上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位).ppt

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1、上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望定位逻辑定位逻辑PART 1PART 1：项目属性分析：项目属性分析PART 2PART 2：相关市场扫描：相关市场扫描PART 3PART 3：项目定位建议项目定位建议老工业厂房聚集区杨树浦煤气厂老式居住区区域属性区域属性-地段地段 u 上海内环内u 杨浦区东外滩板块u 拥有15.5公里长的黄浦江岸线u 上海现代工业的发祥地u 原有区域形象陈旧、破败项目所处的区域属于市中心

2、二级地段，传统工业和居住城区项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区区域属性区域属性-交通交通 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，交通发达，4 4条轨道交通线路贯穿条轨道交通线路贯穿u轨道交通：轨道4号线、8号线、10号线、12号线 本案所处区域直接受到两条轨道（4号线和12号线）交通线的辐射u路面交通：紧邻大连路隧道，临近杨浦大桥和中环 线军工路隧道，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射u公交系统：37、25、155、853等多条公交线路大连路隧道杨浦大桥项目位置陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区欧尚大卖场欧尚大卖

3、场名校市东中学名校市东中学红房子医院红房子医院惠民公园惠民公园u板块内配套能满足基本的生活需求，包括医院、学校、公园等，但缺乏大型的商业配套，且高中档词的消费、休闲娱乐场所区域属性区域属性-配套配套 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈oldnewv未来东外滩将建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代化办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。v崭新的规划将颠覆本项目区域旧厂房形象，未来的东外滩一条立体的浦江风景线将呼之欲出。商务办公区居住社区商务休闲综合区博览文化

4、休闲区渔人码头主题购物休闲区近代产业博览区杨树浦水厂大连路现代服务区本案本案平凉路通北路区域属性区域属性-产业规划产业规划东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象v大连路总部研发集聚区配套设施规划建设。该地区已成功吸引西门子上海中心、德国大陆集团亚洲总部等跨国企业落户，今年将有包括大量外籍人士在内的5000人先期入驻办公，配套的商务消费需求激增。v随着西门子总部迁移至杨浦，众多中小企业也将迁移至该区域（以西门子作为主要客户的物流、广告、中介等现代服务业企业为主）西门子总部基地杨树浦路杨树浦路打虎山路通北路本案本案区域属性区域属性-产业规划产业

5、规划以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商务功能区的形成，提升地段的商务价值务功能区的形成，提升地段的商务价值区域属性区域属性u 项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区u 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，4 4条轨道交通线路贯穿条轨道交通线路贯穿u 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈u 传统工业退出历史舞台，良好产业规划

6、，区域未来发展潜力巨大传统工业退出历史舞台，良好产业规划，区域未来发展潜力巨大区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件区域步入产业调整，远期潜力巨大，短期较难显现区域步入产业调整，远期潜力巨大，短期较难显现基地条件基地条件区域旧城改造力度加大，本案所处的平凉西块旧区，是杨浦历区域旧城改造力度加大，本案所处的平凉西块旧区，是杨浦历史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块u位置条件：基地处于东外滩板块的西区，受到整个东外滩滨江区和大连路功能区的辐射u交通条件：基地距离轨道4号线大连路站15分钟路

7、程，交通的可达性良好地块位于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射地块位于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射基地条件基地条件基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善原厂原厂8 8号楼号楼西侧：通州路西侧：通州路南侧：惠民路南侧：惠民路北侧：济宁路北侧：济宁路东侧：正广和总公司东侧：正广和总公司u 基地四至基地位于旧城改造范围内，东临正广和总公司，北临济宁路，西靠通州路，南依惠民路通州路：路面杂乱，目前正在进行动拆迁工作，预计短期环境将有改善济宁路：城市次级道路，有新建老公房和社区商业惠民路：城市次级道路，目前正

8、在整修，以厂房和社区商业为主项目基地项目基地基地条件基地条件项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则经济指标用地面积7753平方米容积率3.7建筑面积28705平方米建筑密度39.8%用地性质商办用地备注其中7100平米的保留建筑u 属于市区二级地段的小体量商办用地项目属于市区二级地段的小体量商办用地项目u 目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善u 地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破基地条件基地条件基地位置优势不突出，但是交通便利度高基地位置优势不

