现代化人文社区，小区毗邻城市一环，交通便利，周边生活配套设施齐全，教育资源优势尤为突出。附近有巢湖市第一中学、七中、春晖学校、汇文学校等。距离中心商业区也就几分钟的车程。综合楼将于明年5月上市所在区域：居巢区开发商：巢湖市九州房地产开发有限公司占地面积：85333绿化率：35.2%容积率：1.35总建筑面积：89439M2现场位置：基地北临长江东路，西侧为世纪大道，东为市烟草总公司及其住宅区，南侧为市检察院世纪商贸城世纪商贸城东方曼哈顿东方曼哈顿 开发商：巢湖市安房置业有限责任公司项目位置：环城路，三康医院后物业类别：多层|小高层占地面积：82236平米绿化率：30%容积率：2.2

7、5总建筑面积：18.5万M2市市场竞争研究小争研究小结从宏观政策来看，主要打压住宅的投机和投资行为，相对于一线城市，对巢湖影响有限从板块竞争看，本项目是巢湖市场上绝版的水景、山景、园林景观三重景观资源，是另外板块所不具有的优势。从巢湖市场看，周边项目不具可比性，本项目将形成市场的标杆，引领市场。竞品优势竞争话术同市同市场竞争争东方新世界：区域标杆形象、商业综合体、五星酒店配套力和裕景：教育资源突出、丰富产品形态及产品线世纪商贸城：交通方便，市场人气现场价值体现、景观资源，品牌开发商五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等东方曼哈顿

8、：规模大盘，物业类型丰富，景观五星级酒店配套、现场价值体现、景观资源，品牌开发商等第一部分第一部分竞争策略竞争策略价格策略价格策略推盘策略推盘策略客户策略客户策略第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分本本项目客群分析目客群分析大面积（大面积（130130、180180方）：以享受型的富裕阶层和富贵型客户为主力。方）：以享受型的富裕阶层和富贵型客户为主力。5050方左右的小户型：以享受型的年青中产阶层为主，同时满足投资客的需求。方左右的小户型：以享受型的年青中产阶层为主，同时满足投资客的需求。130、180方户型方户型40-50方左右的户型方左右的户型他们中有以购买意识为主的投资客群；

9、他们中也有以居住为前提的巢湖本地客群；他们需要的不仅是一种生活，更需要在生活中显示出身份、尊贵和地位；他们生活实力强大，有自己的思维与圈层，有圈子的共同追求；他们有一定的生活阅历，中庸圆滑，对生活，有品味；他们有自己的理想与追求，知道自己要什么，坚持自己崇尚的生活方式客群特征客群特征针对针对50多方的客户：多方的客户：投资客投资客：总价低，购买的门槛也低，产品广泛的适用于各类投资客。特：总价低，购买的门槛也低，产品广泛的适用于各类投资客。特别是酒店式公寓这种业态在各个项目的销售中，历来小户型是投资客占别是酒店式公寓这种业态在各个项目的销售中，历来小户型是投资客占的比重最高的的比重最高的可针对本

10、地及周边地区投资客进行定向推广。可针对本地及周边地区投资客进行定向推广。年青创业型年青创业型：具备很好的文化修养，容易接受新事物，对物质品质的追：具备很好的文化修养，容易接受新事物，对物质品质的追求较高，收入贴近中产阶级。只是年龄小，物质积累不多，当中也不乏求较高，收入贴近中产阶级。只是年龄小，物质积累不多，当中也不乏有自主创业的人。他们比较忠情于性价比高，生活便利的高端物业。有自主创业的人。他们比较忠情于性价比高，生活便利的高端物业。针针对对25岁到岁到30岁的白领岁的白领（公司员工，中层领导）（公司员工，中层领导）提出高端软服务概念。项目结合五星酒店的配套，餐饮、洗衣店、运提出高端软服务概

11、念。项目结合五星酒店的配套，餐饮、洗衣店、运动场馆、精装入住等，在配套的覆盖和细节上做文章。动场馆、精装入住等，在配套的覆盖和细节上做文章。市场机会分析市场机会分析针对针对130方方-180方的客户：方的客户：总价较高，主力客群为总价较高，主力客群为30岁以上、事业较有成就，或者岁以上、事业较有成就，或者自主创业自主创业的成功人士的成功人士，他们由于追求工作效率，能接受享受型服务。，他们由于追求工作效率，能接受享受型服务。大户型从舒适度、配套、软服务上来提升产品的附加值，要做好大户型从舒适度、配套、软服务上来提升产品的附加值，要做好巢湖市场的大户型差异化，实现领导者的地位。巢湖市场的大户型差异

