房地产项目开发周期基准2016PDF.pdf

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1、房地产项目开发周期基准一、说明（一）周期基准计算起点： 自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目） 需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。（三）基准周期先试行， 到一定阶段在总结优秀项目的管理经验， 丰富完善，更新调整。二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表款项阶段基准时间（单位：月）备注初步定位1.5 (1) 新进入城市15 天(2) 可复制项目15 天(3) 大盘15 天规划2 (1) 设计竞赛30 天(2) 争取规划条件可适当延长方案2.5 (1) 产品复制3045天(2) 中小盘项目的

2、“规划方案”合并基准时间为3.5个月；可复制项目为 3 个月。初步设计（报审2 (1) 复制项目 -15天(2) 精装 +15天深度）施工图设计（含施工图审查）2 (1) 施工需要，可分批出图（二）商业设计周期款项阶段基准时间（单位：月）备注初步定位2 （ 1 ） 新 进 入 城 市15 天规划3 （1） 争取规划条件可适当延长方案4.5 初步设计（报审深4 (1) 产 品 类 型 复 杂30 天施工图设计3.5 （1）不含幕墙、租户配合等施工深化设计三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）清单编制的前提? 用于招标的施工图质量有保障；? 因报批而返工可能性低。工程

3、量清单编制与总包招标周期基准说明? 原则上要求项目采用“工程量清单招标” ，签定“总价包干”合同，优点是：保证成本可控、可预测，不出现大的偏工程量清单编制总包发标 - 开标35天55天施工图同时在报审，假定15天审查完毕。发标发标总包开标 -定标20天其间需安排至少一次投标单位答疑。开标25天定标签署合同施工许可施工许可证55天10天差；合同签定前，可争取谈判降低造价；减少结算中与承包商的纠纷。? 当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1. 物业类型：别墅（ 4 层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面

4、砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市50 50 200 成都、武汉、长沙等2 0 90 280 上海、苏州等65 70 235 2. 物业类型：多层（ 6 层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市70 50 220 成都、武汉、长沙等2 5 90 315 上海、苏州等05 60 265 3. 物业类型：小高层11 层+1 层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15 4 0 295 成都、武汉、长沙等2 05 90 395 上海、苏

5、州等15 45 9 45 4. 物业类型：高层 24 层+1层地下室区域施基主封外单室施工准备础施工体框架顶后屋面砌筑架拆除体合理工期外工程工综合工期深圳等珠三角城市0 435 60 495 成都、武汉、长沙等2 500 90 590 上海、苏州等0 475 60 535 5. 物业类型：高层 33 层+1层地下室区域施基主封外单室施工准备础施工体框架顶后屋面砌筑架拆除体合理工期外工程工综合工期深圳等珠三角城市0 485 60 545 成都、武汉、长沙等20 60 260 5 上海、苏州等0 545 60 605 参照 24+1修改。6. 物业类型：高层33 层（2 层裙房 +转换层）+1 层

6、地下室区域施工准备基础施工裙房转换层主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市5 5 成都、武汉、长沙等2 0 上海、苏5 州等参照 24+1修改。住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加 1-2 个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4 个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、 办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，

7、 如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。（二） “都市综合体”施工周期基准1. 物业类型：商场（地上6 层地下 3层建筑面积 1520 万 m2 ）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间3 5 930 2. 物业类型：写字楼（地上30 层地下 3 层建筑面积 510 万 m2 ）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间3 2 1 3. 物业类型：酒店（地上 40 层地下 3层建筑面积 710 万 m2 ）项目施工准备土方支护基础施工地下室施工0以上主体结构施工封顶后屋面及砌筑外装及拆架室内精装室外工程竣工验收综合工期时间3 28 9 “都市综合体”施工周期基准的编制说明：1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。2)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+土方、支护、基础施工 +地下室施工 +0 以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6 外装及拆架+0.5 室内精装 +0.4室外工程 +竣工验收。