9、突出，但是交通便利度高周边环境杂乱，短期无法完全改变现状周边环境杂乱，短期无法完全改变现状以下的特征：以下的特征：地段价值地段价值 环境很差环境很差 规划利好规划利好 前景较远前景较远 体量很小体量很小 商办属性商办属性如何定位？如何定位？上海市自07年“927新政”出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。0909年上半年，商品住宅成交年上半年，商品住宅成交873.74873.74万万，与，与0808年同期相比上升年同期相比上升66%66%，接近，接近0808年全年的

10、成交面积（占年全年的成交面积（占0808年全年成交面积的年全年成交面积的97%97%）；同时成交均价呈上升趋势，）；同时成交均价呈上升趋势，6 6月份成交均价月份成交均价1546315463元元/，达到，达到0808年年6 6月高峰期以来的最高水平。月高峰期以来的最高水平。【0909年的楼市运行火爆，后市如何？年的楼市运行火爆，后市如何？】宏观背景宏观背景p实体经济未好转而房价飙升的原因p根据超额货币增速预测，2010年三季度出现通胀流动性过剩流动性过剩 通胀预期通胀预期p楼市上升行情将延续至2011年初p全国：20%-25%的涨价空间p上海：25%-30%的涨价空间p近期以温和手段为主，信号

11、作用明显，对楼市影响不大。p2010年年中货币政策可能转向，实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象。CPICPI、房价持续上升、房价持续上升政策展望政策展望宏观背景宏观背景【面对几年后大市的不确定性面对几年后大市的不确定性对对安全边际安全边际的寻找将是本案定位的核心出发点的寻找将是本案定位的核心出发点】NO1:NO1:安全安全NO2:NO2:出彩出彩我们的目标我们的目标STEP1:市场扫描，市场扫描，寻找本案定位导向的安全边际寻找本案定位导向的安全边际商办属性商办属性办公市场扫描办公市场扫描时间段时间段供应（万方）供应（万方）成交（万成交（万方）方）累计累计供求比供求比06年1921591.20

12、7年1491810.808年1781290.7209年至今1281310.970606年至今全市办公产品供求均价图年至今全市办公产品供求均价图整体办公楼市场供大于求，易受经济的不确定性影响整体办公楼市场供大于求，易受经济的不确定性影响受到宏观经济恶化影响，受到宏观经济恶化影响，0808年办公楼市场运行缓慢，年办公楼市场运行缓慢，0909年市场略有回暖，但整体表现不温不火年市场略有回暖，但整体表现不温不火市场分析市场分析-全市办公楼市场全市办公楼市场整体市场供大于求，市场整体热度不够，不温不火整体市场供大于求，市场整体热度不够，不温不火杨浦区整体办公供求杨浦区整体办公供求08年以来，杨浦区办公楼

13、供应量为22万方，成交量为17万方，供求比为1.29：1，呈供大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16837元/平方米，09年为15957元/平方米，价格成长性较差。杨浦区办公楼市场整体供大于求，且价格成长性较差杨浦区办公楼市场整体供大于求，且价格成长性较差杨浦区办公楼市场供求价格走势外环内办公市场外环内办公市场u根据外环以内的主要区县的统计，杨浦区作为新兴的非核心办公区域，成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四，杨浦区作为新兴的非核心办公区域，成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四，但成交价格为所有区县中最低的杨浦区办公成交价格是外环内主要区县中最低的杨浦区办公成交价格是外环内

14、主要区县中最低的杨浦区办公市场分布杨浦区办公市场分布杨浦区最为成熟的商务板块，主要依托杨浦大学城的知识经济产业代表项目：创智天地、万达商业广场五角场及周边板块五角场及周边板块五角场及周边板块控江路商务圈历史悠久，项目楼龄较长，但周边商业环境成熟，加之地铁8号线使得交通十分便利，新建的办公项目主要集中在环境优美的黄兴公园周边代表项目：硕和国际、海尚杰座、白玉兰鞍山黄兴板块鞍山黄兴板块大连路商务圈：新兴板块，随北外滩的逐渐成熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显示出竞争力，但高端项目集中在大连路沿线。代表项目：西门子中心、北美广场等东外滩板块东外滩板块鞍山黄兴板块东外滩板块杨浦办公市场整体分为五角场、