12、化，实现领导者的地位。市场机会分析市场机会分析面积段客群产品需求紧凑型39-5239-52方方投资客户过渡居住的年轻客户养老客户商务型偶尔居住客户低总价优势，实现一定居家功能，看重酒店式服务的便利性，以及精装的特色。居家型80-14080-140方方居家改善型客户户型的居家性，同时看重中酒店式服务、精装的附加值。豪华型170-190170-190方方享受型高端客户户型的舒适度，享受有别于普通公寓的酒店服务带来的尊贵体验，以及精致豪华精装。酒店式公寓客群定位酒店式公寓客群定位第一部分第一部分竞争策略竞争策略价格策略价格策略推盘策略推盘策略客户策略客户策略第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第

13、四部分本案定价原则：本案定价原则：高开高走高开高走撑握定价主导权撑握定价主导权汉嘉定价体系模型嘉定价体系模型模型指标综述：q汉嘉定价模型由社区规模、建筑类型、区域位置、外部环境、社区环境等10大维度评定指标构成。q其中社区规模和建筑类型主要通过小区总建面积和物业类型作为衡量依据，区域位置主要为项目所在区位、地段为依据，这三项为低密度住宅的核心指标，占权重最大；q外部环境主要为外部景观资源、商业配套、交通便利度等因素，社区景观主要以小区内部资源景观为衡量，资源环境对于别墅项目有着较大的增值空间，权重居其次；q容积率是体现小区排布疏密度，直接影响居住舒适度，立面设计可以直观给人以小区品质的指标，影

14、响小区档次；q房型设计主要为内部户型、空间布局，而配套设施为小区内部设施配套和生活、商业配套为主，优异的户型和完善的配套可以为项目售价加分。q品牌主要衡量公司的开发实力、品牌影响力等因素来制定合理品牌溢价。最终定价修正说明：1、介于各竞争项目与本项目相似程度的差异化，最后基础单价根据相似度来权重个对比单价的权重占比；2、房价促动上涨因素影响：如后期房源紧缺、项目与竞争产品品质差异、地段资源等因素；3、根据以往同类产品每年的溢价幅度为依据，制定本项目逐年价格合理递增的幅度。本定价模型运用：加权平均法和指标平滑法定价本定价模型运用：加权平均法和指标平滑法定价定价方法：通过选取目前市场具有可比性的项

15、目来进行比较，对其各类指标与本项目的定价方法：通过选取目前市场具有可比性的项目来进行比较，对其各类指标与本项目的拟合程度拟合程度作为权重作为权重来来拟定本项目的基础单价拟定本项目的基础单价，并根据后期价格的各类影响因素对基单价做，并根据后期价格的各类影响因素对基单价做合理修正合理修正，制定项目最终，制定项目最终定价定价。项目均价目均价1 1、价值打造完成；、价值打造完成；2 2、市场平稳发展。、市场平稳发展。项目在项目在20112011年年5 5月开盘销售均价预计月开盘销售均价预计（毛坏）本案毛坏房售价预计为本案毛坏房售价预计为54115411元元/-5611-5611元元/以上价格仅从目前市

16、场面考量以上价格仅从目前市场面考量-最终的入市价格将结合当期整体市场行情最终的入市价格将结合当期整体市场行情;客户蓄水情况以及多轮客户价格测试情况综合考量客户蓄水情况以及多轮客户价格测试情况综合考量-根据本案先期入市价格策略开盘前最终确定入市价格根据本案先期入市价格策略开盘前最终确定入市价格本案最终预售均价将在开盘前通过竞品打分的方式结合上述方式确定合理的开盘价格：本案最终预售均价将在开盘前通过竞品打分的方式结合上述方式确定合理的开盘价格：第一部分第一部分竞争策略竞争策略价格策略价格策略推盘策略推盘策略客户策略客户策略第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分依据高层的景观资源等进行价值

17、排布依据高层的景观资源等进行价值排布:东面略大于西面东面略大于西面设定东边为设定东边为A单元，西边为单元，西边为B单元单元价值排布价值排布D*2*132-13F133.6526A*2*215-16F181.414B1*2*215-16F43.424B2*2*215-16F41.94C*2*215-16F51.164E*2*215-16F50.934D*2*215-16F133.654A*2(有阁)17F179.582B1*217F39.842B2*217F39.542C*217F48.772E*217F48.352D*217F127.372A阁楼*218F42.722FY*218F91.872