15、鞍山黄兴和东外滩三大板块杨浦办公市场整体分为五角场、鞍山黄兴和东外滩三大板块五角场及周边区域办公楼市场五角场及周边区域办公供求五角场及周边区域办公供求五角场依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，已经发展成杨浦区最为成熟的商务区。08年以来，五角场及周边区域办公楼供应量为15万方，成交量为9.7万方，供求比为1.55：1，仍呈供大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为17654元/平方米，09年为17882元/平方米，价格成长性较差。板块办公市场供大于求，价格成长性较差板块办公市场供大于求，价格成长性较差体量（万方）容积率物业级别售价（9月以来）开盘日期供应/去化套数

16、（08年1月至今）主力面积（）绿地汇创国际广场61.47甲级1954108.06418/225115130创智天地1002.4-2152808.11464/163110-200沪东财富国际广场152.98甲级2543006.08530/14475-165上海新纪元国际广场1.53.85甲级1949508.06198/10756-196黄兴广场1.561.9-1303908.0472/5546-107五角场及周边区域办公五角场及周边区域办公在售项目在售项目五角场及周边区域在售办公项目共有5个，为杨浦区在售项目最集中区域。区域内在售项目多为08年开盘，到目前为止去化情况一般。9月份以来，办公项目成

17、交均价在19000-25000元/平。杨浦区在售项目最集中区域，去化一般杨浦区在售项目最集中区域，去化一般五角场及周边区域出租情况五角场及周边区域出租情况名称启用时间体量（）等级标准租金（元/天）面积（）出租率行业万达广场2006-200881900准甲级3-4.5200-160070%电子科技、信息技术、金融保险平盛大厦200329166乙级2.274-23585%电子科技、研发中心金岛大厦200244000乙级2162-23585%教育培训、建筑咨询蓝天大厦200816000乙级3.3863（可分割）30%能源科技、金融投资、钢铁贸易沪东金融大厦200622100乙级275-16585%证

18、券金融保险、生物科技中环国际大厦200428600乙级2.2550（可分割）90%电子科技、钢材业富庆国定大厦200615959乙级1.8-2.569-80185%电子科技、信息技术创智天地广场200738198准甲级2-3150-600（可分割）85%百度、甲骨文、跨国公司研发中心等项目区域主要写字楼租赁市场租金水平集中在2-3元天/，整体租金水平偏低。区域内依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，写字楼客户以电子科技、信息技术及研发企业为主。中高端写字楼租金中高端写字楼租金2-32-3元元天天/，以科技型企业为主，以科技型企业为主黄兴、鞍山板块办公楼市场黄兴、鞍山板块办公供求黄

19、兴、鞍山板块办公供求黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街，黄兴绿地优美环境和轨道交通8号线的交通便捷，发展成为新兴的商务区域。08年以来，黄兴、鞍山板块办公楼供应量为4.4万方，成交量为2.7万方，供求比为1.63：1，也呈功大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16556元/平方米，09年为15674元/平方米（剔除海上硕和城内部成交影响），价格成长性也较差。板块办公市场同样供大于求，价格成长性也较差板块办公市场同样供大于求，价格成长性也较差鞍山、黄兴板块在售办公项目鞍山、黄兴板块在售办公项目体量（万平）容积率物业级别 售价（09年9月以来）开盘日期供应/去化套数（08年1月至

20、今）主力面积()海上财智商务中心83.2甲级1497307.07247/5865-101白玉兰环保广场73.2甲级1417707.12242/36242-500同济联合广场5.054.78甲级1784806.11119/33300-600海上硕和城302.10-975707.09334/22560-210u鞍山板块为杨浦区老牌成熟居住区，黄兴板块连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区，是知识创新区的战略要地。u区域内无新增办公项目，在售项目皆为07年的老盘，去化情况一般。u9月份以来，区域办公成交价格为15674元/平左右。去化情况也一般，且均价较低去化情况也一般，且均价较低名称启用时间体量

21、等级标准租金面积出租率行业海上海200577545准甲级3.5-5.0173-29490%电子、机械制造、高科技、文化创意同济科技大厦200330000准甲级2.5-3.5115-100080%建筑设计、建筑设计、环保工程、建筑咨询复旦科技园大厦200635779准甲级2.6-3.6150-75080%电子科技，网络、信息技术同济联合广场B座200722034准甲级2.5-3.5156-115080%建筑设计、建筑设计、环保工程、建筑咨询海尚杰座200714351乙级2-2.547-11040-50%咨询、设计、网络、电子科技硕和国际200828592乙级2-2.516321250%电子科技，

22、网络、信息技术、广告设计项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.5-3.5元天/，整体租金水平较低。区域内产业集群效应带动整体办公出租市场需求，写字楼客户以建筑设计、信息技术为主。鞍山、黄兴板块出租项目鞍山、黄兴板块出租项目中高端写字楼中高端写字楼2.5-3.52.5-3.5元元天天/，建筑设计行业为主，建筑设计行业为主u 区域非成熟商务区，出售办公市场供应量小，04至09年的供应总量为76300平方米，去化总量为56700平方米u 08年至今办公物业的成交量缓慢，08年4月鹏欣国际家纺办公供应2.2万方，至今只去化30%u 目前区域的办公项目数量小，只有鹏欣国际家纺办公，天科国际大厦两个项目

23、东外滩板块东外滩板块东外滩板块非成熟商务区，整体规模最小，供大于求，成交缓慢东外滩板块非成熟商务区，整体规模最小，供大于求，成交缓慢天科国际天科国际本案本案郡江国际郡江国际北美广场北美广场鸿旭豪苑鸿旭豪苑区域纯办公项目较少，多居住型产品，大连路沿线项目区域纯办公项目较少，多居住型产品，大连路沿线项目具备高端潜质，其它项目都参差不齐具备高端潜质，其它项目都参差不齐在销产品在销产品价格（元价格（元/平平方米）方米）天科国际天科国际LOFT25000国际家纺中国际家纺中心心SOHO办公SOHO：17500办公：19000鸿旭豪苑鸿旭豪苑酒店式办公26000北美广场北美广场五A甲级办公30000西门子

24、中心西门子中心五A甲级办公-在售未来供应西门子中心西门子中心东外滩板块东外滩板块体量（万平）物业级别 售价（09年9月以来）开盘日期供应/去化套数（08年1月至今）主力面积()天科国际天科国际20000LOFT2500009.8135/4050-90国际家纺中心国际家纺中心22051SOHO1750009.9293/29360-10020770写字楼1900007.10123/47132-300鸿旭豪苑鸿旭豪苑7956酒店式办公2600008.11126/2038-78北美广场北美广场72724五A甲级办公30000（报价）09.10-78-252u区域纯办公项目较少，以国际家纺中心为代表的办

25、公产品去化不理想；u多LOFT、SOHO、酒店式办公等居住型产品，居住功能物业成交速度较快。区域纯办公去化不理想，带居住功能的物业成交速度较快区域纯办公去化不理想，带居住功能的物业成交速度较快东外滩板块东外滩板块天科国际的天科国际的LOFTLOFT产品以高性价比吸引周边的投资自住客户产品以高性价比吸引周边的投资自住客户天科国际大厦（启航天科国际大厦（启航1 1号）：号）：p位置：兰州路、平凉路p体量：20000平方米p产权性质：办公p产权年限：50年p上市时间：2009年8月p项目形态：1栋17层的写字楼和1栋7层的LOFT组成LOFT办公p产品：层高5.2米，135套p户型：50-90平方米

26、p装修标准：2000元/平米p均价：25000元/平方米p销售情况：54套（40%）p客户：以周边投资及自住客户写字楼p租金：2.6-3元天/p客户：以航运、贸易行业居多晶座赢座天科国际天科国际本案本案东外滩板块东外滩板块09年3月loft获预售证09年7月loft再获预售证09年8月loft成交36套09年9月loft成交17套u天科国际办公产品供应量12380平方米，目前总共成交3114平方米u09年8月loft上市，8月成交良好去化36套2198平方米，9月至今成交17套920平方米，目前报价25000元/平方米；u作为板块内销售最好的项目，loft产品5.2米层高1.8倍的使用面积，天