18、B2Y*218F39.542CY*218F48.772 EY*218F48.352DY*218F127.372FY*219F跃87.632B2Y*219F跃34.032CY*219F跃34.052EY*219F跃442DY*219F跃123.132FY阁*2阁楼80.392B2Y阁*2阁楼34.692EY阁*2阁楼44.242DY阁*2阁楼130.882总计222推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化2F7F14F第一次推盘第一次推盘:2011:2011年年5 5月月推出推出A A单元，单元，共计共计91309130 ，111111套，

19、套，以均价以均价55005500元元/计实现销售额约计实现销售额约0.50.5亿亿预计预计5 5个月左右的销售周期个月左右的销售周期根据根据累客情况，推出第一批次货量。根据根据累客情况，推出第一批次货量。当达到当达到70%70%销售率时，进行第二批次的蓄客。销售率时，进行第二批次的蓄客。推广重点推广重点 :远洲平层景观公馆远洲平层景观公馆,实现一线城市的实现一线城市的居住梦想居住梦想19F方案一：方案一：如果第一次推盘效果较好，能顺利实际销售如果第一次推盘效果较好，能顺利实际销售目标，就顺势推出目标，就顺势推出B B单元单元2F7F14F19F第二次推盘第二次推盘:2011:2011年年101

20、0月月推出推出B B单元单元共计共计91309130 ，111111套，套，以均价以均价58005800元元/计实现销售额约计实现销售额约0.530.53亿亿预计预计5 5个月左右的销售周期个月左右的销售周期推广重点推广重点:远洲平层景观公馆远洲平层景观公馆,全新居住理念全新居住理念后期到后期到2012年将均价拉升到年将均价拉升到 6300元元/推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化推售策略推售策略第一阶段第二阶段重大事件10月第二批次开盘2011年5月第一批次开盘4月预售证申领持续热销、蓄客销售周期营销目标12年3月进行提价持续热销、

21、蓄客树立形象、品牌价值、快速回笼资金 平稳走高中博取利润 利润最大化 约约约约0.50.5亿亿亿亿约约约约0.530.53亿亿亿亿销售额本项目可销金额总计约本项目可销金额总计约本项目可销金额总计约本项目可销金额总计约1.031.03亿，保守测算销售率亿，保守测算销售率亿，保守测算销售率亿，保守测算销售率80%80%计约计约计约计约0.8240.824亿元亿元亿元亿元现场价值打造（售楼部、展示区包装，销售物料）推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化推售策略：提升价值展示、高开高走，实现利润最大化方案二：方案二：如果第一次推盘不好，如果第一次推盘不好，B B单元就以创业基地单元就以创业基

22、地（写字楼）的形式推出。（写字楼）的形式推出。本本项目作目作为商商务办公的公的优势项目具有商务配套优势项目具有商务配套优势:1 1、五星酒店的服务配套；、五星酒店的服务配套；2 2、精装大堂和公共空间能体现商务感；、精装大堂和公共空间能体现商务感；3 3、五星级物管服务，体现商务的尊贵感；、五星级物管服务，体现商务的尊贵感；4 4、政务新区的地标建筑，具有标识性；、政务新区的地标建筑，具有标识性；5 5、与火车站及汽车站距离较近，具有交通、与火车站及汽车站距离较近，具有交通优势。优势。1 1、政务新区的地标建筑，、政务新区的地标建筑，具有标识性；具有标识性；2 2、与火车站及汽车站距、与火车站及汽车站距离较近，具有交通优势。离较近，具有交通优势。本本项目作目作为商商务办公的交通区位公的交通区位优势本案本案2F7F14F19F在销售中建议低楼层打散卖，高楼层整层销售。在销售中建议低楼层打散卖，高楼层整层销售。建议建议1010层以上，层以上，以整层销售的方式进行（以整层销售的方式进行（501-501-510 510 ），），1010层以下可以打散买。层以下可以打散买。拉大高楼层与低楼层差价。拉大高楼层与低楼层差价。推广重点推广重点:远洲公馆，远洲公馆，B单元，创业基地，高端单元，创业基地，高端商务写字楼。商务写字楼。page39ENDTHANKS!