27、科国际的高性价比赢得了市场的认可。天科国际天科国际5.25.2米米LOFTLOFT，自主办公皆宜，开盘以来去化良好，自主办公皆宜，开盘以来去化良好东外滩板块东外滩板块郡江国际郡江国际本案本案鹏欣国际家纺中心：鹏欣国际家纺中心：p体量：写字楼22051平方米 soho 20770平方米p位置：宁国路p上市时间：2007年10月（办公）2009年9月（SOHO）p产品：写字楼22层，123套 soho19层，293套甲级写字楼p产品：132-300平方米p售价：办公19000元/平米p租金：办公2元天/p销售情况：办公47套（38%）p客户：以航运、贸易、投资客居多SOHO公寓p产品：层高3.2米

28、，60-100平方米，精装修p售价：17500元/平米p销售情况：售罄p客户：以周边投资及自住客户国际家纺中心位置较偏，属性大型产业型综合项目国际家纺中心位置较偏，属性大型产业型综合项目东外滩板块东外滩板块07年10月写字楼上市08年04月soho第一次上市并未对外销售09年09月soho正式上市Soho产品集中成交u 鹏欣国际家纺中心办公产品供应量42821平方米，目前总共成交11918平方米u 07年10月写字楼2.2万方上市，07年开始成交量缓慢，长达24个月里销售7546，显逐年递减趋势u SOHO产品09年09月上市，已经全部售罄，目前进入签约阶段。国际家纺中心国际家纺中心SOHOS

29、OHO产品销售情况远好于写字楼产品产品销售情况远好于写字楼产品东外滩板块东外滩板块鸿旭豪苑鸿旭豪苑本案本案鸿旭豪苑：鸿旭豪苑：p体量：酒店式办公7956平方米，商业8923平方米 p位置：长阳路355号，紧邻大连路，4、12号线上盖p上市时间：2008年11月p产品：酒店式办公8-16F，126套，1000元装修标准p面积：38-78平方米p售价：26000元/平米p销售情况：20套（15.8%）p客户：以周边投资及自住客户为主p鸿旭豪苑办公产品供应量126套，目前总去化20套，去化缓慢鸿旭豪苑酒店式办公价格为鸿旭豪苑酒店式办公价格为2600026000元元/平米，成交成交缓慢核平米，成交成交

30、缓慢核心原因在于项目产品有缺陷，营销包装调性问题心原因在于项目产品有缺陷，营销包装调性问题酒店式酒店式公寓公寓商业商业东外滩板块东外滩板块北美广场是目前区域内高品质的北美广场是目前区域内高品质的5A5A甲级办公楼，预计甲级办公楼，预计1010月份开始销售，报价月份开始销售，报价3000030000元元/平方米平方米北美广场：北美广场：p位置：大连路、昆明路，4、12号线（规划中）大连路上盖p体量：72724平方米p产权性质：办公p上市时间：2009年10月中旬p项目形态：3栋商务办公建筑，500强企业德国大陆集团已购买了其中一栋作为其亚太地区总部和研发中心办公指标p产品：共2栋5A甲级办公楼，

31、一栋14F，一栋21F，共269套p入住时间：2010.9月p设备设施：外墙为玻璃幕墙、采暖VRV空调p面积：78-252平方米p均价：3000元/平方米p销售情况：10月中旬开盘p租金：未定p物业：仲量联行p物业费用：20元/平方米/月北美广场北美广场本案本案东外滩板块东外滩板块项目项目档次档次租金租金物业费物业费出租率出租率项目地址项目地址备注备注 惠浦大厦商住楼0.7-0.8元天/0.3元天/80%平凉路老办公楼鹏欣国际家纺中心甲级2元天/0.6元天/80%宁国路218号位置较偏华谊星城名苑SOHO2元天/0.34元天/90%沈阳路123弄小户型办公长阳大厦 厂房改建2.2元天/以下0.

32、4元天/以下40%长阳路保定路位置优势鼎立大厦普通办公楼2.5元天/0.7元天/90%长阳路245号位置优势天科国际大厦甲级2.6-3.0元天/0.5元天/60%平凉路1090号位置、品质优势u项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.0-2.5元天/，整体租金水平较低u写字楼客户60%是杨浦区区域客，以传统航运、商贸为产业的中小企业居多区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品质影响，以传统运输、商贸企业为主要客户质影响，以传统运输、商贸企业为主要客户东外滩板块东外滩板块五角场及周边鞍山黄兴板块东外滩板块板块特征杨浦区最为成熟的商务板块，主

33、要依托城市副中心和杨浦大学城的知识经济产业黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街，黄兴绿地优美环境和轨道交通8号线的交通便捷新兴板块，随北外滩的逐渐成熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显示出竞争力，但高端项目集中在大连路沿线供求供大于求供大于求供大于求价格价格成长缓慢价格成长缓慢价格成长缓慢租金水平中高端项目2.0-3.0元天/平方米中高端项目2.5-3.5元天/平方米中高端项目2.0-2.5元天/平方米出租率两极化特征租金低端项目及地理位置绝佳高端项目出租率较高，其他项目出租率均较低客户产业电子科技、信息技术及研发企业为主建筑设计、信息技术为主航运、商贸企业为主市场分析市场分析-板块总结板块总结杨

34、浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高且整体租金水平不高杨浦区产业布局杨浦区产业布局 根据2008年1月杨浦区政府颂发的上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要精神，在“两片、一线、一带”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。一心：江湾五角场市级副中心；一城：新江湾城国际大学科技园 一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地 三区：大学科技园特色示范区、大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。根

35、据杨浦产业规划，大连路控江路现代服务业集聚、以现代根据杨浦产业规划，大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射住宅住宅商住楼商住楼办公楼办公楼“住转非住转非”政策，众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不政策，众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不火热的写字楼市场，最终的结局又一次火热的写字楼市场，最终的结局又一次拉低了商业办公楼拉低了商业办公楼的租金水平。的租金水平。为培养税源，杨为培养税源，杨浦区政府出台一浦区政府出台一系列系列“住转非住转非”政策，允许普通政策，允许普通住宅楼改变土地住宅楼改变土地性质，可用

36、于商性质，可用于商业办公用途；业办公用途；低租金的商住楼充斥商业，拉低商住楼租金水平低租金的商住楼充斥商业，拉低商住楼租金水平杨浦办公政策导向杨浦办公政策导向杨浦办公政策导向杨浦办公政策导向产业园打造力度产业园打造力度产业园优惠政策产业园优惠政策积极盘活闲置的工业厂房、公共服务设施等存量房进行产业园办公改造；鼓励高校科技园区开辟土地建设产业园办公；建立大学生创业孵化园区的创业导师、辅导员、联络员“三位一体”的培训辅导机制 对注册于复旦软件园等产业园的企业实行了两免两三减半的税收优惠政策对产业园拥有者进行补贴，鼓励园区拥有者进行产业园改造政府对于产业园区办公的大政府对于产业园区办公的大力扶持，力

37、扶持，间接对于商业办公间接对于商业办公市场造成严重冲击市场造成严重冲击政府对产业园的大力扶植，间接冲击商业办公市场政府对产业园的大力扶植，间接冲击商业办公市场u办公楼整体市场供大于求，市场供求面表现较差办公楼整体市场供大于求，市场供求面表现较差u杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高u租赁市场两极化特征明显，租金水平及出租率普遍较低租赁市场两极化特征明显，租金水平及出租率普遍较低u东外滩板块非成熟商务区，区域写字楼去化速度不理想，带有居住功能的物业成交速度较快东外滩板块非成熟商务区，区域写字楼去化

38、速度不理想，带有居住功能的物业成交速度较快办公市场办公市场-总结总结结论：纯办公产品安全边际低 低总价居住属性产品市场接受度高项目产品定位方向项目产品定位方向市场现状层面市场现状层面项目条件层面项目条件层面安全边际：安全边际：安全边际：安全边际：居住属性产品居住属性产品居住属性产品居住属性产品区域属性层面区域属性层面区域属性层面区域属性层面杨浦整体办公市场不活跃，只有地段位置及资源优势极为明显区域有办公市场杨浦整体办公市场不活跃，只有地段位置及资源优势极为明显区域有办公市场写字楼供应大于需求，价格梯度较明显写字楼供应大于需求，价格梯度较明显租赁市场整体租金较低，出租率低，具有明显的产业导向引导

39、性租赁市场整体租金较低，出租率低，具有明显的产业导向引导性区域具备良好的居住条件区域具备良好的居住条件四至道路条件不适合办公四至道路条件不适合办公产业效应短期难以显现，商务办公发展不成熟产业效应短期难以显现，商务办公发展不成熟基地位置属于旧城改造区域，交通便利性好基地位置属于旧城改造区域，交通便利性好小体量商办用地，主要作为出售型项目考量小体量商办用地，主要作为出售型项目考量STEP2:居住属性产品，居住属性产品，如何精细化定位？如何精细化定位？居住属性居住属性方向方向2 2：以持有者为打造方向，投资型：以持有者为打造方向，投资型方向方向1 1：以使用者为打造方向，自用型：以使用者为打造方向，

40、自用型区域内居住属性项目区域内居住属性项目项目名城项目名城产品类别产品类别功能定位功能定位客户买点客户买点给本案的启示给本案的启示天科国际LOFT投资居住5.2米层高受政策限制，无法复制鹏欣国际家纺SOHO投资自用低总价低总价产品市场接受度高鸿旭豪苑酒店式办公投资产品包装和打造上均有缺陷方向方向1:自用型产品自用型产品20032003年至今各环线土地出让数据年至今各环线土地出让数据从上图可以看出，由于土地稀缺性，自2004年以后，内环内几乎已无新增土地供应，未来市场主要以消化存量土地为主，供应愈发减少，未来竞争不大。9内环内已渐无土地新增供应，未来市中心住宅产品愈发稀缺内环内已渐无土地新增供应

41、，未来市中心住宅产品愈发稀缺内环内住宅供应内环内住宅供应区域内人口密度高，户均人口数高达区域内人口密度高，户均人口数高达3.273.27，分户需求十分显著。，分户需求十分显著。主要街道主要街道人口人口(人人)人口密度人口密度（万人（万人/平方公里）平方公里）户数户数（户）（户）户均人口户均人口（人（人/户）户）平凉路街道46159 5.9915976 2.89 定海路街道53518 1.7314850 3.60 江浦路街道537565.12164423.27大桥街道1052682.64317683.31合计2587012.91790363.27区域内户均人数高达区域内户均人数高达3.273.2

42、7，分户需求极为显著，分户需求极为显著家庭结构家庭结构潜在客户需求潜在客户需求区域商品住宅属于供应主导型市场，阶段的供应短缺明显区域商品住宅属于供应主导型市场，阶段的供应短缺明显u 区域的商品住宅年均去化量为10万方，属于供应主导型市场，u 从供求趋势来看，08-09年的供应成交量双双处于低位，区域的供应短缺明显区域住宅市场格局区域住宅市场格局楼盘楼盘形态形态体量体量（万方）（万方）可售量可售量（万方）（万方）未推体量未推体量（万方（万方)0909年推量年推量（万方（万方)1010年推量年推量（万方（万方)1111年推量年推量（万方（万方)圣骊河滨苑公寓110.53385.181.53.680

43、国际滨江城 公寓10010154滨江晶典公寓4.704.71.53.20合生高尔夫公寓5.91.03231.21.200宝地东花园公寓170.60815230浦江天第苑二期公寓5.6 05.61.231.4博和公寓8.508.533.52合计62.72.174240.1811.421.387.4区域住宅产品未来推量区域住宅产品未来推量n 区域内未来供应稀缺，预计至区域内未来供应稀缺，预计至20122012年初，年初，可售体量仅为可售体量仅为7.47.4万方，供应量极为有限万方，供应量极为有限。n 住宅产品年均去化住宅产品年均去化1010万方，至万方，至20122012年初时，所余体量不足一年即

44、可消化完毕。年初时，所余体量不足一年即可消化完毕。预计到预计到20122012年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不足一年即可去化完毕足一年即可去化完毕区域住宅市场格局区域住宅市场格局楼盘楼盘1010房型房型比例比例圣骊河滨苑2R（76-81）60%3R（98）40%国际滨江城 1R（71-74）10%2R(90-126)50%3R(133-153)30%4R及以上（160以上）10%滨江晶典2R（88-102）70%3R(142-158)30%合生高尔夫1R（75）5%2R(85-99)60%3R(155-156)35%宝地东花园2R(99-107)70

45、%3R(122-140)30%浦江天地苑二期-博和-区域住宅产品未来供应结构区域住宅产品未来供应结构n 区域住宅产品供应结构以区域住宅产品供应结构以2R2R、3R3R为主，为主，2R2R面积段面积段90-11090-110平方米，平方米，3R3R面积段面积段130-160130-160平方米。平方米。n 1R1R面积面积70-7570-75平方米，但供应非常稀缺，平方米，但供应非常稀缺，未来住宅供应结构未来住宅供应结构从未来面积结构来看，小户型产品稀缺从未来面积结构来看，小户型产品稀缺内环内供应内环内供应潜在客户需求潜在客户需求未来住宅供应结构未来住宅供应结构区域住宅市场格局区域住宅市场格局区

46、域内户均人数高达3.27，分户需求极为显著从未来面积结构来看，小户型产品依然稀缺预计到2012年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不足一年即可去化完毕内环内已渐无土地新增供应，未来市中心住宅产品愈发稀缺结论：未来区域市场刚需强烈，具有较高的安全边际项目定位项目定位项目定位：市中心小户型自住社区客户来源客户来源主力客源主力客源机会客源机会客源区域内的分户、婚房、拆迁、养老等刚需客户辅助客源辅助客源中心区域挤压客户，虹口、浦东临近区域分户、婚房等刚需客户江浙及全市性投资客同策在上海东北片区代理楼盘共同策在上海东北片区代理楼盘共7 7个，体量达个，体量达6060万方；同策在该万方；同策在该区域具有丰

47、富的操作经验，精细化了解客户需求区域具有丰富的操作经验，精细化了解客户需求和平花苑和平花苑物业类型体量涵碧景苑公寓11滨江45LOFT3.35圣骊河滨苑公寓11保利香槟花园公寓11豪景苑公寓6.73和平花苑公寓、酒店式公寓17.37合计60.45同策经验同策经验20072007年以来，年以来，“保利香槟花园保利香槟花园”、“圣骊河滨苑圣骊河滨苑”这两个项目产品累计成交近这两个项目产品累计成交近700700套。在项目操作过程中接待来套。在项目操作过程中接待来人人60006000余组，接听来电余组，接听来电50005000余通。余通。主力产品：40-50平方米一房辅助产品：70平方米左右二房产品定

48、位v比普通商品房更低的首付比普通商品房更低的首付v比普通商品房更低的月供比普通商品房更低的月供贷款期限最长贷款期限最长10年年需要支付需要支付50%首付款首付款贷款利率是普通商贷款利率是普通商品房品房1.1倍倍产品特殊性产品特殊性由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势通过总价与单价的合理控制解决产品性质通过总价与单价的合理控制解决产品性质带来带来的劣势的劣势分类分析首置客户购买普通商品房购买本酒店式办公项目2R：100

49、2R：70首付比例（本项目性质至少50%）30%50%均价（元/平方米）2500021428首付(万元)7574.998贷款总额(万元)17574.998贷款年限（本项目性质只能贷款10年）3010贷款利率基准利率1.1倍基准利率月还款(元)10424.728527.32最终结果最终结果最终结果最终结果要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品3572357235723572元元元元/平方米平方米平方米平方米在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款

50、额情况下本项目与普通商品房价格比较定价分析定价分析分类分析二次购房者购买普通商品房购买本酒店式办公项目2R：1002R：70首付比例（本项目性质至少50%）40%50%均价（元/平方米）2500022450首付(万元)10078.575贷款总额(万元)15078.575贷款年限（本项目性质只能贷款10年）3010贷款利率基准利率1.1倍基准利率月还款(元)8935.488527.32最终结果最终结果最终结果最终结果要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品2550255025502550元元元元/平方米平方米平方米平方米定价分析定价分析在